審理法院：松原市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）吉07民終68號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-02-22
審理經(jīng)過
上訴人扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀弘房地產(chǎn)公司）因與被上訴人谷禹龍房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服吉林省扶余市人民法院（2016）吉0781民初3124號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月16日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人銀弘房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人韓俊峰，被上訴人谷禹龍的委托訴訟代理人陳競(jìng)方到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院查明
銀弘房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，改判駁回谷禹龍的訴訟請(qǐng)求；谷禹龍承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、銀弘房地產(chǎn)公司與谷禹龍簽訂的回遷協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不具有法律效力，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)的征收和補(bǔ)償工作。也就是說房屋的征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府行政部門不是開發(fā)商，而且該條例第二十七條規(guī)定任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方迫使被征收人搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，因此該安置協(xié)議不具有法律效力。二、該協(xié)議明確約定銀弘房地產(chǎn)公司拿出房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，政府負(fù)責(zé)為銀弘房地產(chǎn)公司拿出房屋進(jìn)行補(bǔ)償，如果認(rèn)定協(xié)議有效，該協(xié)議應(yīng)為附條件的協(xié)議，所附條件未成就的前提下，銀弘房地產(chǎn)公司有權(quán)暫不履行該協(xié)議。三、依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是凈地出讓，即地上附屬物由政府征收，征收費(fèi)用計(jì)入土地成本，受讓人繳納出讓金取得建設(shè)用地使用權(quán)，本案中如果政府未能對(duì)銀弘房地產(chǎn)公司補(bǔ)償，那么銀弘房地產(chǎn)公司拿出300萬元的房屋對(duì)谷禹龍等人回遷安置，因銀弘房地產(chǎn)公司不是被征收人，無法就補(bǔ)償問題主張權(quán)利，履行安置協(xié)議對(duì)銀弘房地產(chǎn)公司極不公平。根據(jù)法律規(guī)定此協(xié)議應(yīng)當(dāng)予以變更或者解除。
谷禹龍辯稱，銀弘房地產(chǎn)公司的上訴事實(shí)和理由不能成立，銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)建設(shè)金域東方小區(qū)，需要用谷禹龍的土地和房屋，雙方于2014年5月8日簽訂《回遷安置協(xié)議》。谷禹龍履行拆遷義務(wù)，沒有任何違約行為，現(xiàn)回遷樓房早已建設(shè)完成，銀弘房地產(chǎn)公司拒絕回遷，至今已經(jīng)2年時(shí)間。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，雖然有拆遷房屋的單位應(yīng)取得房屋拆遷許可后，方可實(shí)施拆遷，違法拆遷房屋單位將受到制裁的規(guī)定，但《合同法》第52條的規(guī)定，違法并不必然導(dǎo)致合同無效，本案雙方的協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。雙方簽訂的安置協(xié)議并未明確約定政府負(fù)責(zé)為銀弘房地產(chǎn)公司拿出的房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也沒有明確為回遷安置協(xié)議的所附條件，更沒有明確政府為銀弘房地產(chǎn)公司進(jìn)行貨幣補(bǔ)償是雙方履行回遷協(xié)議的必須前置條件。該約定只是銀弘房地產(chǎn)公司自己在回遷協(xié)議書標(biāo)注，沒有政府簽字和蓋章。依照法律規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是凈地出讓，但本案銀弘房地產(chǎn)公司對(duì)不是凈地明知，是銀弘房地產(chǎn)公司自愿承受非凈地導(dǎo)致的開發(fā)成本增加，與谷禹龍等拆遷人無關(guān)。由于銀弘房地產(chǎn)公司拒絕履行回遷義務(wù)，造成被拆遷人無家可歸，銀弘房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)被拆遷人租房費(fèi)用。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，證據(jù)采信客觀、公正，請(qǐng)求維持原判。
谷禹龍向一審法院起訴請(qǐng)求：判令銀弘房地產(chǎn)公司按雙方簽訂的回遷安置協(xié)議書約定履行回遷義務(wù)，依法將金域東方小區(qū)1棟三單元1402室回遷給谷禹龍，并立即給付谷禹龍房屋承租費(fèi)8000元、搬遷費(fèi)2000元、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)19800元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)金域東方小區(qū)，需占用谷禹龍的土地和房屋。雙方于2014年5月8日簽訂了一份《回遷安置協(xié)議書》，約定：谷禹龍回遷安置金域東方1棟三單元1402號(hào)，暫定面積99.91平方米（最終實(shí)際面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)繪為準(zhǔn)）；回遷時(shí)間為2015年7月份?，F(xiàn)回遷樓房已建設(shè)完成。
一審法院認(rèn)為，銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)建設(shè)金域東方項(xiàng)目需占用谷禹龍所有的房屋，雙方于2014年5月8日簽訂《回遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，谷禹龍已依該協(xié)議履行相應(yīng)義務(wù)，銀弘房地產(chǎn)公司也應(yīng)履行該協(xié)議確定的相應(yīng)義務(wù)。故對(duì)谷禹龍要求銀弘房地產(chǎn)公司履行該協(xié)議的相應(yīng)義務(wù)的請(qǐng)求予以支持。協(xié)議約定回遷時(shí)間為2015年7月，銀弘房地產(chǎn)公司未能及時(shí)履行該義務(wù)，屬違約行為。谷禹龍要求給付延期交付回遷樓房而產(chǎn)生的租房費(fèi)用的請(qǐng)求予以支持。谷禹龍要求給付租房費(fèi)用8000元符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況予以支持。谷禹龍要求銀弘房地產(chǎn)公司給付搬遷費(fèi)2000元、臨時(shí)安置費(fèi)19800元，因雙方在回遷安置協(xié)議中明確約定甲方（銀弘房地產(chǎn)公司）不再向乙方（谷禹龍）支付其他安置補(bǔ)償費(fèi)，故該請(qǐng)求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十五內(nèi)將安置給楊貴海位于金域東方1棟三單元1402室交付給谷禹龍。二、扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十五內(nèi)賠償谷禹龍延期租房費(fèi)用8000元。三、駁回谷禹龍其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由銀弘房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，銀弘房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在谷禹龍居住的房屋位置上開發(fā)，并取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書，其與谷禹龍簽訂的回遷協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。谷禹龍將房屋交與銀弘房地產(chǎn)公司拆遷，即履行了拆遷協(xié)議義務(wù)。而銀弘房地產(chǎn)公司在房屋建成后，沒有按照約定的時(shí)間予以回遷，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。銀弘房地產(chǎn)公司抗辯政府應(yīng)該凈地出讓，其回遷房屋政府應(yīng)予補(bǔ)償。經(jīng)查，銀弘房地產(chǎn)公司對(duì)不是凈地出讓事實(shí)認(rèn)可，政府是否應(yīng)予補(bǔ)償，并不影響銀弘房地產(chǎn)公司履行回遷協(xié)議。如政府確有承諾，銀弘房地產(chǎn)公司可向政府主張。銀弘房地產(chǎn)公司對(duì)谷禹龍租房費(fèi)用認(rèn)可，該費(fèi)用原審判決銀弘房地產(chǎn)公司承擔(dān)并無不當(dāng)。綜上，銀弘房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件審受理費(fèi)100元，由扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)于福桐
審判員邰偉莉
審判員邵國(guó)政
裁判日期
二〇一七年二月二十二日
書記員
書記員吳思
