審理法院：云浮市中級人民法院
案號：（2015）云中法民二終字第277號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-09-10
審理經(jīng)過
上訴人梁啟文因與被上訴人云浮市凱豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱凱豐公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服云浮市云城區(qū)人民法院（2014）云城法民二初字第184號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
案經(jīng)原審法院審理認(rèn)定：2010年12月6日，云浮市明達(dá)實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱明達(dá)公司）與梁啟文簽訂了《云浮市中心城區(qū)三舊改造開發(fā)建設(shè)蓮花區(qū)聚福路拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定甲方（明達(dá)公司）拆除乙方（梁啟文）位于聚福路所屬高八村村民混合結(jié)構(gòu)建筑物，投影面積共115平方米，土地使用證面積90.5平方米，土地使用證號云府集建（1997）字第02-01-0xxxx號，甲方確認(rèn)應(yīng)補(bǔ)償乙方的房屋面積為115平方米，由乙方在甲方建設(shè)規(guī)劃圖上第一期第2排住宅任選壹套，甲方應(yīng)于2012年12月31日之前向乙方交付上述補(bǔ)償房屋，逾期支付，除按月支付租金補(bǔ)貼外，還要另行支付逾期交付房屋的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元，直至房屋交付之日。
此后，明達(dá)公司資金出現(xiàn)問題，自愿退出該三舊改造項目，由凱豐公司取代明達(dá)公司進(jìn)行投資開發(fā)，2012年11月9日，凱豐公司與梁啟文簽訂《協(xié)議書》、《云浮市中心城區(qū)三舊改造開發(fā)建設(shè)蓮花區(qū)聚福路拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定因凱豐公司享有原協(xié)議中明達(dá)公司的權(quán)利義務(wù)，對梁啟文的拆遷補(bǔ)償安置條件不變，雙方按原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書的條款內(nèi)容另行簽訂協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第四條約定：凱豐公司自發(fā)出拆除通知之日開始，按月按每套500元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付租金補(bǔ)貼，直至甲方向乙方交付本協(xié)議第一項約定的房屋為止。第六條約定：凱豐公司應(yīng)于2012年12月31日之前向梁啟文交付房屋，逾期交付，要另行支付逾期交付房屋的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元，直至房屋交付之日。第七條約定《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》與《補(bǔ)充協(xié)議》不一致的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)，其中《云浮市中心城區(qū)三舊改造開發(fā)建設(shè)蓮花區(qū)聚福路拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》有云浮市云城區(qū)高峰街道辦事處及云城區(qū)高峰街道法律服務(wù)所見證。凱豐公司未能于2012年12月31日之前交付房屋，梁啟文遂訴至法院要求解決。
一審法院認(rèn)為
庭審中，梁啟文確認(rèn)自凱豐公司逾期交房以來均每月收到500元租金補(bǔ)貼。原審法院就凱豐公司逾期交房導(dǎo)致的梁啟文的損失問題詢問雙方意見，梁啟文認(rèn)為凱豐公司逾期交房導(dǎo)致梁啟文的損失是無法估量，但未對此進(jìn)行舉證。凱豐公司認(rèn)為逾期交房導(dǎo)致梁啟文的損失是租金的損失，凱豐公司已支付每套房每月500元，為解決糾紛，同意在租金方面，梁啟文方居住的地方位于云城區(qū)高峰街道，按照凱豐公司房屋的面積，以及凱豐公司交付的是毛坯房，應(yīng)按照每月每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)計算租金。凱豐公司亦未就其說法進(jìn)行舉證。
凱豐公司于第一次庭審后，向原審法院提交了評估申請書，申請對高峰高八村地段毛坯房的租金進(jìn)行評估。梁啟文認(rèn)為凱豐公司的評估申請已過舉證期限，不同意評估申請。對此，凱豐公司認(rèn)為，凱豐公司提出評估申請是鑒于梁啟文在庭審中認(rèn)為凱豐公司逾期交房導(dǎo)致其損失無法估量這一意見提出的，梁啟文在庭審中，故意回避法庭關(guān)于凱豐公司逾期交房導(dǎo)致梁啟文損失的提問，凱豐公司為了讓法庭有衡量梁啟文損失的尺度，便于法庭作出公正裁判才提出評估申請。梁啟文在庭審中回避問題在前，凱豐公司評估申請在后，且評估對事實(shí)認(rèn)定起關(guān)鍵作用，法庭應(yīng)予以支持。
為確定梁啟文因凱豐公司逾期交房而導(dǎo)致的損失，原審法院決定委托有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋2013年、2014年租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)搖珠確定由廣東省云浮市智信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司（以下簡稱智信評估公司）進(jìn)行評估，智信評估公司于2014年10月9日出具云資評字（2014）第130號評估報告書，該報告書以2014年9月10日為評估基準(zhǔn)日，評估結(jié)論為：在評估基準(zhǔn)日，委評云浮市云城區(qū)高峰高八村的房屋建筑物，2013年、2014年每月每平方米租金均為人民幣20元。梁啟文對該評估報告的質(zhì)證意見為：一、對合法性不予確認(rèn)，根據(jù)民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二十五條的規(guī)定，當(dāng)事人于舉證期內(nèi)未向法庭提交證據(jù)或提交鑒定申請，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，法院依職權(quán)對本案租金進(jìn)行委托評估不合法。二、對關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)，本案是房產(chǎn)拆遷安置補(bǔ)償糾紛，并非是租金糾紛，雙方在合同中具體約定了逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元，不能以租金的金額作為本案認(rèn)定的基礎(chǔ)。梁啟文的房子是被拆除了四年之久，梁啟文失去的并不僅僅是居住的地方，更是失去了周邊的留置地等，梁啟文失去的是家園，并不能以租金標(biāo)準(zhǔn)為梁啟文的損失。本案并非商品房買賣合同，租金的評估對本案不具有關(guān)聯(lián)性及定案依據(jù)。合同中具體約定了逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元，根據(jù)合同法的第六十條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)履行，但凱豐公司方違背拆除房屋時的承諾。本案合同是政府主導(dǎo)下簽訂的合同，合同是有效的。三、對真實(shí)性不予確認(rèn)，評估方法是成本法，方法錯誤，結(jié)果不真實(shí)。評估對象錯誤，本案爭議的是逾期交房的違約金，本案評估的應(yīng)當(dāng)是凱豐公司方應(yīng)交給梁啟文方的房屋的租金，不能評估已拆除的房屋地段的租金，結(jié)論是錯誤的也是不真實(shí)的。沒有評估過程及依據(jù)，我方無法得知如何評估。土地使用權(quán)的價值也沒有評估的過程，我方不清楚如何得出該數(shù)額。評估結(jié)論中沒有評估的過程、依據(jù)及計算方法，無法得知數(shù)額如何得出，缺乏科學(xué)依據(jù)，結(jié)論不真實(shí)。剩余使用年限50年與本案缺乏關(guān)聯(lián)及缺乏鑒定意義，評估的土地是集體土地是并沒有使用年限的，而凱豐公司方應(yīng)交付給梁啟文方的房屋使用年限是70年，該報告的剩余使用年限50年與本案無關(guān)聯(lián)性。評估鑒定書中并沒有評估人員劉建中的資質(zhì)證書，資質(zhì)證書中并沒有年審，我方認(rèn)為沒有經(jīng)過年審也屬于無效。綜上，該評估報告是不真實(shí)、無效、不合法，對該評估意見書的真實(shí)性合法性關(guān)聯(lián)性均不予確認(rèn)。凱豐公司對該報告的合法性真實(shí)性關(guān)聯(lián)性均無意見，凱豐公司認(rèn)為評估的不是毛坯房，評估租金比實(shí)際租金高，但尊重評估結(jié)果。
針對凱豐公司的質(zhì)證意見，智信評估公司以函回復(fù)原審法院如下：1.評估方法分為：成本法、市場法、收益法三種。因委評房地產(chǎn)為“三舊改造”所涉及的房產(chǎn)，已拆遷，對于此類資產(chǎn)，報告中我們明確說明：在缺乏市場交易案例和難以預(yù)測未來收益及風(fēng)險的情況下，對房屋建筑物采用重置成本法進(jìn)行評估，對土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，對其所產(chǎn)生的租金價值采用年金資本化進(jìn)行評估。異議方認(rèn)為評估方法錯誤，不知是何依據(jù)？2.評估依據(jù)見《評估報告》第5頁，報告第六項“評估依據(jù)”。3.評估計算過程見《評估報告》附件：房屋建筑物租金評估明細(xì)表。4.關(guān)于建筑物剩余使用年限問題，因委評房屋建筑物已拆，亦無資料可以證明其尚可使用年限，故我們只能采用鋼混結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限50年作為其尚可使用年限；對于土地使用權(quán)，異議方都知道其為集體土地，沒有使用年限，在這種情況下，我們只能根據(jù)“孰短原則”，確定其使用年限為50年；而不能像異議方所理解的用未來相關(guān)方應(yīng)給付的房屋確定使用年限。5.評估人員劉建中為該項目的參與人員，并不是簽字注冊評估師，故其有無資質(zhì)并不影響評估報告的法律效力。6.評估報告書倒數(shù)第3頁的資質(zhì)證書是舊版的證書格式，不是沒有年審，詳情是見附件?；貜?fù)函附件為李建平注冊資產(chǎn)評估師的年檢表，年檢表顯示其于2014年3月21日通過年檢，有效期為一年。
案經(jīng)原審法院審理認(rèn)為：梁啟文與凱豐公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議書》是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且有云城區(qū)高峰街道辦事處和云城區(qū)高峰法律服務(wù)所見證，故雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議書》屬合法有效，雙方應(yīng)按上述協(xié)議履行義務(wù)，行使權(quán)利。凱豐公司抗辯認(rèn)為協(xié)議無效，但未能舉證上述協(xié)議存在《合同法》第五十二條所規(guī)定的情形，對其抗辯主張，不予認(rèn)可。
《補(bǔ)充協(xié)議》約定《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》與《補(bǔ)充協(xié)議》不一致的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)，《補(bǔ)充協(xié)議》第六條約定，凱豐公司應(yīng)于2012年12月31日向梁啟文交付補(bǔ)償房屋，逾期交付，除按月支付租金補(bǔ)貼外，還要另行支付逾期交付房屋的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元直至房屋交付之日。該條款既約定了凱豐公司須賠償租金補(bǔ)貼，又約定了凱豐公司逾期交房的違約金計算方式，凱豐公司認(rèn)為梁啟文請求的違約金過高，請求減少違約金的數(shù)額，根據(jù)合同法第一百一十四條第二款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！敝?guī)定，是否應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少違約金，應(yīng)首先確定因逾期交房造成梁啟文的實(shí)際損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規(guī)定“逾期交付使用房屋給購房者造成的損失可以通過有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”，原審法院認(rèn)為，梁啟文因逾期交房而導(dǎo)致的損失可參照商品房買賣關(guān)系中出現(xiàn)的逾期交房情形用如下方法來衡量：梁啟文因未能入住協(xié)議約定的房屋而要租住同類住房的租金支出，或表述為梁啟文因未能出租所應(yīng)交付的房屋而失去的租金收入。因梁啟文在庭審中認(rèn)為凱豐公司遲延交付房屋造成梁啟文的損失無法估量但卻未對此進(jìn)行舉證，而又不認(rèn)可凱豐公司的意見，原審法院基于案件實(shí)際及裁判的需要，本著公平原則，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十六條“……人民法院對專門性問題認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)委托具備資格的鑒定人進(jìn)行鑒定”之規(guī)定，委托評估機(jī)構(gòu)對約定交付房屋同地段同類型的房屋租金進(jìn)行評估，符合民事訴訟法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。至于梁啟文對評估報告質(zhì)證意見，評估公司已對其逐一回復(fù)，梁啟文被拆房屋與補(bǔ)償?shù)姆课萃惽姨幱谕坏囟?，梁啟文認(rèn)為評估報告是不真實(shí)、無效、不合法，不予認(rèn)可。智信評估公司具有國家認(rèn)可的評估資質(zhì)，評估人員具有評估資格，評估程序合法，依據(jù)充分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，對評估報告予以采納。
根據(jù)評估報告中的結(jié)論“云浮市云城區(qū)高峰高八村的房屋建筑物，2013年、2014年每月每平方米租金均為人民幣20元”，確定因逾期交房的損失為2300元／月（20元／平方米／月×115平方米）。梁啟文主張的違約金2000元／日即60000元／月與其實(shí)際損失相比，顯然過高。原審法院考慮到違約金既有對損失的補(bǔ)償功能，又具有對違約的懲罰功能，結(jié)合本案合同違約責(zé)任的約定及梁啟文的實(shí)際損失，兼顧公平原則和誠實(shí)信用原則，對違約金予以酌情調(diào)整為不超過梁啟文損失的130%為限，故凱豐公司應(yīng)向梁啟文支付違約金為2300元／月×130%=2990元／月。因違約金已對梁啟文逾期交房損失作出補(bǔ)償，凱豐公司支付給梁啟文的每月租金補(bǔ)貼500元應(yīng)予減除，減除凱豐公司自2013年1月1日起每月支付給凱豐公司的500元／月租房補(bǔ)貼，凱豐公司尚需支付2490元／月給梁啟文，計至起訴當(dāng)月月末即2014年3月31日共16個月，共39840元。此后的違約金亦按2990元／月計至交房日止。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條第二款、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，作出如下判決：云浮市凱豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付逾期交房違約金39840元【暫計至2014年3月31日，此后違約金按2990元／月（包含租金補(bǔ)貼500元）計至交房之日止】給梁啟文。如果當(dāng)事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)12300元（該款梁啟文已預(yù)交），由云浮市凱豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)600元，梁啟文負(fù)擔(dān)11700元。
上訴人訴稱
上訴人梁啟文不服原審判決，向本院上訴稱：請求二審法院撤銷原審判決，依法改判：1、凱豐公司自2013年1月1日開始按每日2000元的標(biāo)準(zhǔn)向梁啟文支付逾期交付房屋違約金，直至房屋交付之日止，暫計至2014年3月1日為850000元；2、由凱豐公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：
一、一審判決適用法律錯誤。一審判決適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款逾期交付房屋的規(guī)定處理本案是十分錯誤的，適用該解釋的法定要件為一是商品房買賣合同糾紛，二是合同中沒有約定違約金數(shù)額及計算方法。但本案屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛，且合同即補(bǔ)充協(xié)議第六條對違約金有明確具體約定，同時上述司法解釋并未規(guī)定拆遷糾紛可以參照適用。
二、原審法院啟動依職權(quán)委托評估程序?qū)儆诔铰殭?quán)行為，評估報告在本案不能作為證據(jù)使用。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條對人民法院依職權(quán)調(diào)查證據(jù)的范圍作了明確規(guī)定，僅限涉及可能有損國家利益等和與實(shí)體爭議無關(guān)的程序事項共二種情況。本案若需要鑒定應(yīng)由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人申請，上述證據(jù)規(guī)定第二十五條對未提出申請的法律后果作了具體規(guī)定，原審法院啟動委托評估程序違法，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十五條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十六條、第一百二十一條第三款的規(guī)定，本案不涉及法院依職權(quán)委托評估的情形。
三、上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議書》是由政府見證雙方協(xié)商一致簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)依法全面履行自己的合同義務(wù)。補(bǔ)充協(xié)議第六條明確具體約定了逾期交房的違約責(zé)任，即被上訴人應(yīng)于2012年12月31日之前交付房屋，逾期交付，需支付逾期交付房屋違約金，標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元，直至房屋交付之日。雙方約定違約金按天計算，如法院認(rèn)為違約金過高，按照《合同法》第一百一十四條規(guī)定也僅是適當(dāng)減少，即按每天2000元適當(dāng)減少，而不能另按月租金的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。被上訴人在需要上訴人拆遷房屋時自愿承擔(dān)逾期交房的懲罰性違約金，法院應(yīng)尊重當(dāng)事人的約定。上訴人世代家園沒有了，如果按原審判決根本起不到督促被上訴人盡快建房交付的作用，上訴人仍將一直要租房屋住，也必將造成開發(fā)商高承諾，低履行盛行，損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。
四、本案受理費(fèi)負(fù)擔(dān)比例失當(dāng)，本案無論最終按何種標(biāo)準(zhǔn)計算，由于被上訴人逾期交房一直在延續(xù)，其違約金總額不斷在加大，況且本案合同有效，逾期交房責(zé)任在被上訴人，應(yīng)由被上訴人承擔(dān)全部一、二審受理費(fèi)。
被上訴人辯稱
被上訴人凱豐公司答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，被上訴人對一審判決服判。1.原審判決并沒有適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三點(diǎn)，只是參照，適用和參照是兩種不同的主體。2.被上訴人在一審是向法院提出了鑒定的申請，并不是完全是人民法院依職權(quán)調(diào)查收集證據(jù)。被上訴人在答辯期間已經(jīng)明確提出案件涉及的違約金過高，要求調(diào)整。在庭審中因?yàn)殡p方對損失的多少無法達(dá)成一致意見，在這種情況下，被上訴人當(dāng)庭向法庭提出鑒定申請是完全符合法律規(guī)定的，被上訴人的申請屬于舉證期限外根據(jù)最新的證據(jù)規(guī)則對實(shí)體處理有明確影響，即使超過舉證期限，法院仍應(yīng)該給予認(rèn)定，作為本案，損失多少是本案實(shí)體處理的一個主要的事實(shí)，雙方均有義務(wù)對這個事實(shí)作出舉證，在雙方無法協(xié)商達(dá)成一致的情況下，被上訴人向法庭提出鑒定申請完全符合法律的要求，法院對此作出委托鑒定是合法的。對于上訴人提出的第三條點(diǎn)事實(shí)理由，被上訴人堅持一審意見。
本院查明
經(jīng)審理查明：本院查明的事實(shí)與一審判決查明的事實(shí)一致，予以確認(rèn)。
另查明：2014年3月27日，梁啟文向原審法院提起訴訟，要求法院判令：1、凱豐公司自2013年1月1日開始按每日2000元的標(biāo)準(zhǔn)向梁啟文支付逾期交付房屋違約金，直至房屋交付之日止，暫計至2014年3月1日為850000元；2、由凱豐公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審訴訟中，凱豐公司抗辯認(rèn)為：本來雙方已約定每月每套房500元作為租金補(bǔ)償，并且凱豐公司每月按時支付。本案中梁啟文請求的違約金明顯比實(shí)際損失過高。云浮市區(qū)的房租價格均在1000元左右，梁啟文并沒有任何的損失，請求法院減少違約金的數(shù)額。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：本案系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議書》是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按上述協(xié)議履行義務(wù)，行使權(quán)利。雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第六條約定，被上訴人應(yīng)于2012年12月31日前向上訴人交付補(bǔ)償房屋，逾期交付，除按月支付租金補(bǔ)貼外，還要另行支付逾期交付房屋的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為每天2000元直至房屋交付之日。被上訴人未能在2012年12月31日前向上訴人交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案的爭議焦點(diǎn)是被上訴人應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于被上訴人應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的問題。被上訴人在一審時抗辯認(rèn)為雙方約定的違約金過高，要求法院予以減少?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，如雙方約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求將違約金予以適當(dāng)減少。因上訴人未能提供證據(jù)證明其損失，故一審判決認(rèn)定上訴人因被上訴人逾期交樓所造成的損失為：上訴人因未能入住協(xié)議約定的房屋而要租住同類住房的租金支出，或表述為上訴人因未能出租所應(yīng)交付的房屋而失去的租金收入并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。因雙方均未能提供證據(jù)證明上訴人的租金損失，且亦未能就該問題達(dá)成一致意見，為了確定上訴人租金的損失，原審法院委托了評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。上訴人認(rèn)為原審法院依職權(quán)委托，程序違法，該評估結(jié)論不能作為本案的定案依據(jù)?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第七十六條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)委托具備資格的鑒定人進(jìn)行鑒定?！币?yàn)樾枰_定與被上訴人逾期未交付房屋同地段同類型的房屋租金屬于專門性問題，故原審法院根據(jù)上述法律規(guī)定，依職權(quán)委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定并無不當(dāng)，本院對上訴人該上訴理由不予采納。至于上訴人認(rèn)為根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十六條、第一百二十一條第三款的規(guī)定，原審法院依職權(quán)委托，程序違法的問題，因評估機(jī)構(gòu)于2014年10月9日作出評估報告，而最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》于2015年2月4日施行，即原審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)作鑒定時，該司法解釋還未施行，故上訴人該上訴理由也不成立。廣東省云浮市智信資產(chǎn)評估有限公司具備相應(yīng)的資質(zhì)，且上訴人提出不應(yīng)采納該評估結(jié)論的理由不成立，故本院對廣東省云浮市智信資產(chǎn)評估有限公司作出的評估結(jié)論（每月每平方米的租金為20元）予以采納。根據(jù)該評估結(jié)論，上訴人因被上訴人逾期交樓所造成的損失為2300元／月，與雙方約定的60000元／月違約金相比，約定的違約金明顯過分高于上訴人的損失，故被上訴人要求減少違約金的理由成立，本院予以采納。至于如何調(diào)整的問題。一審判決考慮到違約金既有對損失的補(bǔ)償功能，又具有對違約的懲罰功能，結(jié)合本案合同違約責(zé)任的約定及上訴人的實(shí)際損失，兼顧公平原則和誠實(shí)信用原則，對違約金予以酌情調(diào)整為不超過上訴人損失的130%為限，即被上訴人應(yīng)向上訴人支付違約金為2300元／月×130%=2990元／月并無不當(dāng)，本院予以維持。因違約金已對上訴人逾期交房損失作出補(bǔ)償，被上訴人支付給上訴人的每月租金補(bǔ)貼500元應(yīng)予減除，減除被上訴人自2013年1月1日起每月支付給上訴人的500元／月租房補(bǔ)貼，被上訴人尚需支付2490元／月給上訴人，計至起訴當(dāng)月月末即2014年3月31日共16個月，共39840元。此后的違約金亦按2990元／月計（包括租金補(bǔ)貼500元）至交房日止。上訴人認(rèn)為一審適用最高人民《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款的規(guī)定作出判決，適用法律錯誤的問題，經(jīng)查一審判決只是參照該司法解釋，并沒有適用，故上訴人該上訴理由不成立。上訴人上訴認(rèn)為本案訴訟費(fèi)用應(yīng)全部由被上訴人負(fù)擔(dān)。根據(jù)訴訟費(fèi)收費(fèi)辦法的規(guī)定，訴訟費(fèi)應(yīng)由敗訴方負(fù)擔(dān)。一審判決根據(jù)勝敗的比例確定訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)正確，本院予以維持。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及實(shí)體處理正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)12300元，由上訴人梁啟文負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李開勇
審判員鄧建勇
代理審判員陳潔濤
裁判日期
二〇一五年九月十日
書記員
書記員馮家玲
