審理法院：恩施市人民法院
案號：（2013）鄂恩施民初字第03061號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-03-13
審理經(jīng)過
原告陸明祥訴被告恩施市房屋征收辦公室（以下簡稱恩施市征收辦）、恩施自治州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱眾信公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2013年12月11日立案受理。依法組成由審判員于永國擔(dān)任審判長，審判員郭韶華、張勇參加的合議庭于2014年1月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陸明祥及其委托代理人譚正標(biāo)、劉宇，被告恩施市征收辦的委托代理人張廷紅，被告眾信公司的委托代理人魯誠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告陸明祥訴稱，2011年3月30日，原告與被告恩施市征收辦（原恩施市拆遷辦公室）簽訂《拆遷補償安置協(xié)議（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，雙方就拆遷房屋和還建房屋基本情況以及雙方應(yīng)遵照執(zhí)行的其他事項予以約定。其中，約定還建的四套住房位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第5棟第A0303、第6棟A0302、A0305、A0401，門店位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第6棟第1號，其面積不低于25.08平方米。為了明確前述《拆遷補償安置協(xié)議》的相關(guān)事項，雙方于同年4月6日共同簽署《說明》，其內(nèi)容有三：一是原告以拆遷補償款付清了住房499.37平方米、門店25.08平方米的差價款；二是對門店的位置和四至界線予以鎖定，即原告選定的商業(yè)門店1號門店位于航空路方向最外面的那棟房屋（6號樓），其門店的四至范圍為：南與2號門店隔墻中線為界，其他三方均為該房屋的外墻根為界，若設(shè)計有通道除外。并約定超面積部分按7480元／平方米據(jù)實結(jié)算；三是雙方約定此《說明》作為原合同的附件，與原合同有同等效力。2012年9月5日，因規(guī)劃調(diào)整，原告在《拆遷補償安置協(xié)議（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》中約定的安置住房需調(diào)整到同一安置小區(qū)的其他樓棟，雙方為此簽訂《安置房調(diào)整協(xié)議》，即將葉挺路安置點一第6棟第A0401調(diào)整（變更）為葉挺路安置點一第6棟第1005、同時將第5棟第A0303調(diào)整（變更）為第6棟第1001。離婚時分給前妻馮彩虹的兩套住房也由第六棟A0302、AO3O5調(diào)整（變更）到同一安置小區(qū)的其他樓棟即第六棟第1002、1003號。原告訴請的理由分別如下：
一、原告的還建門店應(yīng)位于現(xiàn)7號樓地上第一層。依據(jù)是：第一，原告與被告恩施市房屋征收辦公室明確約定還建門店位于航空路方向最外面的那棟房屋，該棟樓簽訂協(xié)議時編號為6號樓現(xiàn)編號為7號樓。無論房屋編號和名稱有什么變化，航空路方向最外面那棟房屋的地理位置是確定的，原告的還建門店必須位于葉挺路安置小區(qū)（陽光國際小區(qū)）航空路方向最外面那棟房屋。簽訂拆遷安置協(xié)議時，航空路方向最外面的那棟樓編號為6號樓，簽訂協(xié)議一年之后被告眾信公司變更房屋設(shè)計圖紙，在原6號樓的地基（包括擬建休閑廣場的部分土地）之上建成7號樓，而將原6號樓設(shè)計房屋裁減一半并移動地基50米，在原5號樓的地基之上建成現(xiàn)在6號樓。此外，原告的原有房屋位于航空路方向最外面的第一棟房屋，原告沒有任何理由將門店挑選在離航空路更遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)價值更低的其他樓棟；原告原有房屋便坐落于7號樓的位置；第二，簽訂協(xié)議時的6號樓與現(xiàn)在建成的6號樓并不是同一棟樓?！栋仓梅空{(diào)整協(xié)議》載明原告住房由6號樓調(diào)整到同一安置小區(qū)的其他樓棟，即由《拆遷補償安置協(xié)議》中的6號樓調(diào)整到規(guī)劃變更后現(xiàn)在建成的6號樓。簽訂協(xié)議時的6號樓與現(xiàn)在建成的6號樓不是同一棟樓。如果是同一棟樓，原告住房調(diào)整只是樓層變動，而不是樓棟變動。由此證明《說明》括號內(nèi)所指6號樓與現(xiàn)在建成的6號樓不是同一棟樓；第三，原告的住房經(jīng)協(xié)議變換樓棟，而門店沒有變動位置，依然在原6號樓現(xiàn)7號樓；第三，現(xiàn)在房屋的規(guī)劃圖紙和施工圖紙是在拆遷協(xié)議簽訂一年后才制成和審定。被告眾信公司不能只顧自己的私利而損害被拆遷人的利益，將本應(yīng)還建的房屋經(jīng)更改規(guī)劃圖紙便據(jù)為己有。安置還建是該小區(qū)的首要任務(wù)；在未經(jīng)被拆遷人同意的情況下，更改設(shè)計，挪移房屋地基50米和變動房屋整體結(jié)構(gòu)，用現(xiàn)在位置更遠(yuǎn)、質(zhì)量更差的6號樓門店敷衍被拆遷人，將緊貼航空大道的7號樓門店留給自己享用，這是典型的損人肥己！特別不應(yīng)該的是同一地理位置上修建的同一棟樓先編號為6號后編號為7號，便圖謀以數(shù)字游戲偷梁換柱，將拆遷人的門店偷換到2012年3月才制圖和審定的6號樓；二被告沒有任何依據(jù)說明2012年3月確定的圖紙就是《拆遷補償安置協(xié)議》簽訂時所依據(jù)的圖紙；第四，前后圖紙的地理坐標(biāo)和周邊參照物表明簽訂拆遷協(xié)議時6號樓就是現(xiàn)在建成的7號樓?？傊?，合同約定的門店位置在航空路方向最外面那棟房屋便是現(xiàn)7號樓，而不是現(xiàn)在建成的6號樓。
二、關(guān)于門店的四至界線和實際面積。對于門店的四至界線，《拆遷補償安置協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》的附件《說明》有明確約定。約定還建門店面積不低于25.08平方米。對于超過25.08平方米的房屋面積，要依據(jù)上述《說明》約定的四至范圍界線，結(jié)合現(xiàn)場實物據(jù)實測量。需要強調(diào)的是《說明》只約定除去設(shè)計通道的面積，而修建規(guī)模擴大的門廳房屋不含在內(nèi)。除設(shè)計圖紙上的通道之外，其他房屋不能從原告門店面積內(nèi)減去。《說明》標(biāo)明的四至界線、圖紙和建成的現(xiàn)有房屋三者結(jié)合，便可以準(zhǔn)確測量出還建門店房屋的實有面積。原告原房屋臨街一樓面積有175.43平方米，按恩施城區(qū)拆遷還建通例，被告應(yīng)還建給原告一樓同等面積的門店。
三、眾信公司應(yīng)與恩施市征收辦共同履行合同和承擔(dān)責(zé)任。從本質(zhì)上講，原告與被告恩施市征收辦簽訂的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，誰擁有還建安置房的產(chǎn)權(quán)，誰便應(yīng)履行調(diào)換產(chǎn)權(quán)的責(zé)任。否則，原協(xié)議便是一紙空文。從表面上看，原告未與被告眾信公司簽訂拆遷安置合同，但原告的房屋事實上由該公司拆遷，拆遷前屬于原告名下位于7號樓的國有土地175.43平方米和有償取得的集體土地250平方米共計425.43平方米土地已經(jīng)過戶到被告眾信公司名下，現(xiàn)在被告已經(jīng)擁有合法建造的7號樓房屋的產(chǎn)權(quán)。被告恩施市房屋征收辦公室既無建房資質(zhì)，也無開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)，更無用以調(diào)換的房屋。只是受恩施市人民政府委托和安排負(fù)責(zé)動遷房屋，還建和調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的責(zé)任依據(jù)相關(guān)合同轉(zhuǎn)由被告眾信公司承擔(dān)。二被告的共同行為才能實際履行《拆遷補償安置協(xié)議》（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）。除了從眾信公司取得房屋外，原告與被告恩施市征收辦簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）不能實際履行。同時，被告眾信公司與恩施市人民政府及有關(guān)職能部門簽訂的房屋開發(fā)還建協(xié)議亦足以證明被告眾信公司負(fù)有交付還建門店的責(zé)任。故現(xiàn)要求二被告共同向原告履行交付門店義務(wù)。此外，交房的過渡期為30個月，至2013年8月18日已經(jīng)到期。現(xiàn)門店房屋已經(jīng)建成，裝修施工完畢后即將交付他人使用。要求二被告交付門店房屋的時機和條件已經(jīng)成熟。
原告依據(jù)上述事實及理由，請求：1、確認(rèn)原告的還建門店位于葉挺路還建安置小區(qū)即陽光國際小區(qū)航空路方向第一棟房屋（7號樓）地上第一層；2、確認(rèn)原告還建門店房屋（恩施陽光國際7號樓第103號門店）的四至范圍和實際面積為301.42平方米；3、判令二被告限期共同向原告交付門店房屋；4、判令二被告承擔(dān)本案訴訟費用。
原告陸明祥為證明其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、關(guān)于眾信公司為適格被告的證據(jù)。1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份，證明被告眾信公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是安置還建房建設(shè)的合法主體。2、《拆遷補償安置協(xié)議》復(fù)印件一份，證明原告為房屋拆遷安置對象。3、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件一份，證明被告眾信公司有責(zé)任完成恩施市葉挺路改擴建工程約4萬平方米還建安置房建設(shè)任務(wù)，這是該公司取得該宗土地從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須達(dá)到的條件之一，也是原告回遷門店房屋的來源，且必須從該公司房地產(chǎn)權(quán)證中過戶到原告名下。
證據(jù)二、關(guān)于原告回遷門店位置在現(xiàn)7號樓一樓的證據(jù)。1、恩施市葉挺路道路改造安置片區(qū)（安置點1）規(guī)劃平面圖復(fù)印件一份，證明7號樓相應(yīng)方位為東臨航空大道、西臨6號樓、南臨葉挺路、北臨8號樓，7號、6號、5號樓依次由東向西排列。2、恩施市江山測繪有限責(zé)任公司《房屋測量報告》復(fù)印件一份，其中房屋分層分戶平面圖證明7號樓編號為101、102、103號門面房屋由南向北排列。3、房屋現(xiàn)場照片一組，證明現(xiàn)建成的7號樓為靠航空路方向最外面的那棟房屋，7號、6號、5號樓沿葉挺路依次由東向西排列，7號樓編號為101、102、103號門面房屋沿航空大道由南向北排列。4、原告與原恩施市拆遷辦公室簽訂的《說明》復(fù)印件一份，證明約定原告回遷商業(yè)門店位于葉挺路安置小區(qū)靠航空路方向最外面的那棟房屋，該棟房屋現(xiàn)編號為7號樓；從《說明》中關(guān)于門店房屋東南西北四至界線判斷，7號樓編號為103號的門店符合雙方約定，該小區(qū)其他任何門店均不符合。5、《安置房調(diào)整協(xié)議》復(fù)印件二份，證明該協(xié)議中約定的6號樓和現(xiàn)建成的6號樓不是同一棟樓；如果前后6號樓系同一棟樓，則住房應(yīng)為樓層調(diào)整而不是整棟調(diào)整。
證據(jù)三、關(guān)于被告眾信公司能實際履行協(xié)議的證據(jù)。1、恩施市江山測繪有限責(zé)任公司《房屋測量報告》原件件一份，證明現(xiàn)建成7號樓第一層有編號為101、102、103號的商業(yè)門店，其中103號門店的實際面積為301.42平方米。2、房屋現(xiàn)場照片一組，證明7號樓第一層門店已竣工交付使用，原告要求交付門店的時機和條件已成熟。
證據(jù)四、關(guān)于原告回遷門店面積為301.42平方米的證據(jù)?！恫疬w補償安置協(xié)議》、原告與原恩施市拆遷辦公室所簽《說明》、恩施市江山測繪有限責(zé)任公司《房屋測量報告》復(fù)印件各一份，證明1、原告回遷門店面積不低于25.08平方米，超出部分按照7480元／平方米據(jù)實結(jié)算房屋價款；2、7號樓編號為103門店的面積為301.42平方米；3、門店面積301.42平方米在《拆遷補償安置協(xié)議》及其《說明》所約定的門店面積范圍之內(nèi)。
被告辯稱
被告恩施市征收辦辯稱，一、原告訴訟主張的門面還建位置不屬實，其訴稱的事實與其與被告恩施市征收辦簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》約定不相符。原告與被告恩施市征收辦簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》中，雙方明確約定被告恩施市征收辦給原告還建的門店位置位于恩施市葉挺路安置點1的安置小區(qū)第6棟第1號門面，而并非是原告訴狀所稱的7號樓位置。二、因規(guī)劃調(diào)整，第6棟樓原設(shè)計的有A、B兩個區(qū)域，其中B座部分在規(guī)劃調(diào)整中被取消，但是原告選定的第6棟第1號門面因為本身就在A座，故，原告的門店位置未發(fā)生改變。為此，原告在服從規(guī)劃調(diào)整中，將其同時還建的住房樓層作了調(diào)整，原告在接受調(diào)整中僅僅調(diào)整的是住房，門面位置未作調(diào)整。而且，原告在接受住房調(diào)整時，選擇了將第6棟樓原A0401調(diào)整到第6棟樓第1005號房屋，將第5棟原A0303調(diào)整到第6棟1001號，事實上原告自始對于6號樓的位置是充分了解并無異議的。三、被告恩施市征收辦與原告簽訂協(xié)議后，應(yīng)原告的要求所作出的《說明》內(nèi)容中，就原告選擇還建的門店位置仍然是特指的6號樓，被告恩施市征收辦并未與原告約定還建門店的位置為7號樓。四、原告的訴求缺乏事實和法律依據(jù)，應(yīng)被依法駁回。原告的訴求完全超出了其與被告恩施市征收辦簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》內(nèi)容約定，毫無依據(jù)，請求駁回原告的訴訟請求。
被告恩施市征收辦為證明其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、組織機構(gòu)代碼證、恩施市機構(gòu)編制委員會《關(guān)于恩施市拆遷辦公室更名的通知》復(fù)印件各一份，證明被告恩施市征收辦原名恩施市拆遷辦公室。
證據(jù)二、《拆遷安置補償協(xié)議》、6號樓一層平面圖復(fù)印件各一份，證明1、原告的房屋因恩施市葉挺路道路改擴建工程被拆遷；2、雙方協(xié)議約定對原告的門店安置面積不低于25.08平方米，位置為葉挺路安置小區(qū)第6棟第1號門店，原告在簽約同時對應(yīng)6號樓一層平面圖選址確認(rèn)了1號門店；3、安置協(xié)議第二條第3項約定根據(jù)實際需要，被告有權(quán)對安置房面積和設(shè)計作適當(dāng)調(diào)整；4、原告與被告恩施市征收辦簽訂協(xié)議時，關(guān)于第6棟樓的變換和平面圖位置早已確定。
證據(jù)三、后山灣開發(fā)總平面圖復(fù)印件一份，證明1、原告與被告恩施市征收辦簽訂拆遷補償安置協(xié)議時，原告是按照平面圖選定的6號樓1號門店；2、該平面圖同時載明房屋的最終方案以規(guī)劃部門審查通過為準(zhǔn)的告知說明提示。
證據(jù)四、《安置房調(diào)整協(xié)議》復(fù)印件二份、《說明》復(fù)印件一份，證明1、因規(guī)劃調(diào)整，原告自愿將其所選擇的住房進(jìn)行了樓層調(diào)整；2、原告在調(diào)整中選擇將第6棟房屋原A0401調(diào)整到6棟第1005號房屋，將第5棟原A0303調(diào)整到第6棟1001號，印證原告自始對于6號樓的位置是了解及確定的；3、原告的門面還建位置沒有進(jìn)行調(diào)整，仍為6號樓；4、原告在接受房屋樓層調(diào)整之前，被告恩施市征收辦對原告說明商業(yè)門店還建地點仍然是限定于6號樓位置，原告之后在調(diào)整選擇第6棟同一棟樓的房屋時，對于6號樓位置明知且無異議。
證據(jù)五、湖北省建科建筑設(shè)計院《6，7號樓一層平面圖》、恩施土家族苗族自治州城市規(guī)劃管理局《建筑紅線圖》原件各一份，證明原告選定的6號樓1號門店的位置自始沒有發(fā)生改變，與最終的設(shè)計平面圖位置相一致。
被告眾信公司辯稱，一、2011年3月30日，原告與恩施市房屋征收辦簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，被告眾信公司不是該協(xié)議的主體，不是合同相對人。二、被告眾信公司沒有與政府及有關(guān)職能部門簽訂房屋開發(fā)還建協(xié)議，不是原告訴稱的還建房的責(zé)任主體。綜上，原告起訴被告眾信公司沒有法律依據(jù)，請求駁回其對被告眾信公司的起訴。
被告眾信公司為證明其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、恩施城市建設(shè)投資有限公司與恩施市大千房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽《恩施市后山灣葉挺路改擴建BT項目補充協(xié)議》復(fù)印件一份，證明合同協(xié)議主體，該項目涉及拆遷戶還建責(zé)任主體不是被告眾信公司，恩施市大千房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)交付還建房，恩施城市建設(shè)投資有限公司回購還建房，沒有具體約定還建戶名稱及面積。
證據(jù)二、2014年2月18日湖北省建科建筑設(shè)計院《情況說明》原件一份（2014年1月14日庭審結(jié)束后補充提交），證明原告陸明祥還建門店位于6號樓A座而并非7號樓一樓。
經(jīng)各方舉證、質(zhì)證，關(guān)于原告陸明祥提交的證據(jù)一，被告恩施市征收辦對企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書的真實性無異議，認(rèn)為僅能證明注冊信息及開發(fā)資質(zhì)；對《拆遷補償安置協(xié)議》的真實性及證明目的無異議；對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的真實性無異議，認(rèn)為該合同與《拆遷補償安置協(xié)議》分屬不同的法律關(guān)系，不能達(dá)到其證明目的。被告眾信公司對企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書的真實性無異議，認(rèn)為不能證明本公司是安置還建房建設(shè)主體；對《拆遷補償安置協(xié)議》不知情，該協(xié)議與本公司無關(guān)；對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的真實性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為本組證據(jù)不能證明本公司為適格被告。關(guān)于原告陸明祥提交的證據(jù)二，被告恩施市征收辦對恩施市葉挺路道路改造安置片區(qū)（安置點1）規(guī)劃平面圖的真實性無異議，認(rèn)為圖紙中載明了6號樓位置，不能達(dá)到其證明目的；對《房屋測量報告》真實性無異議，認(rèn)為與本案無關(guān)；對房屋現(xiàn)場照片認(rèn)為不屬證據(jù)范疇，不是簽訂協(xié)議時現(xiàn)場照片；對《說明》真實性無異議，認(rèn)為《說明》特指6號樓，不能達(dá)到其證明目的；對《安置房調(diào)整協(xié)議》真實性無異議，對其證明目的有異議，認(rèn)為相反證明原告陸明祥清楚6號樓位置，未對門店進(jìn)行調(diào)整。被告眾信公司同意恩施市征收辦的質(zhì)證意見，認(rèn)為《說明》及《安置房調(diào)整協(xié)議》明確界定了6號樓的位置，原告陸明祥對6號樓位置是明知的。關(guān)于原告陸明祥提交的證據(jù)三，被告恩施市征收辦對《房屋測量報告》真實性無異議，認(rèn)為與本案無關(guān)；對房屋現(xiàn)場照片的關(guān)聯(lián)性提出異議。被告眾信公司對《房屋測量報告》真實性無異議，認(rèn)為具體數(shù)據(jù)需經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)；對房屋現(xiàn)場照片的關(guān)聯(lián)性提出異議。關(guān)于原告陸明祥提交的證據(jù)四，被告恩施市征收辦對其真實性無異議，認(rèn)為協(xié)議明確約定了位置及面積，對其證明目的提出異議。被告眾信公司對其真實性無異議，對其證明目的提出異議。
關(guān)于被告恩施市征收辦提交的證據(jù)一，原告陸明祥、被告眾信公司均無異議。關(guān)于被告恩施市征收辦提交的證據(jù)二，原告陸明祥對《拆遷安置補償協(xié)議》真實性無異議，對6號樓一層平面圖有異議，認(rèn)為不是正規(guī)規(guī)劃圖、無法證明方位、周邊無相應(yīng)參照物、不清楚簽訂時間、無設(shè)計部門及圖審部門蓋章，不具有相應(yīng)證明力。被告眾信公司對該證據(jù)無異議。關(guān)于被告恩施市征收辦提交的證據(jù)三，原告陸明祥認(rèn)為該圖紙未經(jīng)任何有關(guān)部門蓋章，未經(jīng)原告陸明祥簽字確認(rèn)，對其合法性及證明目的有異議。被告眾信公司對該證據(jù)無異議。關(guān)于被告恩施市征收辦提交的證據(jù)四，原告陸明祥對其真實性無異議，對其證明目的有異議，認(rèn)為調(diào)整協(xié)議明確是對樓棟進(jìn)行調(diào)整而不是對樓層進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整前后6號樓不是同一棟樓，地理位置是不可變更的，而樓棟編號可以調(diào)整。被告眾信公司對該證據(jù)無異議。關(guān)于被告恩施市征收辦提交的證據(jù)五，原告陸明祥對其真實性無異議，對其證明目的有異議，認(rèn)為《拆遷安置補償協(xié)議》及《說明》成立在先，圖紙形成時間在后，被告對樓棟號進(jìn)行了調(diào)整，更加印證了原告陸明祥的主張。被告眾信公司對該證據(jù)無異議。
關(guān)于被告眾信公司提交的證據(jù)一，原告陸明祥認(rèn)為該證據(jù)系復(fù)印件和孤證，不具有證據(jù)效力，無簽約時間，不排除是在訴訟之后所簽，對其真實性及證明目的均有異議。被告恩施市征收辦對該證據(jù)無異議。關(guān)于被告眾信公司提交的證據(jù)二，原告陸明祥質(zhì)證意見為，1、《情況說明》不是證據(jù)，既不是證人證言也不是書證，無任何人簽名，無法核實其真?zhèn)危?、湖北省建科建筑設(shè)計院與被告眾信公司系委托關(guān)系，存在利害關(guān)系，不具有中立性和客觀性；3、湖北省建科建筑設(shè)計院于2010年繪制的《后山灣開發(fā)總平面圖》沒有經(jīng)過公示，被告恩施市征收辦提交的《后山灣開發(fā)總平面圖》未加蓋湖北省建科建筑設(shè)計院的出圖專用章，亦無設(shè)計人員簽字，其暗箱操作的房屋編號拆遷戶及被告恩施市征收辦也不清楚，房屋建筑設(shè)計圖紙都是在拆遷戶簽訂拆遷合同后一年才設(shè)計出來的；4、涉及到規(guī)劃調(diào)整，只調(diào)整了8號樓位置，而與其他1至7號樓沒有關(guān)系，即與本案涉及的樓棟無關(guān)，實際7號樓無論圖紙還是現(xiàn)場實物都設(shè)計和建造有門面，《情況說明》所稱沒有設(shè)計門面是假的；5、《情況說明》是在庭審結(jié)束后提交的，已超過舉證期限，故原告對該證據(jù)不同意參加質(zhì)證，拒絕發(fā)表質(zhì)證意見。被告恩施市征收辦對該證據(jù)無異議。
本院查明
本院認(rèn)證，對上述各方當(dāng)事人不持異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)；對各方當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條、第六十六條、第七十條、第七十二條進(jìn)行綜合判斷。
經(jīng)審理查明，2011年3月30日，被告恩施市征收辦（原恩施市拆遷辦公室，甲方）為實施葉挺路道路改擴建工程，需拆遷原告陸明祥（乙方）位于建設(shè)紅線范圍內(nèi)的房地產(chǎn)及附屬物，雙方簽訂《拆遷補償安置協(xié)議（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，約定：一、乙方同意甲方拆遷其房屋及其附屬物。二、甲方以葉挺路安置點1的安置房予以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，其中商業(yè)門店不低于25.08平方米，位于該安置小區(qū)第6棟一樓第1號（間）。安置房基本情況如下：（1）安置房還建地點：葉挺路安置點1。（2）安置房面積及房號（暫為設(shè)計面積，最終按實測建筑面積辦理結(jié)算）：A、住房①位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第5棟第A0303號，住房②位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第6棟第A0401號，住房③位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第6棟第A0302號，住房④位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第6棟第A0305號。B、門店不低于25.08平方米，位于葉挺路安置點1安置小區(qū)第6棟第1號。（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置原則：對被拆遷住房以單元式標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，根據(jù)實際需要，甲方有權(quán)對安置房面積和設(shè)計作適當(dāng)調(diào)整，并將調(diào)整結(jié)果在施工現(xiàn)場予以公告。（4）置換門店超減部分，按被拆遷范圍內(nèi)門店市場評估單價結(jié)算差價。湖北省建科建筑設(shè)計院《6#樓一層平面》圖紙標(biāo)明1#至9#房屋從右至左依次排列，其中1#房屋（25.08平方米）由原告陸明祥簽字確認(rèn)。
2011年4月6日，被告恩施市征收辦向原告陸明祥出具《說明》一份，其內(nèi)容為：“1、根據(jù)我辦與被拆遷人陸明祥戶于2011年3月30日達(dá)成的《拆遷補償安置協(xié)議》第二條，陸明祥戶已以拆遷補償款沖抵后，付清了安置房（其中住房499.37平方米，商業(yè)門店25.08平方米）的差價款。2、陸明祥選定的商業(yè)門店1號門店位于航空路方向最外面的那棟樓（6號樓），其中門店的四至范圍為：南與2號門店隔墻中線為界，其他三方均為該房屋的外墻根為界（若設(shè)計有通道除外），超面積部分按評估價7480元／平方米據(jù)實結(jié)算。3、此說明作為原合同的附件與原合同有同等效力，雙方簽字生效?！痹骊懨飨閷υ摗墩f明》簽字確認(rèn)。
2012年9月5日，被告恩施市征收辦（甲方）與原告陸明祥（乙方）簽訂《安置房調(diào)整協(xié)議》兩份。其中一份《安置房調(diào)整協(xié)議》約定：一、乙方同意將原在《拆遷補償安置協(xié)議（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》中約定的安置房（葉挺路安置點1第6棟第A0401號）調(diào)整（變更）為葉挺路安置點1第6棟第1005號，調(diào)整變更后的安置房設(shè)計面積為139.59平方米。二、因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致乙方原選定的安置房作相應(yīng)調(diào)整（變更），對此，甲方給予乙方相應(yīng)補償，補償款共計17942.20元。另一份《安置房調(diào)整協(xié)議》約定：乙方同意將原在《拆遷補償安置協(xié)議（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》中約定的安置房（葉挺路安置點1第6棟第A0303號）調(diào)整（變更）為葉挺路安置點1第6棟第1001號，調(diào)整（變更）后的安置房設(shè)計面積為136.28平方米。
2013年12月11日，原告陸明祥提起本案訴訟，請求判準(zhǔn)前述訴訟請求。訴訟中，原告陸明祥向本院申請司法鑒定，一是申請委托專業(yè)測量機構(gòu)鑒定“陽光國際”6號樓、7號樓與原6號樓（辦公樓）地理坐標(biāo)變化情況，確定7號樓與原6號樓的位置關(guān)系和距離變化情況；二是申請委托專業(yè)測量機構(gòu)鑒定涉訴門店房屋的實際面積。原告陸明祥還向本院申請訴訟保全，申請對恩施市葉挺路16號“陽光國際”商住樓第7號樓（辦公樓）一樓門面房屋予以查封。2013年12月17日，被告眾信公司向本院出具《承諾書》原件一份，承諾“陽光國際”7號樓一樓商業(yè)門店在訴訟期間不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動。
2014年2月18日，湖北省建科建筑設(shè)計院向被告眾信公司出具《情況說明》一份，其內(nèi)容為：“位于恩施市葉挺路16號的‘陽光國際’項目設(shè)計是由恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司作為建設(shè)方委托我單位設(shè)計。我院先是根據(jù)恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司要求于2010年出具了《后山灣開發(fā)總平面圖》，沿葉挺路陽光花園小區(qū)入口左側(cè)至航空路和葉挺路交匯入口依次共擺布設(shè)計1號樓、2號樓、3號樓、5號樓、6號樓，其中6號樓有A座、B座，其中B座外靠航空路，且B座臨近航空路有一山地，當(dāng)時的設(shè)計只是初步設(shè)計，后來根據(jù)州規(guī)劃委員會會議紀(jì)要要求將航空路加油站旁土地一并納入整體規(guī)劃，據(jù)此‘陽光國際’項目設(shè)計調(diào)整，我院設(shè)計并出具了‘恩施陽光國際城規(guī)劃建筑方案設(shè)計’，該設(shè)計整體布局由陽光花園小區(qū)入口左側(cè)有1號樓、2號樓，右側(cè)至航空路與葉挺路交匯至航空路加油站處依次有3號樓、5號樓、6號樓、7號樓、8號樓，其中6號樓有調(diào)整，6號樓原有A座、B座，設(shè)計將6號樓A座作為6號樓未有任何改變，6號樓B座規(guī)劃調(diào)整為7號樓的住宅部分（含商業(yè)）且內(nèi)部設(shè)計未變，7號樓另一部分為辦公寫字樓。根據(jù)恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司要求，原6號樓A、B座一樓門面（即現(xiàn)6號樓）仍按原設(shè)計設(shè)計有9間門面作為還建，未有改變。7號樓的另一部分辦公寫字樓為根據(jù)規(guī)劃調(diào)整后增加的，其中一樓設(shè)計為全框架，根據(jù)恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司委托，內(nèi)部未有設(shè)計分割單間門面?！?/p>
另查明，2011年9月18日，恩施市大千房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及被告眾信公司（受讓人）與恩施市國土資源局（出讓人）簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，該合同項下的出讓宗地坐落于恩施市六角亭、小渡船辦事處，受讓人需完成安置葉挺路改擴建房安居工程約40000㎡建筑面積。2013年12月18日，經(jīng)原告陸明祥申請，恩施市江山測繪有限公司出具了《房屋測量報告》，其中載明“恩施陽光國際”第7號樓一層103號房屋建筑面積為301.42㎡（套內(nèi)面積232.12㎡，69.3㎡）。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，湖北省建科建筑設(shè)計院出具的《情況說明》對恩施陽光國際6號樓、7號樓與原6號樓的位置關(guān)系作了說明，原告陸明祥已自行委托恩施市江山測繪有限公司出具了《房屋測量報告》，故本院對原告陸明祥提出的鑒定申請不予受理。至于原告陸明祥申請對涉案門店采取保全措施的問題，因被告眾信公司已經(jīng)承諾該門店在訴訟期間不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動，同時無證據(jù)證明不采取保全措施可能使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損失，故本院對其保全申請亦不予受理。根據(jù)庭審，本案的爭議焦點為，原告陸明祥與被告恩施市征收辦約定“陸明祥選定的商業(yè)門店1號門店位于航空路方向最外面的那棟樓（6號樓）”，是否為本案陸明祥主張權(quán)利的恩施陽光國際7號樓第103號門店。結(jié)合各方訴辯焦點和審理查明的事實，本院分析評判如下：
首先，從2014年2月18日湖北省建科建筑設(shè)計院出具的《情況說明》來看，湖北省建科建筑設(shè)計院受被告眾信公司委托出具《后山灣開發(fā)總平面圖》（2010年），沿恩施市葉挺路陽光花園小區(qū)入口左側(cè)至航空路和葉挺路交匯入口依次擺布設(shè)計1號樓、2號樓、3號樓、5號樓、6號樓，其中6號樓有A座、B座（B座外靠航空路，B座臨近航空路方向為山地）；后因規(guī)劃調(diào)整，設(shè)計整體布局由陽光花園小區(qū)入口左側(cè)有1號樓、2號樓，右側(cè)至航空路與葉挺路交匯至航空路加油站處依次有3號樓、5號樓、6號樓、7號樓、8號樓，其中原設(shè)計6號樓A座作為6號樓未有任何改變，6號樓B座規(guī)劃調(diào)整為7號樓的住宅部分（含商業(yè)）且內(nèi)部設(shè)計未變，7號樓另一部分為辦公寫字樓（恩施陽光國際7號樓第103號門店所在位置），原6號樓A、B座一樓門面（即現(xiàn)6號樓）仍按原設(shè)計設(shè)計有9間門面作為還建，未有改變；7號樓另一部分辦公寫字樓為根據(jù)規(guī)劃調(diào)整后增加的，其中一樓設(shè)計為全框架，內(nèi)部未有設(shè)計分割單間門面。該證據(jù)證明，恩施陽光國際7號樓第103號門店并非原告陸明祥與被告恩施市征收辦所約定還建的原6號樓1號商業(yè)門店，原6號樓一樓門店（即現(xiàn)6號樓）仍按原設(shè)計方案設(shè)計有9間門面作為還建。
其次，從原告陸明祥訴稱“簽訂拆遷安置協(xié)議時，航空路方向最外面的那棟樓編號為6號樓，簽訂協(xié)議一年之后被告眾信公司變更房屋設(shè)計圖紙，在原6號樓的地基（包括擬建休閑廣場的部分土地）之上建成7號樓，而將原6號樓設(shè)計房屋裁減一半并移動地基50米，在原5號樓的地基之上建成現(xiàn)在6號樓”，及其對湖北省建科建筑設(shè)計院《6#樓一層平面》圖1#房屋（25.08平方米）簽字確認(rèn)的事實來看，原告陸明祥在簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》時對湖北省建科建筑設(shè)計院2010年《后山灣開發(fā)總平面圖》中原6號樓位置是明知的，原6號樓以外靠航空路方向為山地（原告陸明祥稱擬建休閑廣場），協(xié)議所指“陸明祥選定的商業(yè)門店1號門店”正好就是“位于航空路方向最外面的那棟樓（6號樓）”，也就是湖北省建科建筑設(shè)計院2010年《后山灣開發(fā)總平面圖》原6號樓位置?？梢钥隙ǎ?號樓并不在靠航空路方向的山地位置（原告陸明祥稱擬建休閑廣場）。被告眾信公司在原6號樓以外靠航空路方向山地位置修建恩施陽光國際7號樓第103號門店（恩施市江山測繪有限公司測量建筑面積為301.42㎡），顯然不是原告陸明祥與被告恩施市征收辦約定還建的1號商業(yè)門店（原告陸明祥簽字確認(rèn)的湖北省建科建筑設(shè)計院《6#樓一層平面》圖1#房屋面積為25.08平方米）。原告陸明祥雖然對湖北省建科建筑設(shè)計院的《情況說明》持有異議，但未提供充分證據(jù)進(jìn)行反駁，不影響本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
綜上所述，原告陸明祥的訴訟請求，因證據(jù)不充分，且缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告陸明祥的訴訟請求。
案件受理費2000元，由原告陸明祥負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判長于永國
審判員郭韶華
審判員張勇
裁判日期
二〇一四年三月十三日
書記員
書記員羅毅
