審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）蘇05民終XXX號(hào)
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
中梁軒置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回張君的訴訟請(qǐng)求。2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由張君承擔(dān)。事實(shí)和理由：根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十條第1款約定，因“自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的”“政府行為(如戒嚴(yán)等)、群眾集會(huì)或重大活動(dòng)(如重大國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、國(guó)家慶典、體育盛會(huì))期間的管制措施導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的”，上訴人可據(jù)實(shí)延期，不承擔(dān)違約責(zé)任，系爭(zhēng)商品房逾期110天交付，不應(yīng)當(dāng)視為上訴人違約。上訴人已經(jīng)按照補(bǔ)充協(xié)議第十條第3款約定的逾期交付違約金標(biāo)準(zhǔn)(即已交付房?jī)r(jià)款萬分之一/日)，向張君支付了逾期交付違約金。上訴人按照業(yè)主要求進(jìn)行品質(zhì)提升所需天數(shù)應(yīng)從逾期交付天數(shù)中剔除。張君的主要預(yù)期利益和實(shí)際損失應(yīng)為租金損失，約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高已超過造成損失的百分之三十，應(yīng)予降低。補(bǔ)充協(xié)議第十條第1款、第3款屬于可撤銷的格式條款，張君對(duì)補(bǔ)充協(xié)議第十條第1款、第3款的撤銷權(quán)因超過除斥期間未行使、棄權(quán)而消滅。上訴人已采取合理方式提請(qǐng)張君注意合同條款，盡到了提示義務(wù)。張君作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其自愿簽署的合同負(fù)責(zé)。故補(bǔ)充協(xié)議第十條第3款合法有效，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與合同正文存在沖突時(shí)，應(yīng)按照補(bǔ)充協(xié)議的約定執(zhí)行，本案仍應(yīng)當(dāng)適用已交付房?jī)r(jià)款萬分之一/日的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)。一審法院引用《合同法》第四十一條的規(guī)定屬于法律適用錯(cuò)誤。
被上訴人辯稱
張君在訴訟中答辯稱：上訴人提及的政府行為并不屬于不可抗力，并未實(shí)際影響工程進(jìn)度，并未導(dǎo)致合同不能履行，上訴人不能因此而免責(zé)。上訴人逾期交房完全系自身項(xiàng)目工程不符合交付條件所致。案涉《補(bǔ)充協(xié)議》第十條第3款違反《合同法》第三十九條、第四十條之規(guī)定而應(yīng)屬無效，逾期交房違約金的計(jì)算應(yīng)適用《商品房買賣合同》第十條第1款第(2)項(xiàng)之約定。上訴人發(fā)送的《交房日期變更通知書》中明確表示其將根據(jù)《商品房買賣合同》第十條的約定支付違約金，該承諾合法有效。購(gòu)房人因逾期交房的損失不僅包括租金損失，還應(yīng)包括融資損失、其他預(yù)期利益損失等，上訴人有關(guān)違約金標(biāo)準(zhǔn)過高應(yīng)予降低的主張亦不能成立。上訴人是否違約、是否應(yīng)支付逾期交房違約金及違約金計(jì)算期間系本案無爭(zhēng)議事實(shí)。一審法院判決圍繞案件主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)而展開認(rèn)定及說理并無不當(dāng)，請(qǐng)求二審維持原判。
一審原告訴稱
張君向一審法院起訴請(qǐng)求：1.中梁軒置業(yè)公司向張君支付逾期交房違約金17957元；2、中梁軒置業(yè)公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年2月26日，張君（乙方、買受人）與中梁軒置業(yè)公司（甲方、出賣人）簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定由張君購(gòu)買中梁軒置業(yè)公司開發(fā)的鼎尚花園1幢805室，房屋建筑面積134.5㎡，商品房總價(jià)款為1632426.5元。合同第九條交付期限約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年6月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1、2種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房符合《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》規(guī)定要求，并取得《張家港市商品住宅交付使用通知書》；2.第四條所列權(quán)利瑕疵已消失等。合同第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間分別處理：（1）逾期不超過60日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除通知送達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人買受人累計(jì)已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金。補(bǔ)充協(xié)議第十條關(guān)于房屋交接、質(zhì)量異議等處理的約定第三項(xiàng)又約定，經(jīng)出賣人與買受人協(xié)商一致，雙方對(duì)《商品房買賣合同》有關(guān)出賣人逾期交房的違約責(zé)任內(nèi)容進(jìn)行如下變更：無論出賣人逾期交付超過多少日，買受人均選擇繼續(xù)履行合同，自本合同約定的最后交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。雙方在合同及補(bǔ)充協(xié)議中同時(shí)還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
上述合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，張君依約向中梁軒置業(yè)公司支付了案涉商品房的全部購(gòu)房款。2019年6月29日，中梁軒置業(yè)公司向張君發(fā)出《交房日期變更通知書》，載明：……?，F(xiàn)抱歉地通知您，《商品房買賣合同》原定于2019年6月30日交付的張家港鼎尚花園商品房，因提升品質(zhì)增加工程量，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)而不得不逾期交付，具體交付時(shí)間我司將另行提前通知。根據(jù)與您簽訂的《商品房買賣合同》第十條的約定，逾期交房不超過60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司將按日向您支付已付房?jī)r(jià)款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。2019年10月15日，中梁軒置業(yè)公司又向張君發(fā)出《交付通知書》，載明：……，您所購(gòu)買的位于張家港市暨陽湖大道南側(cè)鼎尚花園項(xiàng)目1幢805室房屋將于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的檢閱。我們榮幸地通知您，請(qǐng)您在2019年10月18日上午9時(shí)至下午16時(shí)30分至鼎尚花園二期物業(yè)辦公室東側(cè)辦理該房屋的交房入戶手續(xù)等。后雙方辦理了案涉商品房的的收房手續(xù)。
一審審理中，雙方一致確認(rèn)中梁軒公司已按照房屋總價(jià)每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向張君支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付違約金17957元。張君明確中梁軒公司在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)未提示其注意補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)的內(nèi)容，中梁軒置業(yè)公司亦明確其在案涉商品房的銷售過程中，除在補(bǔ)充協(xié)議開頭概括性地提示買受人注意外，沒有單獨(dú)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)的內(nèi)容進(jìn)行過提示，在業(yè)主未特別要求的情況下，也不對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的條款作主動(dòng)說明。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人提交的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、交房日期變更通知書、交付通知書及雙方當(dāng)事人陳述筆錄等證據(jù)予以證實(shí)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：張君、中梁軒置業(yè)公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)系中梁軒置業(yè)公司為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與張君協(xié)商的格式條款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；第四十一條規(guī)定，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本案中，在《商品房買賣合同》第十條已對(duì)逾期交房違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)作出了明確約定的情形下，即“自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金”，中梁軒置業(yè)公司卻通過補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)即“出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金”對(duì)《商品房買賣合同》第十條的約定進(jìn)行了變更，減輕了自己的責(zé)任，中梁軒置業(yè)公司就該變更條款也沒有明確向張君提示和說明，致使雙方對(duì)適用何一條款發(fā)生爭(zhēng)議，根據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)中梁軒置業(yè)公司作出不利解釋，故中梁軒置業(yè)公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》第十條的約定向張君支付逾期交房違約金。雙方均明確中梁軒置業(yè)公司已按照房屋總價(jià)每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向張君支付了兩商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房違約金17957元，故中梁軒置業(yè)公司還應(yīng)再向張君支付上述期間的逾期交房違約金17957元。中梁軒置業(yè)公司辯稱其已與張君就逾期交房事宜協(xié)商解決完畢，與事實(shí)不符，一審法院對(duì)此不予采信。遂判決：被告張家港市中梁軒置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張君逾期交房違約金17957元。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取124元，由被告張家港市中梁軒置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審經(jīng)審理查明，張君與中梁軒置業(yè)公司同時(shí)簽訂的《商品房買賣合同》第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任約定如下：(1)逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金。
張君與中梁軒置業(yè)公司同時(shí)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第二條關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任約定如下：(1)逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金。
二審查明的其他事實(shí)與原審查明事實(shí)相一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，張君與中梁軒置業(yè)公司同時(shí)簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。根據(jù)雙方當(dāng)事人在訴訟中的舉證及陳述可以認(rèn)定，中梁軒置業(yè)公司未能按照《商品房買賣合同》的約定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式將涉案房屋交付張君，中梁軒置業(yè)公司因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)明確將原《商品房買賣合同》第十條有關(guān)甲方（中梁軒置業(yè)公司）逾期交房違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)由每日萬分之二調(diào)整為每日萬分之一，故本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為在中梁軒置業(yè)公司出現(xiàn)逾期交房的違約行為，而雙方均選擇繼續(xù)履行合同的情況下，中梁軒置業(yè)公司應(yīng)按何標(biāo)準(zhǔn)向張君支付逾期交房違約金。
本院對(duì)此認(rèn)為，首先案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系中梁軒置業(yè)公司單方提供的格式合同。其次，在關(guān)于付款與交房這兩項(xiàng)合同雙方最主要的合同義務(wù)的相關(guān)違約責(zé)任的約定上，《商品房買賣合同》中對(duì)雙方的違約責(zé)任的約定基本對(duì)等，而在補(bǔ)充協(xié)議中，一方面增加了買受人的違約責(zé)任（逾期超過60日后，出賣人解除合同的，買受人向出賣人支付違約金從按累計(jì)應(yīng)付款的10%增加到20%），另一方面卻減輕了出賣人的違約責(zé)任（逾期超過60日后，出賣人向買受人支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)由每日萬分之二調(diào)整為每日萬分之一，同時(shí)還排除了該情形下買受人的合同解除權(quán)，免除了出賣人原來在合同解除后應(yīng)承擔(dān)賠償違約金的義務(wù)），且根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，在《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的簽訂過程中，作為該格式合同的提供方，中梁軒置業(yè)公司并未就此特別提請(qǐng)張君予以必要的關(guān)注。因此，一審法院認(rèn)定對(duì)本案所涉補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)約定應(yīng)作對(duì)中梁軒置業(yè)公司不利解釋，中梁軒置業(yè)公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》第十條的約定即按房屋總價(jià)每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向張君支付違約金，符合相關(guān)法律的規(guī)定。中梁軒置業(yè)公司之前已支付的預(yù)期交房違約金，可在總數(shù)中予以扣除。
綜上，中梁軒置業(yè)公司的上訴理由不能成立，一審判決并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)248元，由上訴人張家港市中梁軒置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
