審理法院：江門市蓬江區(qū)人民法院
案號：（2017）粵0703民初1270號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-07-27
審理經(jīng)過
本院受理原告江門市國土資源局（以下簡稱原告）訴被告江門市海聯(lián)置業(yè)公司（以下簡稱被告）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年2月23日受理后，依法組成合議庭，并于2017年7月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人林達(dá)榮及被告法定代表人黃國新到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱：1993年至1995年期間，經(jīng)由原江門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、江門市國土局等部門審批，被告獲準(zhǔn)成為位于江門市沙仔尾的中孚里舊城拆遷改造的實施主體，并取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證及辦理了國有土地使用證等。1995年1月27日，被告與被拆遷戶容亦喜簽訂了《拆遷房屋補償協(xié)議》，約定采用回遷安置的形式補償，回遷時間為二十四個月，被告需按月支付周轉(zhuǎn)房的費用500元給被拆遷戶直至補償單元交付使用之日止。
由于被告一直沒有建好回遷房給該被拆遷戶，導(dǎo)致包括涉案被拆遷戶在內(nèi)的14戶被拆遷戶一直無法回遷，不斷向上級部門進(jìn)行信訪投訴，導(dǎo)致矛盾激化。為保障被拆遷戶基本的居住權(quán)，解決拆遷補償引致的信訪問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，經(jīng)江門市政府批準(zhǔn)，由原告屬下江門市土地整理儲備中心與被拆遷戶簽訂了《債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定了拆遷補償資金的支付及被拆遷戶將被拆房屋補償涉及的債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告，后由于原告屬下江門市土地整理儲備中心（即現(xiàn)在的江門市土地儲備中心）職能調(diào)整不再屬原告屬下部門，該項工作由原告江門市國土資源局承繼。原告江門市國土資源局已將拆遷補償資金34.171萬元全部支付給了該被拆遷戶，并于2016年1月13日書面通知被告被拆房屋補償涉及的債權(quán)和權(quán)益已轉(zhuǎn)讓給原告?zhèn)鶛?quán)，并要求被告向原告履行被拆房屋補償涉及的債權(quán)和權(quán)益。
綜上，因被告是中孚里9#樓的拆遷主體，向被拆遷戶履行拆遷安置補償是作為拆遷方的法定義務(wù)以及按照《拆遷房屋補償協(xié)議》理應(yīng)負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)，而原告通過債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式，取得了拆遷安置補償?shù)娜總鶛?quán)和權(quán)益，該轉(zhuǎn)讓行為已依法通知了被告，故被告應(yīng)向原告履行義務(wù)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請求本院依法判令：一、被告立即支付房屋拆遷補償安置費用341710元及利息（自2016年1月13日計起至實際付清上述款項之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算，暫算至立本訴狀之日為16772.27元）給原告；二、由被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。
原告對其陳述提供的證據(jù)有：一、組織機(jī)構(gòu)代碼證，證明原告的主體資格。
二、企業(yè)機(jī)讀檔案登記資料，證明被告的主體資格。
三、《關(guān)于成立江門市土地開發(fā)整理中心的批復(fù)》【江機(jī)編辦【2001】38號】、《關(guān)于市土地開發(fā)整理中心更改名稱和增加職能的通知》【江機(jī)編辦【2006】212號】、《關(guān)于印發(fā)江門市土地儲備中心機(jī)構(gòu)編制方案的通知》【機(jī)江編【2013】3號】，證明原江門市土地整理儲備中心（即現(xiàn)在的江門市土地儲備中心）職能調(diào)整不再屬原告屬下部門，為市政府的直屬單位，該項拆遷補償權(quán)益轉(zhuǎn)讓的工作由原告江門市國土資源局承繼。
四、《關(guān)于海聯(lián)置業(yè)公司改造中孚里的批復(fù)》【江建規(guī)發(fā)字（93）249號】，證明江門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于1993年批準(zhǔn)由被告實施中孚里舊城改造項目。
五、《關(guān)于江門市海聯(lián)置業(yè)公司改造舊城受讓土地使用權(quán)的批復(fù)》【江國土地字（1994）132號】、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷范圍門牌號碼表。證明被告是經(jīng)依法批準(zhǔn)的用地單位。
六、《江門市國有土地使用權(quán)出讓合同書》【江國土出讓字（1994）第059號】，證明涉案中孚里舊城改造項目的土地已辦理出讓手續(xù)給被告。
七、（95）江海證字第193號公證書（容亦喜）、《拆遷戶領(lǐng)取周轉(zhuǎn)房租金手摺》、《債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、收據(jù)、興業(yè)銀行支票存根，證明被告于1995年與被拆遷戶容亦喜簽訂了拆遷補償協(xié)議，約定由被告實施拆遷及進(jìn)行安置補償，支付周轉(zhuǎn)金等，并辦理了公證。由于被告一直未兌現(xiàn)房屋補償，為解決該拆遷補償及信訪問題，經(jīng)市政府批準(zhǔn)由原告屬下江門市土地整理儲備中心與該被拆遷戶簽訂了協(xié)議，后由于該中心（即現(xiàn)在的江門市土地儲備中心）職能調(diào)整不再屬原告屬下部門，該項工作由原告江門國土資源局承繼。
八、《通知》【江國土資（監(jiān)察）字【2016】16號】、14戶被拆遷戶名單、《送達(dá)回證》，證明原告受讓了拆遷補償安置的債券和權(quán)益后，已依法告知了被告，并催促被告履行其義務(wù)。
九、關(guān)于申請撥付解決中孚里樓盤拆遷問題墊付款的函；
十、關(guān)于中孚里樓盤拆遷問題處理的意見；
十一、關(guān)于報送2011年江門市房地產(chǎn)市場情況的報告；
證據(jù)九至十一證明原告和被拆遷戶簽訂的協(xié)議補償?shù)膯蝺r4500元/平方米是參考江門市2011年房地產(chǎn)的價格（市區(qū)的平均新建房的價格為5862元/平方米），經(jīng)過與被拆遷戶協(xié)商以及市政府審批從而確定的，所以補償?shù)膬r格有合法合理的依據(jù)。
十二、《情況說明》，證明江門市土地整理儲備中心于2006年更名為江門市土地儲備中心，該中心原隸屬于江門市國土資源局，2013年成為市政府直屬事業(yè)單位，涉案拆遷補償權(quán)益轉(zhuǎn)讓工作由原告承繼。
十三、《中孚里樓盤被拆遷戶補償情況統(tǒng)計表》，證明原告補償給被拆遷戶的詳細(xì)數(shù)據(jù)情況。
被告辯稱
被告答辯稱：一、原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)應(yīng)當(dāng)駁回。
1、被告與黃返留、陳群等14戶簽訂了《拆遷房屋補償協(xié)議》屬實，但被告與黃返留、陳群等14戶戶主從未協(xié)商解除上述《拆遷房屋補償協(xié)議》，也未協(xié)商過補償標(biāo)準(zhǔn)。被告一直未放棄中孚里舊城改造項目開發(fā)，只要資金到位，被告愿意繼續(xù)開發(fā)中孚里舊城改造項目。
2、原告在未經(jīng)被告同意的情況下與黃返留、陳群等14戶戶主簽訂的所有法律文件，被告不予承認(rèn)，其民事行為產(chǎn)生的后果由原告與黃返留、陳群等14戶戶主自行承擔(dān)，其訴訟請求依法無據(jù)。
二、只有適當(dāng)增加涉案地塊的容積率才能解決中孚里舊城改造項目爛尾問題。
中孚里舊城改造項目地塊的容積率偏低，如果不增加容積率，無論怎樣計算，開發(fā)該項目都是虧損的。被告已多次向政府部門申請適當(dāng)增加容積率，在微利或不用虧損的情況下完成該項目改造，以解決歷史遺留問題。希望政府綜合考慮解決問題，否則，就算原告拿到一份勝訴的判決書也解決不了問題，也無實質(zhì)意義。
被告對其答辯提供的證據(jù)有：
一、江門市國土資源局的函件，證明國土局服務(wù)公司是掛靠被告進(jìn)行開發(fā)，所以一切的開發(fā)過程和拆遷的合同和補償?shù)拿娣e、租金都是由國土局服務(wù)公司處理。
二、國土局和政府辦、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、規(guī)劃局的文件及函，證明到現(xiàn)在為止，我方仍然向國土局、政府辦、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、規(guī)劃局積極處理這些問題。
三、協(xié)議書和補充協(xié)議書及江門市土地開發(fā)服務(wù)公司出具給被告的函件、聯(lián)合開發(fā)興建中孚里6號商住樓協(xié)議書、聯(lián)合開發(fā)興建中孚里6號商住樓補充協(xié)議書，證明江門市土地開發(fā)服務(wù)公司掛靠于被告名下。
本院查明
經(jīng)審理查明：1993年11月27日，江門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批準(zhǔn)被告實施涉案地塊范圍的舊城改造項目，1994年9月20日，原告與被告就涉案地塊簽訂了《國有土地使用出讓合同書》。1995年1月27日，被告作為甲方與被拆遷人容亦喜作為乙方簽訂了一份《拆遷房屋補償協(xié)議書》（以下簡稱拆遷補償協(xié)議），主要約定：“……龍?zhí)锢?0號房屋是一幢磚木結(jié)構(gòu)的平房，該房屋的所有權(quán)人是容亦喜，建筑面積：61.57平方米……一、乙方同意提供上述房屋交由甲方進(jìn)行拆遷改造。甲、乙雙方同意采用回遷安置的形式補償。甲方同意在乙方原址新建的第六幢商住樓補償給乙方一套單元住宅（二房一廳，房號507之一，詳見附圖），建筑面積為58.38平方米，其中補償不足的8平方米，甲方同意以每平方米壹仟元的價格作價給乙方，即甲方要支付給乙方人民幣捌仟元正。……四、回遷時間為二十四個月，在拆遷過度期間，乙方自行解決周轉(zhuǎn)房。簽訂本協(xié)議后十五天內(nèi)，甲方先支付三個月的費用（合計人民幣壹仟伍佰元整）給乙方，以每三個月支付一次，直到補償單元交付給乙方使用之日止?！彪p方并就該協(xié)議辦理了公證手續(xù)。簽訂協(xié)議后，根據(jù)原告提供的有被告蓋章確認(rèn)的《江門市海聯(lián)置業(yè)公司拆遷戶領(lǐng)取周轉(zhuǎn)房租金手摺》(以下簡稱周轉(zhuǎn)房租金手摺)顯示被告支付周轉(zhuǎn)補償金500元/月至1998年8月8日。之后，被告未再支付協(xié)議約定的費用，也未交付約定的回遷安置房給上述被拆遷人。因被告長期未履行協(xié)議約定的義務(wù)，眾多被拆遷戶不斷向有關(guān)部門反映、上訪、投訴。此后，江門市土地整理儲備中心就被拆房屋補償涉及的債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓的事宜與上述被拆遷人進(jìn)行協(xié)商，雙方并于2012年11月7日簽訂了一份《債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要約定：被拆遷人容亦喜同意將位于龍?zhí)锢?0號地段的被拆遷房屋補償安置的全部債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓給江門市土地整理儲備中心。江門市土地整理儲備中心向被拆遷人容亦喜支付被拆遷房屋拆遷補償安置的債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓金合計人民幣341710元等內(nèi)容。簽訂協(xié)議后，原告履行了相應(yīng)的支付義務(wù)，原告并于2016年1月13日將受讓情況以書面形式通知被告，被告亦在該通知上蓋章予以確認(rèn)，但被告至今仍未履行支付約定的費用及交付回遷安置房等義務(wù)，原告作為《拆遷補償協(xié)議》的受讓人向被告追訴無果，特向本院提起訴訟。
另查明，江門市土地整理儲備中心于2006年更名為江門市土地儲備中心，該中心原隸屬于江門市國土資源局，2013年成為市政府直屬事業(yè)單位，涉案拆遷補償權(quán)益轉(zhuǎn)讓工作由原告承繼。
還查明，江門市市區(qū)2011年新建住房的加權(quán)平均價為5862元/平方米。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：被告與被拆遷人容亦喜簽訂的《拆遷房屋補償協(xié)議書》，江門市土地整理儲備中心（現(xiàn)名：江門市土地儲備中心）與上述被拆遷人簽訂的《債權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡稱轉(zhuǎn)讓協(xié)議）,均為雙方當(dāng)事人的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，均應(yīng)受到法律的保護(hù)。
關(guān)于原告的主體資格的問題。江門市土地整理儲備中心（現(xiàn)名：江門市土地儲備中心）簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時是原告的下屬部門，該中心之后亦出具一份《情況說明》證明原告委托其代為簽訂上述《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的事實，且《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的支付義務(wù)也由原告直接向被拆遷人履行，以上的事實均可證明原告是《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的實際當(dāng)事人。簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，原告于2016年以書面形式通知被告，且被告亦在該通知上蓋章予以確認(rèn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人”及第八十條“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人”的規(guī)定，原告有權(quán)根據(jù)《拆遷補償協(xié)議》的約定向合同的相對方被告主張合同權(quán)利。
關(guān)于被告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及費用數(shù)額問題。因被告未履行支付約定的費用及交付回遷安置房等義務(wù)，已構(gòu)成實際違約，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于被告提出《拆遷補償協(xié)議》是由案外人以被告名義與被拆遷人協(xié)商簽訂，責(zé)任也應(yīng)由案外人承擔(dān)的抗辯理由，因被告與被拆遷人均在《拆遷補償協(xié)議》的落款處簽章，且該協(xié)議也未涉及被告與案外人的關(guān)系的內(nèi)容，根據(jù)合同的相對性原則，被告為合同的一方當(dāng)事人，應(yīng)嚴(yán)格按約定履行協(xié)議義務(wù)，因此，對被告的上述抗辯理由，本院不予采信。根據(jù)原告庭審陳述及其提供的證據(jù)可知其所主張的房屋拆遷補償安置費由周轉(zhuǎn)補償金、被拆房屋面積補償金兩部分組成。一、關(guān)于周轉(zhuǎn)補償金的數(shù)額問題。依據(jù)《拆遷補償協(xié)議》的約定，被告需支付500元/月周轉(zhuǎn)補償金給被拆遷人，并需在簽訂協(xié)議之日起二十四個月內(nèi)（1997年1月27日前）交付回遷安置房給被拆遷人，但被告至今仍未履行交付義務(wù)，按約應(yīng)繼續(xù)支付周轉(zhuǎn)補償金給原告至交付回遷安置房為止。從原告提供的有被告蓋章確認(rèn)的《周轉(zhuǎn)房租金手摺》可知，被告只支付周轉(zhuǎn)補償金至1999年8月8日，但原告只要被告支付上述費用至2012年10月，是其對自身合法權(quán)益的處分結(jié)果，本院予以支持。截止至2012年10月，被告仍需支付的周轉(zhuǎn)補償金的月數(shù)為158個月（即1999年8月8日至2012年10月），即被告應(yīng)付的周轉(zhuǎn)金補償金為79000元（500元/月×158個月）。二、關(guān)于被拆房屋面積補償金的數(shù)額問題。如上所述，被告應(yīng)1997年1月27日前交付回遷安置房給被拆遷人，但約定的回遷安置房至今仍未建成，被告明顯無法履行交付義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，原告要求被告支付被拆房屋面積補償金作為被告履行交付涉案回遷安置房義務(wù)的補救措施的請求，合法有據(jù)，本院予以支持。簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，原告以4500元/平方米的房屋單價及《拆遷補償協(xié)議》約定的回遷安置房的建筑面積58.38平方米為基礎(chǔ)向被拆遷人支付了被拆房屋面積補償金262710元（58.38平方米×4500元/平方米），該補償單價4500元/平方米明顯低于原告支付補償款給被拆遷戶時上一年（即2011年）的江門市市區(qū)新建房屋的加權(quán)平均價5862元/平方米，補償合理有據(jù)，且有利于被告的權(quán)益，本院予以認(rèn)定。綜上所述，原告要求被告承擔(dān)的房屋拆遷補償安置費為341710元（79000元+262710元）的請求，合法有據(jù)，本院予以支持。
關(guān)于支付利息的問題。如上所述，原告于2012年11月7日受讓《拆遷補償協(xié)議》的權(quán)益后，有權(quán)要求被告繼續(xù)履行支付2012年10月之后的周轉(zhuǎn)補償金及按當(dāng)前房價主張被拆房屋面積補償金等支付義務(wù)，但原告只要求被告自2016年1月13日起，以341710元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息的請求明顯低于被告應(yīng)負(fù)的支付責(zé)任，有利于被告的權(quán)益，是原告對自身合法權(quán)益的處分結(jié)果，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
被告和眾多被拆遷戶簽訂《拆遷補償協(xié)議》后長達(dá)近二十年的時間沒有提供協(xié)議所約定的回遷安置房，也長期沒有支付周轉(zhuǎn)補償金等費用，導(dǎo)致眾多被拆遷戶不斷向有關(guān)部門反映、上訪、投訴，原告為解決歷史遺留涉及的民生問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，以債權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，先行向眾多被拆遷戶支付補償費等費用，取得被拆遷戶轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，避免和減少了社會矛盾的激化，維護(hù)了社會安定團(tuán)結(jié)，應(yīng)予贊許。原告所主張的費用只計算至2012年10月份時，房屋面積補償金也只參考2011年的房屋銷售價格，相對于被告長期未支付的費用、違約責(zé)任及當(dāng)前高昂的房屋價格，原告這一處分行為明顯減少了被告所應(yīng)承擔(dān)的支付義務(wù)，減輕了被告繼續(xù)開發(fā)項目的成本，而被告雖主張愿意繼續(xù)開發(fā)涉案的土地項目，亦向相關(guān)部門提交繼續(xù)開發(fā)的申請等資料文件，繼續(xù)享受涉案土地帶來的成果和利益，但卻否認(rèn)原告受讓債權(quán)時所付出的代價及作出有利于被告權(quán)益的處分行為，顯然有失公平合理。作為一個誠信的企業(yè)，被告理應(yīng)和原告及相關(guān)單位、部門，妥善處理相關(guān)的糾紛，樹立有信譽的企業(yè)形象，高效、安全地解決涉案地塊的開發(fā)建設(shè)工作，作出企業(yè)應(yīng)有的社會貢獻(xiàn)。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七十九條、第八十條、第一百零七條和《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，判決如下：
裁判結(jié)果
被告江門市海聯(lián)置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付房屋拆遷補償安置費341710元及利息給原告江門市國土資源局（利息應(yīng)從2016年1月13日起至付清之日止，利率按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費6677元，由被告江門市海聯(lián)置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省江門市中級人民法院，并在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴受理費。如不上訴，義務(wù)人拒不在判決書規(guī)定期限內(nèi)履行義務(wù)的，權(quán)利人可在判決書發(fā)生法律效力后，上述履行期限屆滿的次日起二年內(nèi)向本院申請執(zhí)行。
審判人員
審判長李常明
人民陪審員李翠金
人民陪審員崔顯宗
裁判日期
二〇一七年七月二十七日
書記員
書記員林綺瑩
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