審理法院：郴州市中級人民法院
案號：（2017）湘10民終1047號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-23
審理經(jīng)過
上訴人郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱匯盈公司）因與被上訴人宋家富房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖南省郴州市蘇仙區(qū)人民法院（2016）湘1003民初847號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月24日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人匯盈公司的委托訴訟代理人李興，被上訴人宋家富及其委托訴訟代理人孫水林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
匯盈公司上訴請求：1、撤銷一審判決，駁回宋家富的全部訴訟請求；2、確認(rèn)宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項“甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方按這一約定履行；3、本案訴訟費用由宋家富負(fù)擔(dān)。事實和理由：1、匯盈公司與宋家富簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》是雙方的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同，雙方應(yīng)恪守約定履行。一審判決違反合同約定，違反了合同法權(quán)利義務(wù)對等原則。2、一審判決認(rèn)定部分事實錯誤，2014年7月9日匯盈公司制作的《匯盈學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號表》與2014年10月13日匯盈公司向郴州市房產(chǎn)管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預(yù)售許可證使用，并非對宋家富等52戶拆遷戶相應(yīng)房號的承諾。3、一審判決認(rèn)定《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項約定是可選擇性約定，屬適用法律錯誤。4、一審判決匯盈公司承擔(dān)宋家富逾期交房周轉(zhuǎn)房租用補償金和違約金無法律依據(jù)和合同依據(jù)。
被上訴人辯稱
宋家富辯稱：1、一審判決認(rèn)定《房屋拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，并同時認(rèn)定第六條第4項約定為守約方的可選擇性的權(quán)利完全正確。2、郴州市工商行政管理局于2016年8月向郴州市房產(chǎn)管理局提交的《被拆遷戶安置房選房明細(xì)表》，是宋家富對匯盈公司于2010年12月9日出具的《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《匯盈學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號表》以及2014年10月13日作出的《承諾書》的回復(fù)和追認(rèn)，即對匯盈公司的選房要約的承諾，具有法律效力。3、匯盈公司的遲延交房并非不可抗力及宋家富認(rèn)可的原因造成的，故匯盈公司遲延交房已構(gòu)成違約，一審判決按《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條違約責(zé)任約定計算逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補償金和違約金合法有據(jù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
宋家富向一審法院起訴請求：1、依法將宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第二條第1項約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”，變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”；2、依法將宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項“甲方如超過約定最長期限6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)登記的面積按3000元／m2進行補償并終止合同”，變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價進行補償并終止合同”；3、匯盈公司支付宋家富2013年4月1日至2016年8月31日共計41個月的臨時安置費（房屋周轉(zhuǎn)補償金）77700元，此后另計至實際交房之日止；4、匯盈公司支付宋家富2013年4月1日至2016年8月31日共計41個月的逾期交房違約金61500元，此后另計至實際交房之日止；5、匯盈公司支付宋家富戶型設(shè)計、按期完工的違約金30000元以及利息11052元（自2010年9月26日計算至2016年9月25日止），其中利息此后另計至實際交房之日止；6、確認(rèn)“匯盈·學(xué)府世家”樓盤的*棟*號房屋歸宋家富所有，并判令匯盈公司立即為宋家富辦理網(wǎng)簽手續(xù)；7、本案訴訟費、保全費由匯盈公司負(fù)擔(dān)。
匯盈公司向一審法院提出反訴請求：1、確認(rèn)宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項“甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方履行這一約定；2、本案訴訟費用由宋家富負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2008年位于湖南省郴州市飛虹路26號的郴州市工商行政管理局老院辦公樓及職工住宅樓需整體拆遷。宋家富在該院落有私有住房一套，宋家富（乙方）按郴州市工商行政管理局的統(tǒng)一安排于2009年12月9日在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》上簽名認(rèn)可，因當(dāng)時匯盈公司尚未注冊成立，故匯盈公司（甲方）在2010年注冊成立后才于當(dāng)年5月17日在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》簽字蓋章。協(xié)議主要約定：“一、房屋拆遷面積：乙方房屋拆遷面積（含雜房面積）：104.91㎡（以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)證號:015348），其中住宅面積94.81㎡，雜房面積10.10㎡。二、房屋拆遷補償條件：1、房屋面積補償：以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1:1.1的比例在原地置換新建商品房，新建商品房面積必須達到90-120㎡，其戶型設(shè)計方案需由乙方簽字確認(rèn)后方可實施。乙方所選購安置商品房面積大于乙方拆遷補償房屋面積的，超出安置商品房面積10㎡以內(nèi)的，甲方優(yōu)惠讓利統(tǒng)一按1600元/㎡計算房價款；超出10㎡以上的面積，按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場銷售價計算房價。乙方所選購安置商品房面積低于乙方拆遷補償房屋面積的，則按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場銷售價計算補償款。2、甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認(rèn)。乙方的商品房分配按52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排。3、搬家補償：按一進一出計兩次搬家，補償費用按1200元/每戶包干。4、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補償：拆遷面積在90㎡（含90㎡及雜房）以上的按700元/月·戶計算；拆遷面積在90㎡（含雜房）以下的600元/月·戶計算。5、裝修補償：按100元/㎡計算，補償面積以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)（不含雜房）。6、其他補償：有線電視、水電由甲方負(fù)責(zé)報停和開通，其費用由甲方承擔(dān)。三、為確保乙方的合法權(quán)益，甲方應(yīng)在土地成交之日起3天內(nèi)與乙方的委托代理人共同到銀行開設(shè)專用賬戶，明確雙方管理人員，并在本協(xié)議生效之日10天內(nèi)存入人民幣156萬元作為保證金。本保證金作為甲方安置房戶型設(shè)計、按期完工、辦理產(chǎn)權(quán)證之保證金。甲方交房時，乙方退還給甲方80%的保證金。在辦好產(chǎn)權(quán)（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）總證、分證（因乙方原因除外）后乙方將保證金余款和銀行利息全部退回給甲方。四、付款方式：1、乙方搬家補償、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補償、裝修補償、其他補償?shù)荣M用，甲方必須在土地成交之日起20日內(nèi)一次性付清給乙方。2、乙方的新增面積購房款，應(yīng)在甲方交房的當(dāng)日同時支付給甲方。五、其他約定事項：1、乙方必須在本協(xié)議簽訂前將產(chǎn)權(quán)證原件（未辦產(chǎn)權(quán)證的以公房出售最終合同為準(zhǔn)）交給郴州市工商行政管理局管理。2、土地成交后，乙方應(yīng)在甲方付清乙方的搬家補償、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補償、裝修補償、其他補償?shù)荣M用和保證金之日起4個月內(nèi)，將其拆遷房屋移交給甲方。3、乙方安置商品房周轉(zhuǎn)時間：從甲方在接到郴州市工商行政管理局和52戶拆遷戶轉(zhuǎn)讓土地和土地上的建筑物之日起計算，至新房經(jīng)建設(shè)相關(guān)部門質(zhì)量驗收合格后甲方正式向乙方下達交房通知之日止，安置商品房建設(shè)周轉(zhuǎn)期為30個月。如遇不可抗力和經(jīng)乙方認(rèn)可的原因可以延長，但延長時間不得超過6個月。4、安置商品房產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）的辦理：安置商品房產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）總證、分證由甲方辦理，乙方提供相關(guān)資料，配合甲方辦理。辦證期限為房屋交房之日起24個月內(nèi)。與乙方拆遷房屋的房產(chǎn)證登記面積等面積置換的商品房面積辦證費用由甲方承擔(dān)，超出部分甲方、乙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。乙方發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的，其變更費用均由乙方自理。房產(chǎn)證、契證、土地證的年限以郴州市國土資源局掛牌交易的年限為準(zhǔn)。5、置換的新建商品房與其他商品房適用同一法律、法規(guī)。6、乙方負(fù)責(zé)解除本協(xié)議簽訂前與他人簽訂的與本協(xié)議內(nèi)容相抵觸的一切合同、協(xié)議。乙方承擔(dān)在本協(xié)議簽訂前發(fā)生的所有的地上建筑物有關(guān)債權(quán)債務(wù)和其他糾紛的法律、經(jīng)濟責(zé)任。六、違約責(zé)任：1、乙方在規(guī)定的時間內(nèi)未將其拆遷房屋移交給甲方，處以乙方違約金1萬元。2、甲方在規(guī)定的時間內(nèi)未支付完乙方補償款，則按每天1000元繳納滯納金。3、甲方無正當(dāng)理由未按期交房給乙方，每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長部分的周轉(zhuǎn)房租用補償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元。因經(jīng)乙方認(rèn)可的原因或不可抗力原因造成建設(shè)期延長，甲方不承擔(dān)延長部分對乙方的補償。4、甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時保留其他法律賠償權(quán)利。”
協(xié)議簽訂后，2010年6月21日匯盈公司按合同約定將宋家富的搬家費、30個月的臨時安置費、拆遷補償款等費用給付宋家富。宋家富于2010年9月30日搬出拆遷房屋。2010年10月2日匯盈公司進場施工，宋家富與其他拆遷戶的房屋被拆除后，匯盈公司在原址新建商品房，新建商品房現(xiàn)尚未通過相關(guān)部門質(zhì)量驗收合格，亦未交予宋家富。
2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商行政管理局出具一份《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》，提供52套房屋供拆遷戶選擇，拆遷戶未及時回復(fù)匯盈公司。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房產(chǎn)管理局，附《被拆遷戶安置房選房明細(xì)表》，宋家富選擇了*棟*號房作為其拆遷安置房。
一審法院認(rèn)為，宋家富作為完全民事行為能力人，以其工作經(jīng)歷、生活經(jīng)驗法則，其完全可以判斷、選擇與匯盈公司簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》的內(nèi)容，宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系宋家富意思自治表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該《房屋拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)恪守約定，全面履行各自的合同義務(wù)。宋家富請求將《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第2條第1項約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”的訴請。我國合同法規(guī)定，因重大誤解訂立合同、訂立合同時顯失公平及一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求變更。本案中，宋家富被拆遷的房屋與郴州市工商行政管理局原辦公區(qū)域作為一整體拆遷開發(fā)，從開始醞釀到拆遷協(xié)議簽署，歷時多年，在此過程中，宋家富、匯盈公司均是以平等民事主體對協(xié)議內(nèi)容、補償方案、違約責(zé)任等進行了多次協(xié)商后才簽署了協(xié)議，郴州市工商行政管理局原工會主席劉愛國在項目開發(fā)過程中的違法犯罪行為已受到相應(yīng)的刑事處罰，其犯罪行為與宋家富、匯盈公司之間簽署的拆遷協(xié)議并無民法意義的因果關(guān)系，并不當(dāng)然地導(dǎo)致宋家富違背真實意思訂立協(xié)議；其次，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條確立了情勢變更原則，即合同有效成立后，因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。司法實踐中判斷是否構(gòu)成情勢變更，應(yīng)以是否導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失，是否致使目的落空，是否造成對價關(guān)系障礙等作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。綜觀本案訴爭拆遷協(xié)議，并無該情勢變更原則的適用條件，綜上，對宋家富該訴請不予支持。其次《房屋拆遷安置補償協(xié)議》的違約責(zé)任條款約定，延長部分的周轉(zhuǎn)房租用補償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元，現(xiàn)宋家富主張按《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》（湖南省人民政府令第157號）第二十一條規(guī)定，加倍支付臨時安置費?！逗鲜嵤磭型恋厣戏课菡魇张c補償條例〉辦法》（湖南省人民政府令第268號，以下簡稱《辦法》）已于2014年4月1日起施行，依照該《辦法》規(guī)定，《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》亦于同時廢止，故本案不能再參照適用《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》；其次，無論是湖南省人民政府第157號令還是第268號令，兩《辦法》均規(guī)定“設(shè)區(qū)的市（自治州）、縣市區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”，因此該兩部地方性行政規(guī)章規(guī)范的是地方政府與拆遷戶就房屋征收與補償?shù)姆申P(guān)系，而非平等民事主體之間房屋拆遷補償，同時，宋家富與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》如前所述是合法有效的，宋家富延長部分周轉(zhuǎn)房租用補償費（延長部分臨時安置費）應(yīng)按協(xié)議約定予以計算，宋家富與匯盈公司約定安置房建設(shè)周轉(zhuǎn)期為30個月，即2010年9月30日至2013年3月31日。宋家富訴請的延長周轉(zhuǎn)租房補償費從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，共41個月，故延長周轉(zhuǎn)租房補償費應(yīng)為32800元[（700元＋100元）×41個月]，其后續(xù)租房補償費算至實際交房之日止。協(xié)議約定未按期交房，匯盈公司賠償違約金50元∕天，宋家富主張違約金符合約定應(yīng)予以支持，違約金從2013年4月1日算至2016年8月31日，宋家富主張違約金61500元，與協(xié)議約定不悖，予以支持，其后續(xù)違約金算至實際交房之日止。對宋家富訴請要求分配匯盈公司違約保證金每戶30000元的訴請，因宋家富、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項是選擇性條款，當(dāng)匯盈公司延期交房超過六個月宋家富要求改安置補償為經(jīng)濟補償時，宋家富有權(quán)分配匯盈公司的保證金，現(xiàn)因宋家富未選擇經(jīng)濟補償，而是要求房屋安置補償，故對其該項訴請，不予支持。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房產(chǎn)管理局，明確了各拆遷戶的安置房號，宋家富選擇確認(rèn)了*棟*房，根據(jù)本案實際情況，為避免宋家富、匯盈公司之間更大的矛盾糾紛發(fā)生，保護被拆遷戶的根本利益，一審法院予以認(rèn)可，但宋家富關(guān)于確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家*棟*房為其所有的訴請，一審法院認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，同時，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同，它屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷，亦即此合同應(yīng)是物權(quán)變動的原因行為而非物權(quán)變動的結(jié)果行為，因此不動產(chǎn)物權(quán)的變動只能在登記時生效，具體本案中，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》如前所述是依法成立生效的合同，但它并不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，故對宋家富該訴請不予支持，但雙方所屬為房屋拆遷安置補償而非普通的商品房買賣，作為房產(chǎn)開發(fā)方的匯盈公司更應(yīng)基于商業(yè)信譽及合同契約精神在交房條件成就時合理的期限內(nèi)履行交付安置房的義務(wù)并依照法律、法規(guī)等的規(guī)定辦理好房屋的網(wǎng)簽或其他登記手續(xù)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時，因雙方訴爭安置房還未經(jīng)相關(guān)部門綜合驗收，房屋實際面積未最終確認(rèn)，因此匯盈公司除應(yīng)在交房條件成就時積極履行交房義務(wù)，雙方還應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定及房屋的實際測繪面積核算金額，多退少補。匯盈公司反訴請求確認(rèn)《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項約定合法有效，并要求雙方履行這一約定，一審法院認(rèn)為，本案雙方是基于“房屋拆遷”這一特定民事法律事實而簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，通觀協(xié)議內(nèi)容，探究協(xié)議簽訂時的合同目的，宋家富的主旨是房屋安置，其簽署上述款項的目的是根據(jù)當(dāng)時房地產(chǎn)行情并以此為參考依據(jù)督促匯盈公司積極履行合同義務(wù)，按時交付安置房，因此該條款的權(quán)利行使方或者說選擇方是宋家富，同時根據(jù)合同公平及誠實守信原則，因匯盈公司違約致安置房不能依約交付，其理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，此才能彰顯合同的嚴(yán)肅性及契約精神，保護合同相對方的合法權(quán)益，現(xiàn)宋家富并未主張適用經(jīng)濟補償安置，故匯盈公司的該反訴請求，不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第五十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，作出如下判決：“一、確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家*棟*號為原告（反訴被告）宋家富的拆遷安置房；二、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告（反訴被告）宋家富逾期交房周轉(zhuǎn)房租用補償金32800元（從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，后期按800元/月計算至實際交房之日止）；三、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告（反訴被告）宋家富違約金61500元（從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，后期按50元/天計算至實際交房之日止）；四、駁回原告（反訴被告）宋家富其他訴訟請求；五、駁回被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司反訴請求。上述二、三項限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4085.04元，財產(chǎn)保全費3020元，反訴費40元，共計7145.04元,由原告（反訴被告）宋家富負(fù)擔(dān)1145.04元，被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)6000元”。
本院二審期間，匯盈公司提交了《郴州仲裁委員會重新指定舉證期限通知書》、《補充仲裁申請書》及《仲裁申請書》，擬共同證明本案訴爭的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用。宋家富提交了《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調(diào)會記錄摘要》，擬證明在2016年6月1日就本案糾紛召開的協(xié)調(diào)會中，匯盈公司同意將已對外認(rèn)購的30套房屋收回供拆遷戶選房，并繼續(xù)履行交房的合同義務(wù)，由此拆遷戶才于2016年8月選定安置房并出具《被拆遷戶安置房選房明細(xì)表》；宋家富還提交了匯盈·學(xué)府世家樓盤現(xiàn)狀照片，擬證明匯盈公司拆遷開發(fā)的三棟樓已于2016年12月16日公開交房，部分購買人已裝修入住，但其故意違約不向52戶拆遷安置戶交房。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。宋家富質(zhì)證認(rèn)為：對匯盈公司提交的《郴州仲裁委員會重新指定舉證期限通知書》的真實性無異議，對《補充仲裁申請書》、《仲裁申請書》的真實性不予認(rèn)可，匯盈公司提交的證據(jù)并非郴州仲裁委員會的生效裁決書，無法證明涉案工程是否合格，而恰恰證明匯盈公司違約。匯盈公司質(zhì)證認(rèn)為：對宋家富提交的《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調(diào)會記錄摘要》和匯盈·學(xué)府世家樓盤現(xiàn)狀照片的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)證認(rèn)為：匯盈公司提交的證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，不能證明本案訴爭的房屋未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用的事實，本院不予采信；宋家富提交的《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調(diào)會記錄摘要》中無匯盈公司工作人員的簽名或該公司的蓋章，其真實性無法確認(rèn)，本院不予采信；宋家富提交的匯盈·學(xué)府世家樓盤現(xiàn)狀照片與本案的處理無直接關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
本院二審查明：2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商行政管理局出具一份《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》，該函載明：“郴州市工商局：我公司提供匯盈學(xué)府世家項目B棟B101至B2701戶型27套，B棟B105至B2505戶型25套，共計52套（戶型房號見附表：匯盈學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號表），供貴局安置52戶拆遷戶。特此致函！郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年12月9日”。匯盈公司在該函中加蓋了公章。
2014年10月13日，匯盈公司向郴州市房產(chǎn)管理局出具《承諾書》，該承諾書載明：“郴州市房產(chǎn)管理局：我公司開發(fā)建設(shè)的市棚戶區(qū)改造項目匯盈學(xué)府世家，地址位于郴州市飛虹路，總建筑面積40904.3㎡，其中規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)安置面積4548.40㎡。我公司現(xiàn)正申請辦理該項目商品房預(yù)售許可證，為確保安置戶利益，我公司同意并申請貴局對實際安置面積5376.09㎡（52戶拆遷補償戶），予以鎖定。我公司承諾切實做好安置戶安置工作，確保安置戶得到妥善安置。如因此造成的任何糾紛、經(jīng)濟損失和法律責(zé)任與郴州市房產(chǎn)管理局無關(guān)，一切責(zé)任由我公司承擔(dān)。附件：1、安置戶名單表；2、安置戶房號與面積明細(xì)表。承諾方：郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2014年10月13日”。本院對一審查明的其他事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，本案二審的爭議焦點為：一、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項的約定是否為宋家富可行使選擇權(quán)的約定；二、宋家富要求匯盈公司支付逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補償金和違約金是否符合雙方的約定；三、一審法院確認(rèn)宋家富所選房號的房屋為其拆遷安置房是否具有合同及法律依據(jù)。
關(guān)于焦點一。本案中，匯盈公司與宋家富簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系雙方的真實意思表示，合法有效，且系為保障宋家富在其房屋被拆遷后的相關(guān)權(quán)益而簽訂的協(xié)議，其性質(zhì)不同于普通的商品房買賣合同。匯盈公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，理應(yīng)比宋家富更具備對房地產(chǎn)開發(fā)市場行情、定價等情況的了解和判斷能力。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項約定：“甲方（匯盈公司）如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方（宋家富），則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟補償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時保留其他法律賠償權(quán)利?！备鶕?jù)上述約定可見，要求“改安置房安置為經(jīng)濟補償安置”的權(quán)利行使方為乙方即宋家富?，F(xiàn)匯盈公司在簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》后長達七年時間仍未將安置商品房交付給宋家富，屬明顯違約，則宋家富作為拆遷戶無論從上述約定的內(nèi)容還是從簽訂該協(xié)議的目的出發(fā)，其均享有在匯盈公司違約后根據(jù)實際情況選擇更有利于其權(quán)益保障的方式進行安置的權(quán)利?，F(xiàn)宋家富訴請匯盈公司依約向其交付安置房，符合雙方的約定，本院予以支持。匯盈公司在其自身違約后，訴請要求以不利于宋家富一方的形式對宋家富進行安置，顯然不符合雙方約定，且明顯違背公平原則，故對其該項訴請，本院不予支持。
關(guān)于焦點二。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第3項約定：“甲方（匯盈公司）無正當(dāng)理由未按期交房給乙方（宋家富），每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長部分的周轉(zhuǎn)房租用補償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元。因經(jīng)乙方認(rèn)可的原因或不可抗力原因造成建設(shè)期延長，甲方不承擔(dān)延長部分對乙方的補償。”本案中，匯盈公司未按期向宋家富交付房屋，且其并未提交證據(jù)證實系經(jīng)宋家富認(rèn)可的原因或不可抗力的原因造成建設(shè)期延長，則其依約應(yīng)向宋家富支付逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補償金和違約金。一審法院按合同約定計算得出相應(yīng)的周轉(zhuǎn)房租用補償金、逾期交房違約金，本院予以確認(rèn)。匯盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商行政管理局發(fā)函稱香港居民劉意卿不能單獨經(jīng)營房地產(chǎn)導(dǎo)致其撤資所致，并以此為由否認(rèn)其違約責(zé)任。因劉意卿并非匯盈公司股東，匯盈公司如何籌資是其內(nèi)部事務(wù)，不能成為阻礙其違約構(gòu)成的理由，故本院對匯盈公司的該抗辯理由不予支持。
關(guān)于焦點三。本案中，匯盈公司與宋家富簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》后，已將宋家富的房屋拆除，無論是按合同約定還是法律規(guī)定，匯盈公司均負(fù)有交付安置房給宋家富的義務(wù)。匯盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分別向郴州市工商行政管理局、郴州市房產(chǎn)管理局提供了用于安置拆遷戶的房號表，亦說明其應(yīng)當(dāng)將相關(guān)房號房屋提供給拆遷戶。但在合同實際履行中，匯盈公司卻將上述擬用于安置拆遷戶的部分房屋出賣，導(dǎo)致目前已無法按照前述方案進行安置，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定匯盈公司存在惡意。在此情況下，經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，拆遷戶根據(jù)其被拆房屋面積，就匯盈公司未出賣、未被他人查封的剩余房屋，確定相應(yīng)房號房屋為其安置房，既符合案件實際，亦符合雙方簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第二條第2項所約定的：“甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認(rèn)。乙方的商品房分配由52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排?！惫室粚彿ㄔ捍_認(rèn)宋家富所選房號的房屋為其拆遷安置房有合同依據(jù)及法律依據(jù)，本院予以支持。匯盈公司稱其制作的《匯盈學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號表》及其向郴州市房產(chǎn)管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預(yù)售許可證使用，而非承諾對宋家富等人分配安置房的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，匯盈公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2158元，由郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長何文捷
審判員羅燕青
審判員張友榮
裁判日期
二〇一七年六月二十三日
書記員
書記員梁俊雯
