審理法院：同江市人民法院
案號(hào)：（2015）同民初字第293號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-09-16
審理經(jīng)過(guò)
原告徐玲訴被告黑龍江省豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由審判員張文濤適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐玲、委托代理人王新偉、被告的委托代理人黃君威到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告徐玲訴稱：2013年6月4日被告與原告簽訂了房屋拆遷置換協(xié)議書，被告承諾，給原告安置20號(hào)樓一樓門市房86平方米，車庫(kù)21平方米。原告搬出該房屋，被告至今沒(méi)有全部履行合同，只是于2015年4月21日給付原告1個(gè)82.82平方米住宅樓，而不是合同約定的門市房?，F(xiàn)被告已經(jīng)明確表示不履行原合同，故原告訴至法院，請(qǐng)求法院判決被告履行合同，將約定給付門市房和實(shí)際給付的住宅相互找差價(jià)。并按合同約定給付違約金，本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)，庭審中原告變更訴訟請(qǐng)求1、拆遷合同約定面積：20號(hào)樓一樓門市房86平方米，車庫(kù)21平方米。門市房?jī)r(jià)款每平方5166元，車庫(kù)每平方米4600元，合計(jì)540876元。已經(jīng)回遷了82.82平方米，每平方米2988元，價(jià)款為247466.16元。雙方應(yīng)找差價(jià)293409.84元。要求不超過(guò)一倍的賠償價(jià)款。被告應(yīng)支付原告586819.68元。2、按合同約定違約金100萬(wàn)元，其他合同約定的違約金原告放棄。以上總合計(jì)1586819.68元。3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱
被告黑龍江豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：原告的原合同并沒(méi)有約定，回遷時(shí)置換的樓房的性質(zhì)、位置、面積等內(nèi)容發(fā)生的變更時(shí)如何處理，也沒(méi)有約定回遷超期時(shí)、安置費(fèi)從何時(shí)起算及賠償標(biāo)準(zhǔn)。故按原合同的約定，原告的主張也沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。特別是雙方在履行原合同時(shí)，雙方又重新簽訂了回遷安置合同，該合同對(duì)原告原房屋的回遷樓房置換比例、位置等內(nèi)容進(jìn)行了變更。雙方簽字確認(rèn)，被告已按變更后的合同履行了回遷義務(wù)，原告事實(shí)上已接手，也是對(duì)變更合同的認(rèn)可。故原告的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)的法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原告為支持其訴訟主張，提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋拆遷置換協(xié)議一份。證明雙方簽訂了房屋置換合同，合同明確約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換內(nèi)容。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為：對(duì)該合同真實(shí)性沒(méi)有異議，證明的問(wèn)題有異議，該合同在實(shí)際履行的過(guò)程中，雙方又從新簽訂了回遷安置合同，對(duì)回遷樓房的比例、面積、位置進(jìn)行了變更。雙方應(yīng)當(dāng)按照重新簽訂的合同為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)是被告黑龍江省豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)同江市育才書香苑小區(qū)與原告徐玲簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》，雙方約定了特定回遷樓房的位置、面積、違約責(zé)任，有原告徐玲、被告的法定代表人宿法禮的簽字，是雙方的真實(shí)意思表示，該證據(jù)能證明原告想要證明的問(wèn)題，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。
證據(jù)二、雙方于2015年4月21日回遷協(xié)議一份。證明已經(jīng)回遷了82.82平方米，但是回遷安置的是住宅。原拆遷協(xié)議是門市房，應(yīng)找差價(jià)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為：對(duì)該合同真實(shí)性沒(méi)有異議，證明的問(wèn)題有異議，該證據(jù)證實(shí)原回遷合同的變更，并重新明確了回遷的比例，以及回遷的位置和面積。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)是被告單位經(jīng)法定代表人宿法禮與原告徐玲蓋章簽字的《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細(xì)表（合同）》，該明細(xì)表載明“應(yīng)安置面積部分明細(xì)、貨幣補(bǔ)償部分明細(xì)、實(shí)際安置面積部分明細(xì)”三部分，該證據(jù)中約定的以上三部分內(nèi)容均是“部分”，而不是原合同中約定內(nèi)容的“全部”，該證據(jù)中并沒(méi)有注明對(duì)原合同的否定條款，也沒(méi)有約定原合同不再履行。經(jīng)審查該合同約定的安置樓房是對(duì)原合同約定安置樓房位置的調(diào)換，但并沒(méi)有約定調(diào)換后房屋位置的差價(jià)處理方法，該證據(jù)中約定的內(nèi)容不完善，不全面，對(duì)沒(méi)有約定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按原合同執(zhí)行。樓房的門市與樓房的住宅的價(jià)款是有區(qū)別的，因此，原告證明的主張及問(wèn)題成立，本院對(duì)該證據(jù)證明的問(wèn)題予以采信。對(duì)被告的質(zhì)證意見(jiàn)不予采信。
證據(jù)三、被告方樓盤銷售價(jià)格表一份。證明原告主張的返還一倍房屋價(jià)是根據(jù)被告銷售育才書香苑價(jià)格表計(jì)算的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明問(wèn)題有異議，該價(jià)格表即使真實(shí)，也是被告方單方售價(jià)的意愿，并不是實(shí)際成交價(jià)，買售人在購(gòu)買被告的樓盤時(shí)可以協(xié)商價(jià)格。另外原合同沒(méi)有約定被告回遷違約時(shí)應(yīng)按公開售價(jià)的價(jià)格賠償。且法釋（2003）第7號(hào)8條的規(guī)定也是不超過(guò)一倍的賠償。原合同原被告雙方已經(jīng)協(xié)議變更。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)是被告單位經(jīng)法定代表人宿法禮簽字公布的“育才書香苑樓盤價(jià)格表”，是向社會(huì)公布的，具有廣告的性質(zhì)，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。
被告對(duì)證據(jù)的抗辯主張未提供證據(jù)。
根據(jù)本院審查認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合原告的陳述，本案基本事實(shí)如下：
2013年6月4日被告黑龍江豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告徐玲簽訂了房屋拆遷置換協(xié)補(bǔ)償合同，合同約定，被告將其開發(fā)建設(shè)的育才書香苑小區(qū)通江街20號(hào)樓一樓門市房86平方米，車庫(kù)21平方米置換給原告，約定回遷樓房在合同生效18個(gè)月內(nèi)將證照及辦照所有手續(xù)交付原告，如不按期交付原告辦照的所有手續(xù)，被告向原告賠償100萬(wàn)元人民幣。原告及時(shí)搬出被拆遷的房屋，但被告至原告起訴時(shí)沒(méi)有全部履行合同。在2015年4月21日原被告又簽訂了一份“《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細(xì)表（合同）》”，在第三部分實(shí)際安置面積部分明細(xì)的“回遷安置房號(hào)”一欄中注明：21號(hào)904室82.82平方米。原合同約定的內(nèi)容沒(méi)有重新約定，也沒(méi)有履行。
本院認(rèn)為：合同在平等自愿，協(xié)商一致，符合法律規(guī)定的情況下簽訂生效后，對(duì)合同雙方具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按著合同的約定履行義務(wù)，享受權(quán)利。本案中原告徐玲與被告黑龍江豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年6月4日簽訂了《房屋拆遷置換協(xié)補(bǔ)償合同》，合同約定了置換樓房的位置、面積、回遷時(shí)間、房照交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議內(nèi)容履行義務(wù)，但被告并沒(méi)有按時(shí)將合同中約定的門市房交付給原告，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
原被告在2015年4月21日簽訂了一份“《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細(xì)表（合同）》”，該明細(xì)表（合同）安置給原告住宅一套82.82平方米，該明細(xì)表（合同）對(duì)原告原房屋的回遷樓房面積、位置進(jìn)行了變更，而對(duì)原合同其他條款內(nèi)容并沒(méi)有重新約定、變更和解除，原合同應(yīng)繼續(xù)有效。被告方安置給原告的住宅價(jià)格和安置合同中約定給付的門市價(jià)格上存在差異，原告放棄原合同約定的門市房，要求被告給付樓房差價(jià)款的主張合理應(yīng)當(dāng)支持。
本案中原被告變更了原合同安置的樓房位置和面積，并實(shí)際履行了變更后的約定，說(shuō)明原被告對(duì)變更內(nèi)容的認(rèn)可。原告請(qǐng)求按剩余面積的房款一倍承擔(dān)違約責(zé)任的主張不符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第八條規(guī)定的情形，對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
被告未按約定給付原告車庫(kù)，原告要求被告給付車庫(kù)款的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持，房屋差價(jià)款、車庫(kù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按被告法定代表人宿法禮簽發(fā)對(duì)外公布的“育才書香苑樓盤價(jià)格表”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
2013年6月4日原被告簽訂的拆遷置換補(bǔ)償合同中約定了違約條款已經(jīng)超出了法律規(guī)定的實(shí)際損失百分之三十的范圍，原告的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)是住宅和門市的差價(jià)款即293409.84元。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條第二款“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可認(rèn)定合同法第一百一十四條第二款約定的‘過(guò)分高于照成的損失’”的規(guī)定，原告請(qǐng)求被告給付一百萬(wàn)元的違約金“過(guò)分高于照成的損失”，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為293409.84元的30%為宜。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款的規(guī)定判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告黑龍江省豐熙集團(tuán)紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告徐玲房屋差價(jià)款196809.84元、車庫(kù)款9600元；兩項(xiàng)合計(jì)293409.84元；
二、被告黑龍江省豐熙集團(tuán)紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告徐玲損失293409.84元30%的違約賠償金88023元。
以上二項(xiàng)合計(jì)38143.84元被告黑龍江省豐熙集團(tuán)紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三日內(nèi)給付原告徐玲。
三、駁回原告徐玲的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10660元由被告黑龍江豐熙集團(tuán)宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2562.4元，原告徐玲承擔(dān)8097.6元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員：張文濤
裁判日期
二〇一五年九月十六日
書記員
書記員：孫海星
