審理法院：福建省高級人民法院
案號：（2020）閩民再222號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-29
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人海翼瑞都（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海翼瑞都公司）因與被申請人莊志成、肖惠玲、原審被告三明世紀城物業(yè)服務有限公司(以下簡稱世紀城公司)商品房預售合同糾紛一案，不服福建省三明市中級人民法院（2019）閩04民終25號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年6月17日作出（2020）閩民申646號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人海翼瑞都公司的委托訴訟代理人馬耀、陳學謙，被申請人莊志成、肖惠玲的委托訴訟代理人彭曉輝到庭參加訴訟，原審被告世紀城公司經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
海翼瑞都公司申請再審稱，（一）案涉商品房已通過竣工驗收，符合法定條件，原審法院認定案涉商品房不符合法定條件，系屬認定事實錯誤。（二）本案中，再審申請人已將符合法定交付條件的案涉商品房交付給被申請人，被申請人亦接受案涉房屋并裝修使用至今，該交付行為合法有效。原審判決認為交付行為無效屬于認定錯誤。1.再審申請人已將符合法定交付條件的案涉商品房實際交付給被申請人。再審申請人于2017年6月27日向被申請人發(fā)出收房通知，2017年8月19日，被申請人接收案涉房屋，并對房屋進行裝修并入住使用至今。2.再審申請人向被申請人交付案涉商品房的行為合法有效。被申請人于2017年8月19日接收房屋，從再審申請人占有轉(zhuǎn)移至被申請人占有之時，案涉房屋的交付已完成。再審申請人在案涉商品房通過竣工驗收之后才交付給被申請人，因此交付行為未違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應屬有效。（三）被申請人接收案涉商品房，系行使《商品房買賣合同》約定的選擇權，符合合同約定。再審申請人依約通知并將案涉商品房交付給被申請人，不應承擔逾期違約交房的違約責任。1.案涉合同約定，若再審申請人交付的商品房不符合合同約定條件，則作為買受人的被申請人享有選擇權，選擇是否接收房產(chǎn)，且只有在被申請人拒絕接收時，再審申請人才承擔逾期交付責任。2.被申請人明知交付的房屋不符合合同約定條件，仍根據(jù)自己的意愿選擇接收房屋，并裝修入住，其行為已形成實際交付。在此情形下，其又以案涉商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任，明顯與合同約定相悖，有違誠實信用。3.原審法院亦認為被申請人選擇收房系其基于平衡考量而作出的決定，那么該選擇就應認定為雙方以事實行為變更了原本約定的交付條件，故交付行為亦屬于合法有效。（四）案涉商品房未能完成竣工驗收備案系因政府原因所致，該原因并非再審申請人所能控制，根據(jù)約定再審申請人應予免責。（五）再審申請人不應承擔違約責任。案涉房屋暫未獲得備案證明文件，但該備案文件與案涉商品房質(zhì)量及使用功能無關。原審判決在被申請人沒有實際損失的情況下，在被申請人實際接收房屋后，又以房屋未達到法定交付條件為由判令再審申請人承擔逾期交房違約責任，支付逾期交付違約金屬認定事實錯誤，適用法律不當。（六）被申請人知曉案涉房屋暫未能取得建設工程竣工驗收備案證明文件，再審申請人沒有侵犯被申請人作為購房人的知情選擇權。在原來庭審筆錄中再審申請人詢問過被申請人是否在知悉沒有竣工驗收備案之后有選擇退房，他們回答是接收房屋是裝修用來居住的，沒有選擇退房。事實上，被申請人也確實居住使用到現(xiàn)在，故是在明知沒有竣工驗收備案的情況下，仍然選擇了接收和使用案涉商品房。綜上，請求撤銷一、二審判決，改判駁回被申請人全部訴訟請求，由被申請人承擔本案一、二審案件受理費。
再審被申請人辯稱
莊志成、肖惠玲答辯稱，（一）海翼瑞都公司在合同約定的交房時間后的兩年即2019年10月才取得竣工驗收備案登記表，其在未取得竣工驗收備案登記表的情況下的交房行為，只是履行了房屋交付的部分義務，其履行行為是不完整的，應屬于一種瑕疵交付，理應承擔相應的責任。江西省高級人民法院于2020年6月18日作出的關于開發(fā)商逾期辦證、逾期交房違約責任案件的審判指引，對本案具有借鑒性，里面第二條關于商品房交付條件規(guī)定，開發(fā)商向購房者交付的房屋應當經(jīng)過建設工程竣工驗收合格并完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的，以合同約定為準。合同約定的交付條件低于該標準的，以該標準來認定。（二）海翼瑞都公司未能如約在合同約定的交房時間內(nèi)交付房屋，應承擔按已支付全部房價的日萬分之二的違約金的責任。1.依照《商品房買賣合同》第11條關于交付時間和手續(xù)的約定，海翼瑞都公司應在2017年6月30日前將符合約定的房屋交付給被申請人，但海翼瑞都公司交付的房屋卻并未進行竣工驗收備案，亦不符合合同約定交付條件，因此，海翼瑞都公司違約，理應承擔違約責任。2.房屋交付除需在規(guī)定時間內(nèi)完成之外，還應取得建設工程竣工驗收備案證明文件、基礎設施設備的完成等條件，而本案房屋交付時，并未竣工驗收。顯然，約定的條件僅是時間上符合，在交付條件上并不齊備。3.商品房交付應滿足以下條件：一是法定條件。即建設工程經(jīng)驗收合格取得建設工程竣工驗收備案證明文件，向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。二是約定條件。即達到商品房預售合同約定的其它交付條件與交付手續(xù)。若開發(fā)企業(yè)無法向業(yè)主出示工程竣工驗收備案表、房屋面積測繪報告、消防驗收報告等文件，則不具備交房條件。按時交房只是其履行時間上交房的義務，其仍要對房屋竣工驗收備案登記這一條件未能成就而承擔相應違約責任。（三）海翼瑞都公司錯誤的認為莊志成、肖惠玲接收了房屋，就認為履行了對房屋的交付，而不再需要承擔違約責任，顯然缺乏事實與法律依據(jù)。1.法律對工程建筑的交付使用做了強制性規(guī)定，未經(jīng)消防驗收的建筑物禁止交付使用，即本案在未通過竣工驗收和消防驗收等的情況下提前交房的行為僅能在當事人之間發(fā)生物的轉(zhuǎn)移占有的效力而不能產(chǎn)生物權法上物的所有權轉(zhuǎn)移效力。2.莊志成、肖惠玲作為房屋的購買者，最終要享有的是對涉案房屋占有、使用、收益、處分這一物權上的所有權權利，而海翼瑞都公司至今未能對房屋竣工驗收備案，從而導致了莊志成、肖惠玲在行使所有權時權利受限，權利就處于被侵害的狀態(tài)，因此，海翼瑞都公司認為莊志成、肖惠玲接受了房屋，并未產(chǎn)生實際的經(jīng)濟損失，顯然是缺乏事實與法律依據(jù)的。（四）被申請人在海翼瑞都公司刻意隱瞞未取得竣工驗收備案登記材料，且自身為了解決實際居住及子女就讀問題的情況下，而接收了涉案房屋，并非故意不行使知情權。（五）海翼瑞都公司的行為嚴重違反了誠實信用原則，理應承擔相應的違約責任。1.若以海翼瑞都公司實際交付了涉案房產(chǎn)為由，而不用追究其故意隱瞞房屋尚未竣工驗收備案，惡意交房的違約責任，減輕其責任，必將導致海翼瑞都公司因違法和不誠信的行為而收益，這與國家倡導的善良風俗是相違背的，也是有失公允的。2.海翼瑞都公司作為開發(fā)商在交付房屋時隱瞞了涉案商品房項目未取得驗收備案文件的事實，屬于海翼瑞都公司未遵循誠實信用原則和交易習慣履行通知義務，同時也侵犯了購房人的知情選擇權。從既可以維護買房人的合法權益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進開發(fā)商增強法治意識，遵守市場經(jīng)濟規(guī)則，在全社會弘揚誠信原則，減少紛爭產(chǎn)生的角度出發(fā)，應當認定海翼瑞都公司依法應當承擔逾期交房的違約責任。綜上，原審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，請求依法駁回海翼瑞都公司的再審申請。
世紀城公司未提交答辯意見。
一審原告訴稱
莊志成、肖惠玲向一審法院起訴請求：1.判令海翼瑞都公司支付逾期交房違約金51787元（從2017年7月1日起計算至2018年8月1日，按購房款653877元為基數(shù)，每日0.02%計，此后違約金按合同約定計算至取得房屋測繪報告止）；2.判令海翼瑞都公司與世紀城公司確認涉案物業(yè)費起算時間為房屋符合條件的實際交付之日起；3.判令海翼瑞都公司和世紀城公司承擔本案訴訟費用。
一審法院查明
一審法院認定無爭議的事實如下：
2016年2月2日肖惠玲、莊志成與海翼瑞都公司簽訂了《商品房買賣合同》及相關補充協(xié)議，已支付全部購房款，約定2017年6月30日前交付涉案房屋。2017年6月27日海翼瑞都公司統(tǒng)一用郵政快件發(fā)出收房通知，要求業(yè)主在同年6月30日前收房。2017年8月19日肖惠玲、莊志成接收了房屋。2017年6月26日涉案房屋進行竣工驗收，同年9月13日三明市公安局消防支隊作出明公消驗字〔2017〕第0096號建設工程消防驗收意見書，確認涉案房屋所依附的工程消防驗收合格。但由于規(guī)劃等驗收尚未進行，對案涉樓盤至今未取得建設主管部門頒發(fā)的竣工驗收備案手續(xù)。當年10月18日三明市三元區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局作出元建〔2017〕132號責令停止違規(guī)交房行為通知書，該通知書要求海翼瑞都公司立即停止違規(guī)交房的違法行為，并立即進行整改、及時組織竣工驗收、盡快完善該工程交付使用前的有關工作，符合相關要求后、方可交付使用，否則將依規(guī)定處罰。雙方因此訴爭至法院。
一審法院關于爭議焦點問題的分析與認定：一、關于海翼瑞都公司是否應承擔逾期交房違約責任的情形認定。一審法院認為，遲延取得驗收備案文件至今未取得，合同約定的交房時間為2017年6月30日，而雖然開發(fā)商于約定的交房時間前通知購房人交房，但是本案中購房方直到2017年8月19日才收房入住，并同時支付了物業(yè)費用，隨后于同年8月31日進行裝修。本案上述過程顯現(xiàn)開發(fā)商未按約定的時間交付房屋，其行為已經(jīng)構成違約，應按約定承擔違約責任。根據(jù)合同約定，開發(fā)商應承擔的違約金的標準為日0.02%。簽訂合同的同時，雙方在補充協(xié)議中約定逾期交房給予90日的寬展期，依照該約定開發(fā)商應于2017年9月30日前交房，該約定是合同的附件和補充，未違反法律規(guī)定，亦應予以適用；而根據(jù)合同約定，交付應取得竣工驗收備案證明文件，至今開發(fā)商還未取得政府主管部門發(fā)放的竣工驗收備案證明文件，其交房行為不合約定的交房條件，結合該情況和購房方已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有房屋和實際并未影響居住，也未造成其他損失的客觀事實。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”因此，海翼瑞都公司雖于2017年8月19日向肖惠玲、莊志成交付了房屋，但所交付的商品房項目未取得建設工程竣工驗收備案證明文件，不符合合同約定的交付條件，在商品房項目取得建設工程竣工驗收備案文件前，屬于瑕疵履行，仍應認定為逾期交付違約行為。二、關于物業(yè)合同履行時間的確認問題。一審法院認為，物業(yè)合同和商品房的買賣合同是不同性質(zhì)和不同內(nèi)容的合同，其法律關系的主體、調(diào)整的內(nèi)容均不盡相同，雖然本案中物業(yè)合同是同交房確認書同時簽署，但基于性質(zhì)和法律關系的差異，該院決定不予并案審理。
一審法院認為
綜上所述，一審法院認為，依法成立并生效的合同，受法律保護，合同雙方應恪守合同義務。海翼瑞都公司在交付房屋時隱瞞了涉案商品房項目未取得驗收備案文件的事實，屬于未遵循誠實信用原則和交易習慣履行通知義務，也侵犯了購房人的知情選擇權，不符合合同約定條件的商品房，交付給肖惠玲、莊志成使用，構成違約，依法應承擔相應的違約責任。2017年9月13日案涉商品房項目已取得了消防驗收合格文件，雖然房屋于2017年8月19日轉(zhuǎn)移占有，但是至今涉案房屋未達到合同約定的交付條件，因此肖惠玲、莊志成要求海翼瑞都公司支付2017年7月1日以后的逾期交付違約金的訴訟請求，該院予以考慮。肖惠玲、莊志成要求確認物業(yè)交費時間因法律關系不同，不予并案處理。結合本案實際情況、開發(fā)商的過錯程度及買房人實際接收使用且房屋驗收為合格的事實，根據(jù)公平原則，該院酌情確定開發(fā)商交房承擔適當期限的違約金及承擔80%的逾期交房違約責任，共計算300天的逾期交房違約金，肖惠玲、莊志成要求支付逾期交房違約金合法有據(jù)，其合理部分予以支持。一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院〈關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）〉》第二十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決：一、海翼瑞都公司應于判決生效后二十日內(nèi)向肖惠玲、莊志成支付逾期交房違約金31386.10元（653877元X0.02%/天X300天X80%）；二、駁回肖惠玲、莊志成的其他訴訟請求。案件受理費1095元，減半收取542.5元；由肖惠玲、莊志成負擔250元，由海翼瑞都公司負擔292.5元。
二審上訴人訴稱
莊志成、肖惠玲不服一審判決，上訴請求：一、撤銷一審判決，改判海翼瑞都公司立即支付逾期交房的違約金51787元（按已支付全部房款653877元為基數(shù)，每日0.02%計，從2017年7月1日計至海翼瑞都公司將符合條件的房屋實際交付之日為止，現(xiàn)暫時計至2018年8月1日）；二、本案一、二審訴訟費用由海翼瑞都公司負擔。
海翼瑞都公司不服一審判決，上訴請求：一、撤銷一審判決，改判駁回莊志成、肖惠玲全部訴訟請求；二、本案一、二審訴訟費用由莊志成、肖惠玲承擔。
二審法院查明
二審期間，莊志成、肖惠玲、海翼瑞都公司圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。二審法院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。二審法院認證認為，莊志成、肖惠玲二審中所提交的《房屋管理費繳交通知書》與本案待證事實無關，不予采信；海翼瑞都公司二審中所提交證據(jù)的真實性予以確認，相關證據(jù)能否證明待證事實，二審法院結合全案予以綜合分析認定。
二審法院認為
二審法院認為，雙方當事人爭議的焦點：海翼瑞都公司是否應承擔逾期交房的違約責任。具體包括：1.海翼瑞都公司在交付期限內(nèi)交付不符合約定條件的房屋是否構成逾期交房；2.海翼瑞都公司就訟爭房屋未取得竣工驗收證明文件是否存在免責事由；3.海翼瑞都公司是否因莊志成、肖惠玲接收訟爭房屋的行為而免除相應責任。
首先，《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”據(jù)此規(guī)定，商品房竣工驗收后，應經(jīng)有關行政主管部門審核認可并備案，否則不應認定為已竣工驗收合格及滿足商品房交付使用的條件。海翼瑞都公司在明知案涉房屋未辦理竣工驗收備案、不符合法定和約定的商品房交付條件的情況下，通知購房人莊志成、肖惠玲辦理交付手續(xù)，違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定。同時，因案涉房屋至今尚未獲得行政管理部門竣工驗收備案，故海翼瑞都公司就案涉房屋的交付行為不能認定為有效交付，海翼瑞都公司在交付期限內(nèi)交付不符合約定條件的房屋亦構成逾期交房。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十七條的規(guī)定，開發(fā)商在不具備交房條件情況下交付房屋所承擔的責任遵循無過錯歸責原則，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。通常情況下，列入不可抗力的政府行為主要有政府頒布新政策、法律以及采取強制征收、強制征用等行政措施，而政府的具體行政行為不屬于不可抗力的范疇。就本案而言，行政管理部門針對開發(fā)商的申請，核發(fā)《商品房竣工驗收備案表》，屬于政府針對特定人和事作出的具體行政行為，該行為并不存在于商品房買賣合同關系之中，而是處在行政管理部門與開發(fā)商之間的行政管理關系之中，二者之間的關系不屬于民事關系。行政管理部門是否存在逾期辦理竣工驗收備案、逾期辦理竣工驗收備案的原因行為、是否導致開發(fā)商損失等，應由行政法律調(diào)整，若開發(fā)商因此而免責，相當于將行政管理部門原因所造成的損失轉(zhuǎn)嫁給購房者承擔，這與民事法律倡導的公平原則相違背。故海翼瑞都公司關于案涉房屋未取得竣工驗收備案證明文件系政策因素導致、非其能控制的原因所造成、應屬于不可抗力范疇的抗辯理由不能成立。最后，合同的履行應遵循公平、誠實信用、尊重公德和社會經(jīng)濟秩序等原則。對于購房人而言，購置房屋屬于家庭重大開支，無論是基于改善住房條件、解決子女入學或其他原因，通常情況下購房人對于履行合同義務、實現(xiàn)合同目的處于積極追求的狀態(tài)。在開發(fā)商按時將具備交付條件的房屋予以交付的情況下，購房者辦理完收房手續(xù)后，即可對房屋加以使用、處分和收益，其合同目的得以順利實現(xiàn)。而在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，雖然法律規(guī)定購房者可以拒絕收房、合同亦約定購房人有權拒絕接收房屋，但從購房者角度而言，其更加側(cè)重于考量以最小的代價換取合同目的的實現(xiàn)，若簡單地將相關條款理解為鼓勵購房人以拒絕收房、甚至以解除合同的極端方式維護權利,將嚴重影響合同的嚴肅性及市場秩序的穩(wěn)定性，大大增加合同目的實現(xiàn)的不確定性。另外，因購房人并不具備相關專業(yè)知識，在購房者已依約履行合同義務的情況下，簡單機械地以購房者已接收了案涉房屋為由，免除開發(fā)商因違約交房所應承擔的責任，無異于加重購房者義務，減輕開發(fā)商責任，不符合公平正義的價值取向、有損購房人合法權益。故莊志成、肖惠玲接收訟爭房屋的行為不產(chǎn)生免除海翼瑞都公司相應責任的后果。綜上，海翼瑞都公司應承擔逾期交房的違約責任。
二審法院認為，一審法院在依法確定海翼瑞都公司承擔逾期交房違約責任的同時，酌情確定違約金的計算時間及責任比例，已考慮到雙方當事人利益平衡的問題，該處理結果并無不當，予以確認。海翼瑞都公司關于其不應承擔違約責任的相關上訴主張及莊志成、肖惠玲關于一審法院所確定的違約金計算時間有誤的上訴主張不成立，不予支持。對于莊志成、肖惠玲主張案涉《補充協(xié)議》有關延期交房寬展期的約定侵害其合法權益、屬于格式條款、應認定為無效的問題，二審法院認為，法律關于格式條款效力的規(guī)定旨在平衡當事人的權利義務，防止格式條款的提供者利用其優(yōu)勢地位侵害公共利益交易相對方的合法權益，其本質(zhì)在于維護合同法的公平原則，就本案而言，《補充協(xié)議》有關交房寬展期的約定不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定情形，不具有免除海翼瑞都公司責任、加重莊志成、肖惠玲責任、排除莊志成、肖惠玲主要權利的內(nèi)容，故莊志成、肖惠玲的相關上訴主張于法無據(jù)，不予支持。對于海翼瑞都公司二審中提出的本案應中止審理的問題，二審法院認為，本案不存在《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條規(guī)定的必須中止訴訟的情形，且根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，即便合同因解除而終止，違約方并不能因合同終止而不承擔違約責任。故對海翼瑞都公司關于本案應中止審理的申請，不予準許。
綜上所述，莊志成、肖惠玲與海翼瑞都公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1095元，由莊志成、肖惠玲負擔547.5元，海翼瑞都公司負擔547.5元。
本院查明
再審審理中，對于一審查明、二審予以確認的事實，除再審申請人認為一審判決查明事實部分遺漏雙方約定交房寬展期90天的查明外，雙方當事人對一審查明的事實沒有異議，本院予以確認。
再審審理中，莊志成、肖惠玲提交以下證據(jù)：1.照片一組，共七張，以證明案涉房屋至今配套設施和周邊環(huán)境尚未完善；2.《房屋管理費繳交通知書》一份，以證明海翼瑞都公司于2018年5月17日仍向沒有收房的業(yè)主催促收房及催繳房屋管理費。庭審中，莊志成、肖惠玲確認，上述第二份證據(jù)于原審中已提交質(zhì)證。海翼瑞都公司質(zhì)證認為：1.對第一組證據(jù)的真實性、合法性和關聯(lián)性有異議。該組照片并非原件，無法對圖片形成時間、是否被修改等因素進行判斷，真實性和合法性存疑，且亦難以判斷是否屬于新證據(jù)。從圖片內(nèi)容看，無法判斷拍攝的具體地理位置，而且也與案涉房屋所在A地塊的現(xiàn)狀不符，A地塊并無規(guī)劃游泳池。案涉房屋A地塊已經(jīng)規(guī)劃驗收及竣工驗收備案，地塊規(guī)劃條，地塊規(guī)劃條件均已滿足足規(guī)劃條件而仍在施工的狀況。2.對于《房屋管理費繳交通知書》，海翼瑞都公司質(zhì)證認為，該份證據(jù)已于原審中提交，不屬新證據(jù)。
本院認為
本院認為，莊志成、肖惠玲于再審中提交的一組照片圖片，部分圖片上有添加文字、進行標注，部分圖片顯示“三明魚網(wǎng)”水印，且圖片內(nèi)容無法體現(xiàn)與案涉房屋的對應關系；對該份證據(jù)，本院不予采信。至于莊志成、肖惠玲提交的《房屋管理費繳交通知書》，已于原審中提交并經(jīng)雙方當事人質(zhì)證和二審法院認證，不屬于再審中的新證據(jù)，本院不再重復認證。
經(jīng)再審審理查明，海翼瑞都公司作為出賣人與肖惠玲、莊志成作為買受人于2016年1月22日簽訂了一份《商品房買賣合同（預售）》（下稱《合同》）及相關補充協(xié)議，約定肖惠玲、莊志成向海翼瑞都公司購買址于三明市三元區(qū)XX路XX號XX幢XX室商品房（下稱案涉商品房）?！逗贤返诰艞l“商品房交付條件”約定：該商品房交付時應當符合下列條件：1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！逗贤返谑粭l“交付時間和手續(xù)”約定：（一）出賣人應當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房達到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人?！ㄈｍ椌S修資金由買受人按有關規(guī)定繳交，計（人民幣）5888.4元整，于2017年6月30日前，到市房屋權屬登記中心四樓服務大廳刷卡繳存。具體繳交時間以交房通知書上約定的繳交時間為準。交付該商品房時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由出賣人承擔，并按照第十二條處理。
雙方于《合同》附件十一《＜商品房買賣合同＞補充協(xié)議》（下稱《補充協(xié)議》）第二條“逾期交付責任”第2點“關于合同第四章第十一條之補充”中約定：（1）如出賣人不能按照本合同第四章第十一條規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人90日（含）的延期交房寬展期（下稱寬展期，寬展期自商品房買賣合同約定的交房截止日期之次日開始計算；若發(fā)生本合同及本補充協(xié)議約定的據(jù)實延期的情形，則寬展期亦據(jù)實順延），允許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。買受人同意寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，且出賣人不構成逾期交房，亦不承擔違約責任。若該商品房提前符合本合同約定的交付條件，出賣人亦有權提前交付，此不構成出賣人違約，買受人同意根據(jù)出賣人通知接收該商品房并承擔自交付之日起應由買受人承擔的相關費用。（2）寬展期滿，出賣人逾期交房超過90日，買受人同意不解除合同，出賣人同意按本條第一款約定的寬展期屆滿的次日起至交房書面通知確定的交房日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行。（3）買受人須在出賣人發(fā)出的《房屋交付通知書》注明的收房日期內(nèi)到出賣人指定的地點辦理房屋交接手續(xù)，以入伙手續(xù)書上買受人簽字的日期為該房屋的收房日期，自收房之日起，該房屋的風險責任轉(zhuǎn)由買受人承擔，且與該房屋有關的物業(yè)管理費、公攤水電費等費用由買受人承擔。（4）超過通知辦理交房手續(xù)時間的最后期限，買受人未辦理收房手續(xù)，視為買受人驗收合格并同意接收該房產(chǎn)，房屋風險自此由買受人承擔，買受人也即自此開始支付物業(yè)管理費、公攤水電費等一切費用?！?/p>
本院認為，圍繞當事人的再審請求，結合本院再審庭審查明的事實，本案爭議的焦點為：海翼瑞都公司是否存在逾期交房的違約行為，如何承擔逾期交房違約責任。
首先，關于海翼瑞都公司于2017年8月19日向莊志成、肖惠玲交付案涉商品房是否存在逾期交房違約情形。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第一百零七條之規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。案涉《合同》第十一條約定，出賣人應當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房。雙方于《補充協(xié)議》第二條另約定，如出賣人不能按照本合同第四章第十一條規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人90日（含）的延期交房寬展期，允許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。買受人同意寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，且出賣人不構成逾期交房，亦不承擔違約責任。該《補充協(xié)議》條款約定了出賣人履行義務的寬展期，在約定的情形出現(xiàn)時，出賣人可據(jù)此享有該約定的合同利益。2017年6月27日海翼瑞都公司以郵政快件統(tǒng)一發(fā)出收房通知，要求業(yè)主在2017年6月30日前收房。由此，海翼瑞都公司以通知收房的行為表明，其在《合同》約定的期限內(nèi)交付商品房，而無需適用約定的寬展期以繼續(xù)完善其應具備的交付條件，亦即放棄了《補充協(xié)議》約定的在其不能按時交房時可享有的延期履行寬展期的合同利益，故海翼瑞都公司應當于2017年6月30日前將符合《合同》約定的商品房交付給肖惠玲、莊志成。
關于案涉商品房的交付。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款之規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。本案中，海翼瑞都公司于2017年8月19日向莊志成、肖惠玲交付了案涉商品房，莊志成、肖惠玲予以接收并占有使用，于合同當事人未另有約定情形下，應認定案涉商品房于2017年8月19日完成交付。因交付時間遲于合同約定，且交付時案涉商品房尚不符合合同約定，故海翼瑞都公司應當按照《合同》及《補充協(xié)議》之約定，承擔2017年7月1日起至2017年8月19日期間逾期交房違約責任。至于莊志成、肖惠玲主張其系在海翼瑞都公司刻意隱瞞未取得竣工驗收備案登記材料，且自身為了解決實際居住及子女就讀問題的情況下才接收房屋，海翼瑞都公司屬惡意交房。本院認為，雙方于合同中明確約定了交房條件和交房手續(xù)，且目前并無證據(jù)表明海翼瑞都公司存在故意隱瞞或欺騙行為，使莊志成、肖惠玲產(chǎn)生案涉商品房已經(jīng)取得備案登記的錯誤認識，從而作出有違其真實意思的收房行為；而為了解決實際居住及子女就讀問題等因素，更是購房人基于自身實際情況而作之考量，屬其處分自身權益之行為，并不會產(chǎn)生歸責于出賣人的后果。
其次，關于莊志成、肖惠玲接收案涉商品房后能否再主張逾期交房違約金問題。合同成立后，債務人應當依法依約全面履行義務，在交付標的物的數(shù)量、質(zhì)量方面符合合同約定，同時應當依照債的履行期限而按期交付，不得提前或遲延。對上述合同義務的違反，可分別形成不適當履行、部分履行、履行遲延、拒絕履行等違約形態(tài)，并承擔相應的違約責任。遲延履行是債務人未按期履行，在履行期限到來之時，債務人事實上處于未履行的消極狀態(tài)；從而區(qū)別于不適當履行，即債務人提供了一定的履行，但是在質(zhì)量等方面不符合約定或規(guī)定，而債務人處于已有履行的積極狀態(tài)?！逗贤ā返诰攀臈l第三項“當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”的，非違約方可以解除合同；《合同法》第一百一十四條第三款“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”；《合同法》第一百三十八條和第一百六十一條“出賣人應當按照約定的期限交付標的物”和“買受人應當按照約定的時間支付價款”等相關規(guī)定表明，我國《合同法》上確認了遲延履行這一獨立的違約形態(tài)及相應的違約責任。
本案中，《合同》第十一條“交付時間和手續(xù)”中明確：交付該商品房時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由出賣人承擔，并按照第十二條處理。據(jù)此，于房屋交接而出賣人未能出示合同約定的證明文件時，買受人有權拒絕接收，并主張出賣人承擔逾期交付責任。當買受人選擇接收房屋時，該行為表明其放棄了拒絕接收的合同權利，故相應地喪失了要求出賣人承擔由此產(chǎn)生的違約責任之請求權。即使交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵或相關配套的附屬設施不符合合同約定的情形，亦屬出賣人瑕疵履行的違約責任，買受人可依約或于沒有約定時依法主張出賣人不適當履行之違約責任。作為履約行為的房屋交付系一事實行為，故房屋交付僅有是否符合法定和約定標準之事實狀態(tài)區(qū)分及在不符合標準時如何采取補救措施并承擔相應違約責任，而無有效無效之判斷。原審法院在認定案涉商品房已實際交付，亦認為交付行為屬瑕疵履行的情形下，判令出賣人承擔逾期交房違約責任，理據(jù)不足，本院予以糾正。
最后，關于海翼瑞都公司能否以合同外第三人原因為由免除違約責任問題。違約責任是指合同當事人違反合同約定，應當向合同相對方承擔的責任；違約責任的承擔以“違反合同約定”之事實為前提，而不以違約方存在過錯為必要前提。雖然合同違約行為的形態(tài)具有復雜性，就違約原因而言，也存在因合同當事人的原因違約和因合同外第三人的原因違約之分，但就合同相對性而言，因合同當事人的原因違約與因合同外第三人的原因違約，在違約責任承擔上并沒有區(qū)別，即都應當由合同違約方向守約方承擔責任。為強調(diào)合同責任的相對性，《合同法》于第一百二十一條規(guī)定，“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。據(jù)此，海翼瑞都公司于本案中主張案涉商品房未能完成竣工驗收備案系因政府原因所致，該原因非其所能控制，故不應承擔違約責任，于法無據(jù)。
綜上所述，莊志成、肖惠玲與海翼瑞都公司簽訂的《合同》及合同附件，系雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按合同約定全面履行合同義務?！逗贤芳s定海翼瑞都公司于2017年6月30日前交付案涉商品房，海翼瑞都公司亦于2017年6月27日通知業(yè)主在6月30日前收房；其時案涉商品房尚未符合合同約定的交付條件，故海翼瑞都公司于2017年8月19日向肖惠玲、莊志成交付案涉商品房，構成逾期交付，應當按照《合同》及《補充協(xié)議》之約定，向肖惠玲、莊志成支付自2017年7月1日起至2017年8月19日期間按已付房款日萬分之二計算的違約金（653877元X0.02%/天X50天＝6538.77元），計6538.77元。遲延履行違約金，系合同雙方針對一方未按約定期限履行合同義務而約定違約責任之承擔方式，適用履行期限屆滿而義務方未履行之情形，故肖惠玲、莊志成于接受海翼瑞都公司向其履行交付商品房義務后主張逾期交付違約金，于法無據(jù)。由上，海翼瑞都公司的申請再審理由部分成立，本院予以支持。原審判決部分認定適用法律不當，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷福建省三明市中級人民法院（2019）閩04民終25號民事判決、福建省三明市三元區(qū)人民法院（2018）閩0403民初1421號民事判決第二項即駁回肖惠玲、莊志成的其他訴訟請求；
二、變更福建省三明市三元區(qū)人民法院（2018）閩0403民初1421號民事判決第一項為海翼瑞都（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向肖惠玲、莊志成支付逾期交房違約金6538.77元；
三、駁回肖惠玲、莊志成的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1095元，減半收取計547.5元，由肖惠玲、莊志成負擔478.5元，海翼瑞都（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔69元；二審案件受理費1095元，由肖惠玲、莊志成負擔957元，海翼瑞都（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔138元。
本判決為終審判決。
審判人員
審 判 長 盧椰楓
審 判 員 陳 曦
代理審判員 陳 梁
二〇二〇年九月二十九日
法官 助理 楊 靜
審判人員
書 記 員 陳思航
