審理法院：杭錦后旗人民法院
案號(hào)：（2017）內(nèi)0826民初1971號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-10-30
審理經(jīng)過
原告李紫陽(yáng)、喬飛訴被告巴彥淖爾市萬(wàn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)泰公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李紫陽(yáng)、喬飛及其共同的委托訴訟代理人劉鳳林，被告萬(wàn)泰公司的委托訴訟代理人李耀忠到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告李紫陽(yáng)、喬飛向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法解除二原告與被告簽訂的《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》及《附屬協(xié)議書》；2.被告賠償拆除房屋損失1266777元（按底層商業(yè)門店6955元/平方米×147平方米=1022385元；住宅樓2396元/平方米×102平方米=244392元））；3.被告給付逾期交房期間的違約金，從2013年8月24日起以回遷房屋價(jià)款1266777元為基數(shù)起按每日萬(wàn)分之五支付，直至賠償拆遷房屋損失之日止。事實(shí)和理由：2013年8月24日，原告與被告簽訂了《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》及《附屬協(xié)議書》，約定被告將原告房屋拆遷，給原告回遷位于陜壩鎮(zhèn)新建XXX住宅10號(hào)樓1單元2樓東戶（B戶型）102平米米和健康路XXX住宅3號(hào)樓以南最南147平方米底層門店，商業(yè)面積超出10平方米以內(nèi)，按市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買，低于面積按市場(chǎng)銷售價(jià)補(bǔ)還原告，商業(yè)上下浮動(dòng)不超過10平方米；回遷房屋交付時(shí)間為住宅自本協(xié)議簽訂后20個(gè)月，即2015年4月24日，商業(yè)自本協(xié)議簽訂后30個(gè)月，即2016年2月24日。原告回遷面積不足，向被告補(bǔ)償現(xiàn)金20000元，商業(yè)門店蓋好后原告優(yōu)先挑選。如開發(fā)商推諉不給，視為違約，原告有權(quán)訴訟，要求被告按售樓市場(chǎng)價(jià)全額折現(xiàn)退還原告，并追加每日補(bǔ)償房屋總款萬(wàn)分之五的人民幣違約金。該協(xié)議簽訂后，被告將原告的房屋拆除，蓋起10號(hào)樓及商業(yè)門店，未按約定給原告回遷，構(gòu)成違約，原告申請(qǐng)解除合同，并要求被告按新建房屋價(jià)值賠償原告損失并承擔(dān)違約金。經(jīng)杭錦后旗華耀房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所評(píng)估，XXX周邊新建商鋪現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為6955元/平方米，現(xiàn)行住宅二樓價(jià)格2396元/平方米。
被告辯稱
被告萬(wàn)泰公司辯稱，要求駁回原告訴訟請(qǐng)求。理由為：XXX項(xiàng)目是2011年4月27日經(jīng)政府批準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，2011年1月1日以后批準(zhǔn)的項(xiàng)目，應(yīng)政府拆遷開發(fā)公司不得參與拆遷，在政府做出征收決定以后，原告應(yīng)當(dāng)與政府簽訂征收協(xié)議，但是原告不同意按照政府評(píng)估價(jià)格簽訂協(xié)議，而是向開發(fā)商漫天要價(jià)導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法進(jìn)行，項(xiàng)目遲遲不能開工，所以被告是在被迫無(wú)奈之下才與原告簽訂的協(xié)議，如果賠償也應(yīng)當(dāng)按照原告原有平房的價(jià)值賠償。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
原告提供了以下證據(jù)：
1號(hào)證據(jù)《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》及《附屬協(xié)議》。舉證意圖：1.被告拆了原告的房屋，拆遷及回遷房屋的位置、面積、回遷時(shí)間和違約金的計(jì)算辦法2.原告與被告是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，屬于有效合同，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是合同的第四條及附屬協(xié)議的第四條有明確約定，賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)也是按照合同附屬協(xié)議的第四條應(yīng)該按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行賠償，因?yàn)楸桓鏇]有建起回遷的門店及樓房及協(xié)議中約定的住宅樓房具備法定解除條件。
被告萬(wàn)泰公司質(zhì)證認(rèn)為:對(duì)協(xié)議本身沒有異議。本協(xié)議屬于無(wú)效合同。另外房屋的原產(chǎn)權(quán)人是李萬(wàn)庭，二原告不是產(chǎn)權(quán)人。即使合同有效原告行使解除權(quán)也超過了一年的期限。XXX原設(shè)計(jì)10號(hào)樓是步梯樓，后來經(jīng)設(shè)計(jì)更改變成電梯高層，通知原告回遷，但原告不給補(bǔ)差價(jià)，所以沒有達(dá)成一致意見，門店3號(hào)樓門前因?yàn)椴疬w未完成無(wú)法建設(shè)。
2號(hào)證據(jù)宣傳畫一張，舉證意圖：證明應(yīng)該給原告回遷的住宅樓的位置，現(xiàn)在改為高層商住，構(gòu)成欺詐。
被告萬(wàn)泰公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)宣傳畫無(wú)異議，這個(gè)屬于設(shè)計(jì)變更，因?yàn)橐?guī)劃部門不讓按照原來方案蓋房。
3號(hào)證據(jù)杭錦后旗人民法院（2016）內(nèi)0826民初2217號(hào)民事判決書（復(fù)印件），舉證意圖：證明XXX周邊現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)底樓門店6955元/平方米，二樓單價(jià)2396元/平方米，被告方應(yīng)該按照此價(jià)賠償拆遷房屋損失。
被告萬(wàn)泰公司質(zhì)證認(rèn)為：判決書真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可舉證目的，該判決引用的鑒定結(jié)論已經(jīng)過了期限，該結(jié)論明確有效期截止2017年8月17日，超過期限的應(yīng)該重新評(píng)估，另外華耀評(píng)估事務(wù)所不是內(nèi)蒙古司法廳鑒定名冊(cè)里有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)。
4號(hào)證據(jù)收條一張，舉證意圖：證明原告已經(jīng)補(bǔ)交清回遷房屋的差價(jià)款20000元。
被告萬(wàn)泰公司未發(fā)表質(zhì)證意見。
5號(hào)證據(jù)陜壩鎮(zhèn)河酒社區(qū)居委會(huì)出示的證明一份，舉證意圖：證明原告是適格的訴訟主體。
被告萬(wàn)泰公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)沒有異議，當(dāng)時(shí)還缺少原告母親的情況。
被告萬(wàn)泰公司提供1號(hào)證據(jù)《杭錦后旗人民政府批復(fù)》杭政批發(fā)(2011)53號(hào)，證明XXX項(xiàng)目是2011年4月27日批準(zhǔn)的應(yīng)該適用新的征收條例，被征收人應(yīng)當(dāng)與政府征收部門簽訂《征收安置協(xié)議》，所以本案合同無(wú)效。
原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)政府的批復(fù)認(rèn)可，對(duì)舉證意圖不認(rèn)可，拆遷回遷協(xié)議是原被告協(xié)商后自愿簽訂的有效合同。
本院依原告申請(qǐng)調(diào)取原告的哥哥李紫龍、姐姐李紫鳳表示涉案房屋是李萬(wàn)庭贈(zèng)與原告，李紫龍，李紫鳳均放棄繼承的證明2份。
原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)真實(shí)性和記載的內(nèi)容全部認(rèn)可。
被告萬(wàn)泰公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)是否包含商業(yè)不清楚，證明還是說不清原告母親的情況。
本院經(jīng)審核，原告提供的證據(jù)具有客觀性、合法性，并與舉證的證明目的具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。被告提供的1號(hào)證據(jù)中雖然具有客觀性、合法性，但與其證明目的沒有關(guān)聯(lián)性，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。本院調(diào)取的證據(jù)具有客觀性、合法性，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
本院查明
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年8月24日，被告萬(wàn)泰公司與原告李紫陽(yáng)、喬飛簽訂《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》和《附屬協(xié)議》，約定原告以自有的位于陜壩鎮(zhèn)西二街，房產(chǎn)證號(hào)9-4-2720，土地證號(hào)40109358，總占地面積340平方米，商業(yè)面積90平方米，結(jié)構(gòu)性質(zhì)磚木。同時(shí)約定回遷房屋交付時(shí)間為本協(xié)議簽訂后20個(gè)月，如到期未能交房，每日補(bǔ)償房屋總款0.05‰違約金，違約金應(yīng)以1880元/平方米折合成住房予以補(bǔ)償?；剡w商鋪交付時(shí)間為本協(xié)議簽訂后30個(gè)月。甲方給乙方回遷102平方米住宅一套，位于10號(hào)樓1單元2樓東戶（B戶型），商業(yè)147平方米底層，位于健康路XXX住宅3號(hào)樓以南最南，商業(yè)面積超出10平方米以內(nèi)，按市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買，低于面積按市場(chǎng)銷售價(jià)補(bǔ)還原告，商業(yè)上下浮動(dòng)不超過10平方米。原告回遷面積不足，向甲方補(bǔ)償現(xiàn)金20000元。商業(yè)門店蓋好后原告優(yōu)先挑選，如開發(fā)商推諉不給，視為違約，原告有權(quán)訴訟，要求被告按售樓市場(chǎng)價(jià)全額折現(xiàn)退還原告，并追加每日補(bǔ)償房屋總款萬(wàn)分之五人民幣違約金，起息日為簽訂協(xié)議日期，商業(yè)違約金日期另算。附屬協(xié)議與原安置協(xié)議具有同等法律效力，如有沖突以附屬協(xié)議為準(zhǔn)。同日，被告萬(wàn)泰公司向原告出具《收條》，內(nèi)容為“今收到李子陽(yáng)補(bǔ)交房款貳萬(wàn)元整（20000.00）收款人：朱志文152827198609013616經(jīng)辦人：高苗苗1423261993030469242013.8.24”。該協(xié)議簽訂后，原告于第二日搬遷，將房屋騰出交給被告，被告將原告的院落、涼房拆除，在正房前修了一條路，但未按約定給原告回遷。
另查明,杭錦后旗人民法院于2017年6月19日作出的（2016）內(nèi)0826民初2217號(hào)判決書中認(rèn)定，杭錦后旗華耀房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》評(píng)估XXX周邊新建商品樓現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)底樓門店6955元/平方米、住宅二樓單價(jià)2396元/平方米。
又查明，被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人李萬(wàn)庭于2016年臘月二十去世，其與妻子劉秀英（于2012年3月2日病故）一生育有三個(gè)子女，長(zhǎng)女李紫鳳，長(zhǎng)子李紫龍，次子李紫陽(yáng)。李紫鳳、李紫陽(yáng)均表示案涉被拆遷房屋系李萬(wàn)庭生前贈(zèng)與李紫陽(yáng)的，均表示放棄繼承權(quán)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，合同是當(dāng)事人雙方意思自治的結(jié)果，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，更不能隨意宣布合同無(wú)效。本案在訴訟過程中，被告萬(wàn)泰公司辯稱《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》和標(biāo)題為《XXX房票》的認(rèn)購(gòu)協(xié)議為無(wú)效合同，《合同法》第52條中規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案兩份合同并未違反法律、行政法規(guī)的效力強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害合同相對(duì)人的利益，合同相對(duì)人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂協(xié)議，是對(duì)自己權(quán)利的處分，符合合同法中的意思自治等基本原則，亦不損害社會(huì)公共利益。綜上，本案兩份合同不符合《合同法》第52條關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。從法律效果和社會(huì)效果的角度來考慮，本案兩份合同也不宜認(rèn)定為無(wú)效，如果認(rèn)定無(wú)效不利于保護(hù)合同相對(duì)人的合同利益，并且會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)后果，而合同有效有利于保護(hù)弱勢(shì)群體被拆遷主體的合法利益和維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定。
原被告雙方于2013年8月24日簽訂的《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》屬于以物易物的互易合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百七十五條的規(guī)定，可參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定處理。被告萬(wàn)泰公司將原告房屋拆除后，未按約定交付房屋，致使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告要求解除雙方簽訂的《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)和理由符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的解除合同的法定情形，本院予以準(zhǔn)許，解除時(shí)間為起訴狀副本送達(dá)之日，即2017年8月10日。被告辯稱，原告超過合同解除權(quán)行使期間。合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)從原告知道或應(yīng)當(dāng)知道解除權(quán)發(fā)生之日起計(jì)算，因此，原告主張解除權(quán)并未超過法定期限，被告辯解理由不成立，本院不予支持。
原被告之間就拆遷事宜達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定；“被告違約，原告有權(quán)提起訴訟，按售樓市場(chǎng)價(jià)全額折現(xiàn)退還原告”。被告未按合同約定建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)門店及住宅樓，違反誠(chéng)信原則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，原告要求依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)。被告辯稱，應(yīng)按被拆遷房屋當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)計(jì)算損失的理由，于法無(wú)據(jù)，本院不予采納。被告辯稱，正房尚未拆除，應(yīng)當(dāng)返還原告?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案原告已經(jīng)履行其全部合同義務(wù)，有權(quán)選擇要求被告恢復(fù)原狀或賠償損失，原告選擇了后者，本院予以支持，被告的辯解理由本院不予采納。被告還辯稱，杭錦后旗人民法院于2017年6月19日作出的（2016）內(nèi)0826民初2217號(hào)判決書中認(rèn)定的房屋估價(jià)報(bào)告超過有效期限，因房屋估價(jià)報(bào)告的目的是“為了房屋征收回遷安置需要提供價(jià)格參考”，本著公平原則及為了減少當(dāng)事人訴累，參照杭錦后旗華耀估字[2016]第0270號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》確定拆除房屋損失并無(wú)不當(dāng)，被告辯解理由不成立，本院不予采納。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》評(píng)估新建商鋪銷售單價(jià)為6955元/平方米，二層住宅單價(jià)為2396元/平方米?！禭XX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》解除后，被告萬(wàn)泰公司應(yīng)賠償原告房屋拆遷補(bǔ)償損失為1266777元（計(jì)算辦法為：回遷商品樓評(píng)估單價(jià)2396元/㎡×應(yīng)回遷面積102㎡＋回遷商鋪評(píng)估單價(jià)6955元/㎡×應(yīng)回遷面積147㎡=1266777元），原告的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。
同時(shí)，合同解除后，不影響合同中結(jié)算條款的效力，原被告雙方在《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》和《附屬協(xié)議》中約定了不能按時(shí)交付回遷房的違約金計(jì)算辦法，《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》中約定的違約金計(jì)算辦法為十萬(wàn)分之五，《附屬協(xié)議》中約定的違約金計(jì)算辦法為萬(wàn)分之五，按照雙方約定如有沖突應(yīng)以《附屬協(xié)議》為準(zhǔn)。同時(shí)雙方約定了違約金的起算時(shí)間，即住宅的起息日為協(xié)議簽訂日，商業(yè)門店的起息日為合同簽訂后30個(gè)月。由于被告萬(wàn)泰公司未能按照約定向原告交付回遷房屋，原告主張違約金以1266777元為基數(shù)從2013年8月24日起按每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，住宅部分（244392元，每日損失為12.22元）符合合同約定，商業(yè)門店部分（1022385元，每日損失為51.12元）應(yīng)從2016年2月24日起算，其超出部分，本院不予支持。
綜上所述，原告訴訟請(qǐng)求合理部分本院予以支持。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第九十八條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、解除原告李紫陽(yáng)、喬飛與被告巴彥淖爾市萬(wàn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2013年8月24日簽訂的《XXX房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》及《附屬協(xié)議》（解除時(shí)間均為2017年8月10日）；
二、被告巴彥淖爾市萬(wàn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司賠償原告李紫陽(yáng)、喬飛拆除門店損失1022385元，并按每日0.5‰給付門店的違約金（從2016年2月24日起計(jì)算至實(shí)際賠償被拆遷門店價(jià)值補(bǔ)償之日止）；
三、被告巴彥淖爾市萬(wàn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司賠償原告李紫陽(yáng)、喬飛被拆遷的住宅損失244392元，并按每日0.5‰給付住宅的違約金（從2013年8月24日起計(jì)算至實(shí)際賠償被拆遷住宅價(jià)值補(bǔ)償之日止）；
本判決的履行期限為判決生效后五日內(nèi)。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)16400元，由被告巴彥淖爾市萬(wàn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可自收到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于巴彥淖爾市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)王廣文
審判員袁遠(yuǎn)
人民陪審員趙莉萍
裁判日期
二〇一七年十月三十日
書記員
書記員謝菲
