審理法院：中級法院
案號：（2020）粵01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
陳躍浩上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)；2.威華公司自合同約定的交樓之日起至本案二審判決之日止，按已交購房款每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向陳躍浩支付逾期交樓違約金，自2018年4月1日起暫計(jì)至2018年12月31日，840871*0.01%*275天=23124元。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，涉案房屋未取得永久供氣。根據(jù)廣州東部發(fā)展燃?xì)庥邢薰緩?fù)函確認(rèn)供應(yīng)燃?xì)獾姆绞綖長NG瓶組站供氣，并非管道燃?xì)?，LNG瓶組供氣為臨時供氣措施，并非永久燃?xì)?，不符合合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)，威華公司應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約責(zé)任。二、一審判決適用法律錯誤，判決逾期交樓30日寬限期和違約金上限為商品房總價款的1%有誤。買賣合同第七條第6款是威華公司擬定的格式條款，減輕了威華公司的義務(wù)，損害了陳躍浩的合法權(quán)益，該條款無效。本案威華公司承擔(dān)的逾期交樓違約金應(yīng)自合同約定交樓日期的次日起算，并按威華公司實(shí)際違約天數(shù)計(jì)算逾期交樓違約金。綜上，請求二審法院予以改判。
被上訴人辯稱
威華公司答辯稱：一、一審判決認(rèn)定供氣事實(shí)無誤，涉案房屋已符合供氣服務(wù)條件。二、雙方簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》和附件七合同補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同及補(bǔ)充協(xié)議依法成立、合法有效，雙方均應(yīng)按照合同及補(bǔ)充協(xié)議約定履行各自義務(wù)。三、陳躍浩向威華公司購買的該商品房符合合同約定的交樓條件，威華公司不存在逾期交樓的違約行為，無需向陳躍浩支付逾期交樓違約金。四、陳躍浩在本案中訴求撤銷一審判決第一項(xiàng)、判決威華公司向其支付交樓違約金23124元沒有事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)不予支持。
上訴人訴稱
威華公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回陳躍浩訴求威華公司支付逾期交樓違約金的訴訟請求；2.本案訴訟費(fèi)用由陳躍浩承擔(dān)。事實(shí)和理由：根據(jù)雙方簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》附件七合同補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于交房條件（對合同第十二條補(bǔ)充）規(guī)定：雙方一致同意將本合同第十二條約定的該商品房的交房條件變更為：該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，視為甲方（即威華公司）具備該商品房的交房條件。由此可見，威華公司書面通知陳躍浩收樓時涉案房屋已竣工驗(yàn)收合格，該商品房符合雙方合同約定的交樓條件，故不存在威華公司逾期交樓的情形，陳躍浩要求威華公司支付逾期交樓違約金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，請求二審法院予以改判。
被上訴人辯稱
陳躍浩答辯稱：不同意威華公司的上訴請求和理由，威華公司存在逾期交樓違約行為。
一審原告訴稱
2019年2月21日，陳躍浩向一審法院起訴請求判令：一、威華公司自合同約定交樓之日起至商品房實(shí)際符合交樓條件之日止，按已支付房款每日0.01%標(biāo)準(zhǔn)向陳躍浩支付逾期交樓違約金，自2018年4月1日起暫計(jì)至2018年12月31日為23124元；二、陳躍浩未實(shí)際收樓之前，無需繳納物業(yè)管理費(fèi)。
一審法院查明
一審法院經(jīng)審理查明：2016年8月20日，陳躍浩（乙方，買方）與威華公司（甲方，賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，載明“……第四條合同標(biāo)的物基本情況……房屋地址增城區(qū)朱村街××大道東178號4幢2101房。第五條……甲方已按照……選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的增城市匯港物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，……由乙方自收樓之日起按月按時交納。第七條……該商品房按套出售，總金額840871元……第十三條房屋交付甲方應(yīng)當(dāng)在2018年3月31日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。……第十四條延期交房得違約責(zé)任……甲方如未能按本合同和補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的0.01%違約金。但甲方承擔(dān)違約金以該商品房總價的1%為限?！谑鍡l房屋交付時的有關(guān)資料，甲乙雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》，（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證，（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料，（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件……上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由甲方承擔(dān)……”。附件七“……六、關(guān)于交房條件雙方一致同意將本合同第十二條約定的該商品房的交房條件變更為：該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，視為甲方具備該商品房的交房條件。七關(guān)于商品房交付……6、甲方自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付給乙方，則：(1)乙方同意給予甲方30日的寬展期。寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，甲方無需向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。(2)如寬展期屆滿后甲方仍未將房屋交付乙方，甲方應(yīng)按乙方已交購房款0.01%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。甲方承擔(dān)遲延交房的違約金最高不超過乙方所購房屋總價的1%?！?。簽約后，陳躍浩已經(jīng)依約支付購房款。
2018年3月25日，威華公司向陳躍浩發(fā)出《威華雅苑收樓通知書》。
廣州市增城區(qū)住房和建設(shè)局出具《竣工驗(yàn)收備案表》，內(nèi)容為涉案房屋在2018年9月29日收訖竣工驗(yàn)收備案文件。2018年9月30日簽發(fā)竣工驗(yàn)收備案表。
一審原告訴稱
2019年2月21日，陳躍浩提起本案訴訟。
為查明涉案房屋是否具備永久用水、永久用電、永久用氣、永久通郵，一審法院向相門部分發(fā)函了解。各部門回函如下：1、廣州供電局有限公司增城供電局于2019年7月25日作出《關(guān)于增城市威華中纖板制造有限公司商品房預(yù)售合同糾紛3案的復(fù)函》，載明：一、廣州供電局有限公司和增城市威華中纖板制造有限公司就其開發(fā)的位于廣東省廣州市增城區(qū)朱村街××大道東商品房項(xiàng)目（威華雅苑）于2017年10月10日簽訂了《高壓供用電合同》。二、上述涉案房屋的用電性質(zhì)是居民生活永久用電，于2017年10月20日申請安裝電表，2017年11月1日送電。
2、廣州東部發(fā)展燃?xì)庥邢薰境鼍邚?fù)函，內(nèi)容為：我司于2018年4月9日與增城市威華中纖板制造有限公司就增城區(qū)朱村街朱村大道178號威華雅苑小區(qū)（含自編號4#、6#、11#商品房）申請開通管道燃?xì)馐乱撕炗喠恕豆艿廊細(xì)忾_戶合同》。我司供應(yīng)燃?xì)獾姆绞綖長NG瓶組站供氣，現(xiàn)時該小區(qū)商品房具備接駁通氣條件，該小區(qū)商品房于2018年5月21日符合我司的供氣服務(wù)條件。經(jīng)查，來函附件中的商品房包含在上述開戶合同的供氣范圍內(nèi)。
3、中國郵政集團(tuán)公司廣州市增城區(qū)郵政局作出復(fù)函，內(nèi)容為：經(jīng)查，由增城市威華中纖板制造有限公司開發(fā)的位于廣州市增城區(qū)朱村街××大道東178號威華雅苑l至13幢住宅的商品房小區(qū)的房屋現(xiàn)場已安裝有信報箱，于2018年7月10日予以登記廣州市增城區(qū)朱村街××大道東178號威華雅苑1至13幢通郵，即日起正式開始接收郵件。
4、廣州市增城自來水有限公司作出復(fù)函，內(nèi)容為：我公司已于2018年3月26日起向增城市威華中纖板制造有限公司開發(fā)的位于增城區(qū)朱村街××大道東威華雅苑商品房小區(qū)（含自編號4#、6#、11#住宅）提供永久性用水（含生活用水）。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：陳躍浩、威華公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》（含附件七）是雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立、合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
關(guān)于陳躍浩第一項(xiàng)訴訟請求能否支持的問題。涉案房屋的交樓條件應(yīng)為取得竣工驗(yàn)收備案表并符合居住條件。根據(jù)法院查明的事實(shí)，涉案房屋在2018年9月30日取得竣工驗(yàn)收備案表；于2017年11月1日取得永久居民用電；2018年5月21日符合供氣服務(wù)條件；2018年7月10日通郵；2018年3月26日取得永久性用水。綜合上述條件，涉案房屋在2018年9月30日才具備交付條件。威華公司確實(shí)存在延期交樓的違約情形，且威華公司并無有效證據(jù)證明涉案房屋在具備交付條件后，向陳躍浩發(fā)出收樓通知。故威華公司應(yīng)支付逾期交樓違約金。至于逾期交樓違約金的金額，一審法院暫計(jì)至陳躍浩起訴之日即2019年2月21日。違約金的起算日期，合同約定應(yīng)在2018年3月31日交樓，但之后，雙方又約定給予威華公司30日的延展期，故違約金應(yīng)從2018年5月1日開始計(jì)算，共297天的違約金24973.87元（840871元×0.01%×297天）。因雙方合同約定，涉案房屋的逾期交樓違約金不超過總房款的1%，故違約金應(yīng)為8408.71元。至于陳躍浩起訴超過上述金額部分，一審法院不予支持。陳躍浩認(rèn)為違約金不受總房款1%限制的理由，依據(jù)不足，一審法院不予支持。
至于陳躍浩的第二項(xiàng)訴訟請求能否支持的問題。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同對應(yīng)的相對方為物業(yè)服務(wù)公司，而非本案威華公司。故陳躍浩要求威華公司予以免除物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依據(jù)不足，一審法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，一審法院作出判決如下：一、威華公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向陳躍浩支付逾期交樓違約金8408.71元；二、駁回陳躍浩的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)189元，由威華公司負(fù)擔(dān)68元，由陳躍浩負(fù)擔(dān)121元。
經(jīng)審查，一審查明事實(shí)無誤，一審法院予以確認(rèn)。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外”。根據(jù)雙方的上訴、答辯意見，本案二審爭議的焦點(diǎn)為：威華公司是否存在逾期交樓的違約行為，以及違約金的認(rèn)定。
關(guān)于涉案房屋何時具備交付條件問題。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋于2018年9月30日取得竣工驗(yàn)收備案表，并在此之前已取得通電、通水、通郵、通氣的條件。陳躍浩上訴認(rèn)為涉案房屋為LNG瓶組站供氣，并非管道燃?xì)?，故不符合通氣條件。但是，根據(jù)燃?xì)夤緦σ粚彿ㄔ旱膹?fù)函，燃?xì)夤敬_認(rèn)該小區(qū)商品房具備接駁通氣條件，符合該公司的供氣服務(wù)條件。故陳躍浩該主張缺乏依據(jù)，本院不予采納。至于威華公司認(rèn)為雙方已對涉案房屋的交付條件變更為該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格的問題。由于商品房交付除了應(yīng)符合雙方約定的條件外，還應(yīng)符合人們生活必須的基本條件，即具備通電、通水、通郵、通氣的條件，故威華公司該上訴理由亦不能成立，本院不予支持。因此，一審法院認(rèn)定涉案房屋于2018年9月30日具備交付條件，威華公司未按合同約定日期交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并無不當(dāng)，本院予以維持。
關(guān)于違約金認(rèn)定問題。雙方合同約定，涉案房屋的逾期交樓違約金不超過總房款的1%。該約定對雙方均有約束力，如約定的違約金不足以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失的，當(dāng)事人可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定，請求增加違約金?？v觀本案，雙方約定的房屋交付時間為2018年3月31日，而且，合同還約定“甲方自身原因造成未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付給乙方的，乙方同意給予甲方30日的寬展期”，如上所述，涉案房屋已于2018年9月30日具備交付條件，故該逾期情況可以確定。再者，本案陳躍浩也并未舉證證明該約定的違約金數(shù)額過分低于其損失。鑒于此，且因威華公司提交的證據(jù)不足以證明其在涉案房屋具備交付條件后，向陳躍浩發(fā)出有效收樓通知，因此，一審法院以雙方約定的總房款1%即8408.71元計(jì)付違約金，并無不當(dāng)，本院予以維持。
綜上，陳躍浩、威華公司的上訴請求均不成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)428元，由陳躍浩負(fù)擔(dān)378元，增城市威華中纖板制造有限公司負(fù)擔(dān)50元。
本判決為終審判決。A
