審理法院：贛州市中級人民法院
案號：（2017）贛07民終1726號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-09-18
審理經(jīng)過
上訴人華為榮因與上訴人于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱福興公司）、被上訴人于都榮鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱榮鑫公司）、被上訴人于都縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東升公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服于都縣人民法院（2016）贛0731民初1934號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
華為榮上訴請求：撤銷一審判決，改判支持華為榮一審訴訟請求，訴訟費用由福興公司、榮鑫公司和東升公司承擔。理由如下：1、一審判決認定事實不清。（1）福興公司在沒有規(guī)劃許可證的情況下實施了拆除行為，且擅自將名稱更改為“圣世廣場”。（2）阻工事實并不存在，且不屬于客觀因素。（3）華為榮在2016年2月28日就向一審法院提起了訴訟，一審法院于2016年4月12日作出駁回共同訴訟的裁定。2、一審判決的理由不充分。（1）福興公司不能交房的原因不是村民阻工，而是未取得用地許可證和規(guī)劃許可證。（2）華為榮請求恢復原狀的根據(jù)是雙方簽訂的協(xié)議約定，不違反法律規(guī)定。（3）福興公司沒有履行合同的主要義務(wù)，按照約定交付房屋，應(yīng)當按照協(xié)議約定支付20萬元違約金。由于福興公司并未提出降低違約金的訴求，一審法院依職權(quán)主動為福興公司減少違約金不合法，且華為榮損失的不僅是租金，還有被拆除的房屋損失，20萬元違約金并不算高。（4）華為榮提出的協(xié)議約定的交房日未交房，應(yīng)當支付房租而不是補償金，華為榮已經(jīng)提供了證據(jù)證明房租為4500元每月，應(yīng)當予以采信。（5）免除榮鑫公司和東升公司的保證責任不當。華為榮于2016年2月28就已經(jīng)向法院提起了訴訟，不存在保證期間內(nèi)未主張權(quán)利的事實。3、一審判決顯失公正。一審判決駁回恢復原狀訴訟請求，繼續(xù)履行合同，違反了協(xié)議自由的原則；將違約金20萬元減少顯失公平；逾期房租按2300元每月依據(jù)錯誤，顯失公平；判決免除榮鑫公司、東升公司的擔保責任不當；判決華為榮承擔訴訟費顯失公平。
被上訴人辯稱
福興公司答辯稱，1、從2013年開始，當?shù)卮迕癯掷m(xù)阻工，政府有關(guān)部門指示福興公司暫停施工，造成施工進度緩慢。2、項目的名稱變更是當?shù)乜h政府的要求，不是福興公司的要求，而且項目的變更也經(jīng)過了有關(guān)部門的審批和備案。3、福興公司的交房日期尚未逾期。4、涉案項目“圣世廣場”現(xiàn)在已經(jīng)建至六、七層，正在順利地施工，也銷售了大部分房屋，福興公司也希望早日交付房屋。
榮鑫公司、東升公司共同答辯稱，福興公司沒有違約，請求維持一審判決。1、榮鑫公司和東升公司及其個人的擔保已經(jīng)過了擔保期限。2、“圣世廣場”項目按時動工和施工，沒有違反約定，《拆建協(xié)議書》中的約定不能代替行政審批。3、由于村民阻工和天氣災害等因素，案涉房屋直到2016年9月才全部拆除，因此福興公司不存在違約。4、被拆遷人員不存在任何損失，沒有提供損失的證據(jù)，應(yīng)當承擔舉證不能的法律后果。并且，拆遷協(xié)議中的補償金遞增方案完全可以彌補被拆遷人員的利益。
福興公司向本院上訴請求：撤銷一審判決第二項，本案一、二審訴訟費用由華為榮承擔。理由如下：福興公司已經(jīng)盡了最大努力如期開工，延期交房存在客觀因素原因。1、福興公司施工中，每次都有村民阻工鬧事。2、2013年2月至5月、2014年2月至5月期間，暴雨天氣影響了施工。3、案涉項目前期因規(guī)劃調(diào)整和相應(yīng)手續(xù)問題，導致福興公司不能按期開工。
華為榮答辯稱，與華為榮的上訴內(nèi)容一致。
榮鑫公司、東升公司答辯稱，福興公司的上訴理由有事實和法律依據(jù)，但榮鑫公司、東升公司不應(yīng)承擔本案擔保責任。
華為榮向一審法院提出訴訟請求：1.一年內(nèi)恢復重建商住樓125.74㎡；2.按同區(qū)位房租月租金4500元，賠償自2015年11月13日至2016年7月13日止的8個月房租增加款21600元；3.按同區(qū)位房租月租金標準賠償自立案之日起至恢復重建期間的租金；4.支付違約金20萬元；5.三被告承擔連帶責任；6.訴訟費用被告承擔。
一審法院認定事實：原告原有磚混結(jié)構(gòu)三層房屋一棟，坐落于貢江鎮(zhèn)長征西路南側(cè)（福田公園），建筑面積為99.44㎡。2012年10月13日，原告與被告福興公司簽訂了一份《拆建協(xié)議書》，載明：被告取得福田商住樓后面全部剩余土地的開發(fā)權(quán)，與原告房屋相鄰，原告將房屋納入被告的統(tǒng)一規(guī)劃。原告將上述房產(chǎn)交予被告拆建；被告自拆除之日起按月向原告支付月補償金1600元，一年后每月1800元，至交付店面止；被告交付房屋的最后期限為被告向原告發(fā)出的拆遷通知函指定的拆遷時間起算36個月；店面全部拆除后，如被告在一年內(nèi)未動工則應(yīng)按房屋原貌重建；如果原告未按被告的書面通知停租停用則應(yīng)支付違約金20萬元并繼續(xù)履行合同；如果店面全部拆除后被告未全面履行協(xié)議則應(yīng)支付違約金20萬元并繼續(xù)履行協(xié)議。被告榮鑫公司和東升公司對合同履行予以擔保，雙方還對置換房產(chǎn)等事宜作了明確約定。2012年10月13日，被告福興公司書面通知原告其房屋將于2012年11月1日進行拆除，原告于次日書面通知其房屋承租人于月底前搬出。被告福興公司自2012年10月起向原告支付補償金，2013年10月起按1800元/月支付。在此期間，被告福興公司陸續(xù)拆除了原告及其臨近的房屋，但是，由于被告于簽訂合同時未預料到的客觀因素，拆除和新建工程未能按照被告計劃進行。2013年3月至2014年5月期間，貢江派出所多次接到被告福興公司及他人的報警，稱有村民阻擾本案工程的施工。由于被告福興公司無法在約定的最后期限交付房屋，原告等業(yè)主通過各種渠道反映問題，要求被告增加補償金、支付違約金等未果。2015年9月29日，被告福興公司書面答復原告等業(yè)主，單方承諾自10月份起將月租金從1800元提高到2300元，并每滿一年每月遞增500元至交付房屋為止。原告等相關(guān)業(yè)主認為低于臨近店鋪的租金補償標準，故未予接受。被告仍按1800元的金額向原告支付補償金。在此期間，被告福興公司逐步完善了各項開發(fā)手續(xù)，項目進展較快。被告福興公司于2016年7月26日取得圣世廣場（原福田購物中心）用地項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，當年12月取得該項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因被告未能如期交付置換房產(chǎn)，原告遂提起本案訴訟。
一審法院認為：本案福興公司與原告就其拆建房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限等事項訂立的兩份拆遷協(xié)議書，系協(xié)議當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，其房屋拆遷安置補償合同合法有效。合同履行期間，由于案涉項目手續(xù)不全及當?shù)卮迕竦淖钃?，致使被告方未能如期交付本案標的物。合同法?guī)定，當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,應(yīng)當承擔違約責任。被告方提出系第三人的原因造成違約,但其并不具有法定免責事由,根據(jù)合同法的歸責原則,被告福興公司遲延履行之行為仍應(yīng)承擔違約責任。法律規(guī)定承擔違約責任的方式為繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。本案中，福興公司按約應(yīng)于2015年11月1日前交付原址重建的房屋，但其至今尚未交付，有違合同約定。訴訟中，雙方均有繼續(xù)履行合同之意，但原告主張一年內(nèi)由被告恢復其商住樓，其訴求涉及土地、規(guī)劃等事項的變更，既不符合規(guī)劃要求，也無現(xiàn)實意義。因此，原告的該項訴請不予支持。原告房屋依約被拆除后，雙方于合同中約定以向原告支付補償金的方式補償原告的損失，并已履行屆滿。雙方在合同中未明確約定逾期交房的責任承擔方式，現(xiàn)原告要求按每月4500元補償其房租損失，其并未舉證有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準，依據(jù)不足，不予支持。依合同約定，被告應(yīng)當在2015年11月1日前交付房屋，福興公司履行遲延且現(xiàn)也難以確定交付日期，其補救措施原告則主張20萬元違約金計付，與合同中約定的“未全面履行協(xié)議”不符。如前所述，被告已在履行合同主要義務(wù)，僅存遲延交付行為，且我國法律規(guī)定對違約金條款予以干預的原則，而被告方則提出不應(yīng)由其支付違約金，其辯解意見中有應(yīng)減少違約金之意。為減少訴累，平衡雙方利益，其違約損失可參照“自2016年2月1日起按月支付補償金2300元，每滿一年在月基數(shù)上每月增加500元，直付至交付店面使用時止”計付。合同期限屆滿后三個月催告期的違約金則按三十六個月租金補償總額的10%計付。被告榮鑫公司、東升公司自愿對被告福興公司的債務(wù)承擔保證擔保責任，予以確認。雙方對于保證方式未做約定，視為連帶責任擔保。但是，雙方未約定保證期間，原告未在主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔保證責任，故兩被告的保證責任應(yīng)予免除。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、原告華為榮與被告于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行2012年10月13日簽訂的拆建協(xié)議書；二、被告于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)向原告華為榮支付合同期限屆滿后三個月催告期之違約金6240元，自2016年2月1日起按月支付補償金2300元，每滿一年在月基數(shù)上每月增加500元，直付至交付店面使用時止；三、駁回原告華為榮要求被告于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司、于都榮鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、于都縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償租金損失的請求；四、駁回原告華為榮要求被告于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司、于都榮鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、于都縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔連帶責任的請求；五、駁回原告華為榮的其他訴訟請求。如果被告未按上述指定期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費4824元，由于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司負擔3552元，由原告華為榮負擔1272元。
二審中，華為榮向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)1、照片2張，證明福興公司拆除商住樓后，直到2017年8月5日，只挖了一個坑。證據(jù)2、民事起訴狀、案件受理通知書、民事裁定書，證明華為榮在法定期限內(nèi)向法院提起了訴訟，榮鑫公司、東升公司的擔保責任不應(yīng)免除。證據(jù)3、民事起訴狀、民事調(diào)解書，證明阻工者實際上是劉建華，并非村民阻工。證據(jù)4、銀行流水及孫邵武、李名華、鄧九鳳出具的《證明》，證明福興公司拖欠劉秀豐拆建補償共計4800元。證據(jù)5、銀行流水及孫邵武、李名華、鄧九鳳出具的《證明》，證明福興公司拖欠沈蘇軍拆建補償共計4800元。證據(jù)6、《店鋪租賃合同》、《收條》，證明福興公司拖欠宋淑元4500元墊付違約金損失費。
福興公司質(zhì)證認為，對證據(jù)1有異議，照片只是照了一個點，不能完整的反映建造情況。目前地下工程已經(jīng)施工完畢，地面工程也做了有六、七層高。對證據(jù)2的真實性和關(guān)聯(lián)性有異議。對證據(jù)3的關(guān)聯(lián)性和合法性有異議。對證據(jù)4-6內(nèi)容不太清楚。如果有充分證據(jù)證實，請法庭依法認定。就目前來看，證據(jù)還不充分。
榮鑫公司、東升公司質(zhì)證認為，對證據(jù)1，該照片不完整，對其關(guān)聯(lián)性有異議。涉案土地早已開發(fā)建設(shè)房屋，且已獲得了商品房銷售預售許可證，足以證實涉案土地已經(jīng)開發(fā)建成。對證據(jù)2的“三性”有異議。對證據(jù)3的關(guān)聯(lián)性有異議。對證據(jù)4-6，證據(jù)不完整，如果確實未完全支付，公司愿意按照協(xié)議約定支付其未支付的費用。
二審中，福興公司向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)1、《建筑工程施工許可證》、建設(shè)房屋照片，證明福興公司在本案土地上已經(jīng)建成了房屋。證據(jù)2、《商品房預售許可證》、已售商品房名單，證明福興公司已建成房屋，獲得了預售許可證，已經(jīng)銷售了大部分房屋，不可能恢復重建。
華為榮質(zhì)證認為，證據(jù)1-2與本案無關(guān)聯(lián)。許可證上許可的房屋并不是本案土地所在地址。已售房屋的名單中沒有本案當事人，名單內(nèi)容不真實。許可證的時間為2017年7月，不是本案糾紛起訴前的許可證。
榮鑫公司、東升公司質(zhì)證認為，對福興公司提交證據(jù)的“三性”均無異議。
本院認為
本院對華為榮提交的證據(jù)審查認為，對其證據(jù)1的真實性不予確認，對其證據(jù)2-3的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性予以確認，對其證據(jù)4-6的關(guān)聯(lián)性不予確認。本院對福興公司提交的證據(jù)1-2的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性予以確認。
二審經(jīng)審理查明：2016年2月28日，華為榮等31人就本案事實以福興公司違約為由，曾向一審法院提起共同訴訟，請求福興公司承擔違約責任、榮鑫公司和東升公司承擔連帶責任。2016年3月8日，一審法院受理了該案。2016年4月12日，一審法院以不宜共同訴訟為由駁回了華為榮等31人的起訴。
其他事實與一審判決認定的事實一致。
本院認為，關(guān)于福興公司是否違約的問題。雙方當事人簽訂的《拆建協(xié)議書》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同約定福興公司的工程建設(shè)期間為36個月，從福興公司發(fā)出拆遷通知函指定的拆遷時間起計算，而福興公司書面通知函指定的拆遷時間為2012年11月1日，則福興公司應(yīng)于2015年11月1日前完工，向被拆遷人員交付房屋。福興公司的工程至今未完工，導致不能交付房屋，構(gòu)成違約。福興公司提出其逾期交房是由于村民阻工、天氣因素及規(guī)劃調(diào)整等客觀因素，但雙方協(xié)議中并未將上述因素作為可以免除違約責任的理由，因此福興公司的上訴理由不能成立，應(yīng)當承擔違約責任。華為榮主張應(yīng)將房屋恢復原狀，不具有現(xiàn)實執(zhí)行的可能性，本院不予支持。
關(guān)于補償金的支付標準問題。雙方當事人《拆建協(xié)議書》第二項第8條約定，華為榮的店面自拆除之日起前一個月由福興公司按月支付補償金，補償金每月人民幣1600元整，滿一年后，為每月1800元，直至福興公司所建店面交付華為榮使用時為止。根據(jù)該約定，逾期交房后仍應(yīng)按照雙方協(xié)議約定的金額1800元/月支付補償金。華為榮上訴認為應(yīng)當按照4500元/月支付房租的理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于違約金的數(shù)額確定問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)”。最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。本案中，雙方當事人《拆建協(xié)議書》約定，福興公司未全面履行則視為違約，除支付違約金貳拾萬元以外，還必須繼續(xù)全面履行協(xié)議。該約定未詳細區(qū)別違約情節(jié)的輕重程度合理確定違約金數(shù)額，且雙方約定的違約金明顯過高?，F(xiàn)福興公司主張不應(yīng)當支付違約金，華為榮亦未提交充分證據(jù)證明其損失的存在及其數(shù)額，但被拆遷的房屋包含了店面和住房，遲延交房對華為榮造成了租金等損失。因此，違約金的計算宜兼顧合同履行情況、當事人過錯程度的等綜合因素，以安置補償金為基礎(chǔ)進行計算，福興公司應(yīng)當自逾期交付之日即2015年11月起按1600元/月支付違約金至房屋實際交付之日止。
關(guān)于東升公司和榮鑫公司是否應(yīng)承擔連帶責任的問題?！吨腥A人民共和國擔保法》第十九條規(guī)定：“當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任”；第二十一條規(guī)定：“保證擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。保證合同另有約定的，按照約定。當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應(yīng)當對全部債務(wù)承擔責任”；第二十六條規(guī)定：“連帶責任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔保證責任。在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任”。本案中，東升公司和榮鑫公司作為保證人在《拆建協(xié)議書》中簽名并蓋章，未約定保證方式及范圍，應(yīng)當視為對全部債務(wù)承擔連帶責任。東升公司和榮鑫公司主張其保證責任已經(jīng)免除，但根據(jù)華為榮提交的證據(jù)顯示，其已于2016年2月28日向人民法院提起了訴訟，主張了東升公司和榮鑫公司的連帶保證責任，未超過主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月的期限，因此東升公司和榮鑫公司的保證責任并未免除，應(yīng)當承擔連帶責任。
關(guān)于訴訟費的分擔問題。根據(jù)《訴訟費用繳納辦法》第二十九條第二款之規(guī)定，部分勝訴、部分敗訴的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當事人各自負擔的訴訟費用數(shù)額。華為榮的訴訟請求并未得到全部支持，其應(yīng)當承擔部分訴訟費用。
綜上所述，一審判決認定事實基本清楚，但實體處理欠妥，應(yīng)予糾正。上訴人華為榮的上訴請求部分成立，本院予以部分支持；上訴人福興公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第十九條、第二十一條、第二十六條以及最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、維持于都縣人民法院（2016）贛0731民初1934號民事判決第一、三、五項；
二、撤銷于都縣人民法院（2016）贛0731民初1934號民事判決第二、四項；
三、上訴人于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司按月支付上訴人華為榮補償金（自2015年11月起按每月1800元計算支付至交付房屋時止）。
四、上訴人于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司按月支付上訴人華為榮違約金（自2015年11月起按每月1600元計算支付至交付房屋時止）。
五、被上訴人于都榮鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和被上訴人于都縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上訴人于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司的上述債務(wù)承擔連帶責任。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審訴訟費4824元，二審訴訟費4874元，合計9698元，由上訴人于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司負擔4849元，由上訴人華為榮負擔4849元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長賴國東
審判員鄭小兵
審判員王阿婷
裁判日期
二〇一七年九月十八日
書記員
代理書記員姚冰霞
