審理法院：太和縣人民法院
案號：（2017）皖1222民初15號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-06-19
審理經(jīng)過
原告徐紅亞與被告阜陽市泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰宇房產(chǎn)公司）、王玉峰房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年1月3日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐紅亞及其委托代理人劉加勇，被告泰宇房產(chǎn)公司的委托代理人李秋慧、王廣友，被告王玉峰及其委托代理人馬勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
徐紅亞向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原告對金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權(quán)。2.判令泰宇房產(chǎn)公司不得將金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房交付給王玉峰，撤銷給王玉峰辦理的預(yù)告登記。3.判令泰宇房產(chǎn)公司按合同交付金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房，并為原告辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，所需費(fèi)用由泰宇房產(chǎn)公司承擔(dān)。4.本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2009年12月24日，原告與泰宇房產(chǎn)公司簽訂了兩份聯(lián)建協(xié)議，約定原告將位于人民路以西與沙河路以北交叉口的土地使用權(quán)過戶交給泰宇房產(chǎn)公司開發(fā)，土地過戶等一切有關(guān)手續(xù)均由泰宇房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理，一切費(fèi)用由泰宇房產(chǎn)公司承擔(dān)，原告提供原住房的手續(xù)。泰宇房產(chǎn)公司按照一比一返還新房，超出面積的部分住宅樓按照市場優(yōu)惠價2000元／平方米計算，門面房按照5000元／平方米計算。2011年4月25日，原告與泰宇房產(chǎn)公司簽訂拆遷及購房合同，約定泰宇房產(chǎn)公司補(bǔ)償給原告位于新樓（拆遷房屋原址）門面樓自北向南第5、第6鋪門面房135平方米，交房期限為自房屋施工之日起20個月交付。根據(jù)房屋設(shè)計、房屋預(yù)測報告、房屋實(shí)測報告及原址返遷原則可以確定，門面樓自北向南第5、第6鋪的門面房135平方米應(yīng)為實(shí)測報告房號為106、107的門面房。合同簽訂后，原告履行了義務(wù)，將房屋騰空交給了泰宇房產(chǎn)公司，泰宇房產(chǎn)公司將原告的房屋拆除后在原址建商品房，取名為“金泰明都”，現(xiàn)在房屋已經(jīng)公開對外銷售兩年多了，泰宇房產(chǎn)公司卻拒絕履行合同，不按照約定將安置房屋交付給原告使用。后經(jīng)了解，泰宇房產(chǎn)公司將“金泰明都”實(shí)測房號為106、107的門面房（即預(yù)測中的房號104、105）賣給了王玉峰，并為王玉峰辦理了預(yù)告登記。原告認(rèn)為，“金泰明都”實(shí)測房號為106、107的門面房是泰宇房產(chǎn)公司按照所有權(quán)調(diào)換形式給原告的補(bǔ)償安置房，原告對“金泰明都”實(shí)測房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權(quán)。泰宇房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將“金泰明都”實(shí)測房號為106、107的門面房交給原告使用，并為原告辦理房屋登記手續(xù)。為此，原告特提起訴訟，請求貴院依法支持原告的訴訟請求。
被告辯稱
泰宇房產(chǎn)公司辯稱：邵光輝與泰宇房產(chǎn)公司是工程承建關(guān)系。泰宇房產(chǎn)公司與王玉峰之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，所簽訂的商品房買賣合同系邵光輝向王玉峰借款200萬元，由泰宇房產(chǎn)公司提供四間門面房的擔(dān)保。并同著泰宇房產(chǎn)公司給王玉峰寫下的協(xié)議，承諾此筆借款邵光輝用于其他工地，本息邵光輝負(fù)責(zé)還清，此筆借款與泰宇房產(chǎn)公司金泰明都項(xiàng)目無任何關(guān)系與責(zé)任。2015年5月4日寫下的協(xié)議，2015年5月15日，王玉峰與邵光輝商定，將200萬元從李秋慧賬戶上過戶到邵光輝賬戶上，當(dāng)月邵光輝無錢支付利息，讓泰宇房產(chǎn)公司墊付利息，同時將利息轉(zhuǎn)到王玉峰、李峰、劉東和王玉峰的女兒王新華名下，利息已墊付。邵光輝現(xiàn)在只付給泰宇房產(chǎn)公司一半利息562800元，下欠利息50多萬元至今未還?？傊?，王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司沒有任何關(guān)系。泰宇房產(chǎn)公司要求王玉峰將邵光輝抵押給王玉峰的四間門面還給拆遷戶，退出網(wǎng)簽。泰宇房產(chǎn)公司與原告之間存在拆遷及房屋買賣的事實(shí)，雙方之間的聯(lián)建拆遷及購房買賣合同有效，對雙方具有約束力。原告應(yīng)當(dāng)按照約定向泰宇房產(chǎn)公司支付房屋超出部分面積補(bǔ)償款。涉案房屋產(chǎn)權(quán)辦理各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。
王玉峰辯稱：原告訴請混亂，三項(xiàng)訴訟請求不屬于同一法律關(guān)系，與拆遷安置補(bǔ)償沒有任何牽連性，原告的三項(xiàng)訴訟請求不宜合并審理。原告不享有優(yōu)先權(quán)，涉案房屋與原告和泰宇房產(chǎn)公司之間的聯(lián)合建房沒有關(guān)系。原告的訴請超過了一年的除斥期間，喪失撤銷權(quán)。王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司的房屋買賣合同合法有效，且進(jìn)行了預(yù)告登記，具有排斥第三人的強(qiáng)制效力。泰宇房產(chǎn)公司與邵光輝之間是另一法律關(guān)系，沒有任何證據(jù)顯示邵光輝與王玉峰之間存在借貸關(guān)系，事實(shí)上，王玉峰也不認(rèn)識邵光輝。綜上，原告的訴請無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。
本院查明
經(jīng)審理查明：徐紅亞有位于太和縣人民南路西側(cè)土產(chǎn)公司商住樓自北向南106-107室門面房兩間（產(chǎn)權(quán)證號：房地權(quán)太字第22××48號）。2009年12月24日，徐紅亞等原土產(chǎn)公司大樓所有住戶（甲方）與泰宇房產(chǎn)公司（乙方）分別簽訂聯(lián)建協(xié)議，約定：一、甲方位于人民路以西、沙河路以北交叉路，約900平方米，現(xiàn)自愿將土地使用權(quán)過戶交給乙方開發(fā)，土地過戶等一切有關(guān)手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，由此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方提供原住房的手續(xù)。二、拆遷補(bǔ)償方式，采取產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人按原房產(chǎn)證登記面積，一律實(shí)行有一返一，返還新房，超出面積住宅樓按照市場優(yōu)惠價2000元／平方米計算，門面房按照5000元／平方米計算，超出面積待設(shè)計圖紙出來后，按所要房型的實(shí)際面積減去返還面積后簽訂正式購房合同，超出面積付款方式既可現(xiàn)金支付也可銀行按揭。拆遷房屋情況：結(jié)構(gòu)：門面房，建筑面積：54.57+5.94，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：私有，產(chǎn)權(quán)證號：2200201548。三、拆遷期限：待土地過戶手續(xù)辦理后，雙方商定。四、違約責(zé)任（略）。2011年4月25日，徐紅亞（甲方）與泰宇房產(chǎn)公司（乙方）簽訂拆遷及購房合同，約定：一、1拆遷人：泰宇房產(chǎn)公司。2被拆遷人：徐紅亞。3被拆遷房屋坐落老土產(chǎn)公司大樓，門面樓。4被拆遷房屋面積135平方米。5補(bǔ)償方式：拆遷原房屋面積有一返一。6搬遷期限：（合同簽訂之日起）。二、預(yù)訂返遷新樓門面樓自北向南第五第6門面。新樓約定面積135平方米（合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，最終工程竣工驗(yàn)收時房產(chǎn)局出具的《房屋測繪技術(shù)報告書》為準(zhǔn)，差補(bǔ)金額多退少補(bǔ)）。三、房屋交付期限自房屋施工起20個月內(nèi)交付（遇不可抗拒，連續(xù)陰雨，持續(xù)高溫?zé)o法施工除外）。四、樓房竣工驗(yàn)收后，甲方應(yīng)交清返遷房差補(bǔ)金額后，乙方交接房屋鑰匙。五、房屋交付后，乙方按國家規(guī)定為甲方辦理房屋產(chǎn)權(quán)使用證。新增面積由甲方承擔(dān)，老面積由（乙）方負(fù)擔(dān)。六、自通知交房三十日內(nèi)，甲方未來辦理房屋交接手續(xù)的，乙方有權(quán)將房屋另行出售他人。七、本合同甲乙雙方各壹份，自雙方簽字之日起生效，違約者承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)損失及其它責(zé)任。合同簽訂后，徐紅亞按約履行了義務(wù)，將房屋及土地交付泰宇房產(chǎn)公司。泰宇房產(chǎn)公司于2013年以出讓方式取得了編號為212305015193土地的建設(shè)用地使用權(quán)，在上述土地上建設(shè)商品房，暫定名為“金泰名都”。2014年3月6日，泰宇房產(chǎn)公司取得金泰明都項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證，許可證載明的商鋪為11間。2015年5月14日，泰宇房產(chǎn)公司（出賣人）與王玉峰（買受人）簽訂“商品房買賣合同”一份，合同約定，王玉峰購買泰宇房產(chǎn)公司“金泰名都”102鋪、104鋪、105鋪、103鋪房，該商品房建筑面積共316.52平方米，其中，套內(nèi)建筑面積304.16平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e12.36平方米，按建筑面積計算單價為每平方米6318.72元，總價款人民幣200萬元。雙方還約定了其他事項(xiàng)。合同編號為1505140015并在太和縣房地產(chǎn)管理局備案。簽訂合同當(dāng)日泰宇房產(chǎn)公司給王玉峰出具加蓋公司財務(wù)專用章的收條一份，收條載明：“交款單位王玉峰，人民幣貳佰萬元整，收款事由金泰名都項(xiàng)目102、103、104、105鋪房款”。2015年5月15日，王玉峰將200萬元匯至李秋慧賬戶。
2016年3月7日，泰宇房產(chǎn)公司給徐紅亞出具承諾一份，載明：“我公司開發(fā)的金泰明都項(xiàng)目，自北向南106、107房屬于拆遷返還房，屬拆遷返還戶徐紅亞所有。鑒于目前項(xiàng)目尚未完工，未辦理竣工手續(xù)，故暫時不能交付。在此我公司承諾，該房屋的權(quán)屬歸拆遷返還戶所有，待工程竣工驗(yàn)收完畢后，我公司將房屋交付給徐紅亞”。
另查明，太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)對金泰明都項(xiàng)目進(jìn)行了預(yù)測（預(yù)測門面房為11間）、實(shí)測，于2016年10月13日出具了房屋測繪技術(shù)報告書。太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)于2016年11月25日出具證明一份，證明載明：王玉峰商品房買賣合同（合同編號為1505140015）中房號與實(shí)測房號對應(yīng)如下：合同中的102系實(shí)測中103。合同中的104系實(shí)測中106。合同中的105系實(shí)測中107。合同中的103的南半間系實(shí)測中105。合同中的103的北半間系實(shí)測中104。按商品房預(yù)售許可證、太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)房屋測繪技術(shù)報告書、證明、泰宇房產(chǎn)公司承諾及原址返遷可知徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司約定的安置房新樓門面樓自北向南第五第6門面即是王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)測繪技術(shù)報告書中的106、107。徐紅亞已占有金泰明都106、107商鋪。金泰明都項(xiàng)目尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。
上述事實(shí)有徐紅亞提供的身份證、聯(lián)建協(xié)議、拆遷及購房合同書、證號22××48號房產(chǎn)證、承諾、房屋測繪技術(shù)報告書、王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、金泰明都預(yù)售許可證、太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)出具的證明，泰宇房產(chǎn)公司提供的營業(yè)執(zhí)照，王玉峰提供的身份證、商品房買賣合同、收據(jù)、銀行明細(xì)、網(wǎng)上電子回單、不動產(chǎn)備案回執(zhí)及當(dāng)事人陳述在卷證明，并經(jīng)質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。第二款規(guī)定：被拆遷人請求解除拆遷安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議及拆遷購房合同，約定將徐紅亞所有的門面兩間拆遷，有一返一，并約定安置的房屋為新樓門面樓自北向南第五第6門面即王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即太和縣藍(lán)圖房地產(chǎn)測繪隊(duì)測繪技術(shù)報告書中的106、107。根據(jù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為房屋拆遷補(bǔ)償合同，該合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同。泰宇房產(chǎn)公司另行將上述安置房出賣給王玉峰并與王玉峰簽訂商品房買賣合同。徐紅亞要求確認(rèn)原告對金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權(quán)，判令泰宇房產(chǎn)公司不得將金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房交付給王玉峰的訴訟請求，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，本院應(yīng)予支持。徐紅亞要求判令泰宇房產(chǎn)公司按合同交付金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房，并為原告辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，所需費(fèi)用由泰宇房產(chǎn)公司承擔(dān)的訴訟請求，因泰宇房產(chǎn)公司承諾的條件尚未成就，故本院不予支持，原告可待條件成就時，另行主張。徐紅亞要求撤銷給王玉峰辦理的預(yù)告登記的訴訟請求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。泰宇房產(chǎn)公司辯稱其系為邵光輝向王玉峰借款以四間門面抵押給王玉峰作為擔(dān)保，王玉峰辯稱其與泰宇房產(chǎn)公司雙方系商品房買賣合同關(guān)系，本院認(rèn)為，即使王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司存在商品房買賣合同關(guān)系，也不影響徐紅亞對安置房享有優(yōu)先權(quán)，故本院對王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司是存在商品房買賣合同關(guān)系，還是民間借貸的抵押合同關(guān)系，本案不予認(rèn)定，雙方可另行解決。王玉峰辯稱原告不享有優(yōu)先權(quán)，涉案房屋與原告和泰宇房產(chǎn)公司之間的聯(lián)合建房沒有關(guān)系，王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司的房屋買賣合同合法有效，且進(jìn)行了預(yù)告登記，具有排斥第三人的強(qiáng)制效力。關(guān)于徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司是聯(lián)合建房關(guān)系還是拆遷安置關(guān)系，本院認(rèn)為，拆遷安置關(guān)系是被拆遷人將其所有的房屋交拆遷人拆除，拆遷人給予被拆遷人補(bǔ)償安置，聯(lián)合建房是投資人以其所有的房產(chǎn)作為出資與其他投資人共同聯(lián)合建房，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司約定將徐紅亞所有的門面兩間拆遷，拆遷補(bǔ)償方式，采取產(chǎn)權(quán)交換有一返一，雙方并沒有約定風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。雖合同名稱為聯(lián)合建房、拆遷購房合同，實(shí)為房屋拆遷安置合同，故本院認(rèn)定徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司之間系房屋拆遷安置關(guān)系。關(guān)于原告及王玉峰對訴爭的房屋誰享有優(yōu)先權(quán)問題，徐紅亞與泰宇房產(chǎn)公司的拆遷安置補(bǔ)償合同以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式約定返遷新樓門面樓自北向南第五第6門面，即是王玉峰與泰宇房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即實(shí)測報告中的106、107，該房屋系徐紅亞在喪失拆遷房屋所有權(quán)的情況下而獲得的安置房，該約定符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定的“位置、用途特定”的要求，徐紅亞對該拆遷安置房享有優(yōu)先取得權(quán)，泰宇房產(chǎn)公司無權(quán)處置上述安置房屋，即使泰宇房產(chǎn)公司另行將拆遷安置房屋出賣給王玉峰，與王玉峰簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行備案，王玉峰以該商品房買賣合同不能取得該安置房，不能對抗徐紅亞的優(yōu)先權(quán)。故本院對王玉峰的上述辯解，不予采信。對原告安置房超出面積補(bǔ)償款的事宜，泰宇房產(chǎn)公司可另行與原告按雙方約定處理。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、原告徐紅亞對被告阜陽市泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權(quán)；
二、被告阜陽市泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不得將其開發(fā)的金泰明都實(shí)測報告房號為106、107的門面房交付給被告王玉峰；
三、駁回原告徐紅亞的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)100元，由被告阜陽市泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省阜陽市中級人民法院。
審判人員
審判長陳修宏
審判員王龍
人民陪審員侯治國
裁判日期
二〇一七年六月十九日
書記員
書記員常莎莎
