審理法院：承德市雙橋區(qū)人民法院
案號：（2017）冀0802民初4741號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-12-08
審理經過
原告尹富與被告承德市正昊房地產開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2017年12月8日公開開庭進行了審理。原、被告委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告尹富訴稱，原告尹富訴稱，2012年，被告在原告房屋所在地的牛圈子溝水務局南環(huán)路地段開發(fā)建設住宅小區(qū)，原告的房屋被列入拆遷范圍，但被告在拆遷完其他住戶后，只剩下包括原告在內的15戶遲遲不予拆遷。15家住戶在被斷水、斷電、進出路段被阻斷的情況下，多次找鎮(zhèn)、區(qū)政府，后經政府協(xié)調，原告在迫于無法居住的情況下于2013年5月25日和被告簽署產權調換協(xié)議書一份，協(xié)議約定，被告拆除原告擁有合法房屋建筑面積48.12平方米，安置原告房屋建筑面積78.81平方米。原告自行周轉過渡，過渡時間從簽署交房驗收單之日起計算，補助費首期按12個月計算支付，待入住時按實際過渡期給予補齊。經產權人馬寶田、馬希軍、張國等人與我公司協(xié)商一致，過渡期從上述15戶簽署交房驗收單之日起計算。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告拆遷，至2016年6月，時間已經過去整48個月，原告不但沒有等到回遷通知，而且還被告知，至今還有兩戶沒有拆遷完畢。回遷日期無法確定，過渡期也要等到剩余兩戶拆遷完畢時計算。原告認為，原告房屋是被政府列入城市規(guī)劃范圍的拆遷房屋，作為開發(fā)商，和被拆遷人權利義務是對等的。剩余兩戶沒有拆遷其責任應當完全由開發(fā)商負責，不能將開發(fā)商的責任轉嫁到原告的頭上，開發(fā)商的不作為是造成兩戶沒有拆遷完畢的根本原因。另外，將開發(fā)商的責任轉嫁到原告頭上的霸王條款也因違反法律規(guī)定，嚴重侵害原告合法權益而應當認定為無效條款。雙方在產權調換協(xié)議第4小條括弧開頭中：“自行周轉過渡，過渡時間從簽署交房驗收單之日起計算，補助費首期按12個月計算支付”的條款有效。應當按照此條款執(zhí)行。因此，原告依據法律規(guī)定訴至人民法院，請求人民法院依法認定原、被告雙方簽訂的產權調換協(xié)議第一條第四小條中“過渡時間從上述15戶最后一戶簽署交房驗收單之日起計算”的內容無效。認定“自行周轉過度，過度時間從簽署交房驗收單之日起算，補助費首期按12個月計算支付”的條款有效；從簽訂產權調換協(xié)議并交付拆遷房屋之日起給付至2016年6月末的過渡費48個月計34646.4元，減去已經折抵房屋面積的12個月的過渡費8661.6元，被告計應當給付36個月過渡費25984.8元的50%即12992.40元；由被告承擔本案訴訟費。
被告辯稱
被告承德市正昊房地產開發(fā)有限公司辯稱，合同是原、被告自愿簽訂的，經過公證的，現(xiàn)原告屬于單方撤銷行為，不予認可，合同約定“自行周轉過度”，應按合同內容履行。根據原告更正的時間，那么也就是計算錯誤，請法庭對原告的訴請的時間重新計算。
庭審中，原告出示了以下證據，1、（2016）冀0802民初3688號民事判決書一份，（2017）冀08民終1660號民事判決書一份。證據2、（2013）承恒證民字第1237號公證書及產權轉換協(xié)議一份。沒有驗收單。
被告對原告出示的證據發(fā)表以下質證意見，對民事判決書，不發(fā)表質證意見，不是最高人民法院公布的指導性案例，起不到本案的證明目的。證據2無異議，認可。
經合議庭審核，本院對原告出示的證據予以采信。
本院查明
經審理查明，2012年，被告承德市正昊房地產開發(fā)有限公司在原告房屋所在地的承德市雙橋區(qū)牛圈子溝水務局南環(huán)路地段開發(fā)建設住宅小區(qū)，原告的房屋被列入拆遷范圍。2013年3月22日，原告向被告出具拆遷安置意向書，主要內容為：經鎮(zhèn)政府領導協(xié)調，在將現(xiàn)方案溝里的別墅區(qū)調規(guī)為小高層的前提下，現(xiàn)將二牛溝拆遷方案作如下標準：有證部分補償標準1：1.57；搬遷過渡費以最后一戶搬遷日期計算；全部搬遷戶同意上述標準后，搬遷并統(tǒng)一簽訂補償協(xié)議。
2013年5月25日，原告與被告簽訂了合同編號為產權-027號的產權調換協(xié)議書。原、被告雙方主要約定：乙方（原告）擁有合法產權房屋的建筑面積分別為48.12平方米，被拆遷合法產權房屋補償分別為75.55平方米；拆遷補助費和臨時安置補助費折抵面積分別為3.26平方米；乙方自行周轉過渡，過渡時間從簽署交房驗收單之日起計算，補助費首期按12個月計算支付，待入住時按實際過渡期給予補齊，經產權人馬寶田、馬希軍、張國、張春燕、張永赫、劉存、張秀霞、張秀霞（任永德）、尹付（尹強）、張秀霞（劉文東）、劉景余、劉俊杰、王建興、杜淑云、紀久林共同與甲方（被告）協(xié)商一致，過渡時間從上述15戶最后一戶簽署交房驗收單之日起計算；綜上，乙方可取得安置房建筑面積分別為78.81平方米。
協(xié)議簽訂后，原告按約定于2013年6月2日向被告辦理了交房驗收手續(xù)。15戶被拆遷人雖與被告簽訂了拆遷安置意向書，但其中尚有兩戶至今仍未與被告簽訂產權調換協(xié)議書，也未向被告交房并驗收。被告無法完成上述地段的拆遷工作，因此，至今原告無法回遷入住。
本院認為
本院認為，本院認為，原告與被告簽訂的產權調換協(xié)議書是在當?shù)卣慕y(tǒng)一協(xié)調下簽訂，且在簽訂該協(xié)議書之前，原告已向被告出具了拆遷安置意向書，其已作出同意拆遷的意思表示，并表示搬遷過渡費以最后一戶搬遷日期起算，被告接受原告的拆遷意向，最終雙方達成了拆遷的合意，原、被告不存在意思表示不真實的情況。產權調換協(xié)議書的內容也并未涉及違反法律、行政法規(guī)等禁止性規(guī)定的事項，因此，原、被告所簽訂的產權調換協(xié)議書真實、合法，為有效合同。雙方達成的過渡期從十五戶被拆遷人中最后一戶簽署交房驗收單之日起計算的條款，其目的是督促被拆遷人及時向被告交房并辦理驗收手續(xù)，被告能夠早日完成拆遷工作，被拆遷人也能夠及時回遷，最終受益人不僅為被告，還包括原告在內的15戶被拆遷人，故不存在原告主張的上述條款是被告在加重原告義務，而免除自己責任之說。但本案的特殊性在于，由于他人原因，原告遲遲不能回遷入住，如機械地適用過渡期從最后一戶被拆遷人簽署交房驗收單之日起計算，則勢必會使原告的合法權益得不到必要保障，于法不公。若完全不適用上述條款，被告在對未及時完成拆遷，安置回遷戶方面亦不存在主觀上的過錯，從對平衡原、被告雙方利益方面考量，本案宜適用公平原則妥善解決。公平原則作為民法的一般原則，在案件無具體法律規(guī)則可以適用時，或者適用法律規(guī)則以后，得出荒謬而異乎常理的裁判結果時，為添補上述法律漏洞的有效工具，在法益之間做出衡量，有效平衡各方利益。綜上所述，本案應適用公平原則處理，過渡期可以從原告簽署交房驗收單之日起算，但過渡費應由原、被告雙方平均承擔。原、被告簽訂的產權調換協(xié)議書中已經約定搬遷過渡費的計算方法，首期十二月的過渡費，被告已折抵成房屋面積計入原告應回遷房屋的總面積之中。因此，原告主張的實際過渡期間截止2016年6月30日為25個月，即自2014年6月1日開始至2016年6月30日。過渡費的具體數(shù)額是18045元（48.12平方米×15元/平方米/月×25個月）。根據上述公平原則，被告應支付原告的2014年6月1日至2016年6月30日的搬遷過渡費數(shù)額為9022.50元（18045.00元÷2）。由于原告所主張的搬遷過渡費截止到2016年6月30日，對以后產生的過渡費，原告可根據實際情況，另行主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告承德市正昊房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內一次性給付原告尹富2014年6月2日至2016年5月31日的搬遷過渡費9022.50元。
二、駁回原告尹富的其他訴訟請求。
案件受理費125.00元，由被告承德市正昊房地產開發(fā)有限公司負擔。
如果被告未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，另加倍支付遲延履行期間的債務利息。對于遲延履行期間的債務利息，根據《最高人民法院〈關于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務利息適用法律若干問題的解釋〉》第一條規(guī)定計算。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。
審判人員
審判長張明華
人民陪審員李興光
人民陪審員蓋松
裁判日期
二〇一七年十二月八日
書記員
書記員吳文利
