審理法院：銀川市興慶區(qū)人民法院
案號：（2017）寧0104民初2271號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-04-28
審理經(jīng)過
原告李夢婷與被告寧夏鴻興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱:鴻興達公司）、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧夏回族自治區(qū)分行營業(yè)部（以下簡稱:農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部）、第三人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱:長城資產(chǎn)管理公司）拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年3月3日立案受理后，于2017年3月27日公開開庭進行了審理。原告李夢婷的委托訴訟代理人楊順春、夏亞德，被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部的委托訴訟代理人陳建波、張鐵鑄，第三人長城資產(chǎn)管理公司的委托訴訟代理人胡長珠到庭參加了訴訟，被告鴻興達公司經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟。本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李夢婷向本院提出訴訟請求：1.確認鴻興達公司與農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部于2003年6月11日簽訂的《以資頂貸協(xié)議書》無效；被告鴻興達公司與農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部于2005年9月22日簽訂的《商品房買賣合同》無效；農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部以《商品房買賣合同》取得的房屋所有權(quán)證登記行為違法，應(yīng)予撤銷；2.確認位于銀川市某室房屋所有權(quán)為原告；3.本案訴訟費二被告承擔。事實和理由：鴻興公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年3月，鴻興達公司開發(fā)解放西街舊城區(qū)時，原告在解放西街勤儉巷的住房被拆遷。2003年4月8日，原告與鴻興達公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》，約定原告于2003年4月15日前搬出原住房，建筑面積56平方米，鴻興達公司將原告安置在銀川市該涉案房屋，建筑面積76平方米，增加安置面積28平方米，因異地安置，對于增加的安置面積原告不找補差價，其他費用按規(guī)定統(tǒng)一辦理。協(xié)議簽訂后，原告依約搬出被拆遷房屋。2005年6月8日，鴻興達公司給原告《基本建設(shè)項目竣工決算書》一份，確定補償安置房屋為銀川市該涉案房屋，實際建筑面積為76.69平方米。同時將該套房屋鑰匙交付原告入住至今，此時，原告與鴻興達公司已完成了房屋產(chǎn)權(quán)置換。鴻興達公司明知該房屋的所有權(quán)已交付給原告，于2003年6月11日，與被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部惡意串通，背著原告簽訂《以資抵貸協(xié)議》，將涉案房屋作為還貸資金207598元，并簽訂《商品房買賣合同》，二被告簽訂的《以資抵貸協(xié)議》無效，且《商品房買賣合同》購房款207598元不存在，故《商品房買賣合同》為無效合同。農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部于2014年3月13日以無效的《商品房買賣合同》復(fù)印件取得涉案房屋所有權(quán)證書，屬違法行為，應(yīng)予撤銷。
被告辯稱
被告鴻興達公司未作答辯。
被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部辯稱，原告提供的拆遷安置協(xié)議和訴狀中的前面字跡明顯不同，無法證實《拆遷安置協(xié)議》為原告所簽訂。拆遷安置協(xié)議內(nèi)容虛假，原告沒有證實其有被拆遷的房屋及系被拆遷房屋所有權(quán)人，且原告簽訂協(xié)議時未成年，協(xié)議屬無效協(xié)議。第三人長城資產(chǎn)公司對涉案房屋享有物權(quán)，原告確權(quán)請求不符合法律規(guī)定。此外原告訴請已過訴訟時效，故應(yīng)駁回原告訴訟請求。
第三人長城資產(chǎn)管理公司辯稱，同意被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部的意見，第三人對涉案房屋享有物權(quán)。
本院查明
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2003年4月8日，原告與被告鴻興達公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》一份，約定，根據(jù)銀川市規(guī)劃和要求，銀川市解放西街勤儉巷戶主李夢婷與寧夏鴻興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)議如下，原告于2003年4月8日前搬出原住房，建筑面積56平方米，鴻興達公司將原告安置在銀川市某室，建筑面積76平方米，鴻興達公司增加安置面積20平方米。2005年6月8日，原告與被告鴻興達公司簽訂《基本建設(shè)項目竣工決算書》一份，約定，原告自籌資金購買鴻興達公司開發(fā)位于銀川市興慶區(qū)該涉案房屋，建筑面積為76.69平方米。
2003年6月11日，鴻興達公司與農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部簽訂《以資抵貸協(xié)議書》約定，鴻興達公司自愿將位于銀川市興慶區(qū)新華東街新寧園剩余部分商品房抵償給農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部，具體房號為新寧園銷售部分為地下營業(yè)房面積859平方米，每平方米5965.43元，計512.43萬元；2號營業(yè)房264.029平方米，每平方米9917.05元，計261.87萬元；住房四單元1001號76.586平方米，每平方米2706.98元，計20.73萬元；1002號98.731平方米，每平方米2706.98元，計26.72萬元；1101號76.586平方米，每平方米2764.19元，計21.17萬元，合計842.92萬元。以上抵債資產(chǎn)共計842.92萬元分別用于抵償1998年9月24日放500萬元，2001年9月26日到期貸款和1998年9月30日放200萬元，2001年9月26日到期貸款，1998年12月23日放70萬元，2001年6月6日到期，展期2002年12月6日到期，1998年12月18日放230萬元，2001年12月6日到期貸款抵貸72.92萬元，共計842.92萬元。鴻興達公司承諾該房屋不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，財產(chǎn)屬于鴻興達公司所有，在此之前未對該房屋設(shè)定抵押及其他擔保，如違反鴻興達公司愿意承擔法律責任；鴻興達公司負責辦理房屋過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定各自承擔相關(guān)費用。2005年9月22日，被告鴻興達公司與農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部簽訂《商品房買賣合同》一份，約定，鴻興達公司以出讓方式取得位于新華西街109號、編號為銀國用（2002）字043號土地的土地使用權(quán)，農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部購買鴻興達公司開發(fā)建設(shè)的該涉案住宅，建筑面積76.69平方米，套內(nèi)建筑面積58.74平方米，分攤建筑面積17.952平方米，最終以房屋計量主管部門的數(shù)據(jù)為準，按建筑面計算每平方米2706.98元，合計207598元，依據(jù)2006年6月11日以資頂貸協(xié)議書，頂付房款，計人民幣207598元，鴻興達公司應(yīng)當在2005年9月30日前將綜合驗收合格的商品房交付買受人使用。2006年4月24日，雙方為該《商品房買賣合同》辦理了合同備案手續(xù)。銀川市地方稅務(wù)局于2014年3月3日以房地產(chǎn)公司倒閉代開為由開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。2014年3月17日，被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部取得涉案房屋所有權(quán)證書。2015年4月3日，被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部與第三人簽訂《委托資產(chǎn)分戶轉(zhuǎn)讓協(xié)議（債權(quán)）》一份，約定，農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部將對債務(wù)人鴻興達公司共計9筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，截止2014年9月20日共計人民幣16620000.00元，利息12230036.87元，其他債權(quán)104409.63元，合計28954446.50元，轉(zhuǎn)租債權(quán)從屬權(quán)利但不限于對該主債權(quán)對應(yīng)的保證、抵押、質(zhì)押等一切從權(quán)利，雖主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓給第三人，本協(xié)議生效后，第三人成為新的債權(quán)人取代被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部的地位，簽署債權(quán)自2014年9月20日產(chǎn)生孳息及農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部收回的現(xiàn)金及非現(xiàn)金資產(chǎn)歸第三人所有，共同發(fā)布《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》的方式履行債權(quán)轉(zhuǎn)讓告知義務(wù)，本協(xié)議是農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部與第三人于2015年4月3日簽訂的《委托資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的組成部分。農(nóng)行寧夏分行銀行業(yè)與第三人在2015年4月14日的寧夏日報發(fā)布債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨催收聯(lián)合公告，將農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部對鴻興達公司上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。涉案房屋經(jīng)頂賬于2016年5月26日登記在第三人名下。
另查明，2016年12月5日，中國銀監(jiān)會作出《中國銀監(jiān)會關(guān)于中國長城資產(chǎn)管理公司改制設(shè)立中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司有關(guān)事項的批復(fù)》，同意中國長城資產(chǎn)管理公司更名為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司。
還查明，被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部于2014年4月15日向銀川市公安局興慶區(qū)分局富寧街派出所報案稱原告及案外人李洋洋侵占其涉案小區(qū)內(nèi)三套房屋，銀川市公安局興慶區(qū)分局富寧街派出所出具接受報警回執(zhí)單，載明經(jīng)處警到現(xiàn)場了解，系原告、李洋洋于2003年3月與鴻興達房地產(chǎn)公司將新寧園四單元1001、1002、1101三套房屋補償給原告、李洋洋，系經(jīng)濟糾紛，告知其訴至人民法院。
再查明，原告提供的寧夏西部熱電有限公司發(fā)票五張，票號為86932519、86932520、86932521、86932522、54263630，載明原告就涉案房屋交納2004至2008年度采暖費4296元、2008年至2009年度采暖費1534元、2009年至2015年度采暖費8748元、2015年至2016年度采暖費1458元、2016年至2017年度采暖費1444元。原告于2014年12月27日就涉案房屋向銀川市東部天然氣有限公司交納天然氣費1163元，于2015年11月7日、2016年10月28日就涉案房屋向?qū)幭墓{斯新能源集團有限公司交納天然氣費163元、337.41元。
訴訟中，經(jīng)本院詢問原告本人，其稱簽訂拆遷安置協(xié)議、基本建設(shè)項目竣工決算書的落款是其本人所簽，因其父母感情不和，其母親讓原告自行簽訂拆遷安置合同，簽訂時其母親在場，之前居住在德勝三村，即其身份證地址，被拆遷房屋為婦幼保健院旁勤儉巷平房三間和解放西街6號樓房一間。經(jīng)原告委托其母王志梅向本院陳述，其之前居住在德勝三村3-1-401室房屋，被拆遷房屋位于銀川市婦幼保健院西邊的平房3間（勤儉巷），補償涉案房屋，被拆遷房屋是1985年，王志梅在寧夏回族自治區(qū)政協(xié)理發(fā)室上班，系聘用職工，因沒有房屋居住，單位領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)著王志梅去銀川市婦幼保健院靠西邊的平房3間居住，未讓其繳納租金或購買，當時房產(chǎn)是誰的不清楚，房屋一直由王志梅父母居住。拆遷安置協(xié)議、基本建設(shè)項目竣工決算書是原告所簽，當時王志梅在場，因王志梅與其夫離婚，故讓原告簽訂拆遷補償協(xié)議，與其夫離婚是經(jīng)人民法院判決，被拆遷房屋為王志梅個人財產(chǎn)所以判決書未涉及，其戶口未落至被拆遷地。2005年6月，鴻興達公司將房屋鑰匙給王志梅及原告，其搬入涉案房屋居住，并于2013年將涉案房屋及某室打通，后被物業(yè)公司告知涉案房屋為被告農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部。
本院認為
本院認為，限制民事行為能力人實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認，但可以獨立實施純獲利益或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。原告提交2003年與被告簽訂的拆遷安置補償協(xié)議，但2003年原告未滿18周歲，系限制民事行為能力人，該拆遷安置補償協(xié)議對雙方的權(quán)利義務(wù)做了約定，并非純獲利益或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為；原告之母雖稱原告簽字時其在場，但并未在該協(xié)議中簽字，亦不清楚被拆遷房屋來源及合法產(chǎn)權(quán)人是誰。原告應(yīng)當對其提交的拆遷安置補償協(xié)議的有效性及真實性提供其他相應(yīng)證據(jù)予以補強，原告僅依據(jù)該協(xié)議主張其對涉案房屋享有物權(quán)，證據(jù)不足。原告訴請確認二被告簽訂的《以資抵貸協(xié)議書》、《商品房買賣合同》無效，因該協(xié)議、合同系雙方真實意思表示，并已實際履行，上述合同協(xié)議簽訂時原告未取得涉案房屋及拆遷房屋的物權(quán)，故對原告要求確認鴻興達公司與農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部簽訂的《以資抵貸協(xié)議書》、《商品房買賣合同》無效的訴訟請求，本院不予支持。因不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，故不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中銀川市興慶區(qū)新寧園綜合樓4單元1001室房屋經(jīng)頂賬，產(chǎn)權(quán)登記在農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部后，該行將對鴻興達公司的債權(quán)及涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，并已過戶至第三人名下，故對原告訴請要求撤銷農(nóng)行寧夏分行營業(yè)部房屋所有權(quán)證及確認房屋所有權(quán)屬于原告所有的訴訟主張本院不予支持。綜上，本院對原告李夢婷的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條、第十七條，《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國合同法》第四十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條，之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告李夢婷的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告李夢婷負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)銀川市中級人民法院。
審判人員
審判長保清
人民陪審員朱紅芳
人民陪審員馬桂林
裁判日期
二〇一七年四月二十八日
書記員
書記員謝卉
