審理法院：蘇州市中級人民法院
案號：（2014）蘇中民終字第04280號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-02-02
審理經(jīng)過
上訴人原審原告沈根生、朱金鳳因與被上訴人常熟服裝城集團有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服江蘇省常熟市人民法院（2013）熟民初字第0953號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：原審原告沈根生、朱金鳳系夫妻關系。1983年，沈根生、朱金鳳夫婦建造了常熟市虞山鎮(zhèn)青蓮村尤家婁17號房屋。2011年4月26日，原審被告（甲方）與原審原告沈根生（乙方）簽訂《動遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容為：根據(jù)規(guī)劃建設需要，甲方對乙方所屬青蓮村尤家婁17號房屋實施動遷。按照2008年12月31日甲、乙雙方簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換框架協(xié)議及市有關動遷政策規(guī)定，為進一步細化對乙方房屋的動遷安置內(nèi)容，經(jīng)雙方友好協(xié)商，現(xiàn)達成以下協(xié)議：一、乙方房屋住宅面積為595㎡，甲方將位于商城中路南側(cè)富蓮路西的產(chǎn)權(quán)商住房置換給乙方。二、甲方置換給乙方的產(chǎn)權(quán)商住房在整幢住房內(nèi)，具體為底樓商業(yè)用房一間約（10.5×10=105㎡），二、三樓層為住宅房約（10.5×10×2=210㎡），總面積約315㎡。（樓梯設二部）三、所置換房屋的具體位置，由乙方與其他動遷戶一起參與抽簽確定。四、雙方的經(jīng)濟結(jié)算按市相關動遷政策執(zhí)行。五、甲方置換給乙方的商住用房面積不足部分（約280㎡），甲方將在該商住樓北側(cè)四層31.5×10=315㎡（附紅線圖），置換給乙方以補足的面積約280㎡，經(jīng)濟結(jié)算按上述樓層執(zhí)行，另外超出的約35㎡，按成本價結(jié)算。（四層樓層空間高度不低于4米）。六、鑒于原框架協(xié)議中明確的：“乙方提出現(xiàn)住宅和輔房占地面積等的補償，甲方同意在安置時一并考慮”。所以甲方將設計方案中的四樓（見紅線圖）約6×31.5=189㎡的商住用房按住宅房的優(yōu)惠價在乙方購買時一并考慮。七、鑒于乙方經(jīng)營需要，甲方同意將該商住樓東北側(cè)大廳內(nèi)的出入道、電梯井道（做好機坑）、大廳樓梯底部及旁邊部分（附圖紅線位置）、以及進出疏散樓梯。只要四樓存在，甲方將不干涉乙方的經(jīng)營及對上述部分的無償使用。八、乙方考慮到自身經(jīng)營需要，提出步行樓梯通出屋頂，四樓北側(cè)外挑部分設置空調(diào)陽臺，設計方案中的二條走廊設四個通風采光井等三個方面的具體要求，甲方將予以滿足。九、甲方安排乙方汽車位二個，其中一個車位由乙方優(yōu)惠購買或租賃。十、乙方同意在本協(xié)議簽訂后一周內(nèi)，將位于青蓮村尤家婁17號所有房屋交給甲方，原有租賃關系自動轉(zhuǎn)為甲方出租，房屋拆除由甲方負責，在此之前房屋拆除的殘值價由甲乙雙方協(xié)商確認，并由乙方享受。另外，2011年10月1日起到置換房屋交接日止的相關租金，甲方按原定的每年10萬元的數(shù)額補償給乙方。十一、協(xié)議簽訂兩周內(nèi)，甲方將2010年10月1日前乙方的房租金損失十四萬元和拆遷的獎金（捌萬元）補償兌現(xiàn)給乙方。輔房重置價、裝潢裝飾及附著物等總計591438.3元在本協(xié)議簽定后一個月內(nèi)由甲方支付給乙方。其他在甲方安置房交付和乙方向甲方購買房屋時與甲方一并結(jié)算。十二、甲方安置房建設時所涉及的4部垂直電梯，在同一線品牌，同等價格的情況下，由乙方代理經(jīng)銷。十三、本協(xié)議履行完畢后，與乙方一起動遷的動遷戶，如有享受其他待遇的乙方亦同樣享受。十四、本協(xié)議，甲、乙雙方簽字后即生效，協(xié)議一式三份，甲、乙雙方和拆遷辦各執(zhí)一份。原審被告在該合同甲方處蓋章，朱金鳳代沈根生在該合同乙方處簽字。
另查明：本案所涉拆遷安置房屋，由常熟中服房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，由蘇州立誠建筑設計院有限公司設計，由江蘇匯豐建筑安裝工程有限公司施工，常熟中服房地產(chǎn)有限公司系原審被告出資設立。
2013年12月2日，蘇州立誠建筑設計院有限公司出具說明一份，載明：“常熟中服房地產(chǎn)有限公司：富蓮廣場四層商業(yè)北側(cè)開敞陽臺上蓋投影進深為0.9米，故此開敞陽臺不計入建筑面積；如與下部結(jié)構(gòu)一致做封閉陽臺，則封閉陽臺建筑面積為47.55平方米。”
審理中，原審法院向江蘇常熟服裝城管理委員會建設局局長張建明進行了調(diào)查，張建明表示：本案所涉房屋拆遷事宜由我具體負責，該拆遷為協(xié)議拆遷，2008年12月底，雙方簽訂框架協(xié)議，后經(jīng)過多次磋商，雙方達成一致意見。2011年4月26日，雙方按照框架協(xié)議內(nèi)容多次磋商細節(jié)后簽訂了正式的動遷安置協(xié)議書。簽字的時候，原審原告將我們出的草稿圖復印了，后原審原告朱金鳳拿著該草稿圖要我們確認安置的位置，我就在該草稿圖上簽字并加蓋了江蘇常熟服裝城管理委員會建設局的公章。該草稿圖上面手寫內(nèi)容為我所寫，意思就是表示確認置換位置，上面的紅線是我單位的計僑所畫。至于紅線范圍的分隔，是朱金鳳提供了一份平面圖，就是在規(guī)劃的范圍內(nèi)畫了部分分隔，朱金鳳說不知道設計的分隔能否放在規(guī)劃圖里，我就讓設計院按照朱金鳳提供的平面圖在里面套了一下，就出了這張圖。但是我們和設計單位核實過，沒有蓋章的出圖是不生效的，我們當時只是按照朱金鳳的要求幫她看一下她的平面圖尺寸是否超出雙方協(xié)議書中拆遷房屋置換范圍和優(yōu)惠購買范圍，沒有別的意思。如果我們承認會給她做分隔的話，也會把里面的分隔用紅色的筆畫出來，而且會按照設計功能要求布局出來的，所以后來規(guī)劃圖紙出來的這一塊是沒有分隔的。
一審法院認為
原審法院還向蘇州立誠建筑設計院有限公司院長豆北峰進行了調(diào)查，豆北峰表示，本案所涉拆遷安置的房屋為我負責設計，工程名稱是富蓮廣場。關于四樓陽臺，設計的時候四樓外墻北側(cè)是1.5米的屋面作為設備平臺使用，上面大概有90公分的遮蓋作為裝飾。后來建設單位和我們溝通，認為該處屋面是拆遷戶用來放空調(diào)的，為了方便使用，應建設單位的要求，我們增加了兩個門，在增加門后，該四樓外側(cè)就成為陽臺，但是該陽臺不計入建筑面積，如果屋面上面的延伸超過90公分，就要算面積的。對于本案原審原告要求四樓上面也延伸出1.5米作為陽臺的意見是不可行的，因為如果上面也延伸出1.5米的話，即使是不封閉陽臺，也要計算一半的面積，如果是封閉陽臺，就要計算全部的面積，那僅原審原告這一塊房屋面積就要增加47.55平方米，如果面積增加，會導致容積率發(fā)生變化，如果容積率超過規(guī)劃的話，需要辦理相關的審批手續(xù)。在建筑設計領域，并無空調(diào)陽臺的說法，僅有封閉陽臺和不封閉陽臺的說法。我們設計的時候不知道該建筑用于賓館經(jīng)營，是按照商業(yè)建筑標準來進行設計的，這個建筑本身就是商住用地，而且賓館有專門的設計規(guī)范。
以上事實，由動遷安置協(xié)議書、紅線圖、建設工程施工合同以及原審法院談話筆錄、工作記錄、庭審筆錄等證據(jù)予以佐證。
原審原告沈根生、朱金鳳的訴訟請求為：1、判令原審被告按照《動遷安置協(xié)議書》約定的陽臺標準設計并施工；2、判令原審被告變更設計圖紙，取消四樓靠北走道屋頂上的兩個通風采光井；3、判令原審被告按原審原告的要求修改設計圖紙，預留四樓供水及排污管道。本案審理中，原審原告撤回了第2項訴訟請求。
原審法院認為：本案的爭議焦點一是原審被告安置原審原告的房屋四樓北側(cè)外挑部分是否符合動遷安置協(xié)議書的約定。
原審原告認為，根據(jù)動遷安置協(xié)議書，原審被告安置原審原告的房屋四樓北側(cè)外挑部分需設置空調(diào)陽臺，既然是陽臺，就應該滿足一般陽臺的定義，即屋頂延伸部分與樓面延伸部分均應該是一致的。本案中，原審被告安置原審原告的房屋屋頂延伸部分是90公分，而樓面延伸部分是150公分，很顯然不符合動遷安置協(xié)議書的約定。原審被告認為，根據(jù)動遷安置協(xié)議書，原審被告安置原審原告的房屋四樓北側(cè)外挑部分需設置空調(diào)陽臺，該外挑部分僅是放置空調(diào)，現(xiàn)在原審被告安置的房屋屋頂延伸部分是90公分，而樓面延伸部分是150公分，已經(jīng)滿足原審被告放置空調(diào)的要求，所以符合動遷安置協(xié)議書的約定。
原審法院認為，根據(jù)原審原被告雙方簽訂的動遷安置協(xié)議書，原審被告安置原審原告的房屋四樓北側(cè)外挑部分設置空調(diào)陽臺，經(jīng)過向蘇州立誠建筑設計院有限公司咨詢，在建筑設計領域，并無空調(diào)陽臺的說法。故本案需從雙方約定的出發(fā)點來探究空調(diào)陽臺的含義。既然明確約定是空調(diào)陽臺，可以推定當時雙方作出該約定時對該外挑部分的用途已經(jīng)明確，即放置空調(diào)，現(xiàn)原審被告安置原審原告的房屋屋面延伸90公分，樓面延伸150公分，而且考慮到原審原告使用方便，原審被告還增加了兩個門，上述設置已經(jīng)完全可以滿足放置空調(diào)的要求。如果按照原審原告的要求該部分設置成陽臺，要增加相應的建筑面積，既需要相關主管部門批準，也不符合動遷安置協(xié)議書關于安置房屋面積的要求，考慮到動遷安置協(xié)議書是一個整體，安置房屋的面積是該協(xié)議是核心內(nèi)容，通過綜合判斷，原審法院確定原審被告安置原審原告的房屋四樓北側(cè)外挑部分的設置符合動遷安置協(xié)議書的要求，故原審法院對原審原告的上述意見不予支持。
本院認為
本案的爭議焦點二是原審被告安置原審原告的房屋是否需要按照原審原告要求設置排污、供水管道。
原審原告認為，根據(jù)動遷安置協(xié)議書，原審被告安置原審原告的房屋需滿足原審原告的經(jīng)營需要，原審原告的經(jīng)營是開設賓館，故原審被告安置原審原告的房屋需按照原審原告的要求（開賓館）設置相應的排污、供水管道。原審被告認為雖然原審原告和原審被告說過用安置房屋開賓館的事情，但是如何使用安置房屋是原審原告的權(quán)利，原審被告無權(quán)過問。動遷安置協(xié)議書中并未載明原審被告安置原審原告的房屋需要按照原審原告的要求設置排污、供水管道，原審被告安置原審原告的房屋已經(jīng)預留有供水管道入口和排污管道出口，具體原審原告如何使用安置房屋，可以通過二次裝修的方式來解決。針對原審被告的說法，原審原告則認為，原審被告明知原審原告的經(jīng)營用途就是開賓館，開賓館本身就要求相應的房屋的供水、排污管道要設置清楚，而且要每個房間單獨設置，無需在動遷安置協(xié)議書中明確。
原審法院認為，本案所涉安置房屋為在建的富蓮廣場商業(yè)和住宅用房，該房屋的設計、建設均符合相關一般規(guī)范。如果原審原告對原審被告安置的房屋有特別要求，需在動遷安置協(xié)議書予以特別明確，現(xiàn)在動遷安置協(xié)議書中未予明確的情況下，原審法院對原審原告的說法不予認定。
綜上，本案中，根據(jù)原審原被告雙方所舉證據(jù)以及所作陳述，結(jié)合原審法院上述分析，原審原告的訴訟請求依據(jù)不足，原審法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：駁回沈根生、朱金鳳的訴訟請求。案件受理費160元由沈根生、朱金鳳負擔。
二審裁判結(jié)果
上訴人沈根生、朱金鳳不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、動遷安置協(xié)議書約定的四樓北側(cè)外挑部分設置空調(diào)陽臺，強調(diào)的是陽臺而不是放置空調(diào)的平臺，要求被上訴人更改設計建造為陽臺。2、動遷安置協(xié)議書約定“要滿足乙方（上訴人）經(jīng)營需要”，但目前的設計方案設置的排污、供水管道無法滿足上訴人的經(jīng)營需要（開設賓館）。3、原審法院僅引用了《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，未引用實體法，是適用法律不當。綜上，被上訴人的違約行為，影響了上訴人的正常使用，請求二審法院依法改判。
被上訴人常熟服裝城集團有限公司二審辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，服從原審判決。
本院二審查明的事實與原審查明的事實一致。
本院認為，本案爭議的焦點為：
一、被上訴人安置上訴人的房屋四樓北側(cè)外挑部分是否符合動遷安置協(xié)議書的約定。
本院認為，首先，在建筑設計領域，并無空調(diào)陽臺的概念。從雙方約定的本意來看，空調(diào)陽臺是用來放置空調(diào)的，現(xiàn)被上訴人安置的房屋屋面延伸90公分，樓面延伸150公分，而且考慮到上訴人使用方便，還增加了兩個門，上述設置已經(jīng)完全可以滿足放置空調(diào)的要求。其次，如果按照上訴人的要求該部分設置成陽臺，要增加相應的建筑面積，既需要相關主管部門批準，也不符合動遷安置協(xié)議書關于安置房屋面積的要求。因此，涉案房屋目前四樓北側(cè)外挑部分的設置符合動遷安置協(xié)議書的約定。
二、被上訴人是否需要按照上訴人的要求設置排污、供水管道。
本院認為，本案所涉安置房屋為在建的富蓮廣場商業(yè)和住宅用房，該房屋的設計、建設均符合相關一般規(guī)范。至于涉案房屋是否符合上訴人的經(jīng)營需要，是否需要按照上訴人的要求設置排污、供水管道。因動遷安置協(xié)議書對設置排污、供水管道未作特別明確約定，且涉案房屋尚未交房，難以判斷涉案房屋交房時的排污、供水管道是否符合動遷安置協(xié)議書的約定，故本院對上訴人在安置房交房前要求被上訴人按照上訴人的要求設置排污、供水管道的訴訟請求不予支持。
三、關于原審法院適用法律是否正確的問題。
本院認為，上訴人作為原審原告起訴被上訴人，要求法院支持其訴訟請求，但其提供的證據(jù)不足以證明其事實主張，由負有舉證責任的上訴人承擔不利的后果，故本案無需適用相應的實體法，原審法院僅引用了程序法，未引用實體法，適用法律并無不當。
綜上所述，上訴人沈根生、朱金鳳的上訴理由均不能成立，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，原審判決并無不當，應予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費160元，由上訴人沈根生、朱金鳳負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長黃文杰
審判員葉剛
審判員任小明
裁判日期
二〇一五年二月二日
書記員
書記員陸曉婷
