案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀08民終1969號
上訴人聶玉明、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大其公司）因與被上訴人承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中岳公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月23日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人聶玉明及其委托訴訟代理人經(jīng)萬隆與黃建軍、上訴人承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原審被告承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人宋連生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
聶玉明對承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提起上訴，上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判被上訴人承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償上訴人損失529372.00元，并由被上訴人承擔鑒定費用8000.00元；本案一審、二審訴訟費用由承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。事實與理由：一、一審判決認定的基礎(chǔ)事實正確。首先，案涉德潤莊園項目性質(zhì)。德潤莊園項目系城中村改造項目，分一期和二期實施。該項目原由唐山嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司（以下簡稱嘉潤承德分公司）承攬，后因其經(jīng)營管理不善，該項目由承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中岳公司）承接組織實施，并中岳公司承接其債權(quán)債務(wù)。中岳公司后亦因經(jīng)營管理不善，再由新組建的承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承接繼續(xù)組織實施。其次，案涉德潤莊園項目承攬實施企業(yè)關(guān)系。嘉潤承德分公司負責人為張才茂，中岳公司法定代表人為張述泰，大其公司法定代表人為郭志玲。其中張才茂系張述泰之父，郭志玲為張述泰岳母，三家企業(yè)的實際控制人均為張述泰，故三家公司實為關(guān)聯(lián)公司。且關(guān)聯(lián)公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系由案涉項目的發(fā)展演變過程顯而易見，2012年10月18日嘉潤承德分公司與項目相對方承德市雙橋區(qū)水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會（以下簡稱水泉溝村委會）解除項目協(xié)議書，2012年12月5日中岳公司即與水泉溝村委會簽訂項目協(xié)議書，承接案涉項目的債權(quán)債務(wù)繼續(xù)組織實施案涉項目。2015年7月10日大其公司設(shè)立，設(shè)立后即承接中岳公司組織實施的案涉德潤莊園項目。由此，根據(jù)三家企業(yè)法定代表人或者負責人的親屬關(guān)系，結(jié)合案涉項目的發(fā)展演變過程，極易得出三家企業(yè)系關(guān)聯(lián)企業(yè)，且其中不乏為逃避債務(wù)而不斷更換項目實施主體之嫌。再次，大其公司承接案涉項目后，雖然發(fā)生了土地競拍的行為，但是該土地競拍亦只是完善案涉項目用地手續(xù)，而非商業(yè)用途的國有土地出讓。根據(jù)上訴人提交的相關(guān)證據(jù)能夠證明大其公司受讓土地的土地出讓金并非其自有資金。案涉項目用地土地出讓金總額為4730萬元，其中政府出資2000萬元，利用嘉潤承德分公司在該項目實施過程中一級土地開發(fā)成本3200萬元，合計5200萬元。該款項除支付土地出讓金4730萬元后，尚剩余470萬資金。由此可見，大其公司在所謂的國有土地出讓過程中，非但未實際出資，反而從中獲利，并且大其公司亦享受了嘉潤承德分公司對于案涉項目土地一級開發(fā)成果和利潤。由此，更進一步證明案涉項目為城中村改造項目，而非商業(yè)開發(fā)項目，大其公司系承接在建項目，而非受讓國有土地使用權(quán)進行商業(yè)開發(fā)，大其公司既然享有項目成果，就應(yīng)當承擔項目義務(wù)。并且，大其公司對于原歸屬于嘉潤承德分公司所應(yīng)當承擔的義務(wù)，亦予承接并在實際履行過程中，上訴人權(quán)益即屬其中。最后，關(guān)于案涉樓房編號問題。案涉樓房原在嘉潤承德分公司組織實施過程中編號為B7號樓第3單元202號房屋，后在大其公司承接組織實施過程中，改變了原樓房編號。根據(jù)上訴人提交的2-2號證據(jù)閔寶學(xué)商品房認購協(xié)議書及收款收據(jù)亦可印證。且上訴人在多次與被上訴人大其公磋商過程中，大其公司并未就樓房編號提出異議。二、一審判決有關(guān)損失賠償?shù)恼J定錯誤。首先，大其公司在承接嘉潤公司、中岳公司債務(wù)后，即應(yīng)當全面履行其所承接的債務(wù)，而不應(yīng)當擅自調(diào)整房屋價格，其擅自調(diào)整樓房價格實為違約。其次，大其公司擅自銷售已售房屋即構(gòu)成違約，甚至構(gòu)成欺詐。對此，大其公司不僅需要承擔違約責任，向上訴人支付違約金，如果違約金不足以彌補損失的則應(yīng)當對違約金進行調(diào)整，以彌補上訴人之損失。上訴人在訴訟過程中，為支持自己的訴訟請求，向一審法院提出鑒定申請，就案涉樓房同期同地段價格進行了鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)論，案涉樓房同期同地段的價格為87.11萬元，超出樓房價款一倍以外的價值即構(gòu)成上訴人的損失。對此，違約甚至于實施欺詐一方的被上訴人大其公司應(yīng)當承擔支付。否則，違約方即會因此獲利。故上訴人認為一審判決有關(guān)上訴人損失的認定是錯誤的。三、一審判決有關(guān)上訴人損失項判決適用法律錯誤。鑒于上述上訴理由，一審判決對本案的基礎(chǔ)事實的認定是正確的。但是，對于上訴人有關(guān)損失的認定是錯誤的。因此，導(dǎo)致一審判決對該項判決在法律適用上出現(xiàn)錯誤。綜上所述，上訴人請求貴院依法判決撤銷(2019)冀0802民初3535號民事判決，依法改判支持上訴人聶玉明的原審全部訴訟請求。
承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對聶玉明提起上訴，上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請求；被上訴人承擔本案一審、二審訴訟費用。事實與理由：一、上訴人與唐山嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司（以下簡稱嘉潤公司）沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系，上訴人與嘉潤公司原購房人換簽協(xié)議附有條件。上訴人取得德潤莊園二期土地使用權(quán)，不是從嘉潤公司或中岳公司承繼而來，而是經(jīng)過競拍取得；上訴人對嘉潤公司沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系。上訴人‘于2017年6．啁發(fā)布的《關(guān)于德潤莊園二期已售商品房的解決方：案》中明確聲明：“我公司通過競拍程序取得該地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，與，嘉潤公司沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系”。為協(xié)助雙橋區(qū)政府解決因嘉潤公司售房產(chǎn)生的信訪問題，上訴人同意與嘉潤公司原購房人有條件的換簽協(xié)議，并最終由政府負責解決上訴人擔負的嘉潤公司債務(wù)問題。上訴人于2017年6月發(fā)布的《關(guān)于德潤莊園期已售商：品房的解決方案》，明確要求“與嘉潤公司簽訂商品房認購協(xié)議并且在我公司已經(jīng)進行過統(tǒng)一登記的購房客戶憑原購房協(xié)議、身份證、交款憑證等手續(xù)，由我公司銷售部、財務(wù)部進行逐戶核實，如全部屬實則認定為有效購房客戶，如有信息不符或虛假，廁認定為無效購房客戶”。有效的交款憑證，是上訴人換簽協(xié)議的前提；被上訴人始終未提供交款憑證，不具備上訴人要求的條件，上訴人有權(quán)拒簽新的購房協(xié)議。據(jù)被上訴人庭審陳述真，：其購房款實質(zhì)是工程款，說明被上訴人與嘉潤公司之間實質(zhì)是施工合同糾紛，而不是商品房預(yù)售合同糾紛，不是上訴人協(xié)助政府解決信訪問題的范疇。另外，被上訴人主張以工程款34：方元和現(xiàn)款1728元支付了購房款，即未提供嘉潤公司：與被上訴人之間的施工合同、結(jié)算書、頂賬協(xié)議，也未提供匯款憑證，不能證明雙方之間以工程款抵付了購房款。二、上訴人從未出售過被上訴人，購買的房屋。被上訴人與嘉潤公司簽訂的《德潤莊園二期商品房認購協(xié)議書》中被上訴人認購的房屋為“德潤莊園項目中的B7號樓第3單元202號”，而嘉潤公司，從未建設(shè)該棟樓，上訴人也從未出售過嘉潤公司建設(shè)的房屋。&B7號樓第3。單元202號房屋“根本不存在信—審判決認定“所涉房屋已另行售出”不知從何而來。三、關(guān)于上訴人發(fā)布的《關(guān)于德潤莊園二期已售商品房的解決方案》的性質(zhì)。上訴人與嘉潤公司系兩個獨立法人，上訴人沒有法定義務(wù)或約定義務(wù)承擔嘉潤公司的倖務(wù)。上訴人發(fā)布的《關(guān)于德潤莊園二期已售商品房的解決方案》：屬于承接莂閏公司部分合同義務(wù)的單方意思表示，上訴人有權(quán)設(shè)定承接的條件，任何人無權(quán)強令上訴人與其簽訂合同或承擔他人的合同義務(wù)。一審判決適用《合同法》第八十六條，屬于適用法律錯誤，違反了契約自由原則，侵犯了上訴人的合法權(quán)益。四、一審判決存在嚴量程序錯誤急。其一審判決遺漏了嘉潤公司作為必要的訴訟參與人參加訴-訟。被上訴人與嘉潤公司簽訂的德潤莊園商品房認購協(xié)議（編號B0222號），合同相對方患嘉潤公司。L：，．因此，嘉潤公司應(yīng)當作為本案的必要訴訟參與人參加訴訟，并承擔相應(yīng)的法律責任。嘉潤公司不到庭，無法查明商品房認購合同的真?zhèn)?，無法確認被上訴人是否支付了購房款，無法確定雙方是否存在施工合同關(guān)系以及嘉潤公司是否拖欠工程款）真：諸多事實都無法查明。其二、被上訴人的訴訟請求缺乏請求權(quán)基礎(chǔ)。請求返還合同價款的前提，除合向約定的返還條件成就外，只有在合同無效或解除合同的情況下：，合同相對方才享有返還財產(chǎn)請求權(quán)。就本案而言，廣方面，被上訴人并未主張合同無效或解除合同；另一方面，一審，判決也未確認訴爭的合同無效或解除該合同。合同在法律意義上還存在的情況下，一審徑行判決返還財產(chǎn)，缺乏請求權(quán)基礎(chǔ)。綜合以上上訴理由，寺審判決認定事實錯誤，程序違法，適用法律錯誤。為此提出上訴，請求二審：法院查明事實并依法改判。補充上訴理由，聶玉明與嘉潤公司簽訂了認購書，屬于預(yù)約合同，并非本約合同，也就是說聶玉明與嘉潤公司之間商品房買賣合同還未成立，不存在適用最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中關(guān)于一房二賣的問題，一審立案案由錯誤，雙方之間的合同既不是預(yù)售合同，嘉潤公司也沒有取得預(yù)售許可證；一審既判決支持已交購房款的利息，又判決賠償已付購房款一倍的損失，屬于重復(fù)計算，即使損失存在，一審判決也是不合法的。
承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對聶玉明的上訴辯稱，我公司是通過招牌管程序取得的土地使用權(quán)我公司在取得土地使用權(quán)過程中，無論對外是否存在債務(wù)，均不是我公司應(yīng)當對嘉潤公司債務(wù)承擔責任的理由；聶玉明從嘉潤公司認購的房子并未建成，不存在我公司銷售嘉潤公司房屋的事實；一審法院所做的鑒定結(jié)論不合法，不應(yīng)當作為認定事實的依據(jù)，因為房屋根本不存在，對不存在的標的物進行鑒定缺乏事實及法律依據(jù)；嘉潤公司、中岳公司、大其公司均是獨立法人，均是單獨出資設(shè)立的，相互之間不存在權(quán)利義務(wù)的承接關(guān)系，這幾家公司無論法定代表人之間是否存在關(guān)系，但不存在資產(chǎn)混同，因此我公司不應(yīng)對嘉潤公司的債務(wù)承擔責任。
承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對聶玉明的上訴辯稱，同大其公司意見。
聶玉明對承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴辯稱，我方認為一審判決對于基礎(chǔ)事實認定清楚，本案案涉工程是德潤莊園項目，是一個城中村改造項目，該項目最初建設(shè)單位為嘉潤承德分公司，后因分公司管理不善，該項目轉(zhuǎn)讓與中岳公司，后中岳公司又轉(zhuǎn)讓與大其公司。嘉潤公司承德分公司的負責人叫張才茂，中岳公司法定代表人張樹泰，大其公司法定代表人郭志玲，郭志玲是張樹泰岳母，張才茂是張樹泰的兒子，三家公司是在進行脫殼，我方在一審中提交的證據(jù)能夠證明中岳公司接受了項目工程與債權(quán)債務(wù)，大其公司在水泉溝鎮(zhèn)政府借款時也提到了《關(guān)于解決高廟村德潤莊園項目遺留問題專題會議紀要》，借款協(xié)議的產(chǎn)生也說明了項目的轉(zhuǎn)讓流程，及大其公司承接該項目所應(yīng)當承擔的責任，所以我方認為三家公司存在關(guān)聯(lián)，除了法定代表人的親情關(guān)系，也存在項目的轉(zhuǎn)讓關(guān)系；聶玉明與原嘉潤公司訂立的合同符合最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋第五條的規(guī)定，具體的房號、面積、單價、總價均具備合同的成立要件；大其公司稱其對案涉項目的土地系通過招拍掛形式取得，與事實不符，根據(jù)大其與水泉溝政府的協(xié)議，實際上只是為了履行相關(guān)手續(xù)，當時一期項目已經(jīng)完成，在進行二期，在出讓協(xié)議的履行中大其公司并未付款，大其公司利用嘉潤公司就案涉項目土地開發(fā)成本投入分攤到二期3870.021萬元，同時也有中岳公司當時剩余的96套房屋的房款，再加上政府出借的2000萬元，這兩筆資金共計5800余萬元，實際上該土地的土地出讓金僅為4700萬元，所以大其公司在土地取得的過程中不但沒有支付相應(yīng)的款項，反而對款項利用之后上有剩余，大其公司并非李勇自由資金取得土地開發(fā)，實際上是對德潤莊園項目的承接，是項目轉(zhuǎn)讓，并非商品房開發(fā)協(xié)議。在大其公司承接項目以后，對原購房戶進行安置，也是大其公司承接項目的義務(wù)的履行；對房屋的編號問題，聶玉明與嘉潤公司簽訂的認購協(xié)議，標號為B7號樓3-202，但是大其公司承擔項目之后對原有樓房編號進行了更改，在我方一審提交的三份交款項目中可以印證，該三人在簽訂協(xié)議支付貸款的時候?qū)7編為4號樓，B6編為3號，B5編為2號樓，大其認為案涉房屋并未建成是不屬實的，只是為了混淆案件事實；因為我方認購協(xié)議符合司法解釋的規(guī)定，應(yīng)擔認定為商品房買賣合同，在聶玉明主張履行該合同時，大其公司明確表示該樓房已經(jīng)出售，不存在了，我方主張的是返還房款并賠償損失，通過一審法院委托鑒定，該套樓房在鑒定時價值是87.11萬元，一審法院判決雙倍返還不足以彌補聶玉明的全部損失，因此一審法院認定事實正確，但是在法律適用上存在偏頗，應(yīng)當除返還購房款以外，補償聶玉明房屋差價損失。
承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴未發(fā)表答辯意見。
聶玉明向一審法院起訴請求：一、請求法院依法判決被告返還購房款871100.00元并賠償損失；二、由被告承擔本案全部訴訟費用。
一審法院認定事實：嘉潤公司承德分公司與水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會合作高廟城中村改造項目，開發(fā)德潤莊園。嘉潤公司承德分公司開發(fā)德潤莊園項目,原告聶玉明承包部分工程項目建設(shè)。后原告與嘉潤公司承德分公司就340000.00元工程款協(xié)商以商品房抵頂，并于2010年7月20日簽訂商品房認購協(xié)議，約定聶玉明認購嘉潤公司承德分公司開發(fā)的德潤莊園B7號樓202號房屋，建筑面積94.14平方米，單價3630.00元/平方米，一次性付全款。出賣人在2011年12月31日前交房，合同亦約定了逾期付款及逾期交房的違約責任。原告聶玉明同日將房屋尾款1728.00元付至嘉潤公司承德分公司賬戶，嘉潤公司承德分公司向聶玉明出具購房款收據(jù)，載明收到聶玉明購房款341728.00元。2012年10月18日，承德市雙橋區(qū)水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會與唐山嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂解除協(xié)議書，約定解除雙方于2007年8月21日、2008年7月22日就德潤莊園項目簽訂的《合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議》、《補充協(xié)議書》。2017年6月，大其公司發(fā)布公告，聲明為解決嘉潤公司遺留問題，大其公司對與嘉潤公司簽訂商品房認購協(xié)議的購房客戶予以登記，登記人憑原購房協(xié)議、身份證、交款憑證等手續(xù)由大其公司核實屬實后，大其公司按均價4800.00元/平方米重新與其簽訂認購協(xié)議并由購房人補齊差價款。大其公司以原告并未實際交納房款為由未與原告重新簽訂購房協(xié)議，現(xiàn)本案所涉房屋已另行售出。
一審法院認為，原告聶玉明與嘉潤公司承德分公司以工程款抵頂購房款并簽訂商品房認購協(xié)議行為系雙方真實意思表示且并不違反法律規(guī)定，因此商品房認購協(xié)議合法有效。該認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認定為商品房買賣合同。在德潤莊園項目的開發(fā)公司沿革中，大其公司在2017年后承接該城中村改造項目，并公告聲明針對與嘉潤公司承德分公司簽訂的有效購房協(xié)議，大其公司承擔合同繼續(xù)履行之義務(wù)。聶玉明與嘉潤公司承德分公司所簽合同具有法律效力，大其公司應(yīng)與聶玉明重新簽訂購房協(xié)議。大其公司以聶玉明未履行實際付款義務(wù)為由認定聶玉明購房無效缺乏法律依據(jù)，其拒絕與聶玉明重新簽訂購房協(xié)議且將該房屋另行出售行為違反其承接商品房預(yù)售的法律義務(wù)，對聶玉明的損失，大其公司應(yīng)予賠償?，F(xiàn)原告聶玉明依據(jù)鑒定意見主張被告按本案所涉房屋現(xiàn)價值予以賠償差價損失，本院認為即便大其公司與聶玉明重新簽訂購房協(xié)議，依據(jù)大其公司公告及原告提交的案外人與大其公司重新簽訂的商品房認購合同及收款收據(jù)，均表明房屋價格較原認購協(xié)議約定價格發(fā)生上浮，原告以鑒定價值與已交房款差價作為損失缺乏事實和法律依據(jù)。但在商品房買賣合同生效且大其公司承擔合同繼續(xù)履行義務(wù)后，大其公司另將該房屋出售，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定返還原告已付購房款及利息，并賠償原告已付房款一倍的賠償責任，利息應(yīng)自大其應(yīng)履行簽訂合同義務(wù)而未履行之日起計算，鑒于公告于2017年6月23日發(fā)出，本院確定大其公司應(yīng)自2017年7月1日向原告支付利息。即大其公司應(yīng)返還原告聶玉明已付房款341728.00元，及該款自2017年7月1日起的利息，并賠償原告341728.00元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，判決：一、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告聶玉明341728.00元及該款自2017年7月1日起至本判決確定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中國人民銀行同期貸款基準利率計算，2019年8月20日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。二、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告聶玉明已付房款一倍的損失即341728.00元。三、駁回原告聶玉明其它訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。加倍部分債務(wù)利息依據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋〉》第一條計算。
本院二審期間，聶玉明提交新證據(jù)4份，1號證據(jù)“天城公司出具的說明一份”、2號證據(jù)“嘉潤公司收取聶玉明工程保證金的收款收據(jù)一份”，證實德潤莊園一起C5號樓實際施工人是聶玉明，工程保證金也是聶玉明繳納；3號證據(jù)“德潤莊園一期5號樓的工程結(jié)算審核報告一份”，證明扣除甲供和甩項剩余應(yīng)當支付的工程價款是1180余萬元；4號證據(jù)“承諾書一份”，是嘉潤公司向水泉溝鎮(zhèn)政府出具的，證實其以3870.021萬元和06套房屋抵扣大其公司的借款。承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交新證據(jù)1份，2019年12月31日的審計報告，證實橋區(qū)城改辦委托審計機構(gòu)對大其公司協(xié)助處理德潤莊園二期遺留問題成本進行了審計，當時審計已經(jīng)支付9012萬余元，就是說原來一期成本的3000萬余元，無法達到大其公司為政府解決問題所支付的款項。承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對聶玉明提交新證據(jù)的質(zhì)證意見,1號證據(jù)，對實際施工人是聶玉明不認可，嘉潤公司與天城公司簽訂的施工合同，其中施工方并沒有聶玉明；2號證據(jù)“工程保證金”，兩張是天城公司的，一張是聶玉明的，因此我方才要求追加嘉潤公司來確認證據(jù)的真實性；3號證據(jù)，恰恰證明施工單位是天城公司，聶玉明僅是項目經(jīng)理，不能證明其是實際施工人，實際施工人顯名化以后，依據(jù)施工條例，需要工程竣工驗收合格，聶玉明沒有驗收合格的證據(jù)，也沒有關(guān)于轉(zhuǎn)讓方面的證據(jù)；4號證據(jù)，是中岳公司的，上訴人陳述中岳公司不享有權(quán)利承擔義務(wù)，因此中岳公司的陳述是沒有約束力的，只能看出中岳公司負有債務(wù)，無論是向政府還是向銀行借貸，借貸不是其承擔責任的理由。承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對聶玉明提交新證據(jù)的質(zhì)證意見，同大其公司意見。聶玉明對承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的新證據(jù)的質(zhì)證意見，對真實性認可，但是其陳述的9000余萬元并非指大其已經(jīng)支付的費用，有的費用是城改辦的費用，并非大其公司已經(jīng)實際承擔支付的。承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的質(zhì)證意見，同大其公司意見。本院結(jié)合一審在卷證據(jù)和當事人陳述對當事人提交的新證據(jù)進行綜合分析，二審認定的事實與一審認定的事實基本一致。另查明，聶玉明與唐山嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司在《德潤莊園商品房認購協(xié)議》中交易的B7號樓3單元202號房屋在大其公司負責該項目建設(shè)后并未實際建設(shè)施工，一審法院對此事實認定有誤，本院依法予以糾正。
本院認為，大其公司系通過土地招拍掛取得德潤莊園項目開發(fā)權(quán)利，故大其公司對嘉潤公司在德潤莊園項目土地開發(fā)中負有的債務(wù)并不必然的承擔承接責任。大其公司在負責德潤莊園而其項目建設(shè)后為解決嘉潤公司遺留問題，維護購房人合法權(quán)益而發(fā)布公告，應(yīng)根據(jù)公告內(nèi)容負擔責任。根據(jù)公告處理方法第1條，大其公司對嘉潤公司已簽訂的認購協(xié)議進行審查，審查內(nèi)容包括原購房協(xié)議、身份證、交款憑證的真實性。大其公司在本案中未舉證證明聶玉明所提交的購房協(xié)議、房款收據(jù)及身份信息虛假，故根據(jù)大其公司公告，應(yīng)認定聶玉明為有效購房客戶。聶玉明的購房款雖然期來源為以工程款抵頂，但在其與嘉潤公司簽訂協(xié)議并由嘉潤公司出具收據(jù)后已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房款性質(zhì)，大其公司根據(jù)購房款的來源主張本案應(yīng)為聶玉明與嘉潤公司之間的施工合同糾紛的理由不能成立，本院不予支持。因大其公司負責項目建設(shè)后，大其公司拒絕與聶玉明重新簽訂購房協(xié)議，違反大其公司公告承諾責任，聶玉明訴請大其公司應(yīng)返還購房款的主張應(yīng)予以支持。一審法院認定大其公司應(yīng)返還聶玉明購房款，并支付自應(yīng)履行簽訂合同義務(wù)而未履行之日起計算的利息，并無不當，本院予以支持。因大其公司與聶玉明之間并無房屋買賣合同關(guān)系，且根據(jù)公告內(nèi)容解決德潤莊園而其項目中嘉潤公司遺留問題的方式為與購房人重新簽訂協(xié)議，結(jié)合本案事實，不能認定大其公司負有應(yīng)建設(shè)《德潤莊園商品房認購協(xié)議》涉及的B7號樓3單元202號房屋的責任。因該房屋并未實際建設(shè)，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的因?qū)⒎课萘硎鬯硕袚r償責任的情況。故一審法院認定大其公司應(yīng)支付聶玉明已付購房款一倍金額作為損失賠償，缺乏法律依據(jù)，本院依法予以糾正。聶玉明主張依據(jù)鑒定結(jié)論評估的樓房價格認定其在本案中的損失，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，聶玉明的上訴請求不能成立，承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求部分成立。本院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號民事判決第一項【第一項：一、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告聶玉明341728.00元及該款自2017年7月1日起至本判決確定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中國人民銀行同期貸款基準利率計算，2019年8月20日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）】；
二、撤銷維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號民事判決第二項、第三項（第二項：二、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告聶玉明已付房款一倍的損失即341728.00元。第三項：三、駁回原告聶玉明其它訴訟請求。）
三、駁回聶玉明的其他訴訟請求；
四、駁回承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他上訴請求。
一審案件受理費12511.00元，二審案件受理費21648.72元，合計34159.72，由聶玉明負擔14159.72元，由承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔20000.00元。
本判決為終審判決。
審 判 長 裴赤博審判員高伶麗審判員錢麗艷
二〇二〇年十二月二十四日
法官助理 顧 成 龍
書 記 員 蔄 麗 麗
