審理法院：重慶市九龍坡區(qū)人民法院
案號(hào)：（2014）九法民初字第04264號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-12-05
審理經(jīng)過
原告向陽(yáng)訴被告南方東銀置地有限公司、第三人重慶建設(shè)工業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、第三人重慶建設(shè)機(jī)械有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉香軍擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員王明華、杭靜組成合議庭，適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人程澤洪，被告委托代理人鄧勇，兩第三人共同委托代理人徐麗華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告向陽(yáng)訴稱，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供拆遷安置房一套，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，否則被告應(yīng)按照房屋總價(jià)的日萬分之五向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約支付了房款。原告接房后，被告遲延為原告辦證，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告起訴來院，請(qǐng)求判決：一、被告向原告支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金25927.59元；二、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告南方東銀置地有限公司辯稱，一、協(xié)議約定屬實(shí)，產(chǎn)權(quán)登記實(shí)際辦畢時(shí)間比合同約定遲延屬實(shí)，但遲延的原因并非被告過錯(cuò)所致，而是因?yàn)檎恼咴驅(qū)е?，被告?yīng)當(dāng)免責(zé)；二、在訟爭(zhēng)項(xiàng)目上原告享受了政策優(yōu)惠，辦證遲延亦未對(duì)其帶來實(shí)際損失，被告為此反而支出了較高成本，雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求依法調(diào)低。綜上，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
兩第三人共同辯稱，同意被告意見，請(qǐng)求法院依法判決。
本院查明
經(jīng)審理查明，2009年12月15日，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供的拆遷安置房位于九龍坡區(qū)祥瑞新城×××××××，總房款184538元，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，否則被告應(yīng)按照房屋總價(jià)的日萬分之五向原告支付違約金，但原告原因?qū)е碌倪t延除外。合同簽訂后，原告按約支付了房款，并于2012年9月10日接房。2013年7月16日，九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心受理了訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，并出具業(yè)務(wù)受理通知書。審理中，原告認(rèn)可沒有繳納契稅；原告舉示了違約金計(jì)算清單，并注明若按日萬分之二計(jì)算為8045.86元。被告對(duì)按照日萬分之二計(jì)算的違約金為8045.86元無異議，但認(rèn)為辦證遲延非被告責(zé)任，不應(yīng)支付違約金。為此，被告舉示了一系列政府文件、批文或申請(qǐng)等資料，擬證明其辦證遲延是由于政府原因造成的，因而被告應(yīng)當(dāng)免責(zé)。原告對(duì)此不予認(rèn)可，認(rèn)為該系列證據(jù)與本案無關(guān)，政府原因并非約定或法定的免責(zé)事由。
以上事實(shí)，有原、被告提交并經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證的拆遷安置協(xié)議、業(yè)務(wù)受理通知書、產(chǎn)權(quán)證以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，原、被告和第三人簽訂的拆遷安置協(xié)議的文本是由被告向原告提供的，該協(xié)議是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)為有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議全面行使權(quán)利，履行義務(wù)。
被告作為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，理應(yīng)謹(jǐn)慎地注意到，協(xié)議明確約定由被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，逾期辦理將承擔(dān)違約責(zé)任，該條款的約定既讓原告有充分合理的理由相信被告有義務(wù)和能力為其辦證，也敦促被告排除辦證的障礙、創(chuàng)造辦證的條件及時(shí)全面地履行辦證義務(wù)。三方簽訂的拆遷安置協(xié)議建立的法律關(guān)系為房屋拆遷安置補(bǔ)償法律關(guān)系，并非商品房買賣法律關(guān)系，不適用商品房買賣司法解釋中關(guān)于非因賣方原因?qū)е罗k證遲延時(shí)賣方可以免責(zé)的規(guī)定。因此，對(duì)于被告提出的因政府原因?qū)е卤桓孓k證遲延從而被告可以免責(zé)的抗辯意見，本院不予采信。綜上，被告辦證遲延屬實(shí)，應(yīng)當(dāng)依照約定在房屋交付后90日滿的次日起，即2012年12月10日，至實(shí)際辦理權(quán)屬登記之日止，即2013年7月16日，向原告承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于被告請(qǐng)求對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)低的意見。本院認(rèn)為，當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則作出裁決。本案中，因原告不能舉示證據(jù)證明因遲延辦理權(quán)屬登記造成的實(shí)際損失，而就訟爭(zhēng)房屋而言原告在客觀上免繳了契稅等費(fèi)用，結(jié)合被告的過錯(cuò)程度，綜合全案情況，本院酌情對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為日萬分之二。據(jù)此，被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)的逾期辦理權(quán)屬登記的違約金為8045.86元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》（二）第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告南方東銀置地有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告向陽(yáng)支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金8045.86元；
二、駁回原告向陽(yáng)的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)264元，由原告向陽(yáng)負(fù)擔(dān)132元，被告南方東銀置地有限公司負(fù)擔(dān)132元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級(jí)人民法院。
本判決書生效后，當(dāng)事人必須履行。一方當(dāng)事人拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以在本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起兩年內(nèi)向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
審判人員
審判長(zhǎng)劉香軍
人民陪審員王明華
人民陪審員杭靜
裁判日期
二〇一四年十二月五日
書記員
書記員張籍尹
