審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終9696號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-29
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣盈房地產(chǎn)公司）因與被上訴人劉容商品房預售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初75058號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月17日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
廣盈房地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回劉容的全部訴訟請求。事實和理由：廣盈房地產(chǎn)公司與劉容于2014年5月29日簽署了《北京市商品房預售合同》，約定劉容購買廣盈房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)來廣營地區(qū)的涉案房屋。廣盈房地產(chǎn)公司依約于2015年6月30日向劉容交付了該房屋。劉容的訴訟請求已過訴訟時效，且廣盈房地產(chǎn)公司已于2016年6月30日向劉容交付了符合合同約定的供水，符合使用要求，符合合同約定，不應承擔違約責任。另，一審判決適用法律錯誤。
被上訴人辯稱
劉容辯稱，同意一審判決，不同意廣盈房地產(chǎn)公司的上訴請求。
一審原告訴稱
劉容向一審法院起訴請求：判令廣盈房地產(chǎn)公司支付自2015年7月1日至2017年12月23日期間的違約金45350元（按每天50元計算）。
一審法院查明
一審法院認定事實：2014年5月29日，廣盈房地產(chǎn)公司（出賣人）與劉容（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定劉容購買涉案房屋。第十二條交付條件約定：出賣人應當在2015年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時應當符合：1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3.滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾約定：出賣人承諾合同附件八載明的商品房所在樓棟本期的項目建設方案與出賣人向建設行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站上公示的該項目建設方案一致，本條款約定的市政基礎設施和其他設施的交用日期與建設方案的日期相符或提前于建設方案約定的日期，具體約定如下：1.（1）市政基礎設施的上水、下水于2015年6月30日達到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達到條件，由出賣人向買受人按日支付總房款萬分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行，但違約金不再本款各項中累加計算，以逾期最長的一項作為違約金期間的計算依據(jù)。如出現(xiàn)違反第十二條逾期交房情形的，則本款約定的市政基礎設施的交付期限相應順延，順延期間出賣人僅需承擔第十四條約定的逾期交房責任而無需依據(jù)本條承擔重復的違約責任。第十四條逾期交房責任約定：除不可抗力外，出賣人未按第十二條約定期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在60日內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！侗本┦猩唐贩款A售合同》附件六《裝飾和設備標準的約定》第三條配套設施設備第四款約定給排水的標準，給水系市政供水。
簽約后，劉容依約支付購房款。廣盈房地產(chǎn)公司于約定期限內(nèi)交付涉案房屋?，F(xiàn)劉容已取得涉案房屋所有權證。
經(jīng)查，臻園北區(qū)業(yè)主李傳坤曾將廣盈房地產(chǎn)公司訴至法院，以交付房屋不具備供水條件為由主張違約金。法院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188號民事判決書，判決廣盈房地產(chǎn)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李傳坤違約金27050元。廣盈房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民終2393號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述案件審理期間，法院查明如下事實：“經(jīng)查1，涉案房屋所在臻園小區(qū)分兩期建設，臻園南區(qū)系一期開發(fā)建設，臻園北區(qū)系二期開發(fā)建設?！?jīng)查4、臻園北區(qū)上水管道管線鋪設及接口于2016年12月1日經(jīng)驗收合格，水壓試驗及砌井于2016年12月13日經(jīng)驗收合格，水表于2016年12月14日經(jīng)驗收合格，水質(zhì)測試于2017年12月23日經(jīng)驗收合格?！V訟期間，法院就此征詢自來水公司意見，其工作人員就相關問題予以回復，表述內(nèi)容系臻園北區(qū)原供水方案系從朝科開發(fā)區(qū)1號樓DN400供水管線和電子城西區(qū)2號樓DN200引水口將水源引入小區(qū)環(huán)網(wǎng)。因朝陽區(qū)土地儲備中心拆遷問題造成項目周邊管線建設進度滯后導致無法按照原規(guī)劃方案實施。2017年9月底，廣盈公司提交申請，希望自來水公司配合解決用水問題。自來水公司于2017年10月12日批復臨時供水措施，由臻園南區(qū)向臻園北區(qū)臨時供水，臻園北區(qū)于2017年12月23日正式供水，臻園南區(qū)于2015年7月11日正式供水。施工用水與正式供水是根據(jù)申請單位不同用水需求區(qū)分，屬于獨立的兩個業(yè)務流程。自來水公司就施工用水只負責到安裝水表，就居民用水負責到樓門表，兩者水價、用途有明顯區(qū)別，維護和管理權限由亦存在區(qū)別，水質(zhì)沒有區(qū)別。”
另查，《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定：用戶供水設施工程竣工后，必須經(jīng)供水企業(yè)驗收。驗收合格的，由供水企業(yè)辦理用戶立戶手續(xù)，安裝計費水表，經(jīng)測試水質(zhì)、水壓等合格，方可正式供水。用戶供水設施工程未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，供水企業(yè)不予供水。
一審法院認為
一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行己方義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，劉容與廣盈房地產(chǎn)公司簽訂之《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應當遵守。
本案爭議焦點系涉案房屋交付時是否符合約定給水條件。合同約定房屋交付時給水達到使用要求，且給水水源系市政用水。雙方對“使用要求”的具體驗收標準沒有明確約定，應當從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋作為商品房住宅，用途系滿足購房人日常居住及生活，市政基礎設施設備應符合日常居住的基本條件。水作為日常生活必需品，應當以能否滿足購房人日常生活使用為衡量標準。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》之規(guī)定，法院認為供水達到“使用要求”應系供水設施建設完工并驗收合格后，經(jīng)過相關部門對水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達到滿足購房人生活使用所需標準。而涉案房屋管線鋪設及接口、水壓試驗、水表水質(zhì)等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定交房時間，廣盈房地產(chǎn)公司交付房屋不符合約定給水條件，構成違約。現(xiàn)劉容要求廣盈房地產(chǎn)公司承擔違約責任于法有據(jù)，且結(jié)合損失降低違約金標準予以主張，主張數(shù)額未超出合理限度，法院予以支持。
另，關于訴訟時效一節(jié)，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。劉容雖于2015年6月30日接收涉案房屋，但系經(jīng)另案判決得知權利受損，其提出違約之訴并未超過訴訟時效期間，法院對于廣盈房地產(chǎn)公司的抗辯事由不予采信。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起7日內(nèi)支付劉容違約金45350元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，本案中，劉容與廣盈房地產(chǎn)公司之間簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應確認合法有效。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。綜合雙方訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：廣盈房地產(chǎn)公司是否按照合同約定提供達到使用要求標準的用水。
第一，關于訴爭《北京市商品房預售合同》中明確約定廣盈房地產(chǎn)公司交付房屋時上下水達到“使用要求”標準的認定問題。首先，從合同文本內(nèi)容來看，雙方對于“使用要求”的具體驗收標準并未有明確的約定，因此應當從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋屬于商品房住宅，用途系為滿足房屋使用人進行日常居住及生活，水作為居民生活的必需品，應當以是否能夠滿足業(yè)主日常生活使用為衡量標準。本案中交房時上下水達到“使用要求”應當是指在供水設施建設完工并驗收合格后，經(jīng)過相關部門對水質(zhì)進行水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達到滿足業(yè)主生活使用所需的標準。廣盈房地產(chǎn)公司雖上訴主張其提供符合使用要求、合同約定的供水，但其僅證明其提供了供水條件，并未提交證據(jù)證明交房時的供水水質(zhì)達到使用要求。其次，從已查明事實來看，涉案小區(qū)管線鋪設及接口等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定的交房時間。由上，廣盈房地產(chǎn)公司的行為構成違約，一審法院對此認定具有事實和法律依據(jù)，本院依法予以維持。
第二，關于訴訟時效，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。劉容系經(jīng)另案判決得知權利受損，其提出違約之訴并未超過訴訟時效期間。
第三，關于廣盈房地產(chǎn)公司主張的一審法院適用法律錯誤?！侗本┦谐鞘泄补┧芾磙k法》第二條規(guī)定：“本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)公共供水和供水設施的管理。”本案中，供水企業(yè)能否正常向案涉小區(qū)房屋供水，均需要依照該辦法規(guī)定的相關程序和標準執(zhí)行。因此，一審法院參照該辦法中對于城市公共用水的相關規(guī)范以及《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定，對廣盈房地產(chǎn)公司構成違約的行為予以認定正確，適用法律并無不當，廣盈房地產(chǎn)公司的該項上訴主張不能成立，本院不予支持。
綜上所述，廣盈房地產(chǎn)公司的上訴請求沒有事實及法律依據(jù)，本院不予采信。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費924元，由北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蒙 瑞
審判員 胡新華
審判員 高 貴
二〇二〇年九月二十九日
法官助理 喬文鑫
書記員 陳佳琪
