審理法院：南京市江寧區(qū)人民法院
案號(hào)：（2017）蘇0115民初1090號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-06-27
審理經(jīng)過(guò)
原告吳娃妹、吳敏與被告南京中聞投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京中聞公司）、被告中聞?dòng)?wù)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中聞集團(tuán)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年1月18日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳娃妹、吳敏及其委托訴訟代理人王成榮，被告南京中聞公司的委托訴訟代理人張曉蒙，被告中聞集團(tuán)公司的委托訴訟代理人吳李園到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告吳娃妹、吳敏向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除《南京市江寧區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中的安置條款，兩被告按15000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)賠償1350000元；2.判令兩被告自2016年11月起按每月3000元的標(biāo)準(zhǔn)賠償10個(gè)月的損失30000元；3.判令兩被告支付預(yù)扣房款利息103500元（414000元×5%×5年）；4.判令兩被告支付維修基金10800元。事實(shí)和理由：其系南京東海化工廠地塊的拆遷安置戶。2010年11月24日，其與兩被告簽訂了《南京市江寧區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》），約定拆遷方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置房坐落于湯山新城，為小高層，建筑面積為90㎡，交付日期為2012年11月24日。被告承諾安置房符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰且無(wú)權(quán)利限制，并承諾協(xié)助其辦理房屋及土地權(quán)屬登記手續(xù)。過(guò)渡方式為自行過(guò)渡，過(guò)渡期為2010年11月24日起至2012年11月24日止。合同簽訂后，房屋交由被告拆除，但至今未交付符合《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》約定的安置房，構(gòu)成根本違約。其多次交涉未果，故訴至法院。
被告辯稱
被告南京中聞公司辯稱，現(xiàn)安置房已具備交付條件，吳娃妹、吳敏要求解除《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的安置條款不應(yīng)得到支持。吳娃妹、吳敏已就回購(gòu)方案簽訂了落實(shí)約定，明確約定回購(gòu)單價(jià)為11500元/㎡，其請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回吳娃妹、吳敏的訴訟請(qǐng)求。
被告中聞集團(tuán)公司辯稱，其并非《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的合同相對(duì)方，但出于對(duì)被拆遷人負(fù)責(zé)的角度，其愿意承擔(dān)實(shí)際的安置責(zé)任。吳娃妹、吳敏要求超協(xié)議面積支付回購(gòu)款，其無(wú)法接受，致回購(gòu)款暫未支付。其余答辯意見(jiàn)同南京中聞公司。綜上，請(qǐng)求法院駁回吳娃妹、吳敏的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
2010年3月25日，南京中聞公司經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)取得拆許字（2010）第01號(hào)房屋拆遷許可證，批準(zhǔn)其因南京國(guó)際傳媒會(huì)議中心項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)施對(duì)南京市江寧區(qū)湯山街道侯家塘南京東?；S進(jìn)行拆遷。
2010年7月，南京中聞公司制發(fā)《東?；S拆遷相關(guān)問(wèn)題解答及安置辦法》，根據(jù)江寧政發(fā)（2004）279號(hào)文規(guī)定，對(duì)拆遷補(bǔ)償方式、具備有效權(quán)證房屋補(bǔ)償價(jià)格和安置房?jī)r(jià)格、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房房源地點(diǎn)、房型面積、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房分房辦法、過(guò)渡費(fèi)的發(fā)放搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等進(jìn)行了解答。其中，產(chǎn)權(quán)置換房房源地點(diǎn)分別為：淳化旺運(yùn)花園及東郊新城（裕園）和湯山街道湯山新城安置房。湯山新城房屋為小高層。
2010年12月25日，南京中聞公司、中聞投資管理中心南京分中心向各拆遷戶制發(fā)《承諾書(shū)》，載明為保證拆遷工作的公平公正，維護(hù)各拆遷戶的利益，避免相互攀比，打消先走吃虧的顧慮，鄭重承諾，在同等條件下（除附屬物和室內(nèi)裝修的差別外）先簽約的住戶的補(bǔ)償與后簽的住戶的補(bǔ)償，政策上保持一致，無(wú)偏差。
2011年8月31日，南京中聞公司（拆遷人/甲方）與吳娃妹、吳敏（被拆遷人/乙方）簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，約定因南京國(guó)際傳媒會(huì)議中心項(xiàng)目實(shí)施位于江寧區(qū)××街道南京東海化工廠地塊拆遷。被拆遷房屋位于湯山街道××室，系吳娃妹所有。雙方確定被拆遷房屋的補(bǔ)償金額為548384元，其中應(yīng)向乙方支付548384元。另約定，甲方應(yīng)當(dāng)以貨幣方式，支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)等合計(jì)175616元。第七條約定：乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償方式，并同意接受甲方提供的坐落于湯山新城，建筑面積約為90㎡，交付日期為2012年11月24日的房屋，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。甲方保證調(diào)換房屋符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰且無(wú)權(quán)利限制，并承諾協(xié)助乙方辦理房屋及土地權(quán)屬登記手續(xù)。乙方實(shí)行自行過(guò)渡，期限自2010年11月24日起至2012年11月24日止。第八條約定：協(xié)議各方同意所調(diào)換房屋的價(jià)款為均價(jià)4900-300元/㎡。第九條約定：甲方逾期交付調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍支付過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)的違約責(zé)任。合同另對(duì)各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。落款處甲方簽章為南京中聞公司，乙方簽字為吳娃妹、吳敏。合同簽訂后，房屋交由拆遷公司實(shí)際予以了拆除。
2015年11月28日，中聞集團(tuán)公司向被拆遷人制發(fā)《關(guān)于湯山新城安置房安置調(diào)整的方案》，載明：從2010年3月25日開(kāi)始，對(duì)原東?；S侯家塘宿舍區(qū)的住戶實(shí)施拆遷，拆遷補(bǔ)償方式為貨幣拆遷和實(shí)物安置兩種方式。實(shí)物安置為淳化旺運(yùn)花園及鴻裕華庭（即東郊新城）和湯山街道湯山新城兩處安置房源。2013年4月已完成了對(duì)選擇淳化安置房的被拆遷人的分房入住，并已辦理完兩證。對(duì)選擇湯山新城安置房的被拆遷人，由于建房地塊的土地指標(biāo)一直沒(méi)有落實(shí)，影響了安置房的建設(shè)，導(dǎo)致選擇湯山新城的住戶至今無(wú)法辦理分房。經(jīng)多次與湯山新城及相關(guān)部門(mén)溝通交涉，受?chē)?guó)家土地政策調(diào)整的制約，使得安置房源難以實(shí)現(xiàn)。今年初，其與湯山政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商在湯水雅苑解決房源，但被拆遷人對(duì)產(chǎn)權(quán)證辦理存在質(zhì)疑，未能實(shí)施。鑒于淳化尚有剩余房源，擬將湯山新城安置點(diǎn)的被拆遷人整體調(diào)整到淳化安置點(diǎn)安置，以解決湯山新城安置懸而不定的問(wèn)題。具體方案：方案一：在淳化龍山云居樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)小高層商品房，用于調(diào)整安置在湯山新城所選房屋為90㎡房型的被拆遷人。原在湯山新城所選房屋為60㎡和70㎡房型的被拆遷人，按《東?；S拆遷問(wèn)題解決及安置辦法》規(guī)定在淳化××××花園、鴻裕華庭（即東郊新城）進(jìn)行調(diào)整安置。此房為現(xiàn)房，即時(shí)辦理入住。方案二：根據(jù)《東?；S拆遷問(wèn)題解決及安置辦法》規(guī)定，整體調(diào)整到淳化××××花園、鴻裕華庭（即東郊新城）進(jìn)行安置入住。此房雖為現(xiàn)房，但樓層情況不好，多為6層帶閣樓。方案三：不愿調(diào)整到淳化安置點(diǎn)的被拆遷人，可重新回到原貨幣安置方案。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，考慮實(shí)際變化情況，給予適當(dāng)提高。方案四：繼續(xù)選在等待湯山新城土地指標(biāo)落實(shí)及安置房建設(shè)的被拆遷人，在繼續(xù)過(guò)渡期間，過(guò)渡費(fèi)按規(guī)定正常發(fā)放。建議被拆遷人考慮選擇前三個(gè)方案，因?yàn)闇叫鲁堑姆吭绰鋵?shí)時(shí)間因土地政策的影響而難以明確。此方案公布10日內(nèi)明確選擇方案并進(jìn)行登記，以便有時(shí)間組織選房。吳娃妹、吳敏逾期未作選擇。
2016年9月28日，中聞集團(tuán)公司及其南京分公司向湯山新城安置房被安置戶制發(fā)《致安置戶（人）公開(kāi)信》，載明：受?chē)?guó)家土地政策調(diào)整的制約，已很難在原規(guī)劃地塊上建設(shè)落實(shí)。為根本解決湯山新城的安置房問(wèn)題，經(jīng)協(xié)調(diào)，決定對(duì)原定安置地點(diǎn)的安置房源進(jìn)行調(diào)整，將此部分安置房調(diào)整至湯山新城湯水雅居多層房予以安置，目前該房屋已符合入住條件?？紤]到實(shí)際情況，擬定了《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實(shí)施辦法》和《湯山新城安置房分配實(shí)施細(xì)則》，通知被安置戶按《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實(shí)施辦法》的時(shí)間要求，結(jié)合實(shí)際對(duì)照確定本人的安置房落實(shí)形式。
同日一并制發(fā)的《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實(shí)施辦法》載明：南京東?；S的拆遷實(shí)施人為南京中聞公司，拆遷安置的具體落實(shí)由中聞集團(tuán)公司組織實(shí)施。目前，湯水雅居的安置房已符合入住條件，入住后的產(chǎn)權(quán)證辦理遵循《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中的時(shí)間約定條款執(zhí)行完成。經(jīng)研究確定以下三個(gè)安置房調(diào)整實(shí)施辦法方案：1.期補(bǔ)安置方案。即按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中的安置面積進(jìn)行選房，并依據(jù)所選房屋面積按照本人所簽《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。承諾該房屋兩年后市場(chǎng)期值價(jià)為12000元/㎡，屆時(shí)對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估，若屆時(shí)評(píng)估價(jià)格低于承諾價(jià)格，予以補(bǔ)差，該房補(bǔ)差額=（現(xiàn)在所承諾期值價(jià)/㎡-屆時(shí)該房屋評(píng)估價(jià)/㎡）×該房屋面積。2.貼現(xiàn)安置方案。即按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中的安置面積進(jìn)行選房，并依據(jù)所選房屋面積按照本人所簽《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。結(jié)合該安置房的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，按照2000元/㎡的價(jià)格給予安置入住一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額=所定補(bǔ)貼單價(jià)/㎡×該房屋面積。3.回購(gòu)安置方案。即針對(duì)本人在安置房源調(diào)整后打算或有其他考慮的被拆遷人的求同存異的變通處理，按照11500元/㎡的價(jià)格對(duì)該房屋予以回購(gòu)，實(shí)際回購(gòu)總價(jià)=（所定回購(gòu)單價(jià)/㎡×所簽拆遷安置協(xié)議的安置房面積）-協(xié)議安置需交補(bǔ)差款。三種方案各自獨(dú)立，每被拆遷人只能三選一。被拆遷人應(yīng)于2016年10月20日前到中聞集團(tuán)公司南京分公司辦理方案選取確認(rèn)登記。10月21日至31日，完成湯水雅居安置房的選房入住和方案3的回購(gòu)款落實(shí)發(fā)放辦理。2016年11月1日起，無(wú)論被拆遷人是否選定期補(bǔ)、貼現(xiàn)和回購(gòu)安置中的任一方案，拆遷過(guò)渡費(fèi)一律開(kāi)始停發(fā)，不再支付。從即日起，期補(bǔ)或貼現(xiàn)安置方案仍由大家選取，而回購(gòu)安置方案則停止選取執(zhí)行。對(duì)選擇期補(bǔ)、貼現(xiàn)安置方案的被拆遷安置人，具體選房方案詳見(jiàn)《湯山新城安置房分配實(shí)施細(xì)則》。同日一并制發(fā)的《湯山新城安置房分配實(shí)施細(xì)則》對(duì)選擇期補(bǔ)、貼現(xiàn)安置方案的選房流程等進(jìn)行了規(guī)定。
2016年10月25日，中聞集團(tuán)公司南京分公司與吳娃妹簽訂《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》，對(duì)湯山新城安置房回購(gòu)達(dá)成協(xié)議，約定吳娃妹自愿選擇回購(gòu)安置方案解決湯山新城安置問(wèn)題，回購(gòu)面積為所簽拆遷安置協(xié)議中確定的安置面積，回購(gòu)單價(jià)為11500元/㎡，實(shí)際回購(gòu)結(jié)算總款=回購(gòu)單價(jià)×協(xié)議安置面積-協(xié)議安置需交補(bǔ)償款。甲方在該約定簽字后10個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付回購(gòu)款的50%，余款在20個(gè)工作日內(nèi)付清。落款處乙方有吳娃妹簽字，無(wú)吳敏簽字。審理中，吳敏陳述，其母親簽署該約定時(shí)，其也在旁邊，其母親簽字前提出11500元/㎡太低，補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)能讓其買(mǎi)得起商品房才行，當(dāng)時(shí)被告在其持有的一份上添加“回購(gòu)價(jià)以外的其他費(fèi)用待集團(tuán)統(tǒng)一研究后確定”后，才簽了字，其不認(rèn)可該約定，被告應(yīng)按照商品房?jī)r(jià)格來(lái)賠償。
另查明，自行過(guò)渡期間，中聞集團(tuán)公司按照下列標(biāo)準(zhǔn)向吳娃妹、吳敏支付了過(guò)渡費(fèi)：前兩年按照600元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付；第三年按照1200元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付；第四年開(kāi)始至2016年10月31日按照2400元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付。2016年11月開(kāi)始，過(guò)渡費(fèi)停止發(fā)放。
審理中，吳娃妹、吳敏提交案外人耿明生的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證、《關(guān)于淳化安置房產(chǎn)權(quán)證辦理的通知》和《商品房現(xiàn)售合同》，證明淳化安置點(diǎn)的房屋性質(zhì)與湯水雅居不同，且補(bǔ)助了75元/㎡的維修基金。兩被告對(duì)吳娃妹、吳敏提交的上述證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但與本案無(wú)關(guān)。吳娃妹、吳敏另提交其持有的《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》，該約定落款處其未簽字，手寫(xiě)添加“回購(gòu)價(jià)以外的其他費(fèi)用待集團(tuán)統(tǒng)一研究后確定”并由中聞集團(tuán)公司負(fù)責(zé)人王長(zhǎng)征簽字確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》系吳娃妹、吳敏和南京中聞公司的真實(shí)意思的表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立有效。該協(xié)議實(shí)際履行中，由中聞集團(tuán)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。中聞集團(tuán)公司亦愿意承擔(dān)實(shí)際的安置責(zé)任。安置實(shí)施中，中聞集團(tuán)公司制發(fā)《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實(shí)施辦法》，提出期補(bǔ)、貼現(xiàn)和回購(gòu)安置三種方案供被拆遷人選擇，系要約。吳娃妹對(duì)此予以承諾，并簽訂《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》，《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》系對(duì)《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》安置履行方式的變更。吳娃妹作為被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，與中聞集團(tuán)公司南京分公司簽訂了《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》，雖吳敏未簽字，但吳敏對(duì)此系知曉的，該約定對(duì)吳敏具有約束力。該約定雖由中聞集團(tuán)公司南京分公司簽訂，但根據(jù)法律規(guī)定，分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。綜上，《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》對(duì)原、被告具有約束力，雙方均應(yīng)按約履行。如兩被告未按該約定履行義務(wù)，吳娃妹、吳敏可按照該約定主張相應(yīng)的法律權(quán)利，而吳娃妹、吳敏要求解除《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的安置條款，并賠償相關(guān)損失的請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。吳娃妹、吳敏持有的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中標(biāo)注的“回購(gòu)價(jià)以外的其他費(fèi)用待集團(tuán)統(tǒng)一研究后確定”，并不能看出中聞集團(tuán)公司已作出了何種承諾，對(duì)吳娃妹、吳敏認(rèn)為《回購(gòu)安置方案落實(shí)約定》無(wú)效的意見(jiàn)，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告吳娃妹、吳敏的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)18222元，由原告吳娃妹、吳敏負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院，同時(shí)向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
審判人員
審判長(zhǎng)馮曉華
代理審判員韓文濤
人民陪審員呂敏
裁判日期
二〇一七年六月二十七日
書(shū)記員
書(shū)記員陳玲
