審理法院：欽州市中級人民法院
案號：（2014）欽民一終字第59號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-03-19
審理經(jīng)過
上訴人廣西中恒興投資發(fā)展有限公司（以下簡稱中恒興公司）因與被上訴人譚卓東房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服欽州市欽南區(qū)人民法院（2013）欽南民初字第1572號民事判決，向本院提出上訴，本院于2014年1月7日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年1月21日公開開庭審理了本案。上訴人中恒興公司的委托代理人林志明、被上訴人譚卓東及其委托代理人陸衛(wèi)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
一審法院經(jīng)審理查明，2007年9月30日，原、被告簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議約定對被拆遷房屋補(bǔ)償、回建房差價(jià)及支付方式、選擇回建房的基本情況、違約責(zé)任等作了明確規(guī)定，其中補(bǔ)充協(xié)議書第一條乙方選擇回建房的基本情況的第（一）項(xiàng)約定原告（乙方）選擇的回建房位于住宅小區(qū)第4棟2單元403號，樓房類型為多層，用途為住宅。協(xié)議附上了《4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖》、《“翰林福第”回建住宅4#樓房號一覽表》作為合同附件。一覽表上標(biāo)明該棟樓每單元的三層套房面積至六層套房面積均為相同。簽訂協(xié)議后，被告在未經(jīng)原告及其他業(yè)主同意的情況下，擅自將該樓的第六層標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)改為躍層住宅（即樓中樓），2008年12月26日被告到欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)辦理“翰林福第”住宅小區(qū)4#、8#商住樓及5#-7#住宅樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單》上注明4#、8#商住樓、5#-7#住宅樓的層數(shù)為6層（第六層、第七層為一套躍層住宅、層數(shù)按照一層計(jì)算）。2009年5月15日辦理《建筑工程施工許可證》后進(jìn)行施工建設(shè)，工程竣工后，2011年3月17日經(jīng)欽州市住建委驗(yàn)收合格并交付原告使用。原告認(rèn)為被告擅自改變設(shè)計(jì)，在原告回建房所在樓第六層之上加建了一個(gè)樓層（即第七層）作為商品房出售，被告的行為構(gòu)成了違約，侵害了原告的合法權(quán)益。為此，原告向該院提起訴訟，遂提出要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元的訴訟請求。
另查明，被告開發(fā)建設(shè)的翰林福第4#-8#樓。共有41套樓中樓，被告擅自改變設(shè)計(jì)，將第六層與第七層原應(yīng)預(yù)留樓梯洞口用鋼筋網(wǎng)封閉，在第七層樓層私自開設(shè)單獨(dú)的用戶出入門，涉嫌違法，被欽州市住建委立案查處。2013年6月24日欽州市住建委作出行政處罰決定，責(zé)令被告限期改正，恢復(fù)設(shè)計(jì)原貌。作出行政處罰決定時(shí)，被告已改正18套，尚有23套未進(jìn)行整改。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，原、被告在平等、自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的
《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》、《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議有效，對雙方當(dāng)事人均有法律約束力，應(yīng)當(dāng)按約定履行各自義務(wù)。本案中，從協(xié)議書附件“翰林福第”回建住宅4#樓房號一覽表上可以看出該棟樓每單元的三層套房面積至六層套房面積均為相同，可見原、被告約定回建住宅是標(biāo)準(zhǔn)層住宅樓，而不是躍層住宅樓。原告主張被告在第六層之上加建一層的理由不成立。但被告在未經(jīng)原告及其他業(yè)主同意的情況下，擅自改變原來約定，改為規(guī)劃報(bào)建躍層住宅樓，被告的行為已構(gòu)成了違約。由于被告的行為違約，造成了原告所在回建住宅樓高度增加，致使原告住宅通風(fēng)、采光等受到了一定影響，特別是原告及其他業(yè)主占有住宅地面積相應(yīng)減少，侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益，被告的違約行為造成原告及其他業(yè)主住宅條件受到一定影響，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但原告請求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元的證據(jù)不足，鑒于被告的行為確已違約，該院根據(jù)本案的實(shí)際情況綜合考慮，酌情確定被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失20000元。對于原告請求確認(rèn)被告違約的訴訟請求，該院認(rèn)為，原告請求確認(rèn)違約的目的只是作為被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的理由，是否構(gòu)成違約已在前述作了闡明，不應(yīng)作為一項(xiàng)訴訟請求在判決主文中加以確認(rèn)。被告辯稱其所建回建樓房為六層，屬于雙方約定多層住宅，并沒有違反雙方協(xié)議約定。該院認(rèn)為，被告作建回建樓房雖然仍是多層住宅，但其擅自改變了原來的約定，將第六層改為躍層住宅，已構(gòu)成了違約，因此，被告的抗辯理由不成立，該院不予采信。至于被告擅自改變設(shè)計(jì)后，將樓中樓第六層與第七層原應(yīng)預(yù)留樓梯洞口用鋼筋封閉，在第七層樓層私自開設(shè)單獨(dú)的用戶出入門，屬違法建設(shè)，欽州市住建委已作出了行政處罰，不屬本案處理范疇。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：被告中恒興公司賠償原告譚卓東經(jīng)濟(jì)損失20000元。案件受理費(fèi)325元，由原告譚卓東負(fù)擔(dān)108元，被告中恒公司負(fù)擔(dān)217元。
上訴人訴稱
上訴人中恒興公司不服一審判決，上訴稱，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。首先，根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》第一條關(guān)于被上訴人選擇回建房的基本情況與上訴人交付給被上訴人的房產(chǎn)情況相符合，是標(biāo)準(zhǔn)層住宅，并沒有將被上訴人的房產(chǎn)改為躍層。其次，上訴人從辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單》再到最后工程的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格單》，上訴人自始自終都是按照原來規(guī)劃建設(shè)，6樓的躍層設(shè)計(jì)從規(guī)劃報(bào)建開始就存在，并不是上訴人擅自改變規(guī)劃報(bào)建。最后，上訴人與被上訴人簽訂合同約定的是單套房產(chǎn)，不是整棟房產(chǎn)，上訴人交付給被上訴人的房產(chǎn)符合雙方協(xié)議約定，不構(gòu)成違約，即使上訴人有改變六樓的結(jié)構(gòu)也僅僅是對6樓的業(yè)主構(gòu)成違約，對其他樓層的業(yè)主不構(gòu)成違約，對通風(fēng)、采光、土地占用面積的減少也是侵權(quán)行為，一審法院以違約之訴判決上訴人承擔(dān)侵權(quán)造成的法律責(zé)任明顯是適用法律錯(cuò)誤；二、一審判決上訴人酌情賠償被上訴人20000元經(jīng)濟(jì)損失證據(jù)不足，沒有法律依據(jù)。即使上訴人有違約行為，但是雙方簽訂的協(xié)議沒有相關(guān)約定，被上訴人也應(yīng)當(dāng)按承擔(dān)舉證證明上訴人的違約行為造成其經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。一審法院在被上訴人沒有任何證據(jù)的情況下判決上訴人賠償被上訴人經(jīng)濟(jì)損失20000元，而且在該批案件賠償標(biāo)準(zhǔn)，一審法院認(rèn)定都是酌情判決造成的經(jīng)濟(jì)損失20000元不是按照證據(jù)及事實(shí)判決，該批案件中，被上訴人拆遷補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積、樓層、價(jià)值各不同，如果有造成損失的話，也是不相同。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院判決撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人辯稱
被上訴人譚卓東向本院提交答辯狀，答辯稱，一、答辯人認(rèn)為，原一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律完全正確。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》第一條第（一）項(xiàng)明確約定被上訴人所選回建房的“樓房類型為多層”（即六層），且補(bǔ)充協(xié)議書的附件二中的樓房號一覽表明確注明“多層住宅，1-2層為商業(yè)，3-6層為住宅”，表中3-6層同一序號的各套住宅面積相同，表中既沒有躍層的房號和面積，也沒有第七層的房號和面積。而上訴人在第六層以上擅自增建了一個(gè)樓層，實(shí)際建成的樓房卻共有七層，明顯違反了協(xié)議“多層住宅”的約定，違約事實(shí)清楚。上訴人稱，6樓的躍層設(shè)計(jì)從規(guī)劃報(bào)建開始就存在，并不是上訴人擅自改變規(guī)劃報(bào)建。但是上訴人在改變設(shè)計(jì)前沒有與被上訴人作過任何協(xié)商，擅自向建設(shè)部門報(bào)批在第六層之上建設(shè)“躍層”，而欽州市房產(chǎn)管理部門核發(fā)給該號樓相關(guān)業(yè)主的《房屋所有權(quán)證》上明確標(biāo)明被上訴人所在樓房總層數(shù)為7層，充分證明了上訴人所建成的回建住宅樓為七層樓房，而不是協(xié)議約定的多層樓房。欽州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、欽州市城建部門均對上訴人的行為認(rèn)定為違法建設(shè)行為并進(jìn)行了行政處罰。上訴人的行為違反了合同約定的行為，不屬于侵權(quán)行為。二、一審判決上訴人酌情賠償被上訴人20000元經(jīng)濟(jì)損失，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律完全正確。由于上訴人的違約行為，造成被上訴人人均占有的土地使用面積、公共用地、綠地面積、回建房住戶無償提供的摩托車停車位和600平方米的免費(fèi)公共停車場面積均減少、通風(fēng)、采光受到嚴(yán)重影響，致使居住環(huán)境條件變差，房屋價(jià)值下降，而上訴人以違約損害被上訴人的合法利益為代價(jià)獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)合同公平原則，其違約所得，理應(yīng)全部用于賠償被上訴人的損失，方能體現(xiàn)公平。而一審判決上訴人僅向被上訴人酌情賠償經(jīng)濟(jì)損失20000元并無不當(dāng)。被上訴人認(rèn)為，上訴人中恒興公司提出的上訴請求沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。請求二審法院依法駁回上訴人的上訴，維持一審判決。
在二審審理過程中，上訴人向本院提交涉案房屋所在樓層及房屋設(shè)計(jì)圖紙，擬證明上訴人在建房過程中是按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，沒有擅自改變設(shè)計(jì)，不存在違約行為。
被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對于設(shè)計(jì)圖的真實(shí)性沒有異議，但是上訴人與被上訴人簽訂協(xié)議時(shí)，上訴人并沒有向被上訴人出示過設(shè)計(jì)圖紙，而且在向被上訴人出示的房屋一覽表上也沒有六、七層為躍層設(shè)計(jì)的說明，因此，不能證明上訴人沒有違約行為的事實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，被上訴人對設(shè)計(jì)圖紙的真實(shí)性沒有異議，對其真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。
被上訴人未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明，與一審查明的事實(shí)一致，對一審查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
綜合當(dāng)事人的訴辯分歧意見，本院歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：上訴人中恒興公司在履行與被上訴人簽訂的協(xié)議書過程中，是否存在違約行為，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院對本案的綜合評判如下：
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定誠實(shí)履行合同約定。根據(jù)協(xié)議書的約定，上訴人應(yīng)當(dāng)將被上訴人購買的樓層為多層住宅樓房的房屋交付給被上訴人。上訴人主張其所交付的房屋面積、樓層等均符合合同的約定，在建設(shè)過程中，上訴人完全按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被上訴人認(rèn)為上訴人交付的房屋不符合合同約定，合同約定為六層，上訴人擅自加建第七層并且第六、第七層的實(shí)際建房結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)圖紙不符，上訴人的行為已構(gòu)成了違約。本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的協(xié)議書中，約定了房屋的基本情況，對于樓房的樓層數(shù)沒有做出明確的約定。合同附件中注明的“3-6層為住宅”，僅能證明被上訴人可以在3-6層的范圍內(nèi)選擇回建的房屋，并沒有對上訴人所建房屋的樓層作出限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。被上訴人提供的證據(jù)未能證明其在與上訴人在簽訂協(xié)議時(shí)，雙方明確約定上訴人所建房屋樓層數(shù)。因此，被上訴人主張上訴人建造七層房屋違反合同約定沒有法律事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。上訴人建設(shè)過程中未能嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)施工而是將第六層與第七層原應(yīng)預(yù)留樓梯洞口用鋼筋網(wǎng)進(jìn)行了封閉，改變了設(shè)計(jì)圖紙中六、七層為躍層的設(shè)計(jì)，但欽州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)已于2012年11月12日對此作出了處罰，上訴人的上述行為已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)行政部門的處罰，被上訴人不能以此為由行使其追究上訴人合同違約的相關(guān)權(quán)利。因此，上訴人交付的房屋符合上訴人與被上訴人之間簽訂的協(xié)議約定的房屋基本情況，上訴人在履行合同過程中，沒有違反合同約定，不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，被上訴人請求上訴人賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元，亦未能提供證據(jù)證實(shí)因上訴人的行為實(shí)際造成其經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第二款的規(guī)定，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果，因此被上訴人請求上訴人賠償經(jīng)濟(jì)損失，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請求有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。一審法院適用法律、認(rèn)定責(zé)任及判決不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷欽州市欽南區(qū)人民法院（2013）欽南民初字第1572號民事判決；
二、駁回被上訴人譚卓東的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)325元，二審案件受理費(fèi)650元，合計(jì)975元，由被上訴人譚卓東負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李碧珊
代理審判員李夏冰
代理審判員何海
裁判日期
二〇一四年三月十九日
書記員
書記員蘇蕓
