審理法院：南通市中級人民法院
案號：（2016）蘇06民終2343號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-09-22
審理經(jīng)過
上訴人陸炳貴因與被上訴人陸炳余、南通永泰房屋征收服務(wù)有限公司房屋（以下簡稱永泰公司）拆遷安置補償合同糾紛一案，不服南通市港閘區(qū)人民法院（2015）港唐民初字第00804號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人陸炳貴上訴請求：請求二審法院撤銷原判，依法改判。一、二審案件受理費由被上訴人負擔。理由如下：1、一審法院認定事實錯誤。本人僅是將房屋出租給陸炳余，并未出售給他，如果本人真想賣房，無需在辦理產(chǎn)權(quán)登記后5日內(nèi)與陸炳余簽訂買賣協(xié)議，其完全可以直接領(lǐng)取陸炳余一人的產(chǎn)權(quán)證書。案涉房屋為緊鄰市二中的學(xué)區(qū)房，一個月的租金就是兩百多元，由于本人出租房屋受到陸炳余妻子的干擾，所以才將房屋出租給陸炳余。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明所涉內(nèi)容僅是關(guān)于房屋的出租事宜，而非買賣事宜。2、一審法院認定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明符合買賣合同關(guān)系，應(yīng)為買賣合同是錯誤的。本人對房屋沒有買賣的真實意思，且案涉房屋屬于本人的夫妻共同財產(chǎn)，本人一人也無權(quán)出售房屋。如果陸炳余是向本人購買房屋，其應(yīng)當向本人主張辦理過戶手續(xù)。3、一審認定兩被上訴人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議有效是錯誤的。本人是案涉房屋的共有權(quán)人之一，房屋拆遷不僅涉及房屋的補償款，還涉及有關(guān)人身權(quán)益的安置利益，兩被上訴人簽訂的補償協(xié)議侵犯了本人的拆遷財產(chǎn)權(quán)益和安置權(quán)益，補償協(xié)議應(yīng)為無效。
被上訴人辯稱
被上訴人陸炳余辯稱，1、上訴人主張雙方之間系房屋出租關(guān)系缺乏事實依據(jù)，與房屋轉(zhuǎn)讓證明及證人證言的內(nèi)容相違背。2、上訴人以無權(quán)處分夫妻共同財產(chǎn)為由主張房屋轉(zhuǎn)讓證明無效也不能成立。首先，上訴人的妻子對房屋買賣的事實應(yīng)當明知，其次，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。3、上訴人以其為案涉房屋權(quán)屬證書上的共有人為由主張房屋拆遷安置補償協(xié)議無效不能成立。首先，權(quán)屬證書不是享有權(quán)利的唯一憑證，案涉房屋的拆遷利益享有主體因雙方的買賣行為發(fā)生轉(zhuǎn)移，盡管案涉房屋未及時辦理權(quán)屬過戶登記，但本人基于買受行為及合法占有的行為實際取得房屋各項權(quán)利。案涉拆遷安置補償協(xié)議合法有效。4、上訴人在本人全面履行房屋買賣合同義務(wù)，案涉房屋已交給本人居住十多年的情況下再主張拆遷利益，其行為違背誠實信用原則。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
永泰公司未應(yīng)訴答辯。
陸炳余向一審法院訴稱：陸炳貴于2000年4月19日將其案涉房屋產(chǎn)權(quán)份額賣給本人。本人于2014年12月9日與永泰公司簽訂了《港閘區(qū)住宅房屋征收（搬遷）補償安置協(xié)議》（以下簡稱安置協(xié)議），約定本人自愿選擇貨幣作為補償方式進行安置，合法建筑面積區(qū)位因素與漏項等補償為24016.84元。本人已經(jīng)按照協(xié)議要求騰空房屋并交付給永泰公司，其未能按照協(xié)議發(fā)放補償款?，F(xiàn)要求永泰公司給付補償款24016.84元，訴訟費由其負擔。
一審法院審理查明，陸炳余與第三人陸炳貴于2000年4月19日簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明》，約定：茲有××巷××號付××號陸炳貴的私房壹間半，面積大約26平方（包括：外線電表、廚房在內(nèi)），轉(zhuǎn)讓給陸炳余，計人民幣捌仟伍佰元整，錢一次性付清，老太百歲后暫借停放三天。立據(jù)人：陸炳余、陸炳貴；見證人：唐某。陸炳余于當日將8500元交付給第三人陸炳貴，上述房屋由陸炳余居住使用，但至訴訟前，雙方并沒有去房產(chǎn)登記部門作產(chǎn)權(quán)變更。陸炳余與永泰公司于2014年12月9日簽訂安置協(xié)議，約定：陸炳余自愿選擇貨幣補償方式進行補償安置。永泰公司補償陸炳余合法建筑面積區(qū)位因素與漏項等補償款24016.84元及其他補償款共計264185.2元。目前案涉房屋已經(jīng)騰空拆除完畢。
本院認為
經(jīng)當事人確認，一審法院歸納本案的爭議焦點為:陸炳余與永泰公司之間簽訂的安置協(xié)議是否合法有效，永泰公司是否應(yīng)當履行支付合法建筑面積區(qū)位因素與漏項之補償款的合同義務(wù)。
一審法院認為，陸炳余作為被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)登記人之一，并持有與其他共有人間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明，永泰公司有理由相信陸炳余基于買賣對房屋享有處分權(quán)，并據(jù)此與陸炳余簽訂拆遷補償安置協(xié)議，該協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。關(guān)于第三人陸炳貴述稱其與陸炳余之間僅為房屋租賃關(guān)系，陸炳余無權(quán)代表其簽訂拆遷安置補償協(xié)議的主張，法院認為，首先，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。拆遷補償安置協(xié)議作為權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有償合同，亦可參照適用上述規(guī)定。依據(jù)該規(guī)定，合同當事人對標的物是否有處分權(quán)，不影響合同的效力。其次，依據(jù)陸炳余提供的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明、證人證言，結(jié)合陸炳余實際占有使用被拆遷房屋、支付相應(yīng)對價以及持有房屋權(quán)證原件的事實，可以認定陸炳余與第三人之間的交易行為符合買賣合同的基本特征。第三人述稱雙方為租賃關(guān)系，8500元為租金，遠低于房屋市場價格，但未能提供證據(jù)予以證明，對陸炳余持有權(quán)證原件亦未能作出合理性解釋，對此法院不予采信。陸炳余與第三人之間買賣合同關(guān)系合法有效，第三人本就應(yīng)履行向陸炳余交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的合同基本義務(wù)。現(xiàn)陸炳余已實際占有房屋，并向永泰公司交付房屋，雙方簽訂并履行安置協(xié)議的行為，并不損及第三人合法利益。綜上兩點，法院對第三人的該項述稱不予采信。雙方之間簽訂的安置協(xié)議合法有效，永泰公司應(yīng)當按照協(xié)議約定履行合同義務(wù)，故對陸炳余要求永泰公司支付合法建筑面積區(qū)位因素與漏項等補償款的訴請，法院予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百三十條、第一百三十五條、第一百五十九條、第一百七十四條、最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一款、第四十五條第二款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，原審判決南通永泰房屋征收服務(wù)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付陸炳余合法建筑面積區(qū)位因素與漏項等補償款24016.84元。案件受理費400元，由永泰公司負擔。
二審中，上訴人提供以下證據(jù)：1、1997年南通市物價局和房產(chǎn)管理局的拆遷補償標準，里面提到磚木結(jié)構(gòu)的房屋，九成新2米8高的是每平方米495元，以此證明房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明上的8500元明顯偏低。2、2004年房產(chǎn)局、物價局、國土局頒布的通房（2004）38號文件，證明唐閘地區(qū)的區(qū)位補償是每平方米850元，也可證明房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明中的8500元明顯偏低。3、憑證，證明在簽訂轉(zhuǎn)讓合同以前雙方就是租賃關(guān)系。4、陸炳余的兒子書寫的說明，證明房屋不是賣給陸炳余的。5、常住人口登記卡，證明上訴人的女兒、女婿、外孫戶口都在××巷××-××號，說明房屋沒有賣給陸炳余。被上訴人質(zhì)證認為，對證據(jù)1的真實性、合法性沒有異議，但是對關(guān)聯(lián)性有異議，不能達到上訴人的證明目的。每平方米495元為土地的補償價，不能證明案涉房屋的市場價格，而且雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓證明也是基于自愿原則。對證據(jù)2的質(zhì)證意見同證據(jù)1。對證據(jù)3的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，借住人的簽名不是陸炳余本人的簽名，而且也不能達到上訴人的證明目的。雙方約定每月的租金為人民幣8.4元，恰好證明案涉房屋的買賣價格符合市場價格。證據(jù)4屬于證人證言，陸志華作為證人應(yīng)該出庭作證，否則沒有法律效力。對證據(jù)5的真實性、合法性沒有異議，但對關(guān)聯(lián)性有異議。該證據(jù)只能證明上訴人的女兒一家戶口從××巷遷來，但是不能證明不存在買賣關(guān)系。
本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的基本事實正確，本院予以確認。
本院認為，本案二審的爭議焦點為：一、陸炳貴與陸炳余之間是房屋買賣關(guān)系還是房屋出租關(guān)系。如雙方系房屋買賣關(guān)系，陸炳貴一人的處分行為能否對其妻子產(chǎn)生效力；二、兩被上訴人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議是否有效。關(guān)于爭議焦點一，陸炳貴和陸炳余簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明，且有見證人予以簽字，從證明內(nèi)容看，轉(zhuǎn)讓即是買賣的含義，見證人也作為證人作證雙方是買賣的關(guān)系，故上訴人認為雙方系房屋租賃關(guān)系沒有依據(jù)。上訴人二審提供了拆遷補償標準等證據(jù)證明8500元的轉(zhuǎn)讓費用過低，本院認為，拆遷補償標準與房屋買賣市場價不具有可比性，不能證明房屋轉(zhuǎn)讓價格過低。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明雖沒有陸炳貴妻子的簽字，但根據(jù)最高人民法院的司法解釋，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，故即使陸炳貴處分案涉房屋時其妻子不知情，也不影響房屋買賣的效力。關(guān)于爭議焦點二，陸炳余持有房產(chǎn)證原件和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明，且陸炳余實際占有案涉房屋，永泰公司有理由相信陸炳余有權(quán)簽訂拆遷安置補償協(xié)議。協(xié)議不存在無效情形，一審判決永泰公司按照協(xié)議約定給付款項并無不當。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序并無不當，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費400元，由上訴人陸炳貴負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長楊盛
代理審判員周敏
代理審判員張崢嶸
裁判日期
二〇一六年九月二十二日
書記員
書記員施惠惠
