審理法院：咸寧市中級人民法院
案號：（2016）鄂12民終827號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-12-07
審理經(jīng)過
上訴人蔣小巧、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金誠公司）因與被上訴人湖北新產(chǎn)業(yè)技師學(xué)院［咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］（以下簡稱湖北技師學(xué)院）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初515號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
蔣小巧上訴請求：撤銷一審判決，改判金誠公司支付逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金10萬元。事實(shí)與理由：上訴人與金誠公司簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定金誠公司于2009年12月31日前為上訴人辦好房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，時(shí)至2015年12月底金誠公司沒有向其交付房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)按合同約定支付違約金10萬元。
金誠公司上訴請求：撤銷一審判決，改判免除其違約責(zé)任。事實(shí)與理由：其與蔣小巧簽訂的《房屋拆遷還建合同》中的違約責(zé)任條款無效，蔣小巧還建房的建設(shè)主體是原湖北省咸寧市衛(wèi)生學(xué)校（以下簡稱咸寧衛(wèi)校），金誠公司只是出資單位，不是還建房屋的辦證主體，只能協(xié)助咸寧衛(wèi)校辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；沒有按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任和過錯(cuò)均在咸寧衛(wèi)校，金誠公司沒有過錯(cuò)，一審判決金誠公司與咸寧衛(wèi)校之間的法律關(guān)系另行處理錯(cuò)誤；蔣小巧還建房屋實(shí)際面積超出約定還建面積，超出部分應(yīng)按每平方米900元補(bǔ)交購房款，超出《房屋拆遷還建合同》約定多領(lǐng)取的補(bǔ)償款應(yīng)予退還，并應(yīng)補(bǔ)交由劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋氐耐恋爻鲎尳穑唤鹫\公司承建的還建房屋按時(shí)完工并已交付給蔣小巧使用，沒有影響其房屋居住權(quán)，即使遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也沒有給蔣小巧造成損失，一審判決50000元違約金明顯偏高。
被上訴人辯稱
針對蔣小巧的上訴，金誠公司答辯意見與其上訴意見一致。
針對蔣小巧的上訴，湖北技師學(xué)院辯稱，蔣小巧上訴請求與其無關(guān)。
針對金誠公司的上訴，蔣小巧辯稱：《房屋拆遷還建合同》中關(guān)于金誠公司辦證義務(wù)和辦證時(shí)間的約定有效；咸寧衛(wèi)校不是合同相對人，也不是還建房屋的辦證主體，其是否有過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任與本案無關(guān)；金誠公司提出其應(yīng)退還多領(lǐng)的拆遷補(bǔ)償款和補(bǔ)交土地出讓金及購房款的請求，不屬于本案的審理范圍；金誠公司認(rèn)為一審判決的違約金過高無法律依據(jù)。
針對金誠公司的上訴，湖北技師學(xué)院辯稱：本案系因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同產(chǎn)生的糾紛，與其沒有關(guān)聯(lián)；合同中并未約定其承擔(dān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，其不是辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任主體。
蔣小巧向一審法院起訴請求：判令金誠公司繼續(xù)履行《房屋拆遷還建合同》，辦理還建房屋所有權(quán)證和出讓土地使用權(quán)證，向其支付違約金10萬元，賠償延遲辦理房屋權(quán)屬證書的經(jīng)濟(jì)損失。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年9月8日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校簽訂《土地出讓合同書》，約定由金誠公司出資在新衛(wèi)校旁還建4幢計(jì)102套職工宿舍，每套平均面積為140㎡，用于安置老校區(qū)搬遷職工，還建房土地含在金誠公司出資征收的40畝土地內(nèi)。另約定金誠公司出資在新衛(wèi)校旁征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預(yù)留用地，該地由乙方全額出資辦理相關(guān)手續(xù)，以咸寧衛(wèi)校名義辦理劃撥用地土地使用證。2007年9月12日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校根據(jù)《土地出讓合同書》簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定還建房辦理房產(chǎn)證及土地證，咸寧衛(wèi)校應(yīng)該爭取各項(xiàng)政策最大優(yōu)惠，金誠公司給予積極配合辦理相關(guān)證件代交各種費(fèi)用。同年6月6日，咸寧衛(wèi)校以其名義作為建設(shè)單位在規(guī)劃管理部門辦理了拆遷還建住宅樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此后，金誠公司與咸寧衛(wèi)校職工蔣小巧簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定蔣小巧自愿選擇一棟三單元三層301室，面積為140㎡（后房屋登記面積為142.28㎡），超出還建面積的部分按900元／㎡由蔣小巧補(bǔ)償給金誠公司；約定金誠公司在2009年12月31日前為蔣小巧辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，雙方不得無故違約，若有一方違約則由違約方支付對方違約金10萬元。合同簽訂后，蔣小巧退出拆遷房屋并交出鑰匙及房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。金誠公司亦按約將建好的還建房屋交付給蔣小巧使用。后金誠公司未能在2009年12月31日前為蔣小巧辦好房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，到2013年11月25日、2015年2月3日才將蔣小巧的房屋所有權(quán)證、土地使用證交付給咸寧衛(wèi)校發(fā)放，但咸寧衛(wèi)校未能及時(shí)交付給蔣小巧。同時(shí)查明，咸寧衛(wèi)校已于2013年合并到咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校，2015年1月，咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校更名為湖北新產(chǎn)業(yè)技師學(xué)院［咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］。
一審法院認(rèn)為：蔣小巧與金誠公司訂立的《房屋拆遷還建合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，合法有效。雖然該合同是以金誠公司與咸寧衛(wèi)校訂立的《土地出讓合同書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》為依據(jù)訂立的，《房屋拆遷還建合同》的履行受制于《土地出讓合同書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》的履行。但根據(jù)合同的相對性、公平性原則，不能因此免除金誠公司的逾期辦證違約責(zé)任，蔣小巧要求金誠公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，應(yīng)予支持。因蔣小巧沒有提供證據(jù)證明金誠公司的違約行為給其造成的實(shí)際損失，其要求金誠公司支付10萬元違約金數(shù)額過高，依法應(yīng)予以調(diào)整。蔣小巧要求金誠公司繼續(xù)履行辦證義務(wù)，現(xiàn)金誠公司已經(jīng)辦理好了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。金誠公司提出合同中逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任條款無效的理由不成立，不予采納。金誠公司提出未能按時(shí)辦證的過錯(cuò)責(zé)任在咸寧衛(wèi)校，應(yīng)由咸寧衛(wèi)校承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。咸寧衛(wèi)校認(rèn)為其在本案中不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的理由成立，應(yīng)予以采納。因蔣小巧沒有證據(jù)證明金誠公司違約行為給其造成損失，金誠公司主張約定違約金過高有事實(shí)和法律依據(jù)，可適當(dāng)減少。判決：一、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)一次性支付蔣小巧逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣50000元；二、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向蔣小巧交付還建房的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；三、湖北新產(chǎn)業(yè)技師學(xué)院［咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］在本案中不承擔(dān)責(zé)任；四、駁回蔣小巧的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)1050元，由金誠公司承擔(dān)。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒有提交新的證據(jù)。一審認(rèn)定的事實(shí)清楚，本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。本院另查明：咸寧衛(wèi)校為積極配合咸寧市溫泉舊城區(qū)改造，依照相關(guān)程序?qū)⑾虒幨袦厝?8號咸寧衛(wèi)校原老校區(qū)土地及附著物整體出讓給金誠公司；金誠公司負(fù)責(zé)出資在新咸寧衛(wèi)校旁（咸寧市咸寧大道138號）征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預(yù)留用地及還建職工宿舍，涉案還建房占用的土地在金誠公司出資征地的40畝內(nèi)。此后，金誠公司按照2007年9月12日與咸寧衛(wèi)校的《補(bǔ)充協(xié)議書》約定，在新校區(qū)旁征地建造還建職工宿舍住宅小區(qū)，共三幢114套。2009年8月2日，咸寧市人民政府向土地使用權(quán)人咸寧衛(wèi)校頒發(fā)了咸國用（2009）第128號劃撥土地使用權(quán)證。2009年12月29日，咸寧市房地產(chǎn)管理局為涉案的1幢、2幢、3幢還建房頒發(fā)了咸寧市房權(quán)證溫泉字第00025269號、第00025270號、第00025271號房屋所有權(quán)總證，明確房屋所有人為咸寧衛(wèi)校，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。2013年7月，金誠公司將房屋所有權(quán)證分戶到個(gè)人，為蔣小巧辦理了房屋所有權(quán)證，并于2013年11月25日交付給咸寧衛(wèi)校李濤、樊斌。2014年5月19日，咸寧衛(wèi)校張貼公告，通知蔣小巧等拆遷還建戶領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。2015年2月3日咸寧衛(wèi)校從金誠公司領(lǐng)取了蔣小巧的土地使用權(quán)證，但未發(fā)放給蔣小巧。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，金誠公司與蔣小巧簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同為有效合同，合同雙方應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于辦理還建房房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的責(zé)任，雙方在《房屋拆遷還建合同》中作出了明確約定，應(yīng)由金誠公司于2009年12月31日前為蔣小巧辦理，金誠公司未依法履行義務(wù)，構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。違約金兼有賠償與懲罰的雙重性質(zhì)，但賠償非違約方的損失仍是主要功能，違約造成的實(shí)際損失是衡量違約金是否過高的基本標(biāo)準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，金誠公司及時(shí)向蔣小巧交付了房屋，未影響蔣小巧對房屋的居住使用，蔣小巧也未能提供證據(jù)證明因遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證給其造成的實(shí)際損失，且目前房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理，一審兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及實(shí)際損失等因素，認(rèn)定合同約定的違約金10萬元過高，符合本案實(shí)際，判決金誠公司承擔(dān)違約金50000元并無不當(dāng)。金誠公司上訴要求蔣小巧退還多領(lǐng)取的補(bǔ)償款、補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交超出還建面積購房款問題，因其一審時(shí)未提出反訴請求，且其主張的該債權(quán)與蔣小巧的違約金請求權(quán)性質(zhì)不同，不能相互抵銷，二審時(shí)雙方亦不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，金誠公司可另行主張權(quán)利。
綜上，金誠公司及蔣小巧的上訴請求均不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1050元，由上訴人金誠公司與蔣小巧各負(fù)擔(dān)525元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長胡應(yīng)文
審判員陳繼高
審判員孫蘭
裁判日期
二〇一六年十二月七日
書記員
書記員羅凱
