審理法院：寧德市中級人民法院
案號：（2014）寧民初字第159號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-07-07
審理經過
原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司因與被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年1月7日受理后，依法組成合議庭，于2014年4月16日公開開庭進行了審理。原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司（以下簡稱福鼎一建公司）委托代理人曾鋒、被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱福鼎集輝公司）法定代表人季慶和以及委托代理人李傳華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告福鼎一建公司訴稱：2008年4月2日，原告與被告就房屋拆遷改造工程和回遷安置相關事宜簽訂《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》，約定原告將位于福鼎市南大路中行后側的辦公樓及宿舍計3869平方米房屋交由被告進行拆遷改造，并由被告按照合同約定的時間和方式向原告交付回遷安置房屋。此后原、被告又于2008年7月4日簽訂《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉補充協(xié)議》，2009年9月30日再次簽訂《房屋回遷安置補充協(xié)議書》。通過上述安置協(xié)議和兩次補充協(xié)議的約定，就雙方之間因房屋拆遷和回遷安置所形成的權利義務予以進一步明確。依照上述協(xié)議約定，被告應向原告就地無償回遷安置房屋的總建筑面積為3869平方米，其中店面面積231.4平方米、商品住房面積3637.6平方米，約定回遷安置面積和實際回遷安置面積之間的面積差額按雙方約定的方式互補計算；被告應在約定的期限內向原告支付房屋回遷安置保證金共計1160.7萬元；若被告在原告房屋騰空后24個月內未能履行交房義務，應按回遷安置房屋當時市場價總額的1.5‰標準向原告支付違約金。后因被告遲遲未能依約履行按時交付回遷安置房的義務，原、被告于2012年8月1日簽訂《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》。該次補充協(xié)議確認了因被告違約給原告造成重大損失的基本事實，并就被告應向原告履行各項賠償義務的范圍、方式、期限等問題進行詳細約定。依照該第三次補充協(xié)議約定，截止到2012年6月25日被告逾期交房時間已達19個月。雙方同時確認被告應回遷原告的房產總價值按人民幣4856萬元計算，截止至2012年6月25日被告應支付原告的違約金數額為人民幣4151.88萬元。若被告在本次補充協(xié)議訂立之后仍未能全面履行約定義務，則應按上述已確定的4151.88萬元向原告支付違約金。原、被告在該次協(xié)議中還特別約定，被告應向原告支付的保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價55470.24元及應承擔的從2012年6月26日至被告履行完畢交房義務之日起的違約金，在被告全面履行該次協(xié)議應盡義務的情況下原告同意予以免除。但該第三次補充協(xié)議簽訂之后，被告卻至今仍未依約履行交房及違約金支付等各項義務。原告認為，原、被告之間就回遷安置事宜簽訂的協(xié)議及各次補充協(xié)議事實清楚、法律關系明確。原告已向被告交付拆遷房屋，被告應當履行拆遷人的基本義務、及時向原告交付回遷安置房?，F(xiàn)被告嚴重超期未能交付回遷安置房的行為已極大損害了原告的合法權益，應當依照雙方的上述明確約定承擔相應交房及支付違約金等責任，并負有協(xié)助原告辦理回遷安置房房屋產權和土地使用證、完善物權之法定義務。為維護原告合法權益、保障穩(wěn)定有序的社會交易秩序，今特具狀起訴，望貴院依法予以裁決為盼。請求法院：1、判令被告立即支付給原告截止至2012年6月25日的逾期交房違約金計人民幣肆仟壹佰伍拾壹萬捌仟捌佰元（￥41518800），并按回遷房產總價值4856萬元的日萬分之三標準向原告繼續(xù)支付逾期交房違約金（從2012年6月26日起至被告依法履行完畢交房義務之日止，交房時間為商業(yè)店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房），截止2014年1月2日止計786萬元。2、判令被告立即向原告支付保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價5470.24元，該三項小計人民幣叁拾肆萬肆仟伍佰捌拾點捌柒元（￥344580.87元）。3、判令被告立即協(xié)助原告辦理集創(chuàng)大廈一層五間店面（編號A101-A105）和集創(chuàng)大廈B幢第8-15八個樓層（編號B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋產權證及土地使用權證（具體店面和商品房之位置以集創(chuàng)大廈規(guī)劃設計圖紙為準）。
被告辯稱
被告福鼎集輝公司答辯稱：1、原告當時搬遷安置延期了8個月，造成本公司損失；2、在工程第一期完工后，原告應匯還保證金1160萬元的50%，原告至今未退還；3、違約金的計算方式偏高，而且比較含糊；4、雙方經福鼎市人民政府主持協(xié)商未果。請求法院：對本案依法判決。
原告福鼎一建公司為證明其主張，在起訴時向本院提供以下證據：
1、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》，證明原告訴訟主體資格；
2、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、組織機構代碼證、被告法定代表人身份證復印件，證明被告訴訟主體信息；
3、《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》，證明：2008年4月2日，原被告就房屋拆遷改造工程和回遷安置相關事宜簽訂《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》，約定原告將位于福鼎市南大路中行后側的辦公樓及宿舍計3869㎡房屋交由被告進行拆遷改造，并由被告按照合同約定的時間和方式向原告交付回遷安置房屋。為保證原告能夠按時得到回遷安置，被告應向原告支付回遷安置保證金計1160.7萬元，該款應在雙方簽訂協(xié)議之日起30日內給付。若被告在原告房屋騰空后24個月內未將回遷房屋交付原告使用，應作為違約處理，被告自違約之日起應按回遷安置房屋當時市場價總額的日1.5‰向原告支付違約金；
4、《﹤房屋拆遷回遷安置協(xié)議書﹥補充協(xié)議》，證明2008年7月4日，原、被告就拆遷回遷安置事宜簽訂第一次補充協(xié)議，約定被告應向原告支付的回遷安置保證金1160.7萬元由被告一次性匯入原告在福鼎市信用聯(lián)社開設的賬戶，原告應在收到保證金之日將拆遷房屋交付給被告。被告因逾期支付保證金所產生的違約金，由被告按福鼎市信用聯(lián)社一年期存款同期利率支付給原告；
5、2008年7月22日《收條》，證明原告依約已在2008年7月20日前向被告履行完畢拆遷房屋交付義務；
6、《房屋回遷安置補充協(xié)議書》，證明2009年9月30日，原被告就拆遷回遷安置事宜簽訂第二次補充協(xié)議，確認被告應向原告回遷的店面面積為197.6㎡，一共四間（規(guī)格為寬度3.8米、深度13米），位于集創(chuàng)大廈一層；被告應向原告回遷的住宅面積為3680.008㎡，位于集創(chuàng)大廈B幢第8-15層共八個樓層的D1、C、C、E、F各5套），以上合計應回遷面積為3877.608㎡。雙方同時約定本次補充協(xié)議所確定的應回遷面積和原協(xié)議約定的應回遷面積之差額部分，由雙方按照原協(xié)議（第五條）約定互補計算；
7、《﹤房屋拆遷回遷安置協(xié)議書﹥第三次補充協(xié)議》，證明1、因被告遲遲未能依約履行按時交付回遷安置房的義務，原被告于2012年8月1日簽訂《﹤房屋拆遷回遷安置協(xié)議書﹥第三次補充協(xié)議》。依照該第三次補充協(xié)議約定，截止到2012年6月25日被告逾期交房時間已達19個月。雙方同時確認被告應回遷給原告的房產總價值按￥4856萬元計算，截至2012年6月25日被告應支付給原告的違約金數額為人民幣4151.88萬元。2、雙方約定若被告在本次補充協(xié)議訂立之后仍未能全面履行約定義務，則應按上述已確定的4151.88萬元向原告支付違約金。雙方在該次協(xié)議中還特別約定，被告應向原告支付的保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價55470.24元及應承擔的從2012年6月26日至被告履行完畢交房義務之日起的違約金，在被告全面履行該次協(xié)議應盡義務的情況下原告同意予以免除。
被告福鼎集輝公司質證認為，1、對原的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》以及本公司方的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、組織機構代碼證集成電路卡、法定代表人身份證復印件的真實性、來源以及合法性沒有異議；2、對《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》、《﹤房屋拆遷回遷安置協(xié)議書﹥補充協(xié)議》、《房屋回遷安置補充協(xié)議書》、《﹤房屋拆遷回遷安置協(xié)議書﹥第三次補充協(xié)議》、收條的真實性、來源以及合法性沒有異議，并且原告依約已在2008年7月20日前向被告履行完畢拆遷房屋交付義務《收條》的真實性、來源以及合法性沒有異議。第一次簽訂協(xié)議的時候，招投保，必須簽訂合同，該協(xié)議是屬于霸王條款，只是約定了本公司違約的條款，并沒有約定對方違約的條款。對方沒有將房子拆遷完畢，延誤了8個月的時間，造成了本公司的損失，原告要求本公司承擔違約責任，對方也需要承擔對本公司的違約責任。
庭審中，被告福鼎集輝公司提供2013年1月4日福鼎市人民政府《關于中行片區(qū)改造項目逾期回遷予以支持的函》復印件一份，證明原告雖將鑰匙交付給本公司，但是按照合同第七條的約定，原告實際上并沒有騰空。
原告福鼎一建公司質證認為，對該份函件的真實性沒有異議，但對函件中對本案的關聯(lián)性存在異議，是原告出具給中國銀行寧德市分行，不是給本公司的，關于該函件內容的合法性由法庭認定。
本院認為
本院經審查認為，原告提供的證據，來源合法、內容真實、客觀，被告亦對此沒有異議，符合證據的形式要件，本院予以采信。被告提供的2013年1月4日福鼎市人民政府《關于中行片區(qū)改造項目逾期回遷予以支持的函》系出具給中國銀行寧德市分行，不能證明被告的待證主張。
庭審中，原告、被告一致確認：2013年7月5日被告向原告實際交付集創(chuàng)大廈一層5間店面（編號A101、A102、A103、A104、A105）、集創(chuàng)大廈B幢第8-15八個樓層（編號B801-B805B901-B905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-1305、B1401-B1405、B1501-B1505）。
經庭審認證，本院對本案事實認定如下：
2008年4月2日，原告與被告就房屋拆遷改造工程和回遷安置相關事宜簽訂《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》。2008年7月4日，原、被告簽訂《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉補充協(xié)議》。2008年7月22日被告向原告出具收條，該收條載明“今收到市一建建筑工程有限公司原舊址大門鑰匙1把?！?009年9月30日再次簽訂《房屋回遷安置補充協(xié)議書》，其中約定：“一、回遷安置位置、樓層、面積、房號：1、店面：雙方確認，回遷店面位于南大路通向溪崗防洪堤的通道、集創(chuàng)大廈一層，規(guī)格為寬度3.8米，深度13.0米，共4間，合計面積197.6平方米。2、商品住房：雙方確認，商品住房回遷安置在集創(chuàng)大廈B幢第8-15層共八個樓層全部（即B幢上述樓層D1、C、C、E、F各5套），合計3680.008平方米（按甲方提供的初步設計標準層平面圖安排和測算，實際回遷面積以房管部門測定的面積為依據）。”2012年8月1日，原、被告簽訂《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》，約定“一、回遷房逾期交付違約處置：1、甲、乙雙方共同確認，回遷房交付時間應為2010年11月26日，截至2012年6月25日，逾期達19個月。同時還認定，參照甲方房屋銷售開盤均價折后價格計算（住宅均價9576元／平方米的0.98折合9385元／平方米，店面58000元／平方米），甲方回遷給乙方房產總價值約為人民幣4856萬元，依照原協(xié)議約定，截至2012年6月25日應支付違約金留起4151.88萬元。2、違約補償金額的確定：甲方同意支付違約金人民幣1660.7萬元［即除1660.7萬元保證金（甲方借用的500萬元保證金應及時歸還）沖抵外，再支付現(xiàn)金500萬元］。乙方表示，在甲方認可合同履行原協(xié)議其他各項條款和依約按時全額支付違約金并在其對外銷售交房的同時將回遷房交付給乙方的前提下，予以接受。愿意放棄原協(xié)議約定計算的金額與協(xié)商決定實際補償金額之間的差額部分，給甲方以照顧。若甲方未能全面履行原協(xié)議其他各項條款和依約按時全額支付違約補償金和其他約定的補償款并按時交房時，則按本協(xié)議第一條第一款執(zhí)行。3、違約金方式：甲方借用的保證金500萬元，務必于本補充協(xié)議簽訂之日起叁個月內歸還給乙方，其余部分于本補充協(xié)議簽訂之日起六個月內一次性付清。甲方若違反本約定，則按本協(xié)議第一條第一款執(zhí)行。二、雙方應互補下列款項：（1）甲方應支付給乙方房屋拆遷過渡費逾期回遷部分（結算至2012年6月25日，合19個月）：3869平方米×4元／平方米×19個月×2倍=588088元。（2）回遷房面積差額互補后乙方應支付給甲方1449464元，計算辦法：①店面應回遷231.4平方米，甲方除原提供回遷面積197.6平方米外，增加5號店面一間51.9平方米，合計249.53平方米，比原協(xié)議約定多18.13平方米，每平方58000元計價，合計1051540元。②住宅應回遷3637.6平方米，甲方提供回遷面積3680平方米，比原協(xié)議約定多42.4平方米，每平方米9385元計價，合397924元。對算后乙方應補給甲方861376［即上述（2）1449464元-（1）588088元，該款可沖抵甲方應支付給乙方的逾期交房違約金。三、為了保證回遷房順利交付，甲方務必于本協(xié)議簽訂之日起一個月內辦畢回遷房完稅手續(xù)，繳納依法應由甲方承擔的稅費。四、本補充協(xié)議第二條第2款回遷房面積差補所謂“提供回遷面積”系根據甲方提供的平面圖—2009.9.30補充協(xié)議書附件測算的數字，最終確認的實際回遷面積應以房管部門測定的面積為依據，再行計算互補。五、根據原協(xié)議約定，甲方應向乙方支付保證金逾期支付70天違約金50780.63元，保證金借用500萬元利息238330元（結至2012年6月25日共17個月又10天）和糧食補差價（按延期兩年計算）55470.24元，合計人民幣344580.87元。乙方允諾：在甲方認可合同履行原協(xié)議其他各項條款和依約按時全額支付違約金并按照交房的前提下予以照顧，同時不再計算2012年6月26日起至交房之日的逾期補償。倘若甲方未能按照全額支付違約金和其他約定款項并按照交房，則乙方有權依原協(xié)議約定予以追索?！?/p>
2013年7月5日被告向原告實際交付集創(chuàng)大廈一層5間店面（編號A101、A102、A103、A104、A105）、集創(chuàng)大廈B幢第8-15八個樓層（編號B801-B805B901-B905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-1305、B1401-B1405、B1501-B1505）。
本案的爭議焦點是：1、原、被告就本案拆遷安置補償所簽訂的合同（包括2008年4月2日《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》、2008年7月4日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉補充協(xié)議》、2009年9月30日《房屋回遷安置補充協(xié)議書》、2012年8月1日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》）是否有效。2、原告主張被告逾期交房構成違約是否成立，原告請求被告支付給原告逾期交房違約金（截止至2012年6月25日的逾期交房違約金計人民幣41518800元、按回遷房產總價值4856萬元的日萬分之三標準計算從2012年6月26日起至實際交房止逾期交房違約金（商業(yè)店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房）繼續(xù)按此計算支付是否成立。3、原告主張被告向原告支付保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價5470.24元，該三項小計人民幣344580.87元是否成立。4、原告請求被告立即協(xié)助原告辦理集創(chuàng)大廈一層五間店面（編號A101-A105）和集創(chuàng)大廈B幢第8-15八個樓層（編號B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋產權證及土地使用權證（具體店面和商品房之位置以集創(chuàng)大廈規(guī)劃設計圖紙為準）是否有成立。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第八條第二款規(guī)定“依法成立的合同，受法律保護?！痹⒈桓婧炗喌?008年4月2日《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》、2008年7月4日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉補充協(xié)議》、2009年9月30日《房屋回遷安置補充協(xié)議書》、2012年8月1日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》，系雙方自愿訂立的，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為有效合同。雙方當事人應當按照合同約定履行義務。根據雙方的確認，本案訟爭的商業(yè)店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房。原告提供的2008年7月22日收條可以證明原告已履行合同約定的騰空拆遷房屋的義務，被告辯稱原告騰空拆遷房屋延期，依據不足，本院不予采納。原告主張被告逾期交房、保證金逾期支付構成違約，有上述合同和雙方的陳述為證，可以確認。被告辯稱原告請求被告支付逾期交房違約金、支付保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價5470.24元，有上述合同為據，本院予以支持。原告請求被告協(xié)助辦理本案訟爭商品房的房屋產權證書及土地使用權證，符合《中華人民共和國合同法》第九十二條的規(guī)定，本院予以支持。2008年4月2日《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》第二條以及2009年9月30日《房屋回遷安置補充協(xié)議書》第二條均約定被告應給原告就地無償回遷安置房屋總建筑面積為3869平方米（其中：店面面積231.4平方米、商品住宅3637.6平方米），2012年8月1日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》第一條第1款約定住宅均價9385元／平方米、店面單價58000元／平方米，合計被告回遷給原告房產總價值約為人民幣4856萬元。而按照2012年8月1日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》第一條第1款以及2008年4月2日《房屋拆遷回遷安置協(xié)議書》第十二條的約定，原告請求被告支付的逾期交房違約金（接近于回遷房產總價值）過高，可作相應調整。但約定的違約金是否過分高于或者低于造成的損失，原則上應由主張過高或者過低的當事人承擔舉證責任；損失數額難以確定的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。而本案被告并未提供上述有關證據。根據2012年8月1日《〈房屋拆遷回遷安置協(xié)議書〉第三次補充協(xié)議》第一條第2款約定，被告在全面履行合同義務的前提下支付原告違約金1660.7萬元，而被告仍延期履行合同義務（商業(yè)店面2013年5月22日交付、住宅商品房2013年7月5日交付），故本案逾期交房違約金可按兩個階段計算，2012年8月1日前逾期交房違約金按1660.7萬元計，2012年8月2日起至實際交房止逾期交房違約金按原告主張的回遷房產價值的日萬分之三計算（其中回遷店面價值按店面面積231.4平方米、單價58000元／平方米計算從2012年8月2日至2013年5月21日止；回遷住宅價值按住宅面積3637.6平方米、均價9385元／平方米計算從2012年8月2日至2013年7月4日止）。原告超過部分的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條第二款、第六十條第一款、第七十七條第一款、第九十二條、第一百一十四條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司應在本判決生效之日起十日內向原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司支付逾期交房違約金，逾期交房違約金按兩個階段計算，2012年8月1日前逾期交房違約金按1660.7萬元計，2012年8月2日起至實際交房止逾期交房違約金按回遷房產價值的日萬分之三計算（其中回遷店面價值按店面面積231.4平方米、單價58000元／平方米計算從2012年8月2日至2013年5月21日止；回遷住宅價值按住宅面積3637.6平方米、均價9385元／平方米計算從2012年8月2日至2013年7月4日止）。
二、被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司應在本判決生效之日起十日內向原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司支付保證金逾期違約金50780.63元、保證金借用利息238330元、糧食補差價5470.24元，合計人民幣344580.87元。
三、被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司應在本判決生效之日起十日內協(xié)助原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司辦理集創(chuàng)大廈一層五間店面（編號A101-A105）和集創(chuàng)大廈B幢第8-15八個樓層（編號B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋權屬證書及土地使用權證（具體店面和商品房之位置以集創(chuàng)大廈規(guī)劃設計圖紙為準）。
四、駁回原告的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費290417元，由被告福鼎市集輝房地產開發(fā)有限公司負擔146800元，由原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司143617元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴人于福建省高級人民法院（上訴案件受理費繳納辦法：到本院領取福建省財政廳印制的人民法院訴訟費用繳費通知，上訴案件受理費至遲在上訴期滿后七日內預交到福建省高級人民法院，逾期不交自動撤回上訴處理）。
審判人員
審判長沈鳴鳴
審判員林斌
代理審判員陳富強
裁判日期
二〇一四年七月七日
書記員
書記員彭楊清
