審理法院：莆田市中級人民法院
案號：（2017）閩03民終1578號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-07-17
審理經(jīng)過
上訴人港峰公司因與被上訴人蔡文榮、新塘居委會、眾信公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服城廂區(qū)人民法院（2014）城民初字第3572號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月20日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理，上訴人港峰公司的委托訴訟代理人范少陽、林婷婷、被上訴人蔡文榮的委托訴訟代理人吳國章、白建永、新塘居委會的委托訴訟代理人黃志興、黃麗婷、眾信公司的委托訴訟代理人王金財、林愛如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
港峰公司上訴請求：依法撤銷一審判決并改判駁回蔡文榮對港峰公司的全部訴訟請求。事實與理由：1.港峰公司不是征地拆遷安置義務(wù)主體，“南湖水上公園”征地不存在房屋拆遷安置事實。港峰公司的該項目用地，早在1993年10月15日和1993年12月25日就以母公司香港港峰實業(yè)公司名義，分別與莆田市土地管理局簽訂用地地《協(xié)議書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。證明港峰公司的該項目用地是與市土地局直接發(fā)生出讓、授讓關(guān)系，并由市土地局負(fù)責(zé)征遷及提供凈地，不存在由港峰公司委托新塘居委會、眾信公司拆遷和承擔(dān)拆遷安置義務(wù)的事實。市土地局按約定于1995年12月30日前把該項目土地交付給港峰公司并提供1995年8月的規(guī)劃用地紅線圖，港峰公司于1996年2月20日領(lǐng)取該項目的《國有土地使用證》。該項目征地工作在1995年12月30日之前就已全部結(jié)束，蔡文榮與新塘居委會在市土地局交地之后才簽訂《居民住宅拆簽合約書》令人匪夷所思，且與客觀常理相悖。2.港峰公司與新塘居委會的《協(xié)議書》沒有實際履行且不可履行，與蔡文榮主張的權(quán)利毫無關(guān)聯(lián)。紅線圖證據(jù)顯示港峰公司該項目用地范圍內(nèi)，不存在應(yīng)拆遷的房屋。新塘居委會借由港峰公司項目征地機(jī)會，為了獲得經(jīng)規(guī)劃審批的自主用地，要求港峰公司征地范圍外相鄰處，虛報92米×10米拆遷安置用地及邊角地并代為辦理征地手續(xù)。在這種情況下，雙方于1995年11月20日簽訂了《協(xié)議書》，由于新塘居委會沒有政府部門確認(rèn)的房屋拆遷清單和用地批文，港峰公司無法為其辦理虛報的92米×10米拆遷安置用地及舊村改造邊角地征地手續(xù)，造成上述協(xié)議沒有實際履行。上述協(xié)議所約定的“拆遷安置用地”是在港峰公司項目用地之外，并非在港峰公司的用地范圍之內(nèi)。所以，不存在由港峰公司在自己地范圍內(nèi)提供安置用地的義務(wù)，協(xié)議所約定的內(nèi)容與蔡文榮主張的權(quán)利不相干。3.蔡文榮所主張的權(quán)利，名為拆遷安置實為土地買賣，不能作為港峰公司擔(dān)責(zé)的依據(jù)。蔡文榮提供的1995年12月20日《水上公園拆遷安置方案》和1996年1月5日《新塘居委會新梅拆遷協(xié)議書》，在十五個系列案件中均為唯一的同一份文本的復(fù)印件，沒有經(jīng)政府核準(zhǔn)公示的原件，也無法提供第二份文本，且證據(jù)來源無法說明。一審判決據(jù)以認(rèn)定與港峰公司的關(guān)聯(lián)性，證據(jù)不足，且違背證據(jù)規(guī)則規(guī)定，實為單方采證的錯位行為。蔡文榮據(jù)以主張權(quán)利的1996年元月24日《居民住宅拆遷合約書》，可以看出約定的“1996年元月18日前”搬遷是在市土地局交地之后，約定的“附屬房27.46m2安排獨立住宅三坎（其中一坎為購買）”與《水上公園拆遷安置方案》和《新塘居委會新梅拆遷協(xié)議書》內(nèi)容相互沖突且漏洞百出，與系列其他十四起約定的安置標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭，實為與新塘居委會進(jìn)行土地交易。系列十五個案件中，絕大部分原告均非新塘居委會所在地的居民，他們在1995年擁有新塘居委會所在地的房產(chǎn)毫無依據(jù)。進(jìn)一步證實新塘居委會在與港峰公司簽訂1995年11月20日的《協(xié)議書》后，把約定的92米×10米虛報拆遷安置用地進(jìn)行私下轉(zhuǎn)讓給蔡文榮的事實。2006年11月10日市委《專題會議紀(jì)委》是針對新梅小區(qū)改造拆遷遺留安置問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，議定的南湖公園安置房用地11.35畝，是要解決新梅小區(qū)的拆遷安置，非南湖水上公園拆遷安置，與蔡文榮主張的權(quán)利無關(guān)。2007年10月15日市政府《關(guān)于同意南湖水上公園部分國有土地使用權(quán)調(diào)整給港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為南湖水上公園拆遷安置項目用地的批復(fù)》，是針對前一份紀(jì)要而調(diào)整的拆遷安置項目用地，后港峰公司對紀(jì)要中要解決的問題用現(xiàn)金及置換方式予以了補(bǔ)償安置。調(diào)整的拆遷安置用地是把港峰公司原公園用地范圍內(nèi)的土地割了出來，土地權(quán)屬仍為港峰公司，但用途有所改變。蔡文榮認(rèn)為該調(diào)整的安置用地，就是自己與新塘居委會合約中的安置地，毫無事實依據(jù)。4.PT028號《房地產(chǎn)評估報告》不能作為認(rèn)定依據(jù)，且與港峰公司無關(guān)。蔡文榮沒有享有安置土地的合法依據(jù)，調(diào)整后的土地與蔡文榮無關(guān)。蔡文榮沒有真實房屋拆遷的證據(jù)，其主張的合約內(nèi)容嚴(yán)重背離安置標(biāo)準(zhǔn)，實為與新塘居委會之間的土地買賣行為。評估中的安置房建設(shè)座落、標(biāo)準(zhǔn)、層高、面積、立面、用地指標(biāo)均無建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門許可批準(zhǔn)、且沒有原物依據(jù)，評估報告失去證據(jù)的合法性、真實性要件，不能作為證據(jù)認(rèn)定。評估報告所指的安置房為合約中的安置房，與港峰公司毫無關(guān)聯(lián)。根據(jù)法律關(guān)系相對性原則，蔡文榮的權(quán)利是否真實合法、權(quán)利應(yīng)得多少，應(yīng)向相對人主張。
被上訴人辯稱
蔡文榮辯稱：1.蔡文榮提供的《協(xié)議書》、《水上公園拆遷安置方案》、《新塘居委會新梅拆遷協(xié)議書》、《居民住宅拆遷合約書》等證據(jù)證明，港峰公司是南湖水上公園項目的拆遷人，其委托城廂區(qū)房屋拆遷公司鳳凰山拆遷分公司及新塘居委會負(fù)責(zé)該項目的拆遷安置工作?！逗贤ā返?02條規(guī)定，受托人以自己名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人與第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人與第三人的除外。所以，港峰公司雖未直接與蔡文榮等拆遷戶簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書，但其作為水上公園項目的拆遷人委托鳳凰山拆遷分公司和新塘居委會與蔡文榮等拆遷戶簽訂《居民住宅拆遷合約書》等拆遷安置協(xié)議，這些協(xié)議對其具有法律約束力。2.蔡文榮提供的中共莆田市委[2006]30號《專題會議紀(jì)要》、莆田市人民政府莆政土[2007]394號《莆田市人民政府關(guān)于同意南湖水上公園部分國有土地使用權(quán)調(diào)整給港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為南湖水上公園拆遷安置項目用地的批復(fù)》等證據(jù)證明，作為拆遷人的港峰公司未依約安置蔡文榮等拆遷戶，莆田市委、市政府要求港峰公司應(yīng)盡快解決這一遺留問題。港峰公司作為拆遷人參加了相關(guān)會議，而相關(guān)會議紀(jì)要中所謂“37坎遺留安置房問題”即指蔡文榮等被拆遷人因南湖水上公園項目的拆遷安置問題。3.蔡文榮提供的上訪材料、相關(guān)職能部門回函、回單、意見書以及鳳凰山街道辦事處的多份請示、報告等證據(jù)證實，南湖水上公園項目的拆遷人是港峰公司，其委托鳳凰山拆遷分工公司及新塘居委會與蔡文榮等被拆遷戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，但作為拆遷人的港峰公司卻遲遲未能安置，給蔡文榮等被拆遷戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失和權(quán)益侵害。4.港峰公司提供的《國有土地使用權(quán)證》僅能證明該證頒發(fā)的時間以及該幅宗地的范圍，但不能證明相關(guān)部門是凈地交付的以及在頒證之前已經(jīng)完成了拆遷安置義務(wù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定，土地使用者在支付全部土地出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。所以，土地使用者領(lǐng)取土地使用權(quán)證僅能證明其已交納了土地出讓金，而不能證明該土地是凈地交付的，也不能證明在頒證（即在1996年2月20日）之前已完成拆遷安置的工作。同時，港峰公司還提到“紅線圖也證實當(dāng)時征地范圍內(nèi)并沒有建筑物”，必須明確的是該紅線圖規(guī)劃用地紅線圖，而紅線圖的種類很多，有用地紅線圖、征地紅線圖、拆遷紅線圖、選址紅線圖等等，不同的紅線圖其功能是不同的。規(guī)劃用地紅線圖僅能證明項目用地的四至，用于項目規(guī)劃設(shè)計，辦理土地使用證，不能證明拆遷范圍內(nèi)建筑物的狀況，而只有拆遷紅線圖才能證明拆遷范圍內(nèi)地上建筑物的狀況。綜上所述，一審判決認(rèn)定的事實清楚、證據(jù)充分，適用法律準(zhǔn)確，懇請二審法院駁回港峰公司的上訴，維持原判。
新塘居委會辯稱：1.本案拆遷安置項目的拆遷人為港峰公司，新塘居委會系受港峰公司委托，不承擔(dān)拆遷安置補(bǔ)償義務(wù)。2.新塘居委會已按照《協(xié)議書》履行完畢自己的受托義務(wù)，港峰公司作為拆遷人應(yīng)當(dāng)履行安置補(bǔ)償義務(wù)。3.新塘居委會與拆遷戶簽訂的《居民住宅拆遷合約書》系受港峰公司委托，代表港峰公司簽訂，法律后果應(yīng)有港峰公司承擔(dān)。綜上，新塘居委會系接收港峰公司委托進(jìn)行拆遷工作，拆遷安置的責(zé)任應(yīng)由港峰公司承擔(dān)。一審判決認(rèn)定事實清楚、正確，懇請法院駁回上訴，維持原判。
眾信公司辯稱：1.根據(jù)拆遷安置方案及拆遷合約書，一審判決認(rèn)定拆遷公司是受港峰公司委托參與辦案拆遷，其行為的后果依法應(yīng)由委托人港峰公司承擔(dān)是正確的。2.拆遷公司只是受托實施拆遷行為，并不是拆遷補(bǔ)償安置的義務(wù)主體。3.一審判決認(rèn)定“鳳凰山拆遷分公司系莆田市城廂區(qū)房屋拆遷公司設(shè)立’的事實缺乏事實依據(jù)，請求二審法院予以糾正。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
蔡文榮向一審法院起訴請求：判決港峰公司、新塘居委會、眾信公司賠償經(jīng)濟(jì)損失240萬元（最終賠償金額以法院委托評估的金額為準(zhǔn)）及該款自起訴之日起至還清之日止按銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算的利息。
一審法院認(rèn)定事實：2013年9月9日，莆田市城廂區(qū)房屋拆遷公司變更為莆田市眾信房屋征收公司。1995年11月20日，港峰公司（甲方）與新塘居委會（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，雙方就莆田市南湖水上公園項目的征地拆遷事宜約定甲方實際使用地塊四至為：東以50米路邊沿為界，西至征地紅線，北東段自11萬伏變電站圍墻外起第二座高壓線鐵塔的混凝土基座西側(cè)以東至50米路邊沿以征地紅線為準(zhǔn)，西段以第二座鐵塔至第三座鐵塔之間靠北向最外沿高壓線垂地平行線向北平移20米的平行線為界；甲方劃出實用面積以外自11萬伏變電站圍墻外第二座鐵塔起向西平移92米長度以及甲方實用地靠北界線起向北平移10米的92米×10米的地塊作為乙方拆遷安置用地，其拆遷安置費用及用地面積由乙方負(fù)責(zé)包干使用；具體拆遷安置工作全部由乙方負(fù)責(zé)，自協(xié)議簽訂之日起，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)在一星期內(nèi)把應(yīng)拆遷的建筑物丈量完畢。乙方必須在甲方付清拆遷賠償費之日起十五天內(nèi)全部把甲方實用地范圍內(nèi)的建筑物全部拆遷完畢并交付土地給甲方使用；拆遷安置地塊10米×92米面積的用地手續(xù)及征地費由甲方承擔(dān)，其規(guī)劃管理費由甲方支付；如乙方因特殊原因需增加部分店面，應(yīng)及時與甲方聯(lián)系，甲方可代為同時辦理手續(xù)，但其增加部分的費用由乙方承擔(dān)；拆遷安置地塊內(nèi)的土方及平整由乙方負(fù)責(zé)。其費用除甲方補(bǔ)償給乙方人民幣5000元外，其余部分全部由乙方負(fù)責(zé)。拆遷安置的建筑物為坐南朝北朝向，建筑物層數(shù)限制在四層以內(nèi)，建筑物南北方向進(jìn)深的外皮尺寸不得大于10米；征地紅線以內(nèi)，除甲方實用的面積及拆遷安置用地的面積外，所剩的邊角地其征地手續(xù)由甲方代為辦理，一切費用均由乙方負(fù)責(zé)，邊角地作為乙方舊村改造用地等。同年12月20日，城廂區(qū)房屋拆遷公司鳳凰山分公司與新塘居委會制定《水上公園拆遷方案》，主要內(nèi)容為本項目拆遷人為港峰公司，拆遷工作委托鳳凰山拆遷分公司和新塘居委會負(fù)責(zé)實施；拆遷范圍東至荔城路、西至軍分區(qū)教導(dǎo)隊，南至新梅村農(nóng)田，北至新梅村部分房屋；拆遷對象：拆遷范圍內(nèi)的建筑物和地上附著物，被拆遷的建筑物和附著物內(nèi)的所有人、使用人以及合法代管人；拆遷日期為1995年12月25日起至1996年1月10日止；安置地點和方式為：就近安排地皮聯(lián)建，聯(lián)建必須統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一基礎(chǔ)、統(tǒng)一裝門面裝修；安置標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法：被拆遷房屋建筑占地面積50平方米安置40平方米獨立住宅一坎，舊厝占地建筑面積剩余達(dá)30平方米以上的（含30平方米），可照顧每平方米按400元交納開發(fā)后的商住土地使用收費，未達(dá)30平方米的每平方米按400元收購；被拆遷人的過渡房自行解決，每坎交公建立基費6000元等。1996年1月5日，新塘居委會（甲方）與新梅拆遷點（乙方，代表傅元耀）簽訂《新塘居委會新梅拆遷協(xié)議書》，約定安置地點為新梅井安；建筑高度為房屋四層、寬度4.2分（筆誤，應(yīng)為4.2米），長度9米（一層占地面積）；二層寬度4.2分（筆誤，應(yīng)為4.2米），長度10.2分（筆誤，應(yīng)為10.2米），房屋前路面各10米，后路面為4米向南懸梁走廊1.2分（應(yīng)為1.2米）或1米向北懸梁1.2分（應(yīng)為1.2米）密封室內(nèi)；基礎(chǔ)沏圈梁每幢收立基費6000元等。1996年1月24日，鳳凰山拆遷分公司和新塘居委會與（甲方）與蔡文榮（乙方）簽訂《居民住宅拆遷合約書》一份，雙方約定因港峰公司水上公園項目建設(shè)需要，需拆遷乙方的房屋。乙方應(yīng)于1996年1月18日前完成該房屋的拆遷工作，把材料搬離拆遷區(qū)；乙方房屋為圍墻和附屬房，圍墻占地面積61.06平方米，附屬房建筑和占地面積均為27.46平方米；甲方安排給乙方獨立住宅三坎（其中一坎為購買），安置地點為新梅井邊，安置面積4.2×9×3米；甲方收立基費3×6000=18000元，一坎地皮費20000元等。之后蔡文榮依約交納立基費18000元和購買一坎地皮的費用20000元并將舊房拆除，新塘居委會也按約把統(tǒng)建的地基交給蔡文榮等拆遷戶建房，蔡文榮等拆遷戶隨后聯(lián)建了一層磚墻。但之后因港峰公司未能為蔡文榮等拆遷戶辦理用地和建房審批手續(xù)，致蔡文榮等人無法建成房屋。此后蔡文榮等拆遷戶多次向有關(guān)部門反映，但均得不到解決。2006年5月，蔡文榮等拆遷戶在上述已聯(lián)建的一層磚墻上澆灌水泥板面，但被有關(guān)部門強(qiáng)行拆除。之后蔡文榮等拆遷戶多次向有關(guān)部門上訪。2006年11月10日，莆田市委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門對新梅小區(qū)改造的有關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)并作出[2006]30號《專題會議紀(jì)要》：“一、37坎遺留安置房問題。城廂區(qū)政府、鳳凰山街道辦以及項目業(yè)主要深入?yún)f(xié)商，盡快提出并確定補(bǔ)償方案?；?戶當(dāng)?shù)責(zé)o房戶的安置房已經(jīng)置換完畢（共6坎），剩余的31坎安置房，按200萬元的總額控制，由業(yè)主予以補(bǔ)償。項目業(yè)主要在原有的工作基礎(chǔ)上，盡快委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，對安置房進(jìn)行評估，增強(qiáng)公信力。二、安置房用地問題。涉及南湖公園安置用地共11.35畝，市規(guī)劃局已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，請國土局給予盡快辦理土地有關(guān)手續(xù)，城鎮(zhèn)人口安置房建設(shè)如期進(jìn)行……”。黃志賢作為港峰公司的代表參加該協(xié)調(diào)會。但蔡文榮未領(lǐng)取該補(bǔ)償款。2007年10月15日，莆田市人民政府發(fā)出莆政土[2007]394號《莆田市人民政府關(guān)于同意南湖水上公園部分國有土地使用權(quán)調(diào)整給港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為南湖水上公園拆遷安置項目用地的批復(fù)》：“一、同意南湖水上公園項目[莆國用（1996）字第9300350號]部分國有土地使用權(quán)7566.666平方米調(diào)整給港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為南湖水上公園拆遷安置項目建設(shè)用地（具體位置見用地紅線圖）……”。但此后蔡文榮等拆遷戶仍未能建成安置房，因此拆遷戶又多次向省市區(qū)有關(guān)部門上訪，但仍未能得到解決?，F(xiàn)上述原規(guī)劃給蔡文榮等拆遷戶建房的地塊部分被港峰公司建房使用，部分作為道路用地。
一審訴訟期間，一審法院根據(jù)蔡文榮的財產(chǎn)評估申請，通過莆田市中級人民法院委托福建光明資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司對涉案安置房的市場價格進(jìn)行評估。2016年2月3日，該評估公司以估價對象為一坎安置地，可建四層，明確地類（用途）以及使用權(quán)類型，并且目前莆田市城區(qū)范圍內(nèi)不允許私人批地建房，無法搜集到可供估價測算過程中需要的市場交易案例，無法進(jìn)行評定估算為由，將鑒定材料退回；本次鑒定的備選單位廈門巨臣土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司也以同樣的理由表示無法評估。莆田市中級人民法院因此于2016年2月25日將一審法院委托評估的有關(guān)材料退回一審法院。之后蔡文榮自行委托福建開誠資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司對涉案安置房的市場價進(jìn)行評估。2016年5月10日，該公司作出閩開評報字[2016]字第PT010號《房地產(chǎn)估價報告》，結(jié)論為涉案安置房價值時點2015年10月30日的市場價為樓面地價每平方米4958元，每坎價格為86.21萬元，三坎總價格258.63萬元。蔡文榮花費評估費1萬元。該評估設(shè)定估價的安置房為商住樓，一樓商用，二樓以上為住宅，土地使用權(quán)類型為劃撥。本次評估采用剩余法（假設(shè)法）進(jìn)行評估。所謂假設(shè)開發(fā)法，是指在求取委估宗地的價格時，將委估宗地的預(yù)期開發(fā)后開發(fā)總價值扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，未確定委估土地的土地價格的一種方法。
2016年12月，蔡文榮又向一審法院提供福建開誠資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司于2016年12月10日作出的閩開評報字[2016]字第PT028號《房地產(chǎn)估價報告》，結(jié)論為涉案安置房價值時點2015年10月30日的市場價為每平方米3955元，每坎價格為68.76萬元，三坎總價格206.28萬元。蔡文榮花費評估費7000元。該評估設(shè)定估價的安置房為住宅樓，土地使用權(quán)類型為劃撥。本次評估采用剩余法（假設(shè)法）進(jìn)行評估。
一審法院認(rèn)為：港峰公司雖未直接與蔡文榮等拆遷戶簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，但因其作為水上公園項目的拆遷人，委托鳳凰山拆遷分公司和新塘居委會與蔡文榮簽訂《居民住宅拆遷合約書》，該合約書對其具有法律約束力。根據(jù)該合約書和其與新塘居委會簽訂的《協(xié)議書》約定，其在征用蔡文榮等拆遷戶的房屋后，應(yīng)按協(xié)議約定對蔡文榮等拆遷戶進(jìn)行安置補(bǔ)償，即其應(yīng)安置給蔡文榮獨立住宅地皮三坎（其中一坎為購買），并負(fù)責(zé)辦理有關(guān)建設(shè)審批手續(xù)。根據(jù)其受托人新塘居委會于1996年1月5日與新梅拆遷點簽訂的《新塘居委會新梅拆遷協(xié)議書》的約定，蔡文榮等拆遷戶可建的安置房的建筑高度為房屋四層、寬度4.2米，長度9米（一層占地面積）；二層及以上寬度4.2米，長度10.2米，房屋前路面各10米，后路面為4米，向南懸梁走廊1.2米或1米，向北懸梁1.2米。但其至今未為蔡文榮等拆遷戶辦理建房審批手續(xù)，且原規(guī)劃為安置房建設(shè)的用地也由其使用，故其應(yīng)對蔡文榮等拆遷戶進(jìn)行安置或補(bǔ)償。因現(xiàn)安置房屋依法已不能自建，故港峰公司應(yīng)給予蔡文榮相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。而經(jīng)評估，蔡文榮該建成后的三坎房屋（用途為住宅）價值在扣除正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金等費用后共價值206.28萬元，該款應(yīng)由港峰公司支付。蔡文榮同時要求支付補(bǔ)償款自起訴之日起至付清之日止按銀行同期貸款利率計算的利息也有理，予以支持；蔡文榮主張應(yīng)按商住樓的價值賠償缺乏依據(jù)，不予支持。第一次評估結(jié)論未予采納，評估費1萬元應(yīng)由蔡文榮負(fù)擔(dān)，第二次評估結(jié)論予以采納，評估費7000元應(yīng)由港峰公司負(fù)擔(dān)。港峰公司主張拆遷合約是虛假的、其建設(shè)水上公園與蔡文榮等拆遷戶無關(guān)等，缺乏依據(jù)，不予采納。如上所述，新塘居委會和眾信公司的前身城廂區(qū)拆遷公司（其下屬鳳凰山拆遷分公司）均系受港峰公司委托參與本案的拆遷工作，該二單位行為的后果依法應(yīng)由委托人港峰公司承擔(dān)，故蔡文榮要求新塘居委會和眾信公司承擔(dān)賠償責(zé)任，缺乏依據(jù)，不予支持。新塘居委會未經(jīng)本院許可，中途退庭，依法缺席審理和判決。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條第一款、第二款，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條規(guī)定，判決：一、港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付給蔡文榮補(bǔ)償款206.28萬元及該款自2014年8月25日起至付清之日止按中國人民銀行發(fā)布的銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算的利息和評估費7000元。二、駁回蔡文榮對莆田市城廂區(qū)鳳凰山街道辦事處新塘社區(qū)居民委員會和莆田市城廂區(qū)眾信房屋征收公司的訴訟請求。案件受理費26000元，由蔡文榮負(fù)擔(dān)3653元，港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)22347元。
本院二審期間，港峰公司提供以下證據(jù)：證據(jù)一、1993年10月15日以香港港峰實業(yè)公司的名義跟莆田市土地管理局簽訂的《用地協(xié)議書》、證據(jù)二、《莆田市國有土地使用權(quán)出讓合同》，欲證明：港峰公司以母公司香港港峰實業(yè)公司的名義，分別于1993年10月15日和1993年12月25日與莆田市土地管理局簽訂的用地《協(xié)議》和《莆田市國有土地使用權(quán)出讓合同》，約定莆田市土地管理局以出讓國有土地使用權(quán)的形式，提供水上公園項目地塊，并約定市土地局應(yīng)對該該地塊的土地面積及地面進(jìn)行清查摸底，同時做好被征地單位的思想工作；香港港峰實業(yè)公司在六十天內(nèi)向市國土局支付完成土地使用權(quán)出讓金及地面拆遷費，市國土局應(yīng)于1995年12月30日前交付土地、提供的土地地面無其他障礙物、保證能順利使用等約定的事實。證據(jù)三、1995年8月的規(guī)劃用地紅線圖，欲證明：水上公園項目地塊上不存在應(yīng)拆遷的十五戶房屋的事實。
蔡文榮質(zhì)證認(rèn)為：對證據(jù)一、證據(jù)二的真實性沒有異議，對關(guān)聯(lián)性和合法性有異議，協(xié)議書和合同書時間均在1993年，但是市政府的批文是在1996年，由于出讓合同是政府批準(zhǔn)后才能生效的，而且也應(yīng)以政府批文為準(zhǔn)。故兩份協(xié)議書當(dāng)時是沒有生效的，如果載明內(nèi)容有矛盾，應(yīng)以政府批文為準(zhǔn)。對證明對象也有異議，協(xié)議書和出讓合同書中載明面積是8公頃，但是政府批文是9.32公頃，政府批準(zhǔn)的土地多余出讓，多出的面積涉及房屋拆遷。協(xié)議書和出讓合同書中均約定港峰公司繳納的出讓金不包括城市配套費和地面拆遷費，所以，拆遷安置的義務(wù)是由港峰公司承擔(dān)，而且政府批文進(jìn)一步證實了拆遷安置由港峰公司自行承擔(dān)。證據(jù)三的真實性和合法性均無異議，從紅線圖來看并不是港峰公司提供的出讓合同書的附圖，顯然這份紅線圖是最后政府同意劃撥9.32公頃給港峰公司的紅線圖，靠近國稅局這邊可以看出其中有十幾戶拆遷戶。并非如港峰公司陳述的紅線圖內(nèi)沒有十五戶的拆遷房屋。
新塘居委會質(zhì)證認(rèn)為：對證據(jù)的真實性無異議，對合法性、關(guān)聯(lián)性，證明的對象有異議。港峰公司提供的出讓合同是香港公司與本案無關(guān)聯(lián)。其次，出讓合同中明確土地出讓金不包括土地使用費和地面物拆遷費。按照出讓合同每公頃22.5萬，每畝才15000元，顯然不包括拆遷安置的。港峰公司主張凈地的出讓價格，也就是每畝15000元，按照1995年土地管理局的用地審理報告，僅僅征地補(bǔ)償?shù)荣M用總計就13000元，顯然不符合事實。出讓合同僅僅是土地補(bǔ)償繳納出讓金，拆遷補(bǔ)償就是由業(yè)主自動組織實施或者委托。港峰公司提供的三份證據(jù)實際上與其上訴理由觀點自行矛盾，一方面主張紅線圖內(nèi)沒有房屋拆遷，一方面又稱是由土地局負(fù)責(zé)征遷及凈地提供，再一方面又以新塘居委會和鳳凰山拆遷分公司委托拆遷，這三點自相矛盾。
眾信公司質(zhì)證認(rèn)為，同意蔡文榮的質(zhì)證意見。
本院認(rèn)為
本院審查認(rèn)為，蔡文榮、新塘居委會、眾信公司對港峰公司提供的三份證據(jù)的真實性均無異議，本院對證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。但是港峰公司提供的《莆田市國有土地使用權(quán)出讓合同》第十二條明確約定港峰公司繳納的土地使用權(quán)出讓金不包括城市配套費和地面拆遷費，地面物拆遷費用由港峰公司按實際費用支付。證據(jù)三的紅線圖靠近國稅局位置可以看出其中有十幾戶的房屋標(biāo)注。綜上，港峰公司提供的證據(jù)不能證明其主張的事實，故本院不予采信。
蔡文榮提供提供拆遷安置地的確認(rèn)圖一份，欲證明：該拆遷安置地確認(rèn)圖是在港峰公司提供的紅線圖復(fù)印部分出來，由港峰公司與新塘居委會就本案的拆遷安置用地位置面積四鄰進(jìn)行確認(rèn)并蓋章。
港峰公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)的真實性沒有異議，但對證據(jù)合法性、關(guān)聯(lián)性以及證明對象有異議。一、該證據(jù)是由港峰公司與新塘居委會就本案的拆遷安置用地位置面積四鄰進(jìn)行確認(rèn)出來的，與本案沒有關(guān)聯(lián)，這塊土地根據(jù)港峰公司提供的原始紅線圖比對，是在原始紅線圖之外的，雙方所確認(rèn)的這塊地塊也無法證明是港峰公司與新塘居委會所簽訂的協(xié)議書中所約定的地塊。如果按照蔡文榮的主張是屬于協(xié)議書中所約定的92米×10米的地塊，該地塊在協(xié)議書中也是體現(xiàn)在港峰公司項目用地范圍之外。二、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，所有規(guī)劃區(qū)之內(nèi)的土地使用都必須經(jīng)過法定程序進(jìn)行審批許可，而不是由蔡文榮與新塘居委會確認(rèn)就能當(dāng)做蔡文榮主張的內(nèi)容，蔡文榮以該地塊經(jīng)過港峰公司蓋章確認(rèn)就必須由港峰公司來承擔(dān)涉案十五戶房屋的安置義務(wù)理由不能成立。
新塘居委會、眾信公司對蔡文榮提供的證據(jù)三性均無異議。
本院審查認(rèn)為，港峰公司、新塘居委會、眾信公司對蔡文榮提供的證據(jù)的真實性均無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。庭審中將港峰公司提供的紅線圖與蔡文榮提供的拆遷安置地的確認(rèn)圖進(jìn)行比對，蔡文榮提供的拆遷安置地的確認(rèn)圖系港峰公司提供的紅線圖的一部分，拆遷安置地的確認(rèn)圖的邊界有新塘居委會及港峰公司蓋章確認(rèn)，故本院予以采信。
經(jīng)審理查明，港峰公司對一審法院查明的事實沒有異議。蔡文榮對一審法院查明的“【2006】30號《專題會議紀(jì)要》載明的‘但蔡文榮未領(lǐng)取該補(bǔ)償款’”有異議，認(rèn)為該2006年市政府會議紀(jì)要并沒有執(zhí)行，所以也沒有發(fā)放補(bǔ)償款，也就不存在蔡文榮沒有領(lǐng)取補(bǔ)償款的問題；蔡文榮對一審法院查明的其他事實沒有異議。新塘居委會與眾信公司對一審法院查明的事實沒有異議。本院對一審法院查明的各方當(dāng)事人均無異議的事實予以確認(rèn)。關(guān)于蔡文榮對一審法院查明的事實有異議部分，本院審查認(rèn)為，一審法院據(jù)實摘入【2006】30號《專題會議紀(jì)要》的部分內(nèi)容，并無不當(dāng)，故蔡文榮的異議不能成立。
本院認(rèn)為，港峰公司雖然主張其不是南湖水上公園項目的拆遷人，但是從港峰公司與新塘居委會于1995年11月20日簽訂《協(xié)議書》內(nèi)容來看，新塘居委會系受港峰公司委托才負(fù)責(zé)該項目的拆遷工作，結(jié)合各方當(dāng)事人提供的證據(jù)材料及新塘居委會、眾信公司在庭審中的陳述，一審法院認(rèn)定港峰公司系南湖水上公園項目的拆遷安置主體是正確的。故港峰公司委托新塘居委會與眾信公司與蔡文榮簽訂的《居民住宅拆遷合約書》對港峰公司具有約束力。港峰公司作為拆遷安置主體，其應(yīng)對蔡文榮進(jìn)行安置或補(bǔ)償。因現(xiàn)安置房屋依法已不能自建，港峰公司應(yīng)給予蔡文榮相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，一審法院判決港峰公司支付相應(yīng)的補(bǔ)償款有事實和法律依據(jù)。關(guān)于補(bǔ)償款的計算標(biāo)準(zhǔn)問題，蔡文榮提供的福建開誠資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司于2016年12月10日作出的閩開評報字[2016]字第PT028號《房地產(chǎn)估價報告》，結(jié)論為涉案安置房價值時點2015年10月30日的市場價為每平方米3955元，每坎價格為68.76萬元，三坎總價格206.28萬元。蔡文榮花費評估費7000元。該評估設(shè)定估價的安置房為住宅樓，土地使用權(quán)類型為劃撥，該評估采用剩余法（假設(shè)法）進(jìn)行評估。一審法院依據(jù)該評估意見，認(rèn)定港峰公司應(yīng)支付房屋補(bǔ)償款206.28萬元及評估費7000元給蔡文榮并無不當(dāng)。
綜上所述，港峰公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費22347元，由港峰（福建）恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長黃珊珊
審判員陳利強(qiáng)
審判員許秋紅
裁判日期
二〇一七年七月十七日
書記員
書記員林夏嵐
