審理法院：杭州市中級人民法院
案號：（2014）浙杭民終字第2406號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-11-27
審理經(jīng)過
上訴人王少華因與被上訴人杭州市上城區(qū)住房和城市建設局（以下簡稱上城住建局）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服杭州市上城區(qū)人民法院（2014）杭上民初字第942號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月1日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
原審法院認定，2002年12月30日，王少華與上城住建局（原名稱為杭州市上城區(qū)房產(chǎn)管理局）簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議（編號25）一份，約定：上城住建局因舊城改造項目建設需要，領(lǐng)取了杭拆許字（2002）第43號房屋拆遷許可證，王少華同意將座落于杭州市勞動弄9號房屋，建筑面積46.47平方米，交給上城住建局拆除，上城住建局總計補償王少華242195元，上城住建局將座落新民村、勞動弄、荷花池頭一帶的房屋作為安置用房，上城住建局在2004年7月15日前將安置用房交付給王少華，王少華自行解決過渡用房的，在過渡期內(nèi)，臨時安置補助費為每月每平方米建筑面積16元，按24個月計算，因上城住建局的責任延長過渡期限的，王少華自行解決過渡用房的，自逾期之月起，上城住建局按照原標準的二倍支付給王少華臨時安置補助費，安置房超出面積按市場價結(jié)算，上城住建局安置王少華不少于原建筑面積等事項。雙方還對其他條款進行了約定。2011年5月20日，上城住建局向王少華發(fā)放回遷安置擇房須知一份，該須知第四條擇房注意事項第3、4條確定擇房者確定房源后，由工作人員確認后開具擇房單，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，過渡費自2011年6月1日起停止發(fā)放；第八條資金結(jié)算第3條確定超出安置面積10平方米外的按現(xiàn)市場參考價進行結(jié)算。該須知還對擇房日期、地點、須帶資料、資金結(jié)算辦理時間、安置通道、資金結(jié)算等予以了公告。同年5月26日，王少華選擇了安置面積為67.41平方米的杭州市吳山人家4-1-503室房屋，王少華、上城住建局雙方在擇房單上進行了簽字蓋章。后因王少華不愿意對超出安置面積按2011年市場價進行資金結(jié)算，致使王少華至今在外過渡。2014年6月24日，王少華訴至原審法院，請求判令：1、上城住建局按2002年12月30日簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議）履行，對王少華回遷進行安置；2、上城住建局補償王少華臨時安置補助費167292元（王少華自行解決過渡用房2011年6月至2014年7月共計37個月，100元／月／平方米×37月×46.47平方米=167292元）；3、本案的訴訟費用全部由上城住建局承擔。
一審法院認為
原審法院認為：王少華、上城住建局簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，是雙方真實意思的表示，亦不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應屬合法有效，當事人應按照約定全面履行義務。現(xiàn)王少華要求上城住建局履行協(xié)議，對其進行回遷安置，于法有據(jù)，該院予以支持。因王少華在擇房單上簽了名，根據(jù)上城住建局發(fā)放的舊城改造工程回遷安置擇房須知的規(guī)定，擇房單經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，過渡費自2011年6月1日起停止發(fā)放，故王少華要求上城住建局補償臨時安置補助費，依據(jù)不足，該院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，于2014年8月8日判決：一、上城住建局于判決生效之日起10日內(nèi)在本市吳山人家小區(qū)給王少華安置建筑面積不小于46.47平方米房屋一套，雙方自行進行資金結(jié)算；二、駁回王少華的其他訴訟請求。預收案件受理費3646元，實際收取1823元，由王少華、上城住建局各半負擔。
上訴人訴稱
宣判后，王少華不服，向本院提起上訴稱：根據(jù)一審判決查明的事實：上訴人與被上訴人于2002年12月30日簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議（編號25），約定被拆遷房屋的基本情況及補償金額，安置用房坐落，并約定被上訴人應在2004年7月15日前將安置用房交付給上訴人，還就過渡方式及違約責任等作出了約定。被上訴人違約未能在協(xié)議約定的交房期限內(nèi)將安置用房交付給上訴人，直至2011年5月20日被上訴人才公告回遷安置擇房須知，通知上訴人選擇安置房屋。在上訴人選定吳山人家4-1-503室后，被上訴人卻又提出無理要求，要上訴人須按2011年的市場價格對增加的面積進行資金結(jié)算。為減少損失，上訴人多次與被上訴人交涉，表示可先交房再處理資金結(jié)算問題，然被上訴人遲遲不肯交房。被上訴人的違約逾期交房及按逾期交房時的市場價格進行資金結(jié)算的無理要求導致本案糾紛產(chǎn)生。一、《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》應嚴格遵守履行，被上訴人違約導致的房屋價格上漲風險不應由上訴人承擔?！懂a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》經(jīng)雙方簽訂生效即應嚴格遵守執(zhí)行，被上訴人違約則應承擔相應的違約責任，賠償因其違約行為給上訴人造成的損失。逾期交房后房價上漲的，收房人多支付的房款這一差價損失應由違約方承擔。參照貨物買賣合同的處理原則，標的物的市場價格在簽訂合同后有較大變化的，因出賣人逾期交貨，有可能給買受人造成價格方面損失的，標的物的市場價格比約定的價格低的，按照實際交付時的市場價格計算價款，如果市場價格較約定的交貨期限時的約定價格上升的，則仍應按照原合同約定的價格計算價款。因此《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》附件二載明的“超出面積按市場價結(jié)算”理解為“按協(xié)議約定的安置房屋交付期的市場價結(jié)算”才是正確的理解，拆遷人違約逾期交付安置用房導致的房屋價格上漲風險不應由守約方承擔。這一正確理解在生效的判決書中［（2012）杭上民初字第340號民事判決及（2013）浙杭民終字第457號民事判決］得到確認［見（2014）浙杭民申字第20號民事裁定書］。按2004年7月的評估價8000元／㎡進行資金結(jié)算適當（其中10㎡按優(yōu)惠價6245元／㎡進行資金結(jié)算）。一審判決僅判令被上訴人給上訴人安置房屋，自行進行資金結(jié)算，而不對資金結(jié)算的標準作出判決，該判決沒有真正解決本案的房屋拆遷安置糾紛，存有本末倒置之嫌。如此的判決最終可能只是一紙空文無法得到執(zhí)行，因為根據(jù)被上訴人的政策，只有在資金結(jié)算完成后才會交付安置房屋（《回遷安置擇房須知》第六條：資金結(jié)算后即可辦理入住手續(xù)）。二、上訴人不能入住安置用房，過錯責任在于被上訴人，被上訴人無需支付擇房后的臨時安置補助費的理由不成立。被上訴人主張以交房時的市場價格對增加的房屋面積進行結(jié)算顯屬無理要求。被上訴人曾因此無理要求與其他被拆遷人發(fā)生糾紛，杭州市中級人民法院作出的（2014）浙杭民申字第20號民事裁定書以及之前兩份相關(guān)民事判決，明確不支持被上訴人的無理要求。正是由于被上訴人的這一無理要求，造成無法完成資金結(jié)算，使得上訴人已選定的安置房屋一直沒能交付使用，上訴人無法住入新房，只能繼續(xù)在外過渡。一審判決沒有查明認定安置用房不能交付使用的過錯責任，僅憑被上訴人單方公布的、沒有上訴人簽字確認的《回遷安置擇房須知》認定雙方同意過渡費停止發(fā)放，于法無據(jù)，有違《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》的約定。對于臨時安置補助費發(fā)放的起止期限，《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第六條第1款有明確的約定，臨時安置補助費自乙方舊房搬遷騰空驗收合格之日起按月計算，發(fā)至新房安置四個月止。新房安置即指新房交付使用，故臨時安置補助費依約應發(fā)至實際交房日期后的第四個月，而不是發(fā)至擇房之日。一審判決認定上訴人同意擇房后自2011年6月1日即停止發(fā)放臨時安置補助費亦違背常理：上訴人尚未收取安置房屋，絕無可能同意停止發(fā)放臨時安置補助費。上訴人在擇房單上簽字只是選定安置房屋，不涉及臨時安置補助費的發(fā)放。如果說《回遷安置擇房須知》中“擇房單經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，過渡費自2011年6月1日停止發(fā)放”算是一合同條款，而且被理解為在擇房單上簽字即是同意過渡費自2011年6月1日停止發(fā)放，那么這一條款毫無疑問是被上訴人利用其強勢地位擬定的霸王條款。被上訴人在臨時安置補助費截止時間方面且存在欺詐，《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第六條第1款明確約定臨時安置補助費發(fā)至新房安置四個月止，故即使2011年5月下旬擇房后立即交房，臨時安置補助費依約也應發(fā)至2011年9月。根據(jù)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第八條的約定，又根據(jù)《杭州市城市房屋拆遷管理條例》第39條之規(guī)定，“拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按原標準的2倍支付臨時安置補助費”，應由被上訴人支付的2011年6月1日至2014年12月30日的臨時安置補助費為189480.2元（詳見臨時安置補助費計算表）。綜上所述，被上訴人在履行與上訴人簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》過程中嚴重失信：違約逾期交房，擅自延長過渡期，無理要求按逾期交房時的房屋市場價格進行資金結(jié)算，否則不予交房，又無視雙方協(xié)議的約定欺騙被拆遷人單方?jīng)Q定在擇房后即停止發(fā)放臨時安置補助費。一審判決將單方出具的僅具有說明指引作用的“須知”當作對雙方具有約束力的合約，認定臨時安置補助費在擇房后即可停止發(fā)放，顯然錯誤；一審判決不解決增加房屋面積結(jié)算的標準問題，只是判令進行安置，將導致安置房屋的交付仍然存在依靠上訴人與被上訴人自行無法消除的重大障礙，《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》將無法得到繼續(xù)履行。請求二審法院：1、撤銷杭州市上城區(qū)（2014）杭上民初字第942號民事判決；2、判令被上訴人履行《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，立即將確定的安置用房交付上訴人使用，并按協(xié)議約定的安置房交付時間的房屋市場價格對增加的住房面積進行結(jié)算；3、判令被上訴人補償上訴人2011年6月1日至安置用房實際交付使用之日后第四個月的臨時安置補助費，暫計至2014年12月30日的臨時安置補助費為189480.2元；4、案件受理費由被上訴人承擔。2014年10月11日，上訴人將上訴請求第三項臨時安置補助費變更為167292元，明確計算區(qū)間為2011年6月至2014年7月。
被上訴人辯稱
被上訴人上城住建局答辯稱：一、原審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確，審判程序合法。二、本案不是房屋買賣合同糾紛，而是房屋拆遷安置補償合同糾紛，兩者之間有本質(zhì)的區(qū)別，尤其是合同的內(nèi)容受到房屋拆遷法律法規(guī)和政策的調(diào)整與規(guī)范，比如在拆遷時間規(guī)定上、逾期回遷安置的雙倍支付過渡費、安置房屋的價格法定不變性以及拆遷戶可以在超出安置面積以外的擴面（10平方米）部分價格優(yōu)惠等方面。因為其它多方面的原因?qū)е掠馄诎仓?，?004年8月起2011年5月止，被上訴人則按拆遷政策規(guī)定和合同約定，對上訴人支付了2倍的臨時安置補助費。由于在簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》時，雙方未就擴面事項明確約定，因此被上訴人回遷時，將“回遷安置擇房須知”并同時在拆遷現(xiàn)場書面告示全體拆遷戶所有安置房屋的評估價格及擴面價格的“資金結(jié)算”等有關(guān)事宜：“1、原建筑面積部分按新舊房評估價結(jié)算差價，原建筑面積不足46平方米，不足部分按成本價進行資金結(jié)算（另有住房合并計算）；2、超出安置面積10平方米，按新房拆遷評估價進行資金結(jié)算（另有住房合并計算）；3、超出安置面積10平方米外的，參考現(xiàn)市場評估價進行資金結(jié)算”?？梢?，針對擴面部分的價格結(jié)算，雙方均已在2011年5月20日回遷時的“回遷安置擇房須知”和“擇房單”中明確約定和認可，不存在所謂的房屋價格上漲風險承擔的問題，否則就無須選擇擴面的方式。經(jīng)上訴人及各拆遷戶認同的情況下，其則在同年5月26日進行了選房，才選擇了上城區(qū)吳山人家4幢1單元503室（建筑面積67.41平方米）。在本案中，被上訴人已依約完全履行了該《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》的全部義務，不容置疑。既然上訴人也在原審庭審中再三堅持要求法院判決按該雙方《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》履行，因此，原審判決“被告杭州市上城區(qū)住房和城市建設局給原告王少華安置建筑面積不少于46.47平方米房屋一套，雙方自行進行資金結(jié)算”正確，并無不當，請求二審法院予以維持。三、至于上訴人上訴所稱：“上訴人不能入住安置用房，過錯責任在于被上訴人，被上訴人無需支付擇房后的臨時安置補助費的理由不能成立”是沒有事實根據(jù)的，完全不能成立。原審庭審調(diào)查的材料證實，上訴人不能入住安置用房的原因，是因為其在擇房后至今不辦理結(jié)算手續(xù)，放棄安置已擇房源，過錯責任完全在于上訴人本身，被上訴人沒有任何過錯也不存在責任。對于上訴人要求支付的臨時安置補助費訴求，2011年5月20日杭報“公告”和“回遷安置擇房須知”中，都已經(jīng)明確約定：“過渡費自2011年6月1日起停止發(fā)放?！睋?jù)此，原審判決“故原告要求被告補償臨時安置補助費167292元，依據(jù)不足，本院不予支持”是正確的，也請求二審法院予以維持。四、關(guān)于上訴人在上訴請求中，以杭州市上城區(qū)人民法院（2012）杭上民初字第340號民事判決結(jié)果為由，提出擴面部分的價格結(jié)算“按2004年7月的評估價每平方米8000元進行資金結(jié)算適當（其中10平方米按優(yōu)惠價6245元進行資金結(jié)算）”，對此被上訴人認為上訴人的該項上訴請求超出了其一審訴訟請求范圍，不符民事訴訟的程序規(guī)定，請求二審不予支持。況且前述案件的合同事實內(nèi)容與本案不盡相同，且與本案不具有實質(zhì)性的可比性和關(guān)聯(lián)性，故上訴人的訴求于法相悖，于理不當，顯然不能成立。且臨時安置補助費增加至189480.2元，被上訴人認為，上訴人的兩項上訴請求超出一審范圍不符合民事訴訟規(guī)定，請求不予支持，且前案的合同內(nèi)容與本案不完全相同，上訴人的請求于法無據(jù)。綜上所述，原審判決認定事實清楚，證據(jù)確實，適用法律正確，審判程序合法。上訴人的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，懇請二審法院依法維持原判，駁回上訴請求。
二審期間，上訴人王少華向本院提交拆遷安置擴面協(xié)議書復印件一份，擬證明被上訴人與其他被拆遷人約定的拆遷安置結(jié)算方式。被上訴人上城住建局二審中并未向本院提交新的證據(jù)材料。
本院認為
對于上訴人王少華提交的上述證據(jù)，被上訴人上城住建局認為，該證據(jù)無原件核對，真實性無法確認，合法性不確認，與本案無關(guān)聯(lián)性；且該證據(jù)不屬于新證據(jù)，2013年4月形成的，一審也可以提交。本院認為，被上訴人上城住建局的意見成立，該證據(jù)形成于本案一審前，并非二審新證據(jù)，且系復印件，并無原件核對，又與本案并無關(guān)聯(lián)性，故本院不予采納。
二審中，上訴人王少華申請本院調(diào)取本院（2013）浙杭民終字第457號民事判決書，以證明對于擴面計算的方式是有生效判決的。本院予以調(diào)取。被上訴人上城住建局則認為，該案與本案無關(guān)，因為該案當時約定了擴面面積，事實認定考慮到2002年已經(jīng)約定，法院最終認定應當按照當時的約定的交房時間和價格履行；被上訴人方對該判決的真實性予以確認，雖然申請過再審，但被上訴人方對合法性存疑，且認為與本案無關(guān)。本院認為，被上訴人上城住建局的意見部分成立，該判決涉及的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中明確約定了安置擴面的事宜和擴面面積，合同內(nèi)容與本案不同，故該判決書與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不予采納。
本院經(jīng)審理查明的事實與原審判決認定的事實一致。
本院認為：根據(jù)雙方當事人的主張，本案的爭議焦點在于：第一，王少華與上城住建局之間對安置房屋的面積及結(jié)算方式是否達成一致；第二，上城住建局是否應當支付王少華2011年6月1日后的臨時安置補助費。關(guān)于第一個爭議焦點，即安置房屋面積及結(jié)算方式，雙方在《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中并沒有明確約定，后雙方對擴面事宜及其資金結(jié)算方式未達成一致，亦未簽訂新的協(xié)議。因此，依據(jù)該《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，上城住建局有義務安置王少華不少于原建筑面積的房屋?，F(xiàn)因王少華不同意上城住建局主張的對擴面部分按照回遷時市場價格進行結(jié)算的方案，上城住建局在一審中亦明確表示同意提供建筑面積為46.8平方米的房屋作為王少華的安置房，故原審法院判決上城住建局給王少華安置建筑面積不小于46.47平方米的房屋一套，雙方自行進行資金結(jié)算并無不妥。關(guān)于第二個爭議焦點，即2011年6月1日后的臨時安置補助費問題，《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第六條約定臨時安置補助費發(fā)至新房安置四個月止，上城住建局在2011年5月20日的“回遷安置擇房須知”中明確過渡費自2011年6月1日起停止發(fā)放，王少華二審中也表示“當時認為有房就不需要過渡了，付到2011年6月1日也是可以的”，而王少華未能及時得到安置是因為其與上城住建局就安置房的擴面部分資金結(jié)算標準未能達成一致，鑒于王少華主張擴面部分按照合同約定的回遷時間即2004年7月15日的市場價格進行結(jié)算并無合同依據(jù)，故原審法院未支持王少華主張的2011年6月1日后的臨時安置補助費請求并無不當。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，實體處理并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3646元，由上訴人王少華負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長余文玲
審判員金瑞芳
代理審判員畢克來
裁判日期
二〇一四年十一月二十七日
書記員
書記員曹姝雋
