審理法院：重慶市萬州區(qū)人民法院
案號：（2014）萬法民初字第01221號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-06-17
審理經(jīng)過
原告胡某某與被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市萬州區(qū)茶葉進出口公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由審判員冉建適用簡易程序獨任審判，于2014年3月19日公開開庭進行了審理。后因案情復雜轉(zhuǎn)為普通程序，依法由審判員冉建擔任審判長，與人民陪審員張會蓉、易國慶組成合議庭，共同負責該案的審判，并于2014年6月10日公開開庭進行了審理。原告胡某某的委托代理人周某某、張鴻鳴，被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人吳繼東到庭參加了訴訟，被告重慶市萬州區(qū)茶葉進出口公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭應訴。本案依法缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告胡某某訴稱，原告與二被告于1999年7月7日以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式簽訂拆遷安置協(xié)議，約定還房位置為萬州區(qū)白巖路238號5層1號房，建設工期為18個月。被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今仍未還房，超過了約定的還房期限，應當承擔違約責任。現(xiàn)合同約定的還房位置白巖路238號的房屋已建成，被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有履行合同的能力。請求判令被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照協(xié)議履行還房位置為白巖路238號5層1號房的還房義務，即在被告修建的“香榭酈晶”自編號2號房位置為拆遷還房，并支付違約損失109669元（從2001年2月1日起至2014年12月30日止共166個月，以還房面積70.47平方米，按每平方米1500元、月息0.625%計算）；訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1999年被告經(jīng)批準對萬州區(qū)白巖路238號、240號實施舊城改造，在取得拆遷許可后與原告簽訂了拆遷安置協(xié)議。按照當時的設計方案共修建11層，2個單元，每單元2戶，靠太白賓館一側(cè)作為安置還房用。后因建設規(guī)劃的調(diào)整，拆遷范圍擴大，對原設計方案進行了變更，現(xiàn)設計為一座塔樓，共32層，7個戶型（自編號為1-7號房），已無1單元、2單元的說法。由于規(guī)劃設計的變更，原協(xié)議基礎發(fā)生重大變化，原告要求按協(xié)議履行還房義務的請求不能成立?，F(xiàn)1號房、2號房中除少量為其他被拆遷人“地方建司”的還房外，其余房屋均已出售。對原告的安置還房設計在3號房，被告愿意交付3號房作為還房，并給予適當補償；如果原告堅持按原協(xié)議進行安置還房的請求，被告愿意承擔履行不能的賠償責任；原告請求的違約金與協(xié)議約定不符，且嚴重高于原告的損失，如認定被告違約，請求調(diào)整。
被告重慶市萬州區(qū)茶葉進出口公司未作答辯。
本院查明
經(jīng)審理查明：1998年7月1日，原萬縣市外貿(mào)茶葉進出口公司（后變更為重慶市萬州區(qū)茶葉進出口公司，即本案被告，以下簡稱茶葉公司）與原萬縣市博達房地產(chǎn)開發(fā)公司（后變更為重慶萬縣市博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即本案被告，以下簡稱博達公司）簽訂“聯(lián)合改建危房合同”，約定由博達公司對茶葉公司位于萬州區(qū)白巖路238號的職工宿舍樓進行改建。1998年7月16日，萬州區(qū)計委以萬計基（1998）101號文批復，同意茶葉公司、博達公司在萬州區(qū)白巖路238號等區(qū)域內(nèi)分期改造立項。1999年6月29日茶葉公司、博達公司取得對萬州區(qū)白巖路238號內(nèi)的住宅拆遷許可，用于修建綜合樓。
1999年7月6日，原告胡某某（乙方）與被告博達公司、茶葉公司（甲方）簽訂《拆遷安置協(xié)議書》，約定了以下主要內(nèi)容：一、乙方原居住白巖路238號1單元4層1號，房屋建筑面積63.51平方米，還房位于白巖路238號1單元5層1號房，建筑面積（含公攤）70.47平方米；二、還房比原住房增加6.96平方米，按299元每平方米計價，共計2081.04元，由乙方支付給甲方；五、乙方在簽訂協(xié)議之日起20日內(nèi)搬出原住房屋，過渡房由乙方自行解決，甲方每月支付乙方過渡費300元，一次性預付12月，到期支付余下部分；七、甲方新房建成后按竣工圖示尺寸計算建筑面積正負在1個平方米內(nèi)的，雙方均不補差，正負超過1個平方米的，按本協(xié)議第二條所定房價購買；八、拆遷安置工作完成后，甲方建設工期必須在18個月內(nèi)完成，逾期未完成：1、安置費照發(fā)，直至搬進新房為止，2、逾期時間，甲方按月息0.5%支付資金利息給乙方，其計算資金利息的基數(shù)為本協(xié)議第二條乙方支付給甲方的房款。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交被告博達公司拆除。
2001年2月7日，萬州區(qū)建委以重規(guī)設萬字（2001）4號文下達《重慶市建設工程設計要求通知書》（選址意見通知書附件），批復博達公司修建的“博達商住樓”工程建筑高度為11層（不含吊層）。博達公司設計為2個單元，每單元2戶，靠太白賓館一側(cè)為拆遷安置還房。
2002年9月30日萬州區(qū)建委向區(qū)政府請示博達公司開發(fā)白巖路238號面臨的情況，要求萬州博達公司將地方建筑公司和外事辦辦公樓統(tǒng)一規(guī)劃改造，但該兩家單位要價太高，要求政府出面解決。
2002年10月10日，博達公司、茶葉公司與原告簽訂《補充協(xié)議》，約定了以下主要內(nèi)容：一、逾期交付房屋，過渡費在原協(xié)議基礎上增發(fā)50%，逾期期間（本補充協(xié)議簽訂后三十個月內(nèi)）一律按此標準執(zhí)行，不再執(zhí)行原協(xié)議第八條第2款；二、本補充協(xié)議簽訂三十個月后，如仍不能交付房屋，過渡費增發(fā)部分按最新文件執(zhí)行，并同時重新執(zhí)行原協(xié)議第八條第2款；三、逾期計算時間從2002年7月16日起計算。五、原協(xié)議其余條款繼續(xù)執(zhí)行。
2007年6月6日，拆遷戶等人向萬州區(qū)政府書面反映，要求政府出面解決白巖路238號-240號的回遷問題（涉及旅游局職工問題）。2008年3月18日萬州區(qū)政府批復國土資源局收回包括茶葉公司、原地方建筑總公司、外事辦（萬州區(qū)旅游局）在內(nèi)的位于萬州區(qū)白巖路238號、240號、242號和白巖二支路8號片區(qū)的國有劃撥土地使用權(quán)，依法掛牌出讓；該宗地屬舊城拆遷改造項目，須將在原地拆遷還房9187.85平方米作為拍賣出讓條件，競得人須按博達公司與茶葉公司及24戶住戶簽訂的《聯(lián)合改建危房合同》和《拆遷安置協(xié)議書》、與原地方建筑總公司等單位簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》約定還房。后博達公司通過競價出讓取得以上土地使用權(quán)，土地面積1062平方米，出讓年限：商服40年、住宅70年；用地性質(zhì)為商住用地，總建筑面積22000平方米。
2010年1月11日，博達公司取得建設工程規(guī)劃許可證：建設項目“香榭酈晶”，建設位置238號，建設規(guī)模21998.68平方米，樓層32層。博達公司設計為一座塔樓，電梯房，每層7戶，按戶型自編號為1-7號房。2010年7月12日博達公司取得施工許可證?，F(xiàn)該工程已竣工，2012年11月19日經(jīng)驗收合格。
2012年8月22日，博達公司針對茶廠拆遷戶（即本案原告等人）在“香榭酈晶”小區(qū)作出書面安置方案：稱因規(guī)劃調(diào)整還房不能按拆遷安置協(xié)議履行，現(xiàn)還房位置位于白巖路主干道正面（現(xiàn)測量報告圖紙中的2號、3號房。原還房協(xié)議約定位置為1號、2號房的拆遷戶，同意選擇3號房（建筑面積71.93平方米）還房的，公司一次補償4萬元；免交辦證稅費、水電、氣、電話、閉路等費、還房多出的面積贈送拆遷戶；原還房協(xié)議明確約定還房位置為臨太白賓館一側(cè)的拆遷戶，如不接受香榭酈晶3號房作為還房的，要求選擇現(xiàn)香榭酈晶臨太白賓館一側(cè)2號房（建筑面積為116.31平方米）的，超出原拆遷還房協(xié)議還房面積的按建筑面積7000元每平方米購買、辦證費用各自承擔，水電、氣、電話、閉路等初裝費自行承擔。2012年8月28日原告等拆遷戶書面回復被告博達公司：同意博達公司以香榭酈晶2號房作為還房，樓層、房號與原協(xié)議有抵觸的，由拆遷戶協(xié)商選擇確定，但規(guī)劃調(diào)整事先既沒有通知對方征得同意，后又沒有補簽變更合同，因系博達公司違約，不同意超出原拆遷還房協(xié)議的還房面積按每平方米7000元購買，應按原簽訂的拆遷安置協(xié)議執(zhí)行。2012年12月26日博達公司再次提出安置方案，對原告等人的安置還房為3號房，并一次性經(jīng)濟補償20000元；不同意該安置方案的，鑒于原安置還房協(xié)議約定的還房不復存在，按同地段市場評估價按原約定還房面積進行貨幣回購。
另查明，博達公司修建的“香榭酈晶”2號房與3號房均面臨白巖路主干道，2號房臨太白賓館一側(cè)，所占地面積在原太白路238號房位置上，3號房在2號房與4號房之間，有部分在原太白路238號房位置上，1號房在2號房后面，主要占用原太白路238號房后面的空地。博達公司現(xiàn)仍留有“香榭酈晶3號樓”作為原告等拆遷戶的安置還房，原告等拆遷戶要求安置還房的“香榭酈晶”2號房博達公司除已安置地方建筑總公司等單位拆遷還房外，其余房屋均已對外出售并交付入住。
還查明，現(xiàn)博達公司已按每戶每月1000元向原告等拆遷戶支付過渡費至2014年12月。
在本案審理過程中，經(jīng)本院多次釋明，原告仍堅持要求在“香榭酈晶”2號房作為安置還房，超出還房面積部分按原協(xié)議約定價款購買，堅決不同意按市場價進行補償，也不同意將3號房作為安置還房。如果協(xié)商進行貨幣安置，要求以2號房建筑面積116.31平方米作為計價基礎，按市場價計價。
上述事實，有原、被告雙方提交的《聯(lián)建職工住宅和商住樓工程的批復》、《拆遷許可證》、《工程選址意見通知書》、《工程設計通知書》《工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》、《竣工驗收意見書》、《拆遷安置協(xié)議書》及《補充協(xié)議》、《2012年的安置方案》、《土地使用權(quán)出讓批復》、《成交確認書》等證據(jù)及雙方當事人的當庭陳述予以佐證，本院予以確認。
本院認為
本院認為，被告博達公司在取得對原告所有的住宅拆遷許可后，與原告簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》及《補充協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，其形式、內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，應當合法有效，雙方當事人均應按合同約定履行義務。關于安置還房問題。按照法律關于拆遷的相關規(guī)定，拆遷人與被拆遷人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式訂立的拆遷安置補償協(xié)議，拆遷人應當按照約定履行安置還房義務。本案被告博達公司與原告簽訂的安置協(xié)議明確約定在靠太白賓館一側(cè)的白巖路238號1單元5層1號房作為安置還房，博達公司理應嚴格按約定履行安置義務。但由于建設規(guī)劃發(fā)生變化，拆遷范圍擴大，拆遷還房由原來的國有劃撥土地使用權(quán)變更為出讓土地使用權(quán)等因素，博達公司原設計修建的“博達商住樓”工程項目變更為“香榭酈晶”建設項目，原設計為11層、2單元、每單元2戶變更為一座塔樓32層，每層7戶，按戶型面積自編1-7號房，因此，現(xiàn)博達公司竣工的“香榭酈晶”已與博達公司與原告簽訂的安置協(xié)議約定的安置還房在樓層、戶型、房號等均不能一一對應，也就是說作為拆遷協(xié)議約定的還房這一特定物不能確定，且博達公司現(xiàn)已將2號房用于安置地方建筑總公司等單位的拆遷還房，其余房屋均已對外出售并交付入住，博達公司現(xiàn)已不能按照安置協(xié)議履行還房義務，其責任在于博達公司在規(guī)劃變更后未及時與原告進行協(xié)商變更安置協(xié)議。雖然博達公司也提供了“香榭酈晶”3號房作為安置還房，但原告不予接受，原告選擇2號房作為還房，雙方又因面積差異補償問題未能協(xié)商一致，導致原告長期不能入住還房，博達公司應當承擔違約責任。經(jīng)本院多次釋明是否將3號樓作為安置還房，或者以協(xié)議約定面積按市場價格進行貨幣安置，但原告仍堅持要求在“香榭酈晶”2號房作為安置還房，超出還房面積部分按原協(xié)議約定價格購買，堅決不同意按市場價進行補償，也不同意將3號房作為安置還房；如果進行貨幣安置，要求以2號房建筑面積116.31平方米作為還房，其超出約定還房面積部分按協(xié)議約定價格購買后再由博達公司按市場價進行貨幣安置，但博達公司也不同意，雙方不能協(xié)商一致。因此，基于上述規(guī)劃、設計變化等原因，原告請求博達公司按安置協(xié)議履行還房義務，本院不予支持。關于違約損失問題。按照原被告雙方當事人簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》第八條“拆遷安置工作完成后，甲方建設工期必須在18個月內(nèi)完成，逾期未完成：2、逾期時間，甲方按月息0.5%支付資金利息給乙方，其計算資金利息的基數(shù)為本協(xié)議第二條乙方支付給甲方的房款。”和《補充協(xié)議》約定：“一、逾期交付房屋，過渡費在原協(xié)議基礎上增發(fā)50%，逾期期間（本補充協(xié)議簽訂后三十個月內(nèi)）一律按此標準執(zhí)行，不再執(zhí)行原協(xié)議第八條第2款；二、本補充協(xié)議簽訂三十個月后，如仍不能交付房屋，過渡費增發(fā)部分按最新文件執(zhí)行，并同時重新執(zhí)行原協(xié)議第八條第2款；三、逾期計算時間從2002年7月16日起計算?！钡募s定內(nèi)容，博達公司逾期未完成安置，應當支付違約損失，即雙方協(xié)議約定的利息。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以予以適當減少?，F(xiàn)原告以安置協(xié)議約定的違約損失計算基數(shù)及利率過低，請求從2001年2月1日起至2014年12月30日止共166個月，以還房面積70.47平方米，按每平方米1500元、月息0.625%計算，應支付違約損失109669元，屬于請求增加違約金。根據(jù)《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條“當事人請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失為限”的規(guī)定，原告的實際損失僅是因未取得還房可能產(chǎn)生的租金損失，但博達公司至今仍按照約定支付過渡費，現(xiàn)每戶每月按1000元進行支付也基本符合當?shù)氐淖饨鹚?，且原告也未提供違約損失低于實際損失的證據(jù)，本院對原告增加違約損失的請求不予支持，應當按照合同約定基數(shù)和利率計算違約損失。按照補充協(xié)議的約定，其違約損失計算的起點為2002年7月16日起三十個月后，即應從2005年1月16日起計算。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后7日內(nèi)支付原告胡某某違約損失：以2081.04元為基數(shù)，從2005年1月16日起，計算至本判決指定履行期限內(nèi)，按月息0.5%支付資金利息；
二、駁回原告胡某某要求被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照協(xié)議履行還房位置為白巖路238號1單元5層1號房的訴訟請求；
三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費10896元，由被告重慶萬州博達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第二中級人民法院。逾期不交納上訴費或未提交緩交訴訟費申請，按自動撤回上訴處理，本判決即發(fā)生法律效力。本判決生效后，當事人應當自覺履行判決所確定的義務。一方不履行義務時，自本判決生效之日起，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。本案的申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
審判人員
審判長冉建
人民陪審員張會蓉
人民陪審員易國慶
裁判日期
二〇一四年六月十七日
書記員
書記員王家蓉
