審理法院：恩施市人民法院
案號：（2015）鄂恩施民初字第00644號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-12-09
審理經過
原告吳國喜訴被告湖北省泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司（以下簡稱泰躍房產恩施分公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年3月18日立案后，依法由審判員張勇適用簡易程序于2015年4月30日公開開庭進行了審理。原告吳國喜及其委托代理人廖奎、廖煙波，被告泰躍房產恩施分公司的委托代理人魯誠到庭參加了訴訟。鑒定期限自2015年4月30日至11月25日。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告吳國喜訴稱，2007年7月25日，原、被告簽訂房屋拆遷產權調換安置補償協(xié)議書，雙方約定，被告向原告交付清江苑A棟第一單元（2c）三樓140.34平方米的還建房。合同還約定了逾期交房的過渡費按月遞增20%（履行中按年遞增20%執(zhí)行）等費用支付方式和支付時間。后因被告將應給原告還建的房屋租與他人使用，不給原告還建房屋，致原告提起訴訟，要求被告按合同約定給原告交付房屋，經一審、二審和再審，判決均認為被告違約，被告不能在原址給原告還建，原告“可以要求被告在約定回遷區(qū)域附近安置或者賠償損失”，故原告重新提起訴訟，請求法院判令1、被告在恩施市航空大道60號中大御城購買140.34平方米住房一套給原告還建；2、被告按原約定還建房屋現行市場總價值30%給原告支付違約金；3、被告給原告2013年7月12日至12月的過渡費7459.20元，2014年1月至12月的過渡費17902.08元，2015年1月至被告向原告交付房屋止每月1790.21元的過渡費；4、被告按還建房屋面積每平方米500元給付原告房屋簡裝費用70170元。由被告承擔本案訴訟費用。
被告辯稱
被告泰躍房產恩施分公司辯稱，被告同意在藍天新居E棟2單元502號房、面積150.67平方米還建給原告，相關超面積按雙方簽訂的協(xié)議約定執(zhí)行。原告要求按約定還建房屋現行市場總價值30%支付違約金不符合雙方約定。被告同意支付原告2013年7月至12月的過渡費7459.2元、2014年1月至12月的過渡費17902.08元，2015年按每月1790.21元支付過渡費。簡裝是被告贈送給原告的，按雙方協(xié)議約定如變更裝飾裝修標準或要求折算成貨幣補償的，視為放棄，因此被告不同意支付原告裝飾款。
本院查明
經審理查明，被告泰躍房產恩施分公司的代表人、案外人恩施市齊進房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱齊進公司）的法定代表人均為覃子斌。2007年7月25日，原告吳國喜（乙方）與被告泰躍房產恩施分公司（甲方）簽訂《城市房屋拆遷產權調換安置補償協(xié)議書》，原告之夫廖奎在該協(xié)議書上簽字并捺印。協(xié)議約定：根據恩施市房地產管理局頒發(fā)的恩市拆字（2004）04號《房屋拆遷許可證》，乙方所有的位于恩施市航空大道180號（原航空路33號）房屋必須拆遷，為此，甲、乙雙方達成房屋產權調換協(xié)議，其主要內容為：一、乙方同意甲方拆遷其所有的房屋（建筑面積77.13平方米）及附屬物，并于本協(xié)議簽訂之日將產權證及附屬設施的立戶憑證移交甲方。二、乙方同意于2007年7月31日前自動搬遷完畢，并將其房屋及其附屬物交由甲方拆遷，拆遷的房屋及附屬物交由甲方處理。甲方同意按拆遷補償安置補充方案獎勵乙方1200元。三、還建地點：拆遷范圍內經規(guī)劃部門批準修建的清江商苑A棟（3至4樓），B棟（已竣工剩余的安置房）及藍天新居A棟、B棟的2至7樓。四、房屋建筑面積安置原則：1、拆遷人一律按“房屋所有權證”面積為準，拆一還一，不向被拆遷人收取新舊房屋差價，安置房屋不低于被拆遷房屋的有證建筑面積。如少于該建筑面積則按評估價或協(xié)商價800元／㎡補給乙方。2、經市建設局同意搭建的不超過15平方米的20戶拆遷戶，按原證上的面積加上15平方米建筑面積合并安置，雙方互不結算房屋差價。3、乙方選擇的還建房屋增加面積的房價計算（以下兩個方案乙方選擇方案⑴計算增加面積的房價計算）。⑴選擇2004年4月26日公布實施的拆遷補償安置方案（還建方案一）的，執(zhí)行該方案規(guī)定的房價標準：增加面積≤5㎡的，按658元／㎡計算；增加面積＞5㎡且≤35㎡的，按888元／㎡計算；增加面積＞35㎡的，按948元／㎡計算。（2）略。4、被拆遷戶還建房經乙方與共有權人商定確定由乙方在已通過規(guī)劃審批且公示的設計戶型選擇確定為清江商苑項目A棟一單元第三層2C面積為140.34平方米的戶型（具體建筑面積最終以房產管理部門實際測定面積為準）。根據設計和建設的需要，甲方有權對乙方安置房建筑面積和設計作適當調整，并將調整結果告知乙方。5、（略）。6、對乙方室內的裝飾裝修進行市場評估，該評估價在扣減甲方予以還建裝修標準中的對應裝修項目外由甲方補償或抵扣乙方應補甲方增加房屋面積差價。五、安置房室內標準：⑴房屋層高3米；地面安防滑地面磚；墻面為仿瓷涂料；普通鋁合金玻璃窗‘入戶門為防盜門、室內為成品實木門套。⑵客廳安40W日光燈1盞，內頂安節(jié)能吸頂燈1盞，多用插座3個，15A電閘刀1個。臥室安20w日光燈1盞，多用插座2個。電線全部為銅芯線，走暗線。⑶廚房為變壓式排煙道，安裝水龍頭2個，多用插座2個，20w日光燈1盞，地面貼30cm×30cm防滑磚，墻面貼1.8米高20cm×30cm瓷磚。⑷衛(wèi)生間地面貼30cm×30cm防滑磚，墻面貼1.8米20cm×30cm瓷磚，蹲式大便器1個，水龍頭2個，多用插座2個，內頂安節(jié)能吸頂燈1盞。⑸天然氣、有線電視、電話、寬帶網立戶的按要求安裝到位，未立戶的必須預留安裝通道。⑹以上室內裝飾裝修項目，若被拆遷人要求變更裝飾裝修標準或要求折算成貨幣補償的，視為放棄，拆遷人不予裝飾裝修，也不作貨幣補償。六、安置房交付：以交鑰匙為標志，期限為拆遷完畢之日起24個月內。七、安置房辦證：甲方將安置房交付乙方后90天內辦理好被拆遷人的房產、土地權證辦證資料并按政府規(guī)定承擔相關費用。八、甲方付給乙方以下費用：1、搬遷補助費800元／戶；2、臨時安置補助費（指過渡費）：在約定的安置房交付期內按500元／月計算（被拆遷房屋建筑面積大于或等于100平方米的為每戶600元／月），逾期未交付安置房，則按實際逾期約定的每月過渡費遞增20%即600元／月。甲方提供周轉房，不給臨時安置補助費。十二、本協(xié)議經甲、乙雙方簽字即生效。十三、甲、乙雙方必須憑雙方簽字認可的“清江商苑”安置房房款結算表結算。雙方簽訂的《清江源（藍天新居）安置房房款結算表》載明：原告應得補償款與應付被告房屋增加面積補差款相抵后，原告實欠被告還建房增加面積補差款為20008元，并載明“乙方只領12個月過渡費，另12個月過渡費抵償房款不再領取，由乙方自負”。
本院認為
協(xié)議簽訂后，因被告更改設計方案，將三樓更改為商業(yè)樓，并將三樓出租給他人開超市，致使不能按協(xié)議約定給原告還建房屋。2010年12月20日，原告吳國喜向本院提起訴訟，請求判令被告履行房屋產權調換協(xié)議所確定的清江商苑（藍天新居）A棟一單元三樓（2C）140.34㎡的還建房。審過程中，經本院主持調解，原告表示可以選擇被告還建藍天新居E棟第四層的房屋一套，但被告應賠償30萬元至50萬元，否則堅持在三樓還建。被告同意原告選擇藍天新居E棟第四層房屋一套還建，還可適當補償現金1-2萬元，但對原告的其他要求不能滿足。因分歧較大，致調解無果。本院作出了（2011）恩民初字第18號民事判決，支持了原告的訴訟請求。因被告不服判決，提起上訴。恩施土家苗族自治州中級人民法院（以下簡稱州法院）以認定事實不清為由裁定發(fā)回重審。重審中，原告表示由被告按10000元／㎡賠償140.34㎡的房屋損失，否則，依然堅持在三樓還建。被告同意按4000元／㎡折價賠償，另外按100元／㎡補償房屋裝潢款（簡裝費）。雙方分歧較大，致再次調解未果。為此，本院向原告釋明可以變更訴訟請求，但原告堅持不變。本院遂作出（2012）鄂恩施民初字第00668號民事判決，判決駁回了原告的訴訟請求。原告不服該判決，提起上訴，州法院作出（2012）鄂恩施中民終字第00784號民事判決，判決駁回吳國喜的上訴，維持原判。后吳國喜向湖北省高級人民法院申請再審，該院駁回了再審申請。后又向檢察機關申訴，湖北省人民檢察院提起抗訴后，湖北省高級人民法院于2014年6月23日作出（2014）鄂監(jiān)二抗再終字第00014號民事判決，判決維持（2012）鄂恩施中民終字第00784號民事判決。原告于2015年3月20日再次向本院提起訴訟，請求判準訴請。
庭審時，經本院釋明，原告對訴訟請求第一項變更為“以安置協(xié)議約定的還建房現在市場價值給予現金賠償”，并向本院提出鑒定申請，要求對《城市房屋拆遷產權調換安置補償協(xié)議書》約定的房屋及簡裝費進行價格鑒定。2015年8月30日，恩施土家族苗族自治州價格認證中心作出州價鑒定字（2015）20號《關于吳國喜協(xié)議還建房屋的價格鑒定意見書》，該書載明：價格鑒定標的為吳國喜協(xié)議還建的位于恩施市航空路清江商苑（藍天新居）A棟三樓2C（設計面積140.34㎡）房屋的價格；價格鑒定基準日為2015年6月29日；價格定義為本鑒定結論所指價格是指鑒定標的房產在協(xié)議約定狀態(tài)下、價格鑒定基準日，采用公開市場價值標準確定的客觀合理市場價格水平；價格鑒定結論：本次鑒定標的價格總額為663724元，其中1、毛坯房價格為604444元；2、室內裝修（簡裝）價格為59280元。原告支出鑒定費10000元。雙方當事人對該鑒定意見均無異議。
本院認為，原、被告簽訂的《城市房屋拆遷產權調換安置補償協(xié)議書》合法有效，本院予以確認，當事人應當遵循誠實信用原則全面履行約定的義務。被告在簽訂協(xié)議后，未通知原告而更改設計，致使不能按協(xié)議約定向原告交付還建房，實屬違約，應承擔違約責任。原告要求被告按約定還建房的現行市場價（毛坯房）支付房款的訴訟請求，本院予以支持。被告同意按原告訴訟請求第三項的要求支付過渡，即2013年7月至2014年12月共計25361.28元，2015年1月起至實際支付還建房價值款止每月1790.21元，本院予以確認。本案的主要焦點在于被告應否按還建房屋現行市場價值的30%支付原告違約金；應否支付房屋的簡裝費用，對此，本院評述如下：
第一、被告應否按還建房屋現行市場價值的30%支付原告違約金的問題。原、被告于2007年7月25日簽訂的《城市房屋拆遷產權調換安置補償協(xié)議書》中并未約定違約金，原告不同意變更“要求被告按還建房現行市場總價值的30%支付違約金”的訴訟請求，且除訴請的相關損失外，原告未就被告不能向其交付還建房而造成的其他損失提供證據加以證明，故原告要求被告按還建房現行市場總價值的30%支付違約金，本院不予支持。
第二、被告應否支付原告裝修款的問題。協(xié)議約定“以上室內裝飾裝修項目，若被拆遷人要求變更裝飾裝修標準或要求折算成貨幣補償的，視為放棄，拆遷人不予裝飾裝修，也不作貨幣補償”，該約定的前提應是被告按約定向原告交付還建房，然而，被告因違約不能向原告交付還建房，并非原告拒絕接受約定的還建房，因此，被告理應按約定裝修標準折算成貨幣賠付原告。
另，雙方對州價鑒定字（2015）20號《關于吳國喜協(xié)議還建房屋的價格鑒定意見書》均無異議，該鑒定意見作為被告賠付原告還建房房款和還建房簡裝費的依據。
綜上所述，二被告應賠償原告的款項為還建房（毛坯房）鑒定價值604444元，裝修（簡裝）費59280元，2013年7月至2014年12月過渡費共計25361.28元以及自2015年1月起至實際支付還建房價值款止每月過渡費1790.21元，鑒定費10000元。原告按協(xié)議約定應支付被告還建房超面積差價款20008元減去一年過渡費500元／月乘以12個月為14008元。因此，二被告實際應賠償原告還建房價值款為604444元減去14008元為590436元。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告湖北泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司于本判決生效后三日內賠償原告吳國喜還建房價值款590436元。
二、被告湖北泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司于本判決生效后三日內支付原告吳國喜自2013年7月起至2014年12月止的過渡費25361.28元，并自2015年1月起至本判決確定支付還建房價值款之日止每月按1790.21元支付過渡費。
三、被告湖北泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司于本判決生效后三日內賠償原告吳國喜簡裝費59280元。
四、被告湖北泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司于本判決生效后三日內賠償原告吳國喜鑒定費10000元。
五、駁回原告吳國喜的其他訴訟請求。
本案受理費10650元，減半收取5325元，由被告湖北省泰躍房地產開發(fā)有限責任公司恩施分公司負擔。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
當事人申請執(zhí)行期限為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算，申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判員張勇
裁判日期
二〇一五年十二月九日
書記員
書記員簡喆
