審理法院：長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）長(zhǎng)中民征終字第05393號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-10-16
審理經(jīng)過(guò)
上訴人羅家英與另一上訴人長(zhǎng)沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)芙蓉城建公司）以及被上訴人上海凱通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海凱通公司）、長(zhǎng)沙凱通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(zhǎng)沙凱通公司）因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院作出的（2014）芙民初字第722號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，芙蓉城建公司與羅家英簽訂了《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定由芙蓉城建公司采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式拆遷羅家英所有的芙蓉區(qū)朝陽(yáng)二村××棟××號(hào)房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉區(qū)朝陽(yáng)二村改建項(xiàng)目第××棟××單元××號(hào)房作為羅家英的安置房；芙蓉城建公司將安置房交付羅家英使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個(gè)月內(nèi)辦理到位。2010年11月16日，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)朝陽(yáng)二村改造建設(shè)指揮部在長(zhǎng)沙晚報(bào)刊登《公告》，羅家英安置房于2010年11月25日交付，安置房過(guò)渡費(fèi)發(fā)放到2010年11月30日止。羅家英按公告時(shí)間受領(lǐng)了安置房，并交納了安置房維修基金和物業(yè)管理費(fèi)。但至起訴時(shí)，羅家英尚未取得房屋所有權(quán)證。
另查明，芙蓉城建公司交付給羅家英的朝陽(yáng)二村安置房是上海凱通公司與芙蓉城建公司進(jìn)行項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，具體開(kāi)發(fā)建設(shè)工作由上海凱通公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)沙凱通公司實(shí)施。芙蓉城建公司與上海凱通公司簽訂《朝陽(yáng)二村改造建設(shè)項(xiàng)目合作合同書(shū)》，就安置房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理等事宜約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：芙蓉城建公司主張未能按期辦理房產(chǎn)證是因?yàn)槠渌麄€(gè)別拆遷戶(hù)舊房屋產(chǎn)權(quán)證未能按期收回所致的理由，沒(méi)有充分的證據(jù)證實(shí)，而且根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條的規(guī)定，即使芙蓉城建公司是因?yàn)榈谌嗽蛟斐蓪?duì)羅家英違約，也不影響芙蓉城建公司依法應(yīng)對(duì)羅家英承擔(dān)違約責(zé)任；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》所針對(duì)的是商品房買(mǎi)賣(mài)，本案所涉及的房屋是拆遷安置房，帶有一定的政策因素和改善被拆遷戶(hù)用房的目的，與以營(yíng)利為目的商品房買(mǎi)賣(mài)有著本質(zhì)性的差異，作為拆遷安置人的芙蓉城建公司是微利甚至無(wú)利經(jīng)營(yíng)，所以，本案不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》審理；在雙方合同沒(méi)有約定違約金，羅家英又未向本院提供證據(jù)證實(shí)其因?yàn)檠舆t辦證所造成實(shí)際損失額的情況下，基于本案所涉房屋系拆遷安置房的客觀事實(shí)，該院酌情確定由芙蓉城建公司賠償羅家英的違約損失1000元。長(zhǎng)沙凱通公司、上海凱通公司在本案中均不是《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性原理，不應(yīng)因芙蓉城建公司的行為而在本案中承擔(dān)民事責(zé)任。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款、第一百二十一條的規(guī)定，判決如下：一、芙蓉城建公司未按雙方所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的時(shí)間為羅家英辦理好房產(chǎn)證構(gòu)成違約；二、芙蓉城建公司賠償羅家英違約損失1000元，自本判決生效之日起十日內(nèi)支付給羅家英；三、長(zhǎng)沙凱通公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；四、上海凱通公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；五、駁回羅家英的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)115元，減半收取57.5元，由芙蓉城建公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱(chēng)
上訴人羅家英不服原判決，向本院提出上訴稱(chēng)：羅家英與芙蓉城建公司簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其中補(bǔ)充條款［三］約定：甲方將安置房交付乙方使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個(gè)月內(nèi)辦理到位。截止到2014年6月30日止，雙方所約定的期限已過(guò)，芙蓉城建公司仍未履行辦理房產(chǎn)證的約定義務(wù)，也未作出任何說(shuō)明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條及相關(guān)規(guī)定，芙蓉城建公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，對(duì)商品房的界定含混不清。其次，一審判決錯(cuò)誤認(rèn)定芙蓉城建公司是微利甚至無(wú)利經(jīng)營(yíng)，芙蓉城建公司不屬于微利經(jīng)營(yíng)，該司也不是以改善被拆遷戶(hù)用房為第一目的。芙蓉城建公司通過(guò)招商轉(zhuǎn)手，按1800元每平方米回收土地，卻以2900元的價(jià)格與拆遷戶(hù)簽訂協(xié)議，有較大的利潤(rùn)收入，且該司還將部分安置房轉(zhuǎn)換成商品房進(jìn)行出售。第三，原審判決芙蓉城建公司賠償1000元沒(méi)有計(jì)算方法和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，屬于法無(wú)據(jù)。芙蓉城建公司作為違約方，對(duì)其違約金的計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)適用上述司法解釋第十八條及相關(guān)規(guī)定。按照已付房款總額11.2665萬(wàn)元為基準(zhǔn)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2012年6月1日起至2014年6月30日，芙蓉城建公司應(yīng)付違約金17994元。綜上，芙蓉城建公司已構(gòu)成違約，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求二審法院：一、撤銷(xiāo)（2014）芙民初字第722號(hào)民事判決，予以改判；二、確認(rèn)芙蓉城建公司未按照雙方約定期限辦理房產(chǎn)證，屬違約；三、判令芙蓉城建公司依法賠償違約金17974元（從2012年6月1日起至2014年6月30日，暫計(jì)760天，至實(shí)際辦理房屋產(chǎn)權(quán)證到位之日止）；四、判令芙蓉城建公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
上訴人芙蓉城建公司不服原審判決，向本院提出上訴稱(chēng)：一、一審法院酌情判決由芙蓉城建公司賠償羅家英違約損失1000元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1、羅家英的安置房屋產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦下來(lái)存在難以預(yù)料的客觀原因，原審認(rèn)定芙蓉城建公司主張未能按期辦理房產(chǎn)證是因?yàn)槠渌麄€(gè)別拆遷戶(hù)房屋產(chǎn)權(quán)證未能按期收回所致的理由沒(méi)有充分證據(jù)不是事實(shí)。長(zhǎng)沙凱通公司和上海凱通公司提交的證據(jù)《關(guān)于閔士銘同志信息公開(kāi)有關(guān)問(wèn)題的回復(fù)》足以證實(shí)，部分被拆遷人拒絕配合拆遷導(dǎo)致了羅家英房產(chǎn)證無(wú)法順利辦理。2、芙蓉城建公司與羅家英之間簽訂的協(xié)議并未對(duì)延期辦證進(jìn)行約定，一審中，羅家英也無(wú)法就延期辦證給其造成的損失提供證據(jù)予以證明，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。3、芙蓉城建公司與羅家英所產(chǎn)生的爭(zhēng)議是房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議糾紛，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定。原審判決酌情確定由芙蓉城建公司承擔(dān)1000元的違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，且羅家英在收房以后一直實(shí)際占有、使用和支配，逾期辦證未對(duì)其造成實(shí)際損失。二、本案應(yīng)當(dāng)由被上訴人長(zhǎng)沙凱通公司、上海凱通公司承擔(dān)全部責(zé)任。延期辦證既存在被拆遷人不配合、辦證機(jī)構(gòu)的撤并等原因，長(zhǎng)沙凱通公司、上海凱通公司未依約提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料也是重要原因。上海凱通公司與芙蓉城建公司簽訂的《合作合同書(shū)》約定由芙蓉城建公司辦理產(chǎn)權(quán)證，但上海凱通公司應(yīng)提供相關(guān)資料。隨后，上海凱通公司在長(zhǎng)沙設(shè)立了長(zhǎng)沙凱通公司具體履行合同書(shū)中所約定的內(nèi)容。上海凱通公司、長(zhǎng)沙凱通公司未按約定向芙蓉城建公司提供相關(guān)資料導(dǎo)致了羅家英的房產(chǎn)證無(wú)法辦理，上述兩公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。三、一審案件受理費(fèi)依法不應(yīng)由上訴人芙蓉城建公司全部承擔(dān)。原審判決酌情確定由芙蓉城建公司賠償羅家英1000元，芙蓉城建公司應(yīng)當(dāng)只承擔(dān)1000元內(nèi)的案件受理費(fèi)。綜上，請(qǐng)求二審法院：一、依法撤銷(xiāo)長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院（2014）芙民初字第722號(hào)民事判決，依法予以改判；二、由羅家英、上海凱通公司、長(zhǎng)沙凱通公司承擔(dān)本案一審、二審的訴訟費(fèi)用。
被上訴人上海凱通公司、長(zhǎng)沙凱通公司答辯稱(chēng)：上訴人芙蓉城建公司、羅家英提出的各項(xiàng)上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。一、本案爭(zhēng)議房屋是性質(zhì)特殊的安置房，不是普通商品房，芙蓉城建公司和羅家英之間的糾紛屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，一審法院認(rèn)為本案不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》是正確的。芙蓉城建公司與羅家英簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》已將爭(zhēng)議房屋明確定性為安置房，非為普通商品房，羅家英稱(chēng)一審法院“對(duì)本案名為拆遷安置房實(shí)際性質(zhì)屬‘商品房’的事實(shí)認(rèn)識(shí)不清”的說(shuō)法不能成立。且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，安置房不能適用該解釋。二、長(zhǎng)沙凱通公司、上海凱通公司均不是本案《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的合同相對(duì)人，依法不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。三、一審法院酌情判決由芙蓉城建公司賠償被拆遷人違約損失1000元合理恰當(dāng)。四、本案屬于系列案件，與本案相同類(lèi)型的個(gè)案已由芙蓉區(qū)人民法院作出一審判決，二審法院長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院則維持了原判，應(yīng)參照該同類(lèi)案件的審理結(jié)果處理本案。綜上，請(qǐng)求二審法院依法駁回兩名上訴人芙蓉城建公司、羅家英的上訴請(qǐng)求。
上訴人羅家英為支持其上訴理由，二審中向本院提交了以下證據(jù)：證據(jù)一、長(zhǎng)沙銀行兩年期儲(chǔ)蓄存單，擬證明上訴人羅家英因芙蓉城建公司違約所造成的經(jīng)濟(jì)損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一審判決所確定的賠償數(shù)額；證據(jù)二、芙蓉區(qū)朝陽(yáng)路78號(hào)凱通國(guó)際城2棟房屋產(chǎn)權(quán)情況，擬證明凱通國(guó)際城第2棟于2012年已辦好房產(chǎn)證，屬私有房產(chǎn)可以上市自由買(mǎi)賣(mài)；證據(jù)三、湖南省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用收據(jù)，擬證明羅家英的房屋是商品房，可以上市自由買(mǎi)賣(mài)；證據(jù)四、政府信息公開(kāi)回復(fù)，擬證明羅家英的利益損失。
本院審查后對(duì)上訴人羅家英提交的證據(jù)認(rèn)定如下：作為定案證據(jù)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法并與本案具有關(guān)聯(lián)性。綜合各方舉證質(zhì)證情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定：“二審程序中的新的證據(jù)包括：一審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)；當(dāng)事人在一審舉證期限屆滿(mǎn)前申請(qǐng)人民法院調(diào)查取證未獲準(zhǔn)許，二審法院經(jīng)審查認(rèn)為應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)?！鄙显V人羅家英提交的證據(jù)不符合上述規(guī)定，不屬于二審新證據(jù)，本院不予采納。
本院查明
各方當(dāng)事人在一審中提交的證據(jù)均已隨案移送本院。經(jīng)審理，本院二審對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，第一，芙蓉城建公司與羅家英所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行協(xié)議所約定的義務(wù)。
第二，涉案協(xié)議補(bǔ)充條款第三條約定：甲方將安置房交付乙方使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個(gè)月內(nèi)辦理到位。本案中，芙蓉城建公司未在約定期限內(nèi)辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證，該遲延辦證行為顯然構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。芙蓉城建公司主張遲延辦證系由于他人原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證不能如期辦理，但其不能提供確鑿的證據(jù)予以佐證，且該抗辯理由既不符合不可抗力的法定構(gòu)成要件，又與《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任……”之規(guī)定相抵觸，原審法院對(duì)此未予采信是正確的，本院亦予確認(rèn)。
第三，本案不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》）的規(guī)定。根據(jù)《最高法院解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！庇纱丝梢?jiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的一方當(dāng)事人（出賣(mài)人）必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而芙蓉城建公司顯然不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，芙蓉城建公司與羅家英所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無(wú)論從協(xié)議主體還是標(biāo)的物的性質(zhì)來(lái)看，均不符合《最高法院解釋》規(guī)定的適用范圍。本案糾紛屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，而不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，因此，原審法院認(rèn)為本案的情形不能直接適用《最高法院解釋》是充分有據(jù)的，本院對(duì)此予以認(rèn)定。上訴人羅家英主張本案糾紛應(yīng)適用《最高法院解釋》第七條和第十八條是上訴理由顯然不能成立，本案糾紛應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條和《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條等關(guān)于違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。經(jīng)審查，芙蓉城建公司與羅家英在協(xié)議中并未約定遲延辦證的違約金數(shù)額和計(jì)算方法，羅家英亦不能提供確鑿證據(jù)證明因違約給其造成的具體損失，在此情形下，依照前述相關(guān)法律條文之規(guī)定，本應(yīng)判決駁回羅家英的訴訟請(qǐng)求，但原審法院基于所涉房屋系拆遷安置房，帶有一定的政策因素和改善被拆遷戶(hù)居住條件的目的等因素的綜合考量，且考慮到芙蓉城建公司遲延辦證的行為確實(shí)構(gòu)成違約，故酌情確定1000元的違約損失是正確、適度行使自由裁量權(quán)的體現(xiàn)，是對(duì)羅家英客觀上因此遭受了一定損失而給予的適當(dāng)補(bǔ)償，并無(wú)不當(dāng)，亦未損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，本院對(duì)此不予變更。
第四，芙蓉城建公司與上海凱通公司簽訂的《朝陽(yáng)二村改造建設(shè)項(xiàng)目合作合同書(shū)》是雙方針對(duì)朝陽(yáng)二村改造建設(shè)項(xiàng)目具體操作所進(jìn)行的約定，與本案所爭(zhēng)議的芙蓉城建公司是否對(duì)羅家英構(gòu)成違約不具有關(guān)聯(lián)性。協(xié)議雙方若對(duì)合作合同書(shū)的履行存在爭(zhēng)議，可以另行通過(guò)其他途徑予以解決。長(zhǎng)沙凱通公司作為上海凱通公司在長(zhǎng)沙所設(shè)立的項(xiàng)目公司，亦與本案爭(zhēng)議不具有關(guān)聯(lián)性。
第五，《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條第二款規(guī)定：“部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用數(shù)額”。本案中，雖原審法院酌情支持了羅家英的部分訴訟請(qǐng)求，但本案紛爭(zhēng)起源于芙蓉城建公司未按協(xié)議約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故原審法院判決芙蓉城建公司承擔(dān)一審全部訴訟費(fèi)用并無(wú)不妥。
綜上所述，上訴人芙蓉城建公司和上訴人羅家英提出的各項(xiàng)上訴理由因缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)予以佐證，本院均不予以采信。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)115元，由長(zhǎng)沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)58元，羅家英負(fù)擔(dān)57元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)賀元芳
審判員陳蔚宇
代理審判員謝嵐
裁判日期
二〇一四年十月十六日
書(shū)記員
書(shū)記員楊城玉
