案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）京03民終14628號
上訴人包玉香、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱地產(chǎn)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初1857號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2020年12月14日公開開庭審理了本案。上訴人包玉香之訴訟代理人吳勇，上訴人地產(chǎn)公司之訴訟代理人王龍康到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
包玉香上訴請求：1.撤銷一審判決，并依法改判地產(chǎn)公司賠償房屋價值損失66300元；2.要求改判地產(chǎn)公司一個月內(nèi)在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾（沙發(fā)三個、茶幾一個、裝飾畫一幅）；3.要求改判地產(chǎn)公司三個月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石；4.要求改判地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書中的承諾配備國際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）；5.要求改判地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標準裝修6000元，包括臥室飄窗臺下的儲物柜2000元、客廳和臥室的燈池4000元；6.要求改判地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8519元；7.要求改判地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)將規(guī)劃方案交付或投入使用。公共服務設施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務站（建筑面積120平方米，位于8#首層）、文體活動站（建筑面積1000平方米，位于10#首層）、綜合文體活動場地（建筑面積2000平方米，含避難場地500平米）、社區(qū)居民委員會（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務中心（建筑面積160平方米，位于8#二層）、存自行車庫（建筑面積3398.79平方米，位于7#、9#、地下一層和地下二層；10#地下一層）。市政公用基礎設施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹；8.要求改判地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)解決地下二層長期漏水問題；9.地產(chǎn)公司限期對外墻漏水進行修復并賠償因客廳外側(cè)墻面漏水導致室內(nèi)墻面壁紙損壞需要維修費用3000元；10.一審、二審訴訟費用由地產(chǎn)公司承擔。事實和理由（兼針對地產(chǎn)公司的答辯意見）：1.包玉香的一審訴訟請求一、二、四項是根據(jù)不同的賠償標準分開計算的，一審法院酌定三項訴訟請求共賠償20000元過低，無任何計算標準依據(jù)，但包玉香的計算是有合理依據(jù)的；2.一審判決把軟裝修配飾合并在第一項訴訟請求的賠償金額中，也未具體說明此項賠償?shù)慕痤~，所以包玉香不接受一審判決，要求改判按照合同約定配備實物，且該訴請符合合同法第一百零七條規(guī)定；3.根據(jù)商品房預售合同附件六裝飾和設備標準的約定，應更換首層大堂地面開裂的大理石；4.關于配置電器的損失，一審判決合并計算，但未具體說明，所以包玉香對此不接受，要求按照地產(chǎn)公司承諾進行配備對此賠償，包玉香請求賠償?shù)慕痤~不高；5.地產(chǎn)公司銷售人員在介紹視頻中提到有儲物柜和燈池，且一審判決已將地產(chǎn)公司廣告宣傳和設置的樣板間認定為邀約，視為合同內(nèi)容，但卻認為包玉香對此的訴請不屬于本案審理范圍，屬于雙重標準，且地產(chǎn)公司給部分業(yè)主安裝了燈池，說明其知道自己有過這兩項承諾，只是沒給全部業(yè)主兌現(xiàn)；6.地產(chǎn)公司未取得竣工驗收備案表就通知業(yè)主收房的行為違背了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，且地產(chǎn)公司為延期交房結(jié)算提供的《確認書》也應被認定為無效；7.開發(fā)商必須按照規(guī)劃方案進行小區(qū)的施工建設，規(guī)劃方案具有法律的強制性，天然就是商品房合同的一部分，且開發(fā)商和業(yè)主在《商品房預售合同》中對規(guī)劃內(nèi)容作了約定，關于規(guī)劃的內(nèi)容應屬于民事案件的受案范圍，且根據(jù)工程驗收備案表，綠化是在小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的；8.整個地下二層屬于規(guī)劃許可證的內(nèi)容，開發(fā)商和業(yè)主在《商品房預售合同》中對規(guī)劃內(nèi)容作了約定，地下二層也在合同范圍之內(nèi)；9.本次訴訟要求的是第一次漏雨導致墻面和壁紙破損修復后，第二次漏雨導致墻面和壁紙又被破壞的損失費用，房屋墻面漏雨與空調(diào)無關，即便有關也是因開發(fā)商未作好防水導致的；10.地產(chǎn)公司未按照合同履行維修的責任和義務，應承擔違約責任和賠償損失。
地產(chǎn)公司上訴請求：1.撤銷一審判決一、二項，依法改判地產(chǎn)公司不承擔責任；2.本案一、二審訴訟費由包玉香承擔。事實和理由（兼針對包玉香的答辯意見）：1.一審法院對包玉香所購房屋因地產(chǎn)公司未按照所發(fā)布商業(yè)廣告及預售合同約定提供公共設施和服務而導致房屋價值損失的事實認定錯誤。包玉香在一審所主張廣告、宣傳冊等并非地產(chǎn)公司發(fā)布，且上述宣傳內(nèi)容均為藝術(shù)性夸張的廣告宣傳，不明確、不具體，不符合商品房買賣合同糾紛司法解釋第三條所規(guī)定的情形。雙方簽訂的《商品房預售合同》補充協(xié)議第二十二條關于廣告等為要約邀請的約定合法有效，一審法院認定無效錯誤。一審法院認定包玉香所購房屋價值損失20000元的數(shù)額無依據(jù)。2.一審法院對地產(chǎn)公司因延期交房應承擔違約金的認定事實錯誤。包玉香對地產(chǎn)公司延期交房事宜已通過出具確認書的方式達成了一致。
包玉香向一審法院起訴請求：一、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書、媒體廣告、商品房預售合同和法定的項目建設方案提供公共設施和服務造成房屋價值損失66300元。二、要求地產(chǎn)公司一個月內(nèi)在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）。三、要求地產(chǎn)公司三個月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石。四、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書中的承諾配備國際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）。五、要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標準裝修6000元，包括1、臥室飄窗臺下的儲物柜2000元；2.客廳和臥室的燈池4000元。六、要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8519元，并賠償利息損失1297元。七、要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費損失182元。八、要求地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號項目建設方案進行小區(qū)建設并交付投入使用。公共服務設施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務站（建筑面積120平方米，位于8#首層）、文體活動站（建筑面積1000平方米，位于10#首層）、綜合文體活動場地（建筑面積2000平方米，含避難場地500平米）、社區(qū)居民委員會（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務中心（建筑面積160平方米，位于8#二層）、存自行車庫（建筑面積3398.79平方米，位于7#、9#、地下一層和地下二層；10#地下一層）。市政公用基礎設施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，在明顯位置設置永久性標牌。九、要求地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫長期漏水問題和委托檢測機構(gòu)對樓房整體沉降的安全性進行評估。十、要求地產(chǎn)公司限期對外墻漏水進行修復并賠償因客廳外側(cè)墻面漏水導致室內(nèi)墻面壁紙損壞的損失3000元。十一、要求地產(chǎn)公司限期修復廚房隱蔽管漏水問題。十二、要求地產(chǎn)公司承擔訴訟費用。后包玉香將第八項訴訟請求變更為僅要求地產(chǎn)公司將所列設施交付投入使用，撤回設置永久性標牌的訴求，將第九項訴訟請求中委托檢測機構(gòu)對樓房整體沉降安全性評估的訴求撤回，并撤回第十一項訴訟請求。
一審法院認定事實：2013年8月15日，地產(chǎn)公司在《北京晚報》發(fā)布“通州剛改全優(yōu)戶型觀者爆棚，珠江??東都國際，85m2精裝三居，90%得房率，169萬起”的房屋開盤廣告，主要內(nèi)容有：1.“珠江東都國際建筑面積約6.7萬平方米，由3棟8-18層的精裝板式住宅組成……”2.“珠江首創(chuàng)雙首層的社區(qū)連廊底商及小區(qū)地塊內(nèi)10萬平米雙子座大型商業(yè)，更為生活帶來更多的從容與閑適。”3.“三重精裝一步到位……地下車庫全精裝，五星級大堂精裝，全品牌室內(nèi)豪裝、24小時英式物管全天守候，精致生活由表及里全面呈現(xiàn)……”4.……
地產(chǎn)公司發(fā)布的《珠江東都國際樓書宣傳冊》主要內(nèi)容有：1.“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”2.“‘殿堂級’雙入戶大堂：車庫與首層雙大堂。地上大堂，60m2大尺度空間、5.7米卓絕挑高入戶門庭、藝術(shù)天花吊頂、五星級酒店標準精裝、會所級軟裝修配飾、24小時英式物管……”3.“品牌電器，組裝高品質(zhì)生活，東都國際為客戶選用的電磁爐、烤箱、微波爐、冰箱等家電均為國際名牌頂尖產(chǎn)品，垃圾處理器、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置，更方便了業(yè)主的日常生活需要及居室維護，提升了業(yè)主的生活品質(zhì)?！?.……
2013年11月30日，就購買坐落于通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國際家園二期居住項目用地×＃住宅樓×層×單元-1701房屋，以包玉香為買受人、地產(chǎn)公司為出賣人簽訂《北京市商品房預售合同》，約定：合同第三條，該商品房房屋坐落為通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國際家園二期居住項目用地×＃住宅樓×層×單元-1701。預測建筑面積共83.66平方米。其中套內(nèi)建筑面積66.59平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積17.07平方米。合同第五條，商品房價款按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米27218.8元，總價款1812500元。
合同第十二條交付條件，（一）出賣人應當在2015年10月31日前向買受人交付該商品房。在具備本條第（二）款約定的條件時，出賣人可以提前向買受人交付該商品房，具體時間以出賣人通知為準。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2項所列條件：1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；（三）因工程進度及出賣人各方面的努力，如出賣人在約定的交房時間之前完成工程建設，并使房屋達到雙方合同約定交付條件的，雙方一致同意可以由出賣人提前通知辦理房屋交接手續(xù)，買受人不得拒絕。屬于提前交付的，商品房的風險責任同時轉(zhuǎn)移，保修期限、合同約定的應在交樓時交納的費用的時間均相應提前，但合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限起始時間仍按照合同約定時間為準。
合同第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾，出賣人承諾該商品房正常使用直接相關的基礎設施和其他設施按照約定日期達到下列條件：1.基礎設施：（1）上水、下水：2015年10月31日達到線路鋪設完畢，過渡時期使用過渡用水；（2）供電：2015年10月31日達到線路鋪設完畢，過渡時期使用過渡用電；（3）供暖：房屋交付完畢后第一個供暖季達到線路鋪設完畢，過渡時間使用過渡供暖；（如有地下層需供暖，另行增加供暖費，供暖費按照物業(yè)服務企業(yè)相關收費標準收?。?）燃氣：*年*月*日達到按有關單位的相關規(guī)定執(zhí)行，過渡時期使用過渡設施；如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）若約定期限內(nèi)相關設施等未達到約定標準，過渡時間出賣人提供了過渡措施的，不視為出賣人違約。（2）如因出賣人原因?qū)е挛催_到約定標準的，雙方應采取補救措施，出賣人采取了補救措施或因買受人不配合導致無法提供補救措施的，不視為出賣人違約，買受人應承擔實際使用水、電、暖等費用；如在買受人的配合下，出賣人未采取補救措施的，出賣人一次性向買受人支付已交付房價款千分之一作為違約金（此違約金與延期交樓違約金不累計），屬本合同約定的不可抗力和非出賣人原因的除外。2.其他設施。
合同第十四條逾期交房責任，（一）因出賣人原因?qū)е掠馄诮环浚豢煽沽ν?，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期240日之內(nèi)，自約定交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，向買受人按日支付已交付房價款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過240日后，買受人有權(quán)退房，出賣人應退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的2.4%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日支付全部已付款的萬分之一作為違約金。（二）因買受人原因?qū)е掠馄诮环?，具體見附件八。
合同第十六條交接手續(xù)，（一）該商品房達到第十二條約定的交付條件前或后，出賣人應當書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點及應當攜帶的證件，買受人同意按照出賣人通知的時間、地點、流程等辦理交接手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十四條處理。（二）雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：該商品房已具有第十二條約定的證明文件，出賣人通知買受人收樓后，買受人無正當理由拒絕驗收或無正當理由拖延驗收時間，并辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則書面通知交付當日即為商品房交付時間，自該日起該房屋的風險責任轉(zhuǎn)移由買受人承擔。自該日起，出賣人按照《住宅質(zhì)量保證書》中約定的保修起止日期和其他內(nèi)容承擔保修責任，即出賣人對買受人提出的商品房瑕疵應予以返修或保修，但出賣人返修或保修的行為不影響出賣人向買受人交付房屋義務的完成，且自該日起，與該商品房有關的全部權(quán)利、責任和風險均由買受人享有和承擔，買受人須承擔包括但不限于物業(yè)服務費、供暖費在內(nèi)的相關費用。買受人未按時辦理房屋接收手續(xù)的，每逾期一日應向出賣人支付總房款的萬分之一作為違約金；如逾期超過180日，出賣人有權(quán)解除本合同，買受人應向出賣人另行支付合同總價款的10%作為違約金。（三）雙方同意按照下列第2、3種方式繳納稅費。
合同第十七條商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定。（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。（二）出賣人和買受人約定如下：1.該商品房地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達且雙方辦理完畢所有退房手續(xù)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照中國人民銀行同期活期存款利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議……3、若出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準達不到約定的標準的，經(jīng)出賣人核實后由出賣人按合同約定的標準進行裝修、完善（即甲方履行保修責任），或支付裝飾、設備差價（僅指該商品房室內(nèi)部分）；甲方履行保修責任的，不構(gòu)成延遲交付。具體裝飾和設備標準的約定見附件六。（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助配合對方檢測的義務，若買受人未書面通知過出賣人維（保）修或者非因出賣人原因?qū)е聼o法維修的，買受人無權(quán)要求對房屋質(zhì)量、維修造價進行鑒定，買受人執(zhí)意要求的，一切費用由買受人承擔。
合同第十八條保修責任，（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍，保修期限和保修責任等內(nèi)容。（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。該商品房在交付使用時如存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問題，出賣人按約定承擔保修責任，但買受人不得借此拒絕收樓。買受人以該商品房存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問題為由拒絕收樓辦理交付手續(xù)而引起的逾期交樓的法律后果由買受人自行承擔。出賣人履行保修責任的，不構(gòu)成延遲交付。由于出賣人的原因，因維修行為導致買受人無法正常使用該房屋，出賣人最高參照延期交付房屋的違約金標準對不能使用的房屋部分占總房屋的面積比例賠償損失。（三）因買受人使用不當、改動或因其他不可歸責于出賣人事由而出現(xiàn)的質(zhì)量問題均由買受人承擔有關責任和維修費用。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。
同日，雙方還簽署了《補充協(xié)議》，其中第二十二條約定，出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，出賣人設置的樣板間，僅為出賣人便于購房人了解商品房布局及使用功能而提供的簡單示意，該樣板間的裝修、設備、設施及室內(nèi)陳列的家具、裝修物品、電器等，除非特別標明為“交房標準”等字樣，否則均不包含在房價和交付范疇之內(nèi)，不構(gòu)成買受人所購商品房內(nèi)初裝修或精裝修的構(gòu)成部分，也不構(gòu)成出賣人對買受人所購商品房及所購商品房裝修效果的任何承諾，出賣人對買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準文件、合同及其附件、本補充協(xié)議約定為準。
2014年5月28日，2015年3月26日，2016年5月26日，包玉香分三次向地產(chǎn)公司交納購房款1342500元、70000元、392107元。
后地產(chǎn)公司向包玉香發(fā)出業(yè)主繳費清單，載明：業(yè)主包玉香，已交合同房款1812500元，已交產(chǎn)權(quán)代辦費1000元。合同房款1812500元，總房款1804607元。合同建筑面積83.66，測繪建筑面積83.71。面積差額款-7893元，契稅18046元，公共維修基金16742元，房屋登記費80元。
2016年4月16日，地產(chǎn)公司向包玉香交付涉案房屋，包玉香亦于當日實際收房。
包玉香與地產(chǎn)公司及珠海市珠江永益裝飾有限公司簽署確認書，“本人包玉香向開發(fā)商購買了珠江東都國際（珠江旭景家園）×號樓×單元1701號房，并委托裝修公司裝修改造?，F(xiàn)就包括但不限于逾期交房等問題，同意接受開發(fā)商補償公共維修基金、契稅等費用共計26100元；本人逾期繳納房款需支付開發(fā)商違約金0元，本人前述違約金與開發(fā)商前述補償互相沖抵后開發(fā)商仍需補償公共維修基金、契稅等費用共計26100元?！鲜龉簿S修基金、契稅、裝修款等費用由開發(fā)商和裝修公司分別直接交付給相關部門，視為本人簽收，本人對房屋交接等相關事項別無爭議。對房屋裝修改造再無異議，不再對開發(fā)商和（或）裝修公司提出其他任何要求、主張，或提出訴訟等?！?/p>
對于包玉香主張地產(chǎn)公司未按照珠江東都國際樓書、媒體廣告、商品房預售合同和項目建設方案提供公共設施和服務問題，地產(chǎn)公司認為包玉香提供的珠江東都國際樓書宣傳冊、媒體廣告宣傳、項目建設方案等證據(jù)的真實性不予認可或無法核實。地產(chǎn)公司認為其發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料法律性質(zhì)為要約邀請，不屬于要約，對地產(chǎn)公司不產(chǎn)生法律效力。
另查，地產(chǎn)公司取得竣工驗收備案表的時間為2016年4月26日。
再查，涉案樓宇所在的小區(qū)經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查，未見地產(chǎn)公司在媒體廣告及樓書宣傳中涉及到的樓宇“金鑲玉”包邊、“頂戴花翎”等裝飾。
一審法院認為，本案焦點問題是：1.本案是否已超過訴訟時效期間。2.地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)屬于要約還是要約邀請。3.地產(chǎn)公司是否違約？應承擔的違約責任？
1.關于訴訟時效問題。地產(chǎn)公司認為涉案房屋于2016年4月16日已交付包玉香，至今已逾3年，超過法律規(guī)定的訴訟時效?！吨腥A人民共和國民法總則》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第二條規(guī)定，民法總則施行之日，訴訟時效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院應予支持。涉案房屋于2016年4月16日交付，如包玉香就案涉房屋根據(jù)《北京市商品房預售合同》主張權(quán)利，訴訟時效應適用民法總則關于訴訟時效制度三年訴訟時效期間的規(guī)定，即應至2019年4月15日止。2019年4月4日，包玉香曾起訴過地產(chǎn)公司，訴訟時效在2019年4月4日中斷，訴訟時效重新計算，本案立案時間為2020年1月8日，故包玉香本次訴訟未超過訴訟時效。
2.關于地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)問題?！吨腥A人民共和國合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
一審法院認為，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中包括“‘殿堂級’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂、五星級酒店標準精裝、會所級軟裝修配飾、24小時英式物管”“東都國際為客戶選用的電磁爐、烤箱、微波爐、冰箱等家電……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系具體確定的對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾，會對商品房預售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中的說明和允諾應視為要約，應當視為合同內(nèi)容。
地產(chǎn)公司認為，按照包玉香、地產(chǎn)公司雙方簽訂的《補充協(xié)議》第二十二條約定，出賣人（地產(chǎn)公司）發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，……出賣人（地產(chǎn)公司）對買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準文件、合同及其附件、本補充協(xié)議約定為準。包玉香對此不予認可，并表示，雖然包玉香、地產(chǎn)公司雙方在《補充協(xié)議》中就涉案樓宇商業(yè)廣告宣傳的法律性質(zhì)進行了約定，但包玉香認為該條款為地產(chǎn)公司為重復使用而預先設定且未與包玉香協(xié)商的格式條款，該條款損害了買受人在多個看房購房環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的合理期待，致使買受人權(quán)利在房屋交接之前處于不確定狀態(tài)，不合理、不正當?shù)拿獬顺鲑u人的相關義務和責任，嚴重損害和排除了買房人的權(quán)益。一審法院認為，《補充協(xié)議》第二十二條為地產(chǎn)公司擬定的格式條款，且存在免除其責任、排除買受人主要權(quán)利的情形，應為無效。故，地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)應為要約。
3.關于地產(chǎn)公司未按照商業(yè)廣告宣傳交付房屋的行為是否構(gòu)成違約及應如何承擔違約責任的問題。根據(jù)一審法院前述對地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳法律性質(zhì)為要約的認定，包玉香與地產(chǎn)公司訂立涉案《商品房預售合同》的行為已對地產(chǎn)公司發(fā)出的要約進行了承諾，要約人即地產(chǎn)公司即受該意思表示約束，其具體說明和允諾應當視為《商品房預售合同》的內(nèi)容，雙方就相關具體設施的合同已經(jīng)成立。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應該按照約定履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。地產(chǎn)公司沒有實現(xiàn)合同約定義務的，視為違約，應當承擔相應的違約責任。
關于包玉香的十項訴訟請求，一審法院分析如下：
訴訟請求一，對于包玉香要求地產(chǎn)公司因未按照預售合同的約定和廣告宣傳的內(nèi)容提供公共設施和服務，進而要求賠償房屋價值損失的訴訟請求，一審法院認為，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中所做的相關設施的具體說明和允諾為合同的一部分，地產(chǎn)公司應當全面履行其合同義務。經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查，地產(chǎn)公司有部分具體允諾沒有實現(xiàn)，如樓宇的“金鑲玉”包邊等。因地產(chǎn)公司已經(jīng)將房屋交付給全體業(yè)主，將小區(qū)環(huán)境維護義務等移交給物業(yè)，且公共環(huán)境的改變涉及其他全體業(yè)主的生活習慣，現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行配齊相應設施的條件，地產(chǎn)公司應就此對包玉香的損失進行賠償。具體的賠償數(shù)額，一審法院根據(jù)本案查明情況及涉案小區(qū)現(xiàn)實情況酌定為20000元。
訴訟請求二，對于包玉香要求地產(chǎn)公司一個月內(nèi)在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）的訴訟請求；訴訟請求四，對于包玉香要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書中的承諾配備國際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）的訴訟請求，該兩項訴訟請求系包玉香基于地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳內(nèi)容中的允諾為依據(jù)要求地產(chǎn)公司賠償相關損失，因一審法院已在訴訟請求一中就上述損失進行了處理，故該兩項訴求，一審法院不予支持。
訴訟請求三，對于包玉香要求地產(chǎn)公司三個月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石的訴訟請求，不屬于本案商品房預售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求五，對于包玉香要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標準裝修6000元，包括1.臥室飄窗臺下的儲物柜2000元；2.客廳和臥室的燈池4000元的訴訟請求，不屬于本案商品房預售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求六，對于包玉香要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8519元，并賠償利息損失1297元的訴訟請求，一審法院認為包玉香在2016年4月16日實際收房，但地產(chǎn)公司取得竣工驗收備案表的時間為2016年4月26日，地產(chǎn)公司作為開發(fā)商在未辦理房屋備案登記的情況下，即向包玉香交付房屋，已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。包玉香該項訴訟請求，經(jīng)一審法院核算應為1413元。包玉香主張過高部分，一審法院不予支持。
關于賠償利息損失，于法無據(jù)，一審法院不予支持。
訴訟請求七，對于包玉香要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費182元的訴訟請求，包玉香交納物業(yè)費應以實際收房日期為準，故對于其該項訴訟請求一審法院不予支持。
訴訟請求八，第一部分：對于包玉香要求地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號項目建設方案將所列設施交付投入使用的訴求。公共服務設施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務站（建筑面積120平方米，位于8#首層）、文體活動站（建筑面積1000平方米，位于10#首層）、綜合文體活動場地（建筑面積2000平方米，含避難場地500平米）、社區(qū)居民委員會（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務中心（建筑面積160平方米，位于8#二層）、存自行車庫（建筑面積3398.79平方米，位于7#、9#、地下一層和地下二層；10#地下一層）。包玉香上述訴訟請求不屬于民事案件的主管范圍，故對其該部分的起訴，一審法院予以駁回。
第二部分：市政公用基礎設施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，不屬于本案商品房預售合同審理范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求九，對于包玉香要求地產(chǎn)公司在三個月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫長期漏水問題的訴求，不屬于本案商品房預售合同糾紛審理范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求十，對于包玉香要求地產(chǎn)公司限期對外墻漏水進行修復并賠償因客廳外側(cè)墻面漏水導致室內(nèi)墻面壁紙損壞的損失3000元的訴訟請求。關于包玉香要求地產(chǎn)公司修復外墻漏水的訴求，包玉香在漏水墻面處安裝了空調(diào)，且對漏水原因不申請鑒定，故對該項訴求，證據(jù)不足，一審法院不予支持。關于包玉香要求地產(chǎn)公司賠償壁紙損失的訴求，包玉香現(xiàn)有證據(jù)無法證明再次造成壁紙損失，故該項訴求，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第十五條、第二十一條、第二十五條、第三十九條、第四十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十九條規(guī)定，判決：一、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償包玉香損失20000元；二、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付包玉香違約金1413元；三、駁回包玉香的其他訴訟請求。以上一、二項，均于判決生效之日起七日內(nèi)給付。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。包玉香提供了如下證據(jù)：1.通住建委（2017）第177號告知書和京建法改（通建）字[2017]第650099號責令改正通知書，證明經(jīng)過竣工驗收的房屋照樣會存在質(zhì)量問題，地產(chǎn)公司不履行合同的保修維修義務；2.地產(chǎn)公司針對王紹棠案件的質(zhì)證意見，證明地產(chǎn)公司對該案中的證據(jù)34珠江東都國際樓書宣傳冊、證據(jù)36北京晚報2013年8月15日第59版廣告的真實性認可。針對包玉香提供的證據(jù)，地產(chǎn)公司發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實性認可，對關聯(lián)性、證明目的不認可，該份證據(jù)只針對趙迪龍一家，與其他業(yè)主無關；對證據(jù)2的真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，王紹棠案件是調(diào)解結(jié)案的，具有保密性，不應當泄露，王紹棠案件與其他業(yè)主無關，地產(chǎn)公司在該案中對證據(jù)真實性的認可是指對廣告的發(fā)布本身沒有異議，但是不認可發(fā)布主體是地產(chǎn)公司。本院將綜合全案情況對上述證據(jù)酌情予以采信。地產(chǎn)公司未提交新證據(jù)。本院對一審法院審理查明的事實予以確認。
本院認為，本案二審的爭議焦點在于：1.關于案涉廣告宣傳的性質(zhì)及地產(chǎn)公司承擔違約責任的具體金額；2.地產(chǎn)公司是否應支付房屋交付違約金及具體數(shù)額。
第一，關于相關廣告宣傳資料的性質(zhì)。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中的“‘殿堂級’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂、五星級酒店標準精裝、會所級軟裝修配飾、24小時英式物管”“東都國際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系對于房屋及相關設施所作的說明和允諾，已經(jīng)較為具體明確，且對商品房預售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，應當視為要約。雖然雙方簽訂的《補充協(xié)議》第二十二條約定了出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，……出賣人對買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準文件、合同及其附件、本補充協(xié)議約定為準。但是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條之規(guī)定，該條款存在提供條款一方即地產(chǎn)公司免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，故該條款應屬無效。鑒于地產(chǎn)公司未按照上述明確具體的廣告宣傳資料內(nèi)容履行合同義務，故應當承擔相應的違約責任。對于地產(chǎn)公司主張的上述廣告宣傳資料系要約邀請，其無需承擔違約責任的意見，本院不予支持。
根據(jù)上述認定，關于包玉香主張的地產(chǎn)公司未按照廣告宣傳資料及合同文本約定內(nèi)容提供房屋設施及服務、在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝以及配備國際名牌電器之三項主張，一審法院綜合全案證據(jù)情況及當事人主張的賠償內(nèi)容，酌情確定地產(chǎn)公司賠償2萬元并無不當。包玉香主張賠償金額過低、地產(chǎn)公司主張不應賠償?shù)纳显V意見，均未提供充分證據(jù)予以佐證，本院均不予支持。關于包玉香主張的更換開裂大理石，按廣告內(nèi)容配置儲物柜、燈池，配套公共設施服務，解決地下二層漏水問題等內(nèi)容，均不屬于商品房預售合同糾紛案件審理范圍，本院不予支持。關于包玉香要求地產(chǎn)公司限期對外墻漏水進行修復并賠償因客廳外側(cè)墻面漏水導致室內(nèi)墻面壁紙損壞需要維修費用3000元一項，因現(xiàn)并無充分證據(jù)證明漏水系房屋質(zhì)量原因以及由此造成的壁紙損失情況，故本院不予支持。
第二，關于交房行為存在的瑕疵。根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》第十二條第（二）項之約定，房屋交付時應當已取得建筑工程竣工驗收備案表。本案中，地產(chǎn)公司向包玉香交付房屋的時間早于地產(chǎn)公司取得竣工驗收備案表的時間，該交付行為不符合合同約定，故包玉香有權(quán)就此向地產(chǎn)公司主張違約責任，且該責任與地產(chǎn)公司單純逾期交房并非同一違約事實。一審法院認定的違約損失計算周期及標準并無不當，本院予以確認。
綜上所述，包玉香、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1930元，由包玉香負擔1595元（已交納），由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔335元（已交納）。本判決為終審判決。
審 判 員 于洪群
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 邱 江
法官助理 仉亭方
書 記 員 王秋巖
