案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）京03民終14653號(hào)
上訴人北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司）因與被上訴人李堯商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初2117號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月11日公開開庭審理了本案。上訴人（原審被告）地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王龍康、被上訴人（原審原告）李堯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決一、二項(xiàng)，依法改判地產(chǎn)公司不承擔(dān)責(zé)任或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由李堯承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院對(duì)李堯所購(gòu)房屋因地產(chǎn)公司未按照所發(fā)布商業(yè)廣告及預(yù)售合同約定提供公共設(shè)施和服務(wù)而導(dǎo)致房屋價(jià)值損失的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。李堯在一審所主張廣告、宣傳冊(cè)等并非地產(chǎn)公司發(fā)布，且上述宣傳內(nèi)容均為藝術(shù)性夸張的廣告宣傳，不明確、不具體，不符合商品房買賣合同糾紛司法解釋第三條所規(guī)定的請(qǐng)求。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議第二十二條關(guān)于廣告等為要約邀請(qǐng)的約定合法有效，一審法院認(rèn)定無(wú)效錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定李堯所購(gòu)房屋價(jià)值損失20000元的數(shù)額無(wú)依據(jù)。2.一審法院對(duì)地產(chǎn)公司因延期交房應(yīng)承擔(dān)違約金的認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。李堯?qū)Φ禺a(chǎn)公司延期交房事宜已通過(guò)確認(rèn)書達(dá)成了一致。
李堯辯稱，不同意地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求和理由。
李堯向一審法院起訴請(qǐng)求：一、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書、媒體廣告、商品房預(yù)售合同和法定的項(xiàng)目建設(shè)方案提供公共設(shè)施和服務(wù)造成房屋價(jià)值損失70590元。二、要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）。三、要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石。四、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書中的承諾配備國(guó)際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）。五、要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修6000元，包括1、臥室飄窗臺(tái)下的儲(chǔ)物柜2000元；2、客廳和臥室的燈池4000元。六、要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8265元，并賠償利息損失1258元。七、要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費(fèi)損失174元。八、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號(hào)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行小區(qū)建設(shè)并交付投入使用。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，位于8#首層）、文體活動(dòng)站（建筑面積1000平方米，位于10#首層）、綜合文體活動(dòng)場(chǎng)地（建筑面積2000平方米，含避難場(chǎng)地500平米）、社區(qū)居民委員會(huì)（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，位于8#二層）、存自行車庫(kù)（建筑面積3398.79平方米，位于7#、9#、地下一層和地下二層；10#地下一層）。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌。九、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫(kù)長(zhǎng)期漏水問(wèn)題和委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評(píng)估。十、要求地產(chǎn)公司賠償因燃?xì)鉄崴黝A(yù)留接口位置和燃?xì)忾y門位置存在設(shè)計(jì)缺陷和不符合安全規(guī)范，分別進(jìn)行維修改造費(fèi)2000元和500元。十一、要求地產(chǎn)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月15日，地產(chǎn)公司在《北京晚報(bào)》發(fā)布“通州剛改全優(yōu)戶型觀者爆棚，珠江·東都國(guó)際，85m2精裝三居，90%得房率，169萬(wàn)起”的房屋開盤廣告，主要內(nèi)容有：1.“珠江東都國(guó)際建筑面積約6.7萬(wàn)平方米，由3棟8-18層的精裝板式住宅組成……”2.“珠江首創(chuàng)雙首層的社區(qū)連廊底商及小區(qū)地塊內(nèi)10萬(wàn)平米雙子座大型商業(yè)，更為生活帶來(lái)更多的從容與閑適?！?.“三重精裝一步到位……地下車庫(kù)全精裝，五星級(jí)大堂精裝，全品牌室內(nèi)豪裝、24小時(shí)英式物管全天候，精致生活由表及里全面呈現(xiàn)……”4.……
地產(chǎn)公司發(fā)布的《珠江東都國(guó)際樓書宣傳冊(cè)》主要內(nèi)容有：1.“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格,‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”2.“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂：車庫(kù)與首層雙大堂。地上大堂，60m2大尺度空間、5.7米卓絕挑高入戶門庭、藝術(shù)天花吊頂、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管……”3.“品牌電器，組裝高品質(zhì)生活，東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置，更方便了業(yè)主的日常生活需要及居室維護(hù)，提升了業(yè)主的生活品質(zhì)。”4.……
2013年11月30日，就購(gòu)買坐落于通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國(guó)際家園二期居住項(xiàng)目用地X＃住宅樓X層X(jué)單元-X房屋，以李堯?yàn)橘I受人、地產(chǎn)公司為出賣人簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：合同第三條，該商品房房屋坐落為通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國(guó)際家園二期居住項(xiàng)目用地X＃住宅樓X層X(jué)單元-X。預(yù)測(cè)建筑面積共88.16平方米。其中套內(nèi)建筑面積70.17平方米，共用部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e17.99平方米。合同第五條，商品房?jī)r(jià)款按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米25902.41元，總價(jià)款1817572元。
合同第十二條交付條件，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年10月31日前向買受人交付該商品房。在具備本條第（二）款約定的條件時(shí)，出賣人可以提前向買受人交付該商品房，具體時(shí)間以出賣人通知為準(zhǔn)。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；
（三）因工程進(jìn)度及出賣人各方面的努力，如出賣人在約定的交房時(shí)間之前完成工程建設(shè)，并使房屋達(dá)到雙方合同約定交付條件的，雙方一致同意可以由出賣人提前通知辦理房屋交接手續(xù)，買受人不得拒絕。屬于提前交付的，商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任同時(shí)轉(zhuǎn)移，保修期限、合同約定的應(yīng)在交樓時(shí)交納的費(fèi)用的時(shí)間均相應(yīng)提前，但合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限起始時(shí)間仍按照合同約定時(shí)間為準(zhǔn)。
合同第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，出賣人承諾該商品房正常使用直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定日期達(dá)到下列條件：1、基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡用水；（2）供電：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡用電；（3）供暖：房屋交付完畢后第一個(gè)供暖季達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)間使用過(guò)渡供暖；（如有地下層需供暖，另行增加公關(guān)費(fèi)，供暖費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。?）燃?xì)猓?年*月*日達(dá)到按有關(guān)單位的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡設(shè)施；
如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）若約定期限內(nèi)相關(guān)設(shè)施等未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)渡時(shí)間出賣人提供了過(guò)渡措施的，不視為出賣人違約。（2）如因出賣人原因?qū)е挛催_(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)采取補(bǔ)救措施，出賣人采取了補(bǔ)救措施或因買受人不配合導(dǎo)致無(wú)法提供補(bǔ)救措施的，不視為出賣人違約，買受人應(yīng)承擔(dān)實(shí)際使用水、電、暖等費(fèi)用；如在買受人的配合下，出賣人未采取補(bǔ)救措施的，出賣人一次性向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款千分之一作為違約金（此違約金與延期交樓違約金不累計(jì)），屬本合同約定的不可抗力和非出賣人原因的除外。
2、其他設(shè)施。合同第十四條逾期交房責(zé)任，（一）因出賣人原因?qū)е掠馄诮环?，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理（1）和（2）不作累加。（1）逾期240日之內(nèi)，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，向買受人按日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)240日后，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的2.4%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日支付全部已付款的萬(wàn)分之一作為違約金。（二）因買受人原因?qū)е掠馄诮环?，具體見附件八。
合同第十六條交接手續(xù)，（一）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件前或后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件，買受人同意按照出賣人通知的時(shí)間、地點(diǎn)、流程等辦理交接手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。
（二）雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：該商品房已具有第十二條約定的證明文件，出賣人通知買受人收樓后，買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收或無(wú)正當(dāng)理由拖延驗(yàn)收時(shí)間，并辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則書面通知交付當(dāng)日即為商品房交付時(shí)間，自該日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)。自該日起，出賣人按照《住宅質(zhì)量保證書》中約定的保修起止日期和其他內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任，即出賣人對(duì)買受人提出的商品房瑕疵應(yīng)予以返修或保修，但出賣人返修或保修的行為不影響出賣人向買受人交付房屋義務(wù)的完成，且自該日起，與該商品房有關(guān)的全部權(quán)利、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)均由買受人享有和承擔(dān)，買受人須承擔(dān)包括但不限于物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用。買受人未按時(shí)辦理房屋接受手續(xù)的，每逾期一日應(yīng)向出賣人支付總房款的萬(wàn)分之一作為違約金；如逾期超過(guò)180日，出賣人有權(quán)解除本合同，買受人應(yīng)向出賣人另行支付合同總價(jià)款的10%作為違約金。（三）雙方同意按照下列第2、3種方式繳納稅費(fèi)。
合同第十七條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。（二）出賣人和買受人約定如下：1、該商品房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)且雙方辦理完畢所有退房手續(xù)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照中國(guó)人民銀行同期活期存款利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)由出賣人承擔(dān)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議……3、若出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)出賣人核實(shí)后由出賣人按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修、完善（僅指該商品房室內(nèi)部分）；甲方履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。
（三）出賣人和買受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)，若買受人未書面通知過(guò)出賣人維（保）修或者非因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法維修的，買受人無(wú)權(quán)要求對(duì)房屋質(zhì)量、維修造價(jià)進(jìn)行鑒定，買受人執(zhí)意要求的，一切費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
合同第十八條保修責(zé)任，（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍，保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。該商品房在交付使用時(shí)如存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，出賣人按約定承擔(dān)保修責(zé)任，但買受人不得借此拒絕收樓。買受人以該商品房存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓或拒絕辦理交付手續(xù)而引起的逾期交樓的法律后果由買受人自行承擔(dān)。出賣人履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。由于出賣人的原因，因維修行為導(dǎo)致買受人無(wú)法正常使用該房屋，出賣人最高參照延期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不能使用的房屋部分占總房屋的面積比例賠償損失。
（三）因買受人使用不當(dāng)、改動(dòng)或因其他不可歸責(zé)于出賣人事由而出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題均由買受人承擔(dān)有關(guān)責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。
同日，雙方還簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二十二條約定，出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤等資料均為要約邀請(qǐng)，出賣人設(shè)置的樣板間，僅為出賣人便于購(gòu)房人了解商品房布局及使用功能而提供的簡(jiǎn)單示意，該樣板間的裝修、設(shè)備、設(shè)施及室內(nèi)陳列的家具、裝修物品、電器等，除非特別標(biāo)明為“交房標(biāo)準(zhǔn)”等字樣，否則均不包含在房?jī)r(jià)和交付范疇之內(nèi)，不構(gòu)成買受人所購(gòu)商品房?jī)?nèi)初裝修或精裝修的構(gòu)成部分，也不構(gòu)成出賣人對(duì)買受人所購(gòu)商品房及所購(gòu)商品房裝修效果的任何承諾，出賣人對(duì)買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。
合同簽訂后，李堯向地產(chǎn)公司交納購(gòu)房款1817572元。
后地產(chǎn)公司向李堯發(fā)出業(yè)主繳費(fèi)清單，載明：業(yè)主李堯，已交合同房款1817572元，已交產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)1000元。合同房款1817572元，總房款1828451元。合同建筑面積88.16，測(cè)繪建筑面積89.13。面積差額款10879元，契稅18285元，公共維修基金17826元，房屋登記費(fèi)80元。后李堯向地產(chǎn)公司交納了面積差額款及稅費(fèi)款。
2016年4月18日，李堯簽署收樓物品移交清單，并于當(dāng)日實(shí)際收房。
2016年4月18日，李堯與地產(chǎn)公司及珠海市珠江永益裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱永益公司）簽署確認(rèn)書，“本人李堯向開發(fā)商購(gòu)買了珠江東都國(guó)際（珠江旭景家園）X號(hào)樓X單元X號(hào)房，并委托裝修公司裝修改造。現(xiàn)就包括但不限于逾期交房等問(wèn)題，同意接受開發(fā)商補(bǔ)償公共維修基金、契稅等費(fèi)用共計(jì)26173元。本人逾期繳納房款需支付開發(fā)商違約金0元，本人前述違約金與開發(fā)商前述補(bǔ)償互相沖抵后開發(fā)商仍需補(bǔ)償公共維修基金、契稅等費(fèi)用共計(jì)26173元。……上述公共維修基金、契稅、裝修款等費(fèi)用由開發(fā)商和裝修公司分別直接交付給相關(guān)部門，視為本人簽收，本人對(duì)房屋交接等相關(guān)事項(xiàng)別無(wú)爭(zhēng)議。對(duì)房屋裝修改造再無(wú)異議，不再對(duì)開發(fā)商和（或）裝修公司提出其他任何要求、主張，或提出訴訟等。”
對(duì)于李堯主張地產(chǎn)公司未按照珠江東都國(guó)際樓書、媒體廣告宣傳冊(cè)和項(xiàng)目建設(shè)方案提供公共設(shè)施和服務(wù)問(wèn)題，地產(chǎn)公司認(rèn)為李堯提供的珠江東都國(guó)際樓書宣傳冊(cè)、媒體廣告宣傳、項(xiàng)目建設(shè)方案等證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可或無(wú)法核實(shí)。地產(chǎn)公司認(rèn)為其發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤等資料法律性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，不屬于要約，對(duì)地產(chǎn)公司不產(chǎn)生法律效力。
另查，地產(chǎn)公司取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為2016年4月26日。
再查，涉案樓宇所在的小區(qū)經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，未見地產(chǎn)公司在媒體廣告及樓書宣傳中涉及到的樓宇“金鑲玉”包邊、“頂戴花翎”等裝飾。
一審法院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)問(wèn)題是：1、本案是否已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。2、地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)屬于要約還是要約邀請(qǐng)。3、地產(chǎn)公司是否違約？應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任？
1、關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題。地產(chǎn)公司認(rèn)為涉案房屋于2016年4月18日已交付李堯，至今已逾3年，超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)民法總則》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法總則〉訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院應(yīng)予支持。涉案房屋于2016年4月18日交付，如李堯就案涉房屋根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》主張權(quán)利，訴訟時(shí)效應(yīng)適用民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效制度三年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定，即應(yīng)至2019年4月17日止。2019年4月15日，李堯曾起訴過(guò)地產(chǎn)公司，訴訟時(shí)效在2019年4月15日中斷，訴訟時(shí)效重新計(jì)算，自2019年4月15日至2022年4月14日止，本案立案時(shí)間為2020年1月8日，故李堯本次訴訟未超過(guò)訴訟時(shí)效。
2、關(guān)于地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一審法院認(rèn)為，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中包括“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系具體確定的對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，會(huì)對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中的說(shuō)明和允諾應(yīng)視為要約，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。
地產(chǎn)公司認(rèn)為，按照李堯、地產(chǎn)公司雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定，出賣人（被告）發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤等資料均為要約邀請(qǐng)，……出賣人（被告）對(duì)買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。李堯?qū)Υ瞬挥枵J(rèn)可，并表示，雖然李堯、地產(chǎn)公司雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中就涉案樓宇商業(yè)廣告宣傳的法律性質(zhì)進(jìn)行了約定，但李堯認(rèn)為該條款為地產(chǎn)公司為重復(fù)使用而預(yù)先設(shè)定且未與李堯協(xié)商的格式條款，該條款損害了買受人在多個(gè)看房購(gòu)房環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的合理期待，致使買受人權(quán)利在房屋交接之前處于不確定狀態(tài)，不合理、不正當(dāng)?shù)拿獬顺鲑u人的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害和排除了買房人的權(quán)益。一審法院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條為地產(chǎn)公司擬定的格式條款，且存在免除其責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，應(yīng)為無(wú)效。故，地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)應(yīng)為要約。
3、關(guān)于地產(chǎn)公司未按照商業(yè)廣告宣傳交付房屋的行為是否構(gòu)成違約及應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)一審法院前述對(duì)地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳法律性質(zhì)為要約的認(rèn)定，李堯與地產(chǎn)公司訂立涉案《商品房預(yù)售合同》的行為已對(duì)地產(chǎn)公司發(fā)出的要約進(jìn)行了承諾，要約人即地產(chǎn)公司即受該意思表示約束，其具體說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)視為《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，雙方就相關(guān)具體設(shè)施的合同已經(jīng)成立。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。地產(chǎn)公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)合同約定義務(wù)的，視為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于李堯的九項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院分析如下：
訴訟請(qǐng)求一，對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司因未按照預(yù)售合同的約定和廣告宣傳的內(nèi)容提供公共設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而要求賠償房屋價(jià)值損失的訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中所做的相關(guān)設(shè)施的具體說(shuō)明和允諾為合同的一部分，地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行其合同義務(wù)。經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，地產(chǎn)公司有部分具體允諾沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，如樓宇的“金鑲玉”包邊等。因地產(chǎn)公司已經(jīng)將房屋交付給全體業(yè)主，將小區(qū)環(huán)境維護(hù)義務(wù)等移交給物業(yè)，且公共環(huán)境的改變涉及其他全體業(yè)主的生活習(xí)慣，現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行配齊相應(yīng)設(shè)施的條件，地產(chǎn)公司應(yīng)就此對(duì)李堯的損失進(jìn)行賠償。具體的賠償數(shù)額，一審法院根據(jù)本案查明情況及涉案小區(qū)現(xiàn)實(shí)情況酌定為20000元。
訴訟請(qǐng)求二，對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）的訴訟請(qǐng)求；訴訟請(qǐng)求四，對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書中的承諾配備國(guó)際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）的訴訟請(qǐng)求，該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求系李堯基于地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳內(nèi)容中的允諾為依據(jù)要求地產(chǎn)公司賠償相關(guān)損失，因一審法院已在訴訟請(qǐng)求一中就上述損失進(jìn)行了處理，故該兩項(xiàng)訴求，一審法院不予支持。
訴訟請(qǐng)求三，對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請(qǐng)求五，對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修6000元，包括1.臥室飄窗臺(tái)下的儲(chǔ)物柜2000元；2.客廳和臥室的燈池4000元的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請(qǐng)求六、對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8543元，并賠償利息損失1301元的訴訟請(qǐng)求。李堯主張地產(chǎn)公司雖于2016年4月18日通知其收房，但在通知收房時(shí)并未取得竣工備案手續(xù)，實(shí)際備案時(shí)間應(yīng)為4月26日，計(jì)算上地產(chǎn)公司郵寄通知李堯取得手續(xù)的時(shí)間后應(yīng)為5月8日，故向地產(chǎn)公司主張2016年4月18日至5月8日的逾期交房違約金。對(duì)此，一審法院認(rèn)為李堯在2016年4月18日實(shí)際收房，但地產(chǎn)公司取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為2016年4月26日，地產(chǎn)公司作為開發(fā)商在未辦理房屋備案登記的情況下，即向李堯交付房屋，侵犯了李堯的知情選擇權(quán)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。李堯該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，經(jīng)一審法院核算應(yīng)為1463元。李堯主張過(guò)高部分，一審法院不予支持。
關(guān)于賠償利息損失，于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。
訴訟請(qǐng)求七、對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費(fèi)177元的訴訟請(qǐng)求，李堯交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)以實(shí)際收房日期為準(zhǔn)，故對(duì)于其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求一審法院不予支持。
訴訟請(qǐng)求八、第一部分：對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號(hào)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行小區(qū)建設(shè)并交付投入使用。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，位于8#首層）、文體活動(dòng)站（建筑面積1000平方米，位于10#首層）、綜合文體活動(dòng)場(chǎng)地（建筑面積2000平方米，含避難場(chǎng)地500平米）、社區(qū)居民委員會(huì)（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，位于8#二層）、存自行車庫(kù)（建筑面積3398.79平方米，位于7#、9#、地下一層和地下二層；10#地下一層）。李堯上述訴訟請(qǐng)求不屬于民事案件的管轄范圍，故對(duì)其該部分的起訴，一審法院予以駁回。
第二部分：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌。不屬于本案商品房預(yù)售合同審理范疇，一審法院不予處理。
訴訟請(qǐng)求九、對(duì)于李堯要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫(kù)長(zhǎng)期漏水問(wèn)題和委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于地下車庫(kù)漏水問(wèn)題，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理范疇，一審法院不予處理。關(guān)于李堯要求地產(chǎn)公司委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評(píng)估，該請(qǐng)求不屬于法院民事案件處理的訴訟請(qǐng)求的范圍，一審法院不予處理。
訴訟請(qǐng)求十、按照北京市商品房預(yù)售合同約定地產(chǎn)公司向李堯交付的房屋屬于毛坯房，且已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，不存在質(zhì)量問(wèn)題，李堯已經(jīng)收房入住，該項(xiàng)主張一審法院不予支持。關(guān)于李堯主張的房屋出租損失，證據(jù)不足，一審法院不予支持。
一審法院判決如下：一、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償李堯損失20000元；二、北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付李堯違約金1463元；三、駁回李堯的其他訴訟請(qǐng)求。以上一、二項(xiàng)，均于判決生效之日起七日內(nèi)給付。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。李堯提交2018京0112民初6115號(hào)案件中地產(chǎn)公司提交的質(zhì)證意見，證明地產(chǎn)公司對(duì)當(dāng)時(shí)的廣告宣傳內(nèi)容、燃?xì)夤艿脑O(shè)計(jì)缺陷認(rèn)可。地產(chǎn)公司對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，地產(chǎn)公司雖然對(duì)真實(shí)性認(rèn)可但對(duì)發(fā)布主體沒(méi)有表態(tài)，與本案無(wú)關(guān)。地產(chǎn)公司未提交新證據(jù)。本院將綜合全案情況對(duì)上述證據(jù)酌情予以認(rèn)定。本院查明的其他事實(shí)與一審審查的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1.關(guān)于案涉廣告宣傳的性質(zhì)及地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任；2.地產(chǎn)公司是否應(yīng)支付房屋交付違約金及具體數(shù)額。
第一，關(guān)于相關(guān)廣告宣傳資料的性質(zhì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中的“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系對(duì)于房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，已經(jīng)較為具體明確，且對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。雖然雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定了出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤等資料均為要約邀請(qǐng)，……出賣人對(duì)買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十之規(guī)定，該條款存在提供條款一方即地產(chǎn)公司免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故該條款應(yīng)屬無(wú)效。鑒于地產(chǎn)公司未按照上述明確具體的廣告宣傳資料內(nèi)容履行合同義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于地產(chǎn)公司主張的上述廣告宣傳資料系要約邀請(qǐng)，其無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任的意見，本院不予支持。
根據(jù)上述認(rèn)定，李堯主張地產(chǎn)公司未按照廣告宣傳資料等約定內(nèi)容提供房屋設(shè)施及服務(wù)、在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝以及配備國(guó)際名牌電器之三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求有合同及法律依據(jù)，一審法院綜合全案證據(jù)情況及當(dāng)事人主張的賠償內(nèi)容，酌情確定地產(chǎn)公司賠償2萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。地產(chǎn)公司主張不應(yīng)賠償?shù)纳显V意見，本院不予支持。
第二，關(guān)于交房行為存在的瑕疵。根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條第（二）款之約定，房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)已取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。本案中，地產(chǎn)公司向李堯交付房屋的時(shí)間早于地產(chǎn)公司取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間，該交付行為不符合合同約定，故李堯有權(quán)就此向地產(chǎn)公司主張違約責(zé)任，且該責(zé)任與地產(chǎn)公司單純逾期交房并非同一違約事實(shí)。一審法院認(rèn)定的違約損失計(jì)算周期及標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
綜上所述，地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)336元，由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 員 閆 慧
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 肖萌萌
書 記 員 李星月
