審理法院：南京市浦口區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）浦民初字第1398號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-08-24
審理經(jīng)過(guò)
原告高興濤與被告李春霞房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告高興濤及其委托代理人陳靜、被告李春霞委托代理人仉玉蓮、萬(wàn)里波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告高興濤訴稱，2013年7月30日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，約定被告將浦口區(qū)服裝城9幢106號(hào)、107號(hào)門面房出租給原告經(jīng)營(yíng)使用。合同期為2年，房屋押金6000元。租金第一年為60000元，第二年為66000元。2014年11月20日，原告租賃的門面房被列為拆遷房屋范圍。原、被告協(xié)商處理拆遷補(bǔ)償事宜，但被告拒絕按照國(guó)家規(guī)定將原告應(yīng)得部分給予原告作為補(bǔ)償。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴至法院，要求：1、拆遷房屋貨幣補(bǔ)償因二層改為經(jīng)營(yíng)用房多補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用120000元（按200000元／套計(jì)算，2套房屋合計(jì)400000元，主張其中30%）、裝飾裝修補(bǔ)償130000元、拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)1400元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元、電熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)100元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)40000元、拆遷其他非住宅房屋設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)150000元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)150000元，合計(jì)592310元；2、被告退還原告房租27500元（自被告簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議之日起計(jì)算）、押金6000元；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)及保全費(fèi)。
被告辯稱
被告李春霞辯稱，1、拆遷并沒(méi)有對(duì)原告的經(jīng)營(yíng)造成影響，原告無(wú)權(quán)要求相關(guān)拆遷補(bǔ)償；2、政府發(fā)布拆遷公告后，原告仍占有并使用該房屋，原告要求退還租金無(wú)法律依據(jù)，且房屋押金應(yīng)在合同解除時(shí)一并退還；3、原告過(guò)高的訴訟費(fèi)用及保全費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明，2013年6月20日，原告高興濤與案外人裴志波簽訂合伙協(xié)議，合伙經(jīng)營(yíng)餐館。2013年7月7日，在原告的見(jiàn)證下，裴志波與王龍簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，王龍將涉案房屋的承租權(quán)自2013年7月7日起轉(zhuǎn)讓給裴志波，并說(shuō)明：所有裝潢（除一樓地板）全部轉(zhuǎn)讓給裴志波，共計(jì)105000元；營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)償給裴志波使用。2013年7月30日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，被告將位于本區(qū)頂山街道北圩商城9幢6號(hào)、7號(hào)（即拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的北圩商城9幢106室、107室）一至三樓共280平方米的房屋租賃給原告，四樓及后廚不在出租范圍，但原告可以使用。租期從2013年8月18日到2015年8月17日，第一年租金為60000元／年，第二年租金為66000元／年，押金6000元。該合同還約定：“如遇政府拆遷，由乙方（原告）與政府談房屋裝修賠償費(fèi)用，甲方并返還剩余房租”。合同簽訂以后，原告按約支付被告租金及押金。在原告承租被告房屋之前，被告確系將涉案房屋租賃給案外人王龍。
原告在庭審中陳述其承租涉案房屋后并未對(duì)其進(jìn)行裝修，但已支付裝修裝飾轉(zhuǎn)讓費(fèi)給案外人王龍；被告認(rèn)為原告沒(méi)有對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，不應(yīng)享受該項(xiàng)補(bǔ)償。原告于2015年6月24日前往本院欲交還涉案房屋的鑰匙給被告，但被告表示讓原告一直使用涉案房屋至租賃合同期滿，拒絕領(lǐng)取鑰匙。
另查明，2014年11月10日，南京市浦口區(qū)頂山街道辦事處發(fā)布《頂山街道服裝商城1號(hào)地塊環(huán)境綜合整治項(xiàng)目（撤組剩余國(guó)有土地房屋）拆遷方案》，對(duì)涉案房屋在內(nèi)的房屋實(shí)施拆遷，規(guī)定了拆遷的簽約期限為2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月17日，被告作為被拆遷人與拆遷人南京市浦口區(qū)人民政府頂山街道辦事處簽訂了2份《浦口區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議中約定了拆遷人應(yīng)當(dāng)支付給被告的各項(xiàng)費(fèi)用，具體到本案涉訴費(fèi)用包括：（1）9幢106室：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償2437475元、裝飾裝修補(bǔ)償78892元、拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)800元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)47320元、拆遷其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)76324元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)152648元；（2）9幢107室：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償2437475元、裝飾裝修補(bǔ)償78892元、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)800元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元、電熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)100元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)47320元、拆遷其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)76324元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)152648元，兩房屋合計(jì)：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償4874950元、裝飾裝修補(bǔ)償157784元、拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)1600元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元、電熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)100元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)94640元、拆遷其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)152648元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)305296元。另被告在該協(xié)議中承諾：9幢106室于2015年1月2日將房屋騰空，交由拆遷辦拆除；9幢107室于2015年1月1日將房屋騰空，交由拆遷辦拆除。
庭審中被告認(rèn)可原告在涉案房屋中有電話一部，至于空調(diào)、電熱水器、寬帶，被告認(rèn)為均系被告所有。原告在庭審中提交電信業(yè)務(wù)登記單以證明其在涉案房屋中裝有電話及寬帶。根據(jù)《浦口區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，被告的9幢106室、107室房屋拆遷面積總共為278.28平方米，其中住宅面積為94.64平方米，非住宅部分為183.64平方米。涉案房屋的附屬設(shè)施有：電話1部、有線電視1部、空調(diào)8臺(tái)、電熱水器1臺(tái)、寬帶網(wǎng)1部。
上述事實(shí)，有房屋租賃合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、證明、收條、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、電信業(yè)務(wù)登記單、照片、光盤、民事裁定書以及原、被告雙方陳述等在卷證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》，是其真實(shí)意思的表示，不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合法有效。
本案中主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一是房屋租賃合同關(guān)系，二是在房屋租賃合同關(guān)系上衍生的承租人和出租人之間的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用爭(zhēng)議。
一、關(guān)于房屋租賃合同關(guān)系。原告與被告對(duì)合同的簽訂、履行以及房租、押金交納等事實(shí)均無(wú)異議，事實(shí)上房屋租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于租金計(jì)算至何日。原告主張計(jì)算到被告簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議之日即2014年12月17日，據(jù)此認(rèn)為應(yīng)退還27500元；被告則認(rèn)為同意原告使用涉案房屋至合同期滿，不應(yīng)退還房租。本院認(rèn)為，租金應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算，原告于起訴后于2015年6月24日欲交還被告涉案房屋鑰匙，被告拒絕受領(lǐng)，應(yīng)視為原告已履行交房義務(wù)，原告不應(yīng)承擔(dān)此后的房屋使用費(fèi)。因此，被告應(yīng)退還原告租金9945.2元（66000元／年÷365天×55天）、押金6000元，合計(jì)15945.2元。
二、關(guān)于承租人和出租人之間的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用爭(zhēng)議?；诜课葑赓U合同關(guān)系，原告作為承租人主張?jiān)诓疬w中的如下?lián)p失：1、拆遷房屋貨幣補(bǔ)償因二層改為經(jīng)營(yíng)用房多補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用120000元（按200000元／套計(jì)算，2套房屋合計(jì)400000元，主張其中30%）。本院認(rèn)為，原告承租涉案房屋后，并未實(shí)際領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而是沿用王龍的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，其主張的該項(xiàng)費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。2、裝飾裝修補(bǔ)償130000元。原告認(rèn)可其沒(méi)有對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，案外人轉(zhuǎn)讓時(shí)，裝修部分已作價(jià)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而被告則認(rèn)為原告未對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，不應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。本院認(rèn)為，原告雖未對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，但被告亦沒(méi)有證據(jù)證明該裝修系其所裝修，因此，此項(xiàng)訴請(qǐng)，本院酌定70000元。3、拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)1400元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元、電熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)100元。庭審中被告認(rèn)可原告在涉案房屋中有電話一部，至于空調(diào)、電熱水器、寬帶，被告認(rèn)為均系被告所有。本院認(rèn)為，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議涉案房屋認(rèn)定的附屬設(shè)施有：電話1部、有線電視1部、空調(diào)8臺(tái)、電熱水器1臺(tái)、寬帶網(wǎng)1部。原告在庭審中提交電信業(yè)務(wù)登記單以證明其在涉案房屋中裝有電話及寬帶，對(duì)于其主張的拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元，本院予以支持。至于空調(diào)、電熱水器，原告沒(méi)有證據(jù)證明涉案房屋中的空調(diào)系其所有，也沒(méi)有證據(jù)證明涉案房屋中的空調(diào)系案外人王龍所有以及屬于王龍轉(zhuǎn)讓給原告的物品，因此，對(duì)于原告主張的空調(diào)及電熱水器的拆裝費(fèi)用，本院不予支持。4、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)40000元。本院認(rèn)為，根據(jù)《浦口區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，被告承諾：9幢106室于2015年1月2日將房屋騰空，交由拆遷辦拆除；9幢107室于2015年1月1日將房屋騰空，交由拆遷辦拆除。而原告于2015年6月仍未交還房屋，因此，對(duì)于原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。5、拆遷其他非住宅房屋設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)150000元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)150000元。本院認(rèn)為，被告作為涉案房屋的所有權(quán)人，涉案房屋被征收拆遷，必然會(huì)影響其相關(guān)合法利益，故拆遷人為此作出了相應(yīng)的補(bǔ)償。雖然拆遷人浦口區(qū)人民政府頂山街道辦事處是與被告簽訂的《浦口區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并沒(méi)有原告參加，但原告作為涉案房屋的經(jīng)營(yíng)者，合法占有、使用該房屋，且征收拆遷時(shí)距租賃經(jīng)營(yíng)期限屆滿尚有6個(gè)月以上的時(shí)間，征收拆遷同樣會(huì)影響到原告的相關(guān)合法利益，因此原告有權(quán)在被告獲得的補(bǔ)償款中得到相應(yīng)的補(bǔ)償，故對(duì)于拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用305296元，本院酌定原告享有50%的份額，原告主張拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)150000元，本院予以支持。為協(xié)助被告履行拆遷協(xié)議，按時(shí)騰空房屋交付拆遷，原告有義務(wù)及時(shí)對(duì)租賃房屋的相關(guān)設(shè)施進(jìn)行搬遷，同時(shí)也有權(quán)利獲得拆遷人支付的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用。拆遷人于2014年11月20日發(fā)布了拆遷方案，原告騰空房屋，配合拆遷，且被告并無(wú)證據(jù)證明其有協(xié)助、配合原告進(jìn)行設(shè)施搬遷的行為。既然拆遷人對(duì)此給予了相應(yīng)的補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況支付給實(shí)際進(jìn)行非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)的當(dāng)事人，因此，原告主張拆遷其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)150000元，本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第二百一十二條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告李春霞于本判決書生效之日起五日內(nèi)退還原告高興濤房租及押金15945.2元，支付原告高興濤裝飾裝修補(bǔ)償70000元、拆移電話補(bǔ)助費(fèi)310元、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元、拆遷營(yíng)業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用150000元、非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用150000元，合計(jì)386755.2元。
二、駁回原告高興濤的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10135元，保全費(fèi)3020元，合計(jì)13155元，由原告高興濤負(fù)擔(dān)5025元，被告李春霞負(fù)擔(dān)8130元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)王芹
審判員張茗
人民陪審員胡小平
裁判日期
二〇一五年八月二十四日
書記員
書記員王琦芳
