審理法院：重慶市九龍坡區(qū)人民法院
案號：（2014）九法民初字第07934號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-01
審理經(jīng)過
原告王輝訴被告南方東銀置地有限公司、第三人重慶建設(shè)工業(yè)（集團）有限責(zé)任公司、第三人重慶建設(shè)機械有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員項毅獨任審判，適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人劉洪，被告委托代理人鄧勇，兩第三人共同委托代理人徐麗華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王輝訴稱，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供拆遷安置房一套，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，否則被告應(yīng)按照房屋總價的日萬分之五向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約支付了房款。原告接房后，被告遲延為原告辦證，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告起訴來院，請求判決：一、被告向原告支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金80408元；二、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告南方東銀置地有限公司辯稱，一、協(xié)議約定屬實，產(chǎn)權(quán)登記實際辦畢時間比合同約定遲延屬實，但遲延的原因并非被告過錯所致，而是因為政府的政策原因?qū)е?，被告?yīng)當(dāng)免責(zé)；二、在訟爭項目上原告享受了政策優(yōu)惠，辦證遲延亦未對其帶來實際損失，被告為此反而支出了較高成本，雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求依法調(diào)低；三、原告部分請求超過訴訟時效。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
兩第三人共同辯稱，同意被告意見，請求法院依法判決。
本院查明
經(jīng)審理查明，2010年1月21日，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供的拆遷安置房位于九龍坡區(qū)×××××××××××，總房款184634元，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，否則被告應(yīng)按照房屋總價的日萬分之五向原告支付違約金，但原告原因?qū)е碌倪t延除外。合同簽訂后，原告按約支付了房款，并于2010年4月2日接房。2012年11月24日，九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心受理了訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請，并出具業(yè)務(wù)受理通知書。審理中，原告認(rèn)可沒有繳納契稅；原告首次主張權(quán)利的時間為2013年8月30日。原告認(rèn)為在2011年8月30日至2012年11月24日期間若按日萬分之二計算違約金為16690.91元，但認(rèn)為違約金起算日期應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定認(rèn)定。被告對上述期間內(nèi)原告的請求未超過訴訟時效無異議，對按照日萬分之二計算的違約金為16690.91元無異議，但認(rèn)為辦證遲延非被告責(zé)任，不應(yīng)支付違約金。為此，被告舉示了一系列政府文件、批文或申請等資料，擬證明其辦證遲延是由于政府原因造成的，因而被告應(yīng)當(dāng)免責(zé)。原告對此不予認(rèn)可，認(rèn)為該系列證據(jù)與本案無關(guān)，政府原因并非約定或法定的免責(zé)事由。
以上事實，有原、被告提交并經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證的拆遷安置協(xié)議、業(yè)務(wù)受理通知書、產(chǎn)權(quán)證以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護。本案中，原、被告和第三人簽訂的拆遷安置協(xié)議的文本是由被告向原告提供的，該協(xié)議是各方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，應(yīng)為有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議全面行使權(quán)利，履行義務(wù)。
被告作為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，理應(yīng)謹(jǐn)慎地注意到，協(xié)議明確約定由被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，逾期辦理將承擔(dān)違約責(zé)任，該條款的約定既讓原告有充分合理的理由相信被告有義務(wù)和能力為其辦證，也敦促被告排除辦證的障礙、創(chuàng)造辦證的條件及時全面地履行辦證義務(wù)。三方簽訂的拆遷安置協(xié)議建立的法律關(guān)系為房屋拆遷安置補償法律關(guān)系，并非商品房買賣法律關(guān)系，不適用商品房買賣司法解釋中關(guān)于非因賣方原因?qū)е罗k證遲延時賣方可以免責(zé)的規(guī)定。因此，對于被告提出的因政府原因?qū)е卤桓孓k證遲延從而被告可以免責(zé)的抗辯意見，本院不予采信。綜上，被告辦證遲延屬實，應(yīng)當(dāng)依照約定在房屋交付后90日滿的次日起，即2010年7月2日，至實際辦理權(quán)屬登記之日止，即2012年11月24日，向原告承擔(dān)違約責(zé)任。但是，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、一百三十七條的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，該期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。三方協(xié)議明確約定了辦證的時間起點和遲延辦證的違約責(zé)任，原告自2010年7月2日起即應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害，而原告首次主張權(quán)利的時間為2013年8月30日，現(xiàn)被告提出了訴訟時效的抗辯，故本院對原告2011年8月30日以前的訴訟請求不予支持，對2011年8月30日至2012年11月24日期間的違約金請求予以主張。
關(guān)于被告請求對違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)低的意見。本院認(rèn)為，當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失的，可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則作出裁決。本案中，因原告不能舉示證據(jù)證明因遲延辦理權(quán)屬登記造成的實際損失，而就訟爭房屋而言原告在客觀上免繳了契稅等費用，結(jié)合被告的過錯程度，綜合全案情況，本院酌情對違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為日萬分之二。據(jù)此，被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)的逾期辦理權(quán)屬登記的違約金為16690.91元。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五、一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》（二）第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告南方東銀置地有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王輝支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金16690.91元；
二、駁回原告王輝的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費302元，由原告王輝負(fù)擔(dān)151元，被告南方東銀置地有限公司負(fù)擔(dān)151元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。
本判決書生效后，當(dāng)事人必須履行。一方當(dāng)事人拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以在本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起兩年內(nèi)向人民法院申請執(zhí)行。
審判人員
審判員項毅
裁判日期
二〇一四年十二月一日
書記員
書記員高雅
