審理法院：重慶市九龍坡區(qū)人民法院
案號：（2013）九法民初字第12919號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-07-07
審理經(jīng)過
原告李培瓊、黃柯訴被告大鼎世紀(jì)地產(chǎn)（重慶）有限公司（以下簡稱大鼎公司）、第三人重慶建設(shè)工業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡稱建設(shè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員劉香軍獨任審判，適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告李培瓊、黃柯，被告委托代理人孫洋，第三人委托代理人徐麗華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告李培瓊、黃柯訴稱，原被告于2008年11月10日簽訂房屋拆遷安置協(xié)議，約定由被告向原告提供位于九龍坡區(qū)大鼎城市花園的拆遷安置房一套，房號為×號×幢×號，房屋總價款155816元，并約定在房屋交付后90日內(nèi)被告為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，否則被告應(yīng)按照房屋總價的日萬分之五向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約支付了房款。2010年4月28日原告接房，但被告直到2011年10月8日才為原告辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)協(xié)商未果，原告起訴來院，請求判決：1、被告向原告支付逾期辦證違約金28436元，計算方式為以160968元為基數(shù)，按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2010年7月28日起計算至2011年9月29日止；2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告辯稱，一，辦證遲延屬實，但原告的請求部分超過了訴訟時效，原告能主張的期間應(yīng)為2011年的8月20日至9月29日；二、違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求依法調(diào)低。綜上，請求依法判決。
第三人稱，其意見與被告一致。
本院查明
經(jīng)審理查明，大鼎世紀(jì)地產(chǎn)（重慶）有限公司由重慶大鼎置業(yè)有限公司更名而來，重慶建設(shè)工業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司由重慶建設(shè)工業(yè)有限責(zé)任公司更名而來。
2008年11月10日，原告（丙方、承租人）與被告（甲方、拆遷人）和第三人（乙方、被拆遷人）簽訂大鼎·城市廣場B區(qū)工程項目拆遷安置協(xié)議（房屋安置），約定甲方向丙方提供的安置房位于九龍坡區(qū)大鼎城市花園×號×幢×號，土地性質(zhì)為出讓，房屋總價155816元。在丙方按規(guī)定結(jié)清房款和相關(guān)規(guī)費后，甲方在安置房交付丙方后90天內(nèi)為丙方辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。如逾期，每日按安置房總價的萬分之五計算違約金，但是因丙方的原因?qū)е碌倪t延除外。審理中，就繳納相關(guān)規(guī)費問題，各方確認(rèn)原告的確沒有實際繳納契稅。
2010年4月28日原告接房。房屋總價款155816元原告已經(jīng)支付完畢。2011年9月29日，九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心受理了訟爭房屋的辦證申請并出具業(yè)務(wù)受理通知書。2011年10月8日，原告取得房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書。審理中原告稱第一次主張權(quán)利的時間為起訴之日，即2013年8月20日。
以上事實，有原、被告提交并經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證的拆遷安置協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原、被告和第三人三方簽訂的拆遷安置協(xié)議是各方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，對各方當(dāng)事人具有約束力，各方應(yīng)當(dāng)依照合同約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。被告未按約為原告辦證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90日滿的次日起，即2010年7月28日，至實際辦理權(quán)屬登記之日止，即2011年9月29日，向原告承擔(dān)違約責(zé)任。但是，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、一百三十七條的規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，該期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。三方協(xié)議明確約定了辦證的時間起點和遲延辦證的違約責(zé)任，原告自2010年7月28日起即應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害，而原告第一次主張權(quán)利的時間為2013年8月20日，現(xiàn)被告提出了訴訟時效的抗辯，故本院對原告2011年8月20日以前的訴訟請求不予支持，對2011年8月20日至2011年9月29日期間的違約金請求予以主張。
關(guān)于被告請求對違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)低的意見。本院認(rèn)為，當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失的，可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則作出裁決。本案中，原告未舉示證據(jù)證明因遲延辦理權(quán)屬登記造成的實際損失，考慮到被告辦證遲延的原因在于被告需辦理相關(guān)稅費減免的手續(xù)，客觀上基于前述手續(xù)的辦理原告的確免繳了契稅等費用，綜合全案情況，本院酌情對違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為日萬分之二。據(jù)此，被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)的逾期辦理權(quán)屬登記的違約金為1277.69元（155816元×0.2‰／天×41天）。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五、一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》（二）第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告大鼎世紀(jì)地產(chǎn)（重慶）有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告李培瓊、黃柯支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金1277.69元；
二、駁回原告李培瓊、黃柯的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費255元，由原告李培瓊、黃柯負(fù)擔(dān)155元，被告大鼎世紀(jì)地產(chǎn)（重慶）有限公司負(fù)擔(dān)100元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。
本判決書生效后，當(dāng)事人必須履行。一方當(dāng)事人拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以在本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起兩年內(nèi)向人民法院申請執(zhí)行。
審判人員
代理審判員劉香軍
裁判日期
二〇一四年七月七日
書記員
書記員朱靜
