審理法院：青海省高級人民法院
榮案號：（2020）青民再3號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人楊娟因與被申請人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱海宏公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終941號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申417號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年4月16日公開開庭審理了本案。再審申請人楊娟，被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
楊娟申請再審稱，（一）二審法院確定2015年11月22日為第三段違約金的截止日期錯誤，與《商品房預(yù)售合同》《銀泰九號公館<商品房預(yù)售合同>補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議》）的約定不符。由于海宏公司未能按照合同約定時間交房，導(dǎo)致11號樓部分業(yè)主于2016年1月向青海省西寧市城北區(qū)人民法院提起訴訟。青海省西寧市城北區(qū)人民法院分別于(2016)青0105民初126號、(2017)青0105民初1620號民事判決中均認(rèn)定11號樓交付的時間為2016年1月25日，青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終941號民事判決亦予以認(rèn)定。故海宏公司應(yīng)當(dāng)按照雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)2014年10月31日至2016年1月25日的逾期交房違約金。（二）二審法院以《商品房預(yù)售合同》第八條約定:該商品房經(jīng)驗收合格即滿足“五方驗收”即主體框架驗收合格,已達(dá)到雙方約定的交付條件的認(rèn)定錯誤?！拔宸津炇铡眱H能表明房屋通過了勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、建設(shè)單位的主體框架驗收合格,是開發(fā)商與上述幾家單位之間的約定，也是房管部門出具《房屋竣工驗收備案表》的一項必要條件。而《商品房預(yù)售合同》第八條不僅約定了海宏公司應(yīng)當(dāng)將驗收合格的商品房交付使用，同時約定了房屋必須達(dá)到水、電、電梯正常運行?！渡唐贩款A(yù)售合同》第十四條達(dá)到“使用條件”是第八條“驗收合格”的必要條件，不容拆分。海宏公司在消防驗收不合格及無房管部門出具的《房屋竣工驗收備案表》，嚴(yán)重違反了國家現(xiàn)行十部法律法規(guī)的情況下，于2015年10月30日發(fā)布虛假交房公告，強迫業(yè)主辦理交驗房手續(xù)，以此規(guī)避延期交房的違約責(zé)任，違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等十部法律法規(guī)的強制性規(guī)定。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的可以分期驗收，但海宏公司只分期開發(fā)，未分期驗收。（三）二審法院關(guān)于案涉房屋至今未辦理《房屋所有權(quán)證》責(zé)任的認(rèn)定錯誤?！渡唐贩款A(yù)售合同》第十五條約定“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180天內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任?！焙：旯緫?yīng)在房屋建成并竣工驗收180天內(nèi)申請辦理初始登記，海宏公司因自身原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（四）二審法院對楊娟關(guān)于支付逾期交房違約金產(chǎn)生的利息未予支持錯誤。請求：1.糾正青海省西寧市中級人民法院(2019)青01民終941號民事判決逾期交房違約金第三段時間計算錯誤,三段違約金計算共少計14653.64元，海宏公司按二審主張的數(shù)額支付逾期交房違約金的利息;2.海宏公司向楊娟支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金5769.26元；3.海宏公司承擔(dān)本案全部訴訟費用。
再審被申請人辯稱
海宏公司辯稱，（一）二審法院對逾期交房違約金的認(rèn)定正確。1.本案應(yīng)以合同約定的“商品房驗收合格”作為交付條件，楊娟再審提出的“工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門備案”等并非合同約定的交付條件。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定，經(jīng)“五方驗收”合格后，商品房即符合交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。案涉房屋于2015年10月21日經(jīng)“施工、設(shè)計、地勘、監(jiān)理、建設(shè)”五方驗收合格，已具備合同約定的交付條件。楊娟以合同約定外的內(nèi)容要求海宏公司承擔(dān)合同義務(wù)，無事實和法律依據(jù)，其再審理由不成立。2.二審法院以公告交房時間作為計算逾期交屋違約金的截止時間正確，楊娟再審提出違約金少計算14653.64元無事實依據(jù)。案涉房屋自2015年10月21日起即具備合同約定的交付條件。根據(jù)海宏公司公告通知的交房時間，案涉房屋于2015年11月22日辦理交房手續(xù)，楊娟應(yīng)當(dāng)按照通知時間及時辦理收房手續(xù)，楊娟因自身原因未能按時辦理收房手續(xù)，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由楊娟自行承擔(dān)。原審法院以海宏公司公告交房時間（2015年11月22日）作為認(rèn)定逾期交房違約金的截止時間，既符合《商品房預(yù)售合同》《補充協(xié)議》的約定，也與本案客觀事實相符。楊娟再審提出“違約金少計算14653.64元”系其將房屋交付時間自行推遲而計算的結(jié)果，計算方式缺乏事實依據(jù)，不能成立。（二）楊娟針對逾期申請辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金提出的再審請求超出其訴求且無事實依據(jù)。海宏公司不存在逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約事實。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，雙方對取得《房屋所有權(quán)證》時間未作約定，且約定由雙方共同辦理。請求駁回楊娟的全部再審請求，維護(hù)海宏公司的合法權(quán)益。
一審原告訴稱
楊娟向一審法院起訴請求：1.判令海宏公司向楊娟支付逾期交房違約金69808元及其自2016年5月1日至實際給付之日的逾期付款利息，暫計至2019年2月28日為14090元，以上合計83898元；2.判令海宏公司給付楊娟因海宏公司原因未取得房屋權(quán)屬證書的違約金5769元；3.本案訴訟費由海宏公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院審理查明，楊娟與海宏公司于2014年1月6日簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同主要約定如下：一、買受人所購商品房：城北區(qū)海西路61號11號樓1單元1151室，預(yù)測建筑面積142.1平方米。二、房屋價款：總金額576926元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付條件：經(jīng)驗收合格。四、逾期交房違約責(zé)任：逾期交房，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之一的違約金。五、產(chǎn)權(quán)登記：出賣人自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。合同簽訂后，楊娟按約向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同約定期限交付房屋。2015年7月8日，楊娟與海紅公司又簽訂了《補充協(xié)議》，約定從《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向楊娟按日支付已付總房款萬分之一的違約金。二、2015年7月1日至交房時間（11號樓確定為2015年10月4日），海宏公司向楊娟按日支付已付總房款萬分之二的違約金。三、超過確定的交房時間，海宏公司向楊娟按日支付已付總房款萬分之四的違約金。以上違約金支付以現(xiàn)金形式全額在交房同時給予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市報》刊登（公告），主要內(nèi)容為：銀泰九號公館小區(qū)西區(qū)開始辦理交驗房手續(xù)，2015年11月22日－11月26日交驗11號樓。2015年10月21日，涉案樓房通過了勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)單位五家單位的驗收。2016年3月7日，楊娟與海宏公司簽署了《收樓手續(xù)書》，《收樓手續(xù)書》中注明“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費”。以上事實，有《商品房預(yù)售合同》《發(fā)票》《補充協(xié)議》《九號公館交房時間安排表》《西海都市報》（公告）《工程質(zhì)量竣工驗收記錄》《收樓手續(xù)書》等證據(jù)材料及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述為憑，一審法院予以確認(rèn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，楊娟與海宏公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》和《補充協(xié)議》，是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故該合同合法、有效。楊娟按照合同約定交付了全額購房款，海宏公司未按合同約定的期限向楊娟交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。本案爭議的焦點為：一、關(guān)于交房時間的確定。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付條件：經(jīng)驗收合格；3.在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關(guān)費用?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本第八條規(guī)定，交房條件包括：1.商品房經(jīng)驗收合格。2.商品房經(jīng)綜合驗收合格。3.商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。本案雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》正是采用了該示范文本，且合同中選擇“商品房經(jīng)驗收合格”，即指開發(fā)商在交房時應(yīng)當(dāng)經(jīng)勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)單位五家單位的驗收合格，慣例上把這稱為“五方驗收”。根據(jù)合同約定和被告于2015年10月30日在《西海都市報》發(fā)布的交房（公告）以及房屋于2015年10月21日通過“五方驗收”驗收合格，應(yīng)當(dāng)確定2015年11月26日“視為買受人已收房”的時間。關(guān)于楊娟主張實際交房時間為2016年5月，與《收樓手續(xù)書》中注明的“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費”相互矛盾，一審不予采信。二、關(guān)于訴訟時效的抗辯。本案《商品房預(yù)售合同》及《補充協(xié)議》均約定，逾期交房，按日支付違約金，隨著合同約定交房期限屆滿后，逾期交房的違約金開始按日計算。此時，逾期交房違約金請求權(quán)是繼續(xù)性債權(quán)，是因持續(xù)的逾期交房違約行為而產(chǎn)生的按日計算的違約金之和。每日產(chǎn)生的違約金債權(quán)各自具有獨立性，應(yīng)當(dāng)單獨計算訴訟時效，并最終累計構(gòu)成違約金總和。根據(jù)《民法總則》第一百八十八條“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期限為三年”的規(guī)定，楊娟因逾期交房提起違約之訴，海宏公司在一審?fù)忁q論結(jié)束前提出訴訟時效抗辯理由，楊娟提交的《央廣網(wǎng)新聞報道》，無法證明楊娟一直在向被告主張權(quán)利，楊娟也未能舉證證明其他訴訟時效中止、中斷或延長的情形。故應(yīng)當(dāng)以權(quán)利人向法院起訴之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保護(hù)這三年的違約金請求權(quán)，即自2016年1月8日起至買受人收房之日止，按合同約定計算逾期交房違約金。三、關(guān)于逾期交房違約金計算。涉案房屋于2015年11月26日“視為買受人已收房”的時間。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》和《補充協(xié)議》的約定和訴訟時效的保護(hù)期限，楊娟于2019年1月7日提起訴訟，其主張逾期交房違約金的請求權(quán)已超過訴訟時效，不予支持。四、關(guān)于逾期交房約金的逾期付款利息。楊娟主張的逾期交房違約金請求權(quán)因超過訴訟時效，其主張逾期交房違約金的逾期付款利息的基礎(chǔ)已不存在，故不子支持。五、關(guān)于海宏公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證違約金。一審法院認(rèn)為，首先，《商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：產(chǎn)權(quán)登記“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》”。該約定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時限的特別約定，符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗收備案，而竣工驗收備案又需完成綜合驗收，綜合驗收除商品房驗收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。由于海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗收需小區(qū)整體開發(fā)完成后，才能進(jìn)行。因此，合同在此約定的“竣工驗收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，說明雙方約定的辦證時間尚未到期，故對楊娟的該項訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百一十九條的規(guī)定，判決駁回楊娟的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
楊娟不服一審判決，上訴請求：1.撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院(2019)青0105民初542號民事判決,發(fā)回重審或依法改判支持楊娟一審的全部訴訟請求；2.判令海宏公司承擔(dān)本案一審、二審訴訟費用。
二審法院查明
二審查明的事實與一審法院查明的事實一致，二審法院予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，一、關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金及利息的問題。楊娟與海宏公司于2014年1月6日簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。該合同第八條約定海宏公司應(yīng)當(dāng)在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同約定交付房屋，雙方又簽訂《補充協(xié)議》一份，補充協(xié)議對案涉商品房的交付和逾期交房違約金重新做了約定，故本案中逾期交房違約金的計算及訴訟時效起算，均應(yīng)以該補充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。雙方在補充協(xié)議中約定“違約金支付以現(xiàn)金形式金額在交房同時給予支付”，本案逾期交房違約金訴訟時效的起算應(yīng)以補充協(xié)議約定的“交房時”起算，當(dāng)案涉房屋符合雙方約定的交付條件時，開發(fā)商有及時將案涉房屋交付買受人的義務(wù)，同時買受人也有積極接受房產(chǎn)的義務(wù)，案涉11號樓已在2015年10月21日完成五方驗收，符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收……建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”規(guī)定，可以交付商品房買受人，且雙方在《商品房預(yù)售合同》第八條中約定以“1.該商品房經(jīng)驗收合格”為交付條件，該項區(qū)別于“2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格”，本案中11號樓于2015年10月21日經(jīng)施工單位、設(shè)計單位、地勘單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位驗收合格完成了工程質(zhì)量竣工驗收，已達(dá)到雙方約定的交付條件。楊娟認(rèn)為必須經(jīng)過綜合驗收合格才能交付的上訴理由與合同條款的約定相悖，不予支持。在本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知業(yè)主交房，公告通知為合法的通知方式，故雙方交接應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十一條第二款“在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關(guān)費用”的約定，海宏公司通知的11號樓交房之日為2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，買受人應(yīng)在2015年11月22日至2016年1月25日期間收房，最遲應(yīng)于2016年1月25日接受房屋，2016年1月25日亦是案涉逾期交房違約金訴訟時效的起算時間,訴訟時效保護(hù)三年至2019年1月25日。楊娟于2019年1月7日向青海省西寧市城北區(qū)人民法院起訴，起訴時間尚未超過訴訟時效，一審判決認(rèn)定楊娟的起訴已超過訴訟時效錯誤，應(yīng)予糾正。因海宏公司未能按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》和《補充協(xié)議》交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金。按照《商品房預(yù)售合同》和《補充協(xié)議》對逾期交房違約金的約定，本案中逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)分段計算。第一段自《商品房預(yù)售合同》第八條約定的交房時間2014年10月30日起算，計算至雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定的時間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X1/10000X244天=14076.99元。第二段自《補充協(xié)議》約定的時間2015年7月1日起算至《補充協(xié)議》約定的交房時間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X2/10000X96天=11076.97元。第三段自再次延期的時間2015年10月5日計算至公告交房日2015年11月22日，以總房款萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X4/10000X49天=11307.74元。以上共計36462元，海宏公司應(yīng)當(dāng)向楊娟支付逾期交房違約金36462元。楊娟要求海宏公司支付逾期交房違約金的上訴理由部分成立，予以支持。因雙方對遲延交付逾期交房違約金的利息沒有約定，楊娟要求海宏公司對逾期交房違約金再行支付利息的上訴請求無合同和法律依據(jù)，不予支持。二、關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)楊娟未取得房屋權(quán)屬證書的違約金的問題。按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請時間，并未明確約定完成初始登記時間和取得房屋權(quán)屬證書的時間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。因此鑒于合同對辦證事項的約定是雙方共同辦理，對辦證完成時間沒有約定，楊娟主張未取得房屋權(quán)屬證書的違約金沒有合同依據(jù)，不予支持。楊娟的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決：一、撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初542號民事判決；二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)給付楊娟逾期交房違約金36462元。三、駁回楊娟的其他訴訟請求。
本院查明
本院再審查明的事實與原一、二審查明的事實基本一致，雙方當(dāng)事人均無異議，本院再審予以確認(rèn)。
另查明，《商品房預(yù)售合同》第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年10月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件……”第十四條約定：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：2014年10月30日水、電、電梯正常運行；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按本合同第九條處理。”第九條約定：出賣人逾期交房的違約責(zé)任，……（2）“逾期交房超過30日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。”第十一條第一、二款約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關(guān)費用?！钡谑鍡l約定：“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，按下列第1項辦理《房屋所有權(quán)證》。1.買賣雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》……。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，雙方同意按下列第1、2項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起15日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失；2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！?/p>
再審中，楊娟提交如下證據(jù)：1.青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終2081號民事判決書，擬證明二審法院對第三段逾期交房違約金少計算64天。海宏公司質(zhì)證認(rèn)為，對真實性認(rèn)可，對證明方向不認(rèn)可。2.廣東省中山市中級人民法院（2019）粵20民終3306號民事判決書，擬證明海宏公司逾期辦理初始登記導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》約定的萬分之一的違約金不足以來彌補損失，應(yīng)當(dāng)調(diào)整。海宏公司質(zhì)證認(rèn)為，對真實性認(rèn)可，證明方向不予認(rèn)可，該案與本案案情不同，不能同樣處理。本院再審認(rèn)為，根據(jù)合同相對性原則，人民法院應(yīng)圍繞合同相對人之間簽訂的合同審理合同糾紛案件，楊娟提交的上述兩份民事判決書，系人民法院處理其他案件制作的裁判文書，對上述證據(jù)的證明方向，再審不予確認(rèn)。
本院再審圍繞以下爭議焦點進(jìn)行了審理：
一、關(guān)于海宏公司應(yīng)否支付逾期交房的違約金及利息的問題。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收……建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！备鶕?jù)《商品房預(yù)售合同》第八條和第十四條約定的內(nèi)容，海宏公司在約定的交房時間2014年10月30日，除了將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人之外，還負(fù)有確保水、電、電梯正常運行的合同義務(wù)，即海宏公司在交付房屋時，除了具備該商品房經(jīng)驗收合格的條件，還應(yīng)具備水、電、電梯正常運行的使用條件。海宏公司將經(jīng)“五方驗收”合格的房屋交付買受人，雖然符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，但與合同約定不符，其未按約定的交付期限、交付條件交付房屋，應(yīng)按《商品房預(yù)售合同》及《補充協(xié)議》關(guān)于逾期交房違約金的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對海宏公司辯稱“五方驗收”合格即具備合同約定交付條件的意見，再審不予支持。因雙方在合同中明確排除了案涉房屋經(jīng)綜合驗收合格、經(jīng)分期綜合驗收合格、取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件的條件，楊娟主張案涉房屋未進(jìn)行消防等分期綜合驗收，二審法院適用法律錯誤的理由不能成立，不予支持。雙方在《商品房預(yù)售合同》約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同約定交付房屋，因此海宏公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。之后雙方又簽訂的《補充協(xié)議》對案涉商品房的交付和逾期交房違約金重新做了約定，故本案中逾期交房違約金的計算應(yīng)以該《補充協(xié)議》的約定為準(zhǔn)。
楊娟再審中認(rèn)可二審判決中逾期交房違約金第一、二段的計算，認(rèn)為第三段少計算64天。經(jīng)查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市報》發(fā)布的交房〈公告〉，該公告載明“11號樓于11月22日至26日交驗”。《商品房預(yù)售合同》第十一條第二款約定“在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關(guān)費用”，2016年3月7日，楊娟辦理及相關(guān)費用繳納手續(xù)，據(jù)此，應(yīng)按合同約定認(rèn)定案涉房屋交驗時間為2016年1月25日，且楊娟再審亦主張違約金計算至2016年1月25日。按照《商品房預(yù)售合同》和《補充協(xié)議》對逾期交房違約金的約定，逾期交房違約金應(yīng)分段計算。第一段自《商品房預(yù)售合同》第八條約定的交房時間2014年10月30日起算，計算至雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定的時間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X1/10000X244天=14076.99元。第二段自《補充協(xié)議》約定的時間2015年7月1日起算至《補充協(xié)議》約定的交房時間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X2/10000X96天=11076.97元。第三段自2015年10月5日計算至2016年1月25日，以總房款萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)為576926元X4/10000X113天=26077.06元，海宏公司應(yīng)當(dāng)向楊娟支付逾期交房違約金51231.02元。楊娟此節(jié)再審理由成立，應(yīng)予支持。原二審判決此節(jié)計算有誤，應(yīng)予糾正。
關(guān)于逾期交房違約金的利息問題。因違約金具有懲罰性和損害填補性，案涉合同對于逾期交房違約金的利息沒有約定，楊娟在訴訟中也未提交其實際損失的有關(guān)證據(jù)，其要求海宏公司支付逾期交房違約金的利息無事實和法律依據(jù)，再審不予支持。原二審判決此節(jié)處理正確，再審應(yīng)予維持。
二、關(guān)于海宏公司應(yīng)否支付未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金的問題。
本院再審認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”雙方在《商品房預(yù)售合同》第十五條約定：“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，出賣人完成初始登記后，買賣雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》?！背跏嫉怯浭峭恋氐怯洐C關(guān)對土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。由此，完成初始登記的義務(wù)人應(yīng)為出賣人。而房屋產(chǎn)權(quán)登記是按照法律規(guī)定，由有關(guān)國家機關(guān)對房屋的所有權(quán)進(jìn)行登記。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十五條約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，該條確定了辦理初始登記的義務(wù)人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。海宏公司未按照約定期限申請辦理初始登記，導(dǎo)致雙方無法共同辦理《房屋所有權(quán)證》及買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，海宏公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。楊娟原審主張海宏公司支付未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金，再審主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，其實質(zhì)是主張未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金。因此，楊娟主張海宏公司應(yīng)按已付房價款576926元的1%支付未取得房屋權(quán)屬證書的違約金5769.26元符合合同約定，應(yīng)予支持。
綜上，本院再審認(rèn)為，楊娟的再審理由部分成立，應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終941號民事判決第一項；
二、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終941號民事判決第三項；
三、變更青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終941號民事判決第二項為：青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)支付楊娟逾期交房違約金51231.02元;
四、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)支付楊娟未辦理房屋權(quán)屬證書違約金5769.26元;
五、駁回楊娟的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費2042元，減半收取1021元，由楊娟承擔(dān)408元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)613元;二審案件受理費2042元，由楊娟負(fù)擔(dān)817元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1125元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張慧寧
審判員 袁有瑋
審判員 張榮榮
二〇二〇年十一月六日
法官助理 李蘭崇
書記員 康玉俊
