審理法院：青海省高級人民法院
案號：（2020）青民再43號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
再審申請人郝雪因與被申請人青海海宏房地產有限責任公司（以下簡稱海宏公司）商品房預售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1177號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申3號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年7月9日公開開庭審理了本案。再審申請人郝雪、被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
郝雪申請再審稱，原一、二審判決關于案涉房屋至今未辦理房屋權屬證書的責任認定錯誤。涉案《西寧市商品房預售合同》第十九條約定“出賣人出售的房屋為預售商品房，出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180天內向房屋登記機構申請辦理初始登記，逾期將承擔違約責任?！焙卵┮粚徧峤坏奈鲗幨邢乐ш牎蛾P于九號公館未進行消防驗收的說明》及青海省西寧市海湖新區(qū)管理委員會《說明》，均證實由于海宏公司未通過消防驗收及未提交測繪竣工報告及相關資料致案涉商品房無法驗收。海宏公司屬于分期開發(fā)，但卻一直未進行分期驗收工作，由于海宏公司的違約行為導致九號公館廣大業(yè)主一直不能辦理房屋權屬證書,海宏公司應當按約定支付違約金。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應當由郝雪在辦理房屋權屬證書時，向征收機關繳納。海宏公司非法征收郝雪的契稅并長期占有的行為不當，理應退還。請求撤銷一、二審民事判決，改判支持郝雪原審訴求。
再審被申請人辯稱
被申請人海宏公司答辯稱，原審法院關于郝雪主張海宏公司為其辦理房屋權屬證書并支付逾期辦理房屋權屬證書違約金沒有合同依據的認定正確。海宏公司不存在逾期辦理房屋權屬證書的違約事實。雙方簽訂的《西寧市商品房預售合同》未對取得房屋權屬證書時間作出約定，且辦理房屋權屬證書應由雙方共同完成。房屋竣工驗收需要以綜合驗收為前提，而綜合驗收除房屋驗收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門的驗收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗收，合同約定海宏公司申請辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無違約事實。郝雪以現金形式向海宏公司繳納契稅是事實，海宏公司認為因為繳納契稅問題還涉及其他業(yè)主，為便于案件處理，由海宏公司代業(yè)主繳納契稅更好。
一審原告訴稱
郝雪向一審法院起訴請求：1.海宏公司履行為郝雪辦理不動產權證書的合同義務；2.海宏公司向郝雪支付逾期辦理產權登記的違約金32461.8元（自應當完成房屋所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止的違約金，即從2017年5月25日暫計算至2019年5月25日為730天）；3.海宏公司向郝雪退還契稅6670.3元；以上合計39132.1元。
一審法院認為
一審法院認為，雙方簽訂的《西寧市商品房預售合同》是在自愿、平等的基礎上的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。一、關于郝雪主張海宏公司履行辦理不動產權證書以及承擔逾期辦證違約金的訴求是否成立的問題。雖然合同中約定：“因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起180日內取得房屋所有權證書的，買受人不解除合同的，自買受人應當完成房屋所有權登記的期限屆滿之日次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金”。但海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗收備案，而竣工驗收備案又需完成綜合驗收，綜合驗收除商品房驗收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。由于海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進行，因此，海宏公司履行辦理不動產權證書的條件未能成就，故對郝雪要求海宏公司履行為其辦理房屋權屬證書的合同義務及支付逾期辦理房屋權屬證書的違約金的訴訟請求，不予支持。二、關于郝雪主張海宏公司向其退還契稅的問題。海宏公司應當在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務部門繳納契稅并為郝雪辦理不動產權證書。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無法完成初始登記，郝雪亦無證據證明海宏公司存在主觀上不愿為郝雪等購房人辦證的違約情況，故郝雪要求海宏公司退還契稅的訴訟請求，亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回郝雪的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
郝雪不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判支持郝雪一審全部訴訟請求。
二審法院認為
二審法院認為，郝雪與海宏公司于2016年11月24日簽訂的《西寧市商品房預售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應根據合同享受權利履行義務。按照該合同第十九條的約定“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機構申請辦理該商品房的房屋所有權轉移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應當完成所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。”該合同第十九條第一項雖約定由海宏公司申請辦理房屋所有權轉移登記，但對具體辦理和完成房屋所有權轉移登記的時間均沒有明確。該合同第十九條第二項約定因出賣人原因導致買受人未按期取得該商品房的房屋所有權證書的由出賣人承擔違約責任，但核發(fā)房屋權屬證書系行政行為，郝雪提交的證據不足以證明系海宏公司的原因導致其至今未取得房屋權屬證書，故對郝雪主張海宏公司為其辦理房屋權屬證書并支付逾期辦理房屋權屬證書違約金，不予支持。關于海宏公司是否應當承擔向郝雪退還契稅的問題。郝雪與海宏公司在合同中明確約定由海宏公司申請辦理房屋所有權轉移登記，郝雪向海宏公司交納契稅是履行該約定的行為，現雙方并未就辦證問題另行約定，海宏公司仍應為郝雪辦理房屋權屬證書，故對郝雪要求退還契稅的主張，亦不予支持。綜上，郝雪的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。郝雪及海宏公司均不持異議，再審予以確認。
根據再審申請人郝雪的陳述，被申請人海宏公司的答辯，本案圍繞郝雪的原審訴訟請求進行了審理。
本院認為
本院再審認為，郝雪與海宏公司于2016年11月24日簽訂的《西寧市商品房預售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應根據合同享受權利履行義務。按照該合同第十九條“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機構申請辦理該商品房的房屋所有權轉移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應當完成所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金”的約定，應由郝雪向房屋登記機構申請辦理該商品房的房屋所有權轉移登記。郝雪未主張解除合同，本案再審時房屋仍未辦理權屬證書，郝雪主張自2017年5月25日暫計算至2019年3月25日計730天的逾期辦證違約金。按照雙方合同約定，該違約金應計算到實際完成房屋所有權登記之日止。故，郝雪此節(jié)主張待實際完成房屋權屬登記之日可另行主張。
關于海宏公司是否應當向郝雪退還契稅的問題。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條“納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款”第十二條“契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。具體征收機關由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。土地管理部門、房產管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅”之規(guī)定，契稅應當由郝雪在辦理房屋產權證時，向征收機關繳納。海宏公司認可收取郝雪契稅現金6670.3元，在無法為業(yè)主辦理房屋產權登記的情形下，海宏公司收取業(yè)主契稅并長期占有的行為明顯不當，理應退還。郝雪此節(jié)再審理由成立，應予支持。
綜上，郝雪再審理由部分成立，應予支持。本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1177號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1420號民事判決；
二、青海海宏房地產有限責任公司于本判決送達后十五日內退還郝雪契稅款6670.3元；
三、駁回郝雪的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費780元，減半收取390元，由郝雪負擔312元，由青海海宏房地產有限責任公司負擔78元。二審案件受理費780元，由郝雪負擔624元，由青海海宏房地產有限責任公司負擔156元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月六日
書記員 童 蕾
