審理法院：上海市虹口區(qū)人民法院
案號：（2016）滬0109民初1237號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-05-31
本院認為
原告張兆麟，男，1939年4月18日出生，漢族，住上海市。原告張兆順，男，1951年4月18日出生，漢族，住上海市。原告張兆榮，男，1953年9月22日出生，漢族，住上海市。上列三原告共同委托代理人吉峰、李海燕，上海博拓律師事務所律師。被告上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市。法定代表人劉夢潔，董事長。委托代理人戴思文，上海祁長宇律師事務所律師。被告梁秀英，女，1943年7月23日出生，漢族，住上海市。委托代理人張春華(梁秀英之子)，男，住上海市。委托代理人張震，上海一曼律師事務所律師。原告張兆麟、張兆順、張兆榮與被告上海瑞虹新城有限公司(以下簡稱瑞虹公司)、被告梁秀英房屋拆遷安置補償合同一案，本院于2016年1月6日立案后，于法定期間內向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告張兆麟、張兆順、張兆榮及其委托代理人吉峰律師、李海燕律師，被告瑞虹公司的委托代理人戴思文律師，被告梁秀英的委托代理人張春華、張震律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原告張兆麟、張兆順、張兆榮訴稱：本市沙虹路XXX弄XXX號房屋系父母于1953年所購私房。父母過世后未經分家析產。房屋幾經翻建，原告均出錢出力，因而房屋應系父母遺留房產，原告及其同胞兄弟張兆祥(已故)系法定繼承人，享有房屋共有產權。張兆祥與被告梁秀英原系夫妻，離婚后未經原告同意，擅自就上述房屋辦理了兩張臨時土地使用證，分別登記在二人名下。2010年房屋涉動拆遷，被告瑞虹公司將違法取得且已失效的臨時土地使用證登記的土地使用者梁秀英認定為房屋權利人，并與其就房屋的補償事宜簽訂了編號為10-5-7-4《上海市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》(以下簡稱協(xié)議)，該協(xié)議侵犯原告簽約權和獲安置補償?shù)臋嗬?，故起訴來院要求確認協(xié)議無效。被告瑞虹公司辯稱：涉訴被拆遷房屋為私房，層數(shù)三層，無房地產權證。現(xiàn)有能查詢到的房屋相關資料只有兩份臨時國有土地使用證，其一系土地使用人登記為被告梁秀英。根據(jù)被拆遷房屋所屬瑞虹新城10號地塊的拆遷安置辦法規(guī)定，被拆遷房屋為私房的，沒有房地產權證的以國有土地使用證或臨時國有土地使用證計戶認定被拆遷戶。涉訴臨時國有土地使用證的使用期限雖已到期，但該證系目前唯一能查詢到與被拆遷房屋權利相關的登記資料，因此仍確認其證明效力。同時，該戶家庭成員之間曾就被拆遷房屋居住權問題涉訴，該案中已認定被拆遷房屋為該戶父母所購私房，而父母均在上世紀六十年代去世，之后房屋已幾經翻建，客觀上原房屋已不存在。即便原告基于父母遺產繼承主張其共有權利，時至至今已明顯超過訴訟時效。因此，根據(jù)臨時國有土地使用證記載的土地使用人為梁秀英以及房屋翻修建和實際居住情況，認定梁秀英為簽約主體，并與其簽訂協(xié)議，對該戶予以整體安置補償，合法有效，故不同意原告的訴訟請求。被告梁秀英辯稱：被拆遷房屋雖原系其前夫張兆祥父母所購，但父母去世后，1966年張兆祥出資將該房屋推倒重建，1983年夫婦共同出資再次翻建。因此，父輩的房屋已在1966年推到重建時滅失，新建房屋的權利應屬于張兆祥與梁秀英原始取得，與原告無關。1987年張兆祥與梁秀英離婚時確認了各自在被拆遷房屋內的居住使用部位。之后分別辦理了國有土地使用證，并繳納地租至房屋涉拆遷。即便被拆遷房屋屬于父母遺產，繼承發(fā)生至今已遠遠超過最長訴訟時效20年，原告早就喪失繼承權。因此，梁秀英作為房屋權利人，與瑞虹公司簽訂協(xié)議合法有據(jù)，應屬有效，原告的訴請應予駁回。經審理查明：2010年因虹口區(qū)瑞虹新城10號地塊拆遷項目，被告瑞虹公司取得該項目房屋拆遷許可證，并委托上海中虹(集團)動拆遷實業(yè)有限公司實施拆遷。2014年9月24日，被告瑞虹公司與被告梁秀英就房屋的拆遷補償事宜簽訂了協(xié)議。該協(xié)議中載明被拆遷房屋為私房，被拆遷人為梁秀英，國有土地使用證記載的用地面積為11平方米，認定建筑面積為24.80平方米。該戶共獲房屋價值補償款為893,780.80元以及其他補貼費用等。同時，該戶購買動遷配套商品房三套。簽約后，該戶依約搬離原址，房屋被拆除，協(xié)議已履行完畢。另查明，原告張兆麟、張兆順、張兆榮與被告梁秀英前夫張兆祥系同胞兄弟關系。2000年張兆祥去世。2009年原告張兆順曾就被拆遷房屋居住權問題涉訴，要求確認對房屋享有居住權，并入住該房。該案(2009)虹民三(民)初字第665號民事判決查明：被拆遷房屋系原告父母張學智與尹士焱于1953年購置私房，房屋權屬未作登記。1966年，由張兆祥申請經批準對房屋進行翻修。1969年起房屋由張兆祥一家四口居住。1982年由張兆祥申請經批準對房屋進行擴建，翻建成三層樓房。1987年張兆祥與梁秀英經法院調解離婚，雙方協(xié)議訟爭房屋底層由梁秀英偕子居住使用，二層三層由張兆祥偕女居住使用。1995年原上海市虹口區(qū)規(guī)劃土地管理局就被拆遷房屋核發(fā)兩張土地使用證，土地使用者分別為梁秀英和張兆祥。本案涉及的是梁秀英名下土地使用證號為滬地(虹臨)字第027692號土地使用證，該證記載用地面積11平方米，使用期限為1995年3月24日至1997年3月23日。自1995年起至2009年梁秀英按年向相關部門繳納國有土地地租。審理中，原、被告就使用期限屆滿的臨時土地使用證作為認定簽約主體的依據(jù)存在爭議。原告表示臨時土地使用證到期后即失效，不能作為房屋權屬證明，而且生效判決也曾確認被拆遷房屋權屬不明，故被告依據(jù)該證認定被拆遷人于法相悖。被告瑞虹公司則認為在被拆遷房屋無房地產權證的前提下，臨時國有土地使用證系目前唯一能查詢到與被拆遷房屋權利相關的登記資料，根據(jù)該證認定梁秀英為簽約人符合涉訴拆遷地塊相關安置規(guī)定，其確認該證的證明效力。原告的提供的證據(jù)均不能證明其主張被拆遷房屋權利歸屬。被告梁秀英同意瑞虹公司的質證意見，同時認為其提供的地租收據(jù)和具結書均可證明涉訴臨時土地使用證到期后，曾向有關部門申領換證，因政策不允許未辦成，但相關部門仍依據(jù)該證正常收取地租至房屋被拆，因此事實上國家仍認可涉訴臨時國有土地使用證的有效性。上述事實，有原、被告的陳述，原告提供的(2009)虹民三(民)初字第665號民事判決書、協(xié)議、虹訪XXXXXXXXXX信訪答復書、(2011)虹房管民信字第660號信訪答復書、信函、三份證明、居民房屋修建申請單；被告瑞虹公司提供的查詢回復、《虹鎮(zhèn)老街地區(qū)瑞虹新城9號地塊、10號地塊舊區(qū)改造拆遷安置辦法》；被告梁秀英提供的土地使用證及附圖、(87)虹法民字第84號調解書、地租收據(jù)、另星建筑執(zhí)照申請單、居民房屋修造申請單、房屋翻建居民協(xié)議書、1982年7月13日協(xié)議、委托書及公證書、北街居民委員會證明、動遷安置費用發(fā)放表兩張、具結書等證據(jù)證實，并經當庭質證。本院認為：本案被拆遷房屋系早年自購私房，房地產權利未經有關部門登記取得房地產權證。目前現(xiàn)有可查實被拆遷房屋登記資料只有臨時國有土地使用證，該證記載的土地使用人為梁秀英。同時，被拆遷房屋的地租收據(jù)記載的戶名亦為梁秀英，繳納年度一直至2009年即被拆遷地塊開始動遷前。另外，(2009)虹民三(民)初字第665號民事判決書中查明被拆遷房屋翻、擴建以及房屋實際居住使用均與張兆祥和梁秀英密切相關。因此，在原告尚未能提供足以與被拆遷房屋現(xiàn)有登記資料相反證據(jù)的前提下，被告瑞虹公司根據(jù)臨時國有土地使用證并結合被拆遷房屋翻修建和實際居住使用情況來確定梁秀英為簽約主體，并與其簽約的行為，并無不當，本院予以確認。同時，協(xié)議中對房屋面積的認定、房屋價值補償金額、配套商品房配置以及其他補貼等事項的約定亦符合房屋拆遷相關規(guī)定，對該戶整體作出安置補償。綜上，本院依法確認協(xié)議合法有效。原告要求確認協(xié)議無效的訴訟請求，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：駁回原告張兆麟、張兆順、張兆榮的訴訟請求。本案受理費80元，由原告張兆麟、張兆順、張兆榮負擔。如不服本判決，可在接到本判決書之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判人員
審判長黃宇姣
人民陪審員毛濟平
人民陪審員唐尚德
裁判日期
二〇一六年五月三十一日
書記員
書記員何宇歡
