審理法院：呼和浩特市玉泉區(qū)人民法院
案號：（2015）玉民一初字第00105號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-05-26
審理經過
原告要亮栓訴被告內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司（以下簡稱聞都公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由審判員楊有仁適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告要亮栓及其委托代理人周海濤、王慧，被告聞都公司的委托代理人白喜文、蘇歡，到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告要亮栓訴稱，2011年6月17日，原告與被告簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，通過產權置換結合互補差價的方式將原告安置至玉泉區(qū)五里營的回遷樓，回遷安置的房屋為面積96.35平米。根據雙方合同第七條的約定，如被告逾期交付房屋，每日按照原告已付購房款的萬分之五支付違約金?，F被告于2014年10月10日公布了《關于聞都世界城交付五里營回遷樓相關事宜的通知》，通知可以向原告交付房屋，但無論從房屋被拆遷后的24個月過渡期起算，還是從合同約定的2013年6月30日應當交付回遷安置房的日期起算，被告均存在逾期交付房屋的違約事實。鑒于此，原告根據逾期交付房屋應承擔違約責任的合同約定，請求判決被告支付逾期交付房屋的違約金78573元。
被告辯稱
被告聞都公司辯稱，我們對回遷安置的房屋逾期交房是認可的。我們認為違約責任的計算時間段是2013年6月30日至2014年8月29日。我們除了報紙公告外還在小區(qū)張貼了通告，通告日期是2014年8月25號。我們認為承擔違約責任的主體不是聞都公司和天璽公司，理由是內蒙古天璽公司與呼和浩特市土地收儲中心和呼和浩特市玉泉區(qū)人民政府簽訂了委托代建協議，內蒙古天璽公司或聞都置業(yè)只是代政府建設回遷安置房，無論是聞都還是天璽都是代理人。該區(qū)塊1-5號樓我們有拆遷安置補償方案，方案明確了逾期交房如何向回遷戶或者被征收單位來承擔逾期交房的責任，逾期之日起承擔雙倍過渡費，每個月1200元。雙方簽訂的回遷安置合同是玉泉區(qū)人民政府法制辦在國務院出臺集體土地征收條例之前印制的制式合同，并不是本案被告的真實意思表示，逾期交房每日萬分之五的違約金我們認為是過高的，同時與安置補償方案與政府令所規(guī)定的是相違背的。作為本案的被告也會正視我們給回遷戶違約交房的行為，我們可以協商，雙倍過渡費可以給，領取雙倍過渡費也進行了通知，其中9戶也領取了雙倍過渡費。
原告要亮栓為主張訴訟請求提供如下證據：證據1.《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，證明原告房屋被拆遷后，與被告簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，該合同合法有效，合同條款對雙方具有約束力。合同中約定原告回遷房屋為二套。合同第七條約定，如被告逾期交房，應自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交房價款萬分之五的違約金。合同中第五條約定被告的交房時間為2012年12月31日，至被告于2014年10月10日公布的《關于聞都世界城交付五里營回遷樓相關事宜的通知》之前一日，被告已經逾期交房466天。被告應承擔的違約金為（96.35）平米×3500元／平米×萬分之五×466天=78573元。
證據2.《關于聞都世界城交付五里營回遷樓相關事宜的通知》，證明被告在通知中公布1-4號樓面積結算的單價為3500元／平米，原告認為該價格符合客觀情況，對此房屋單價予以認可。通知中第五條內容為"《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》中第七條違約金因發(fā)放了雙倍過渡費，不再補償"。被告在此認可房屋回遷合同中約定逾期交房的違約金條款，但原告認為過渡費是在拆遷過程中按照拆遷合同中約定，屬于不同的法律關系，不能互相替代。通知告知最后辦理回遷手續(xù)的時間是從2014年10月10日至2014年11月30日，為此原告認為被告房屋的交付時間為2014年10月10日，原告要求支付逾期交房的違約金計算至前一日即2014年10月9日，通知的下發(fā)主體為聞都置業(yè)，證明聞都置業(yè)扔為回遷合同履行的主體。
被告聞都公司對原告要亮栓提供的證據的質證意見為：對證據1.真實性認可，不認可證明問題，應該支付雙倍過渡費依據相關規(guī)定，不再承擔其他違約金。
對證據2.真實性認可，不認可證明問題，我方早已報紙公告原告可以交房是2014年8月29日。承擔違約責任是甲方按日向乙方支付已交房款的萬分之五，原告所計算的標準也不合符第七條的規(guī)定，已交房款也不等于房屋總價款。
被告聞都公司為支持辯稱理由提供如下證據：《拆遷房屋安置補償協議書》、回遷安置住房合同、政府令、五里營村區(qū)塊安置方案、委托建設協議書、報告、實施協議書、函、通知、報紙公告、通告，證明我們只應該支付雙倍過渡費，被告應該承擔違約責任的是逾期交房的雙倍過渡費的違約責任。約定的違約金不符合情況，這個約定的違約金過高；開發(fā)竣工的時間是2014年12月31日，從這個角度上政府委托我們干的，我們只是代建，從這一點上我們沒有違約。違約責任應該是政府承擔。公告和通告證明被告在2014年7月29日前已經具備了交房條件。
原告要亮栓對被告聞都公司提供的證據的質證意見為：違約金約定是否合法，我認為合同不管誰提供，只要雙方對合同簽字認可，那么這個合同對雙方還是有約束力的。政府令只是地方法規(guī)，合同約定只要不違反法律法規(guī)，那么合同對雙方是具有約束力的。安置協議書在前，是雙方達成的臨時協議，最終被2010年12月22日所簽訂的合同完全替代。過渡費不能代替違約金，違約金不能代替過渡費。被告提供的公告對真實性是認可的，對內容合法性不認可，房屋交付的標準必須經過竣工驗收，雖然公告中闡述了1-4號回遷樓已經竣工，竣工的證明文件被告也沒有出示，未竣工的不能出售也不能交付；通告真實性不認可；房屋沒有差價，拆遷后聞都置業(yè)還補償了沒有回遷房的房款差價。
本院查明
經審理查明，2011年2月28日，要亮栓與呼和浩特興蒙基本建設拆遷有限責任公司簽訂《拆遷房屋補償安置協議書》，被拆遷人為要亮栓，拆遷地址玉泉區(qū)五里營村中營占地面積172.5平方米，其中約定過渡費為每月600元，過渡時間24個月，過渡費合計14400元。
2011年6月22日，甲方內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司與乙方要亮栓簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，約定：乙方在呼和浩特市呼郊西菜園鄉(xiāng)五里營村有正式住房1間，建筑面積172.5平方米，產權所有人要亮栓；乙方自愿回遷安置住房，其住房為玉泉區(qū)五住房，建筑面積96.35平方米；拆遷歸屬私產；拆遷面積172.5平方米；回遷安置住房退房屋差價3189元；甲方交付乙方安置住房的日期為2013年6月30日；甲方的違約責任：除本合同第五條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該安置住房交付乙方使用，逾期時間自本合同第五條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房價款萬分之五的違約金；雙方約定合同附件和雙方簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
2014年10月10日，內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司出具《關于聞都世界城交付五里營回遷樓相關事宜的通知》，一、已竣工的1-4號樓超出回遷合同簽訂面積3平方米（含3平方米）內的按每平方米3500元收費，超出回遷合同簽訂面積3平方米以外的不收取費用；小于回遷合同簽訂面積的按每平方米3500元退還拆遷戶，二、拆遷戶的回遷房全部在1-4號樓的延期過渡費按雙倍（每月1200元）支付至2014年9月25日。三、拆遷戶的回遷房全部在5號樓的延期過渡費按雙倍（每月1200元）支付至2014年12月31日，此后的雙倍過渡費每半年發(fā)放一次，直到交房。四、1-5號樓都有回遷房的拆遷戶，5號樓沒交工的延期過渡費按5號樓未回遷面積占回遷總面積比例給予雙倍發(fā)放，發(fā)放日期按第三條執(zhí)行。五、《呼和浩特市房屋拆遷安置住房合同》中第七條違約金因發(fā)放了雙倍過渡費，不再補償。六、直系親屬持拆遷戶主的戶口本、身份證、村委會證明，經聞都置業(yè)有限公司審核后可以辦理分戶手續(xù)。以上各項事宜辦理時間從2014年10月10日至2014年11月30日止，望拆遷戶到聞都置業(yè)有限公司回遷房辦公室辦理手續(xù)，逾期未辦理者責任自負。
本院認為
本院認為，原告要亮栓與被告內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》是雙方的真實意思表示，合法有效。內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司未按合同約定期限將房屋交付王海林的行為，已構成違約，應承擔相應的逾期交房違約責任，故對原告要亮栓要求被告內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司支付逾期交付房屋的違約金的訴訟請求，本院參照雙方簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》中的《拆遷房屋補償安置協議書》中約定的過渡費每戶每月600元的雙倍予以調整保護。在內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司出具《關于聞都世界城交付五里營回遷樓相關事宜的通知》后，已有部分回遷戶按約定雙倍領取了過渡費，出于公平原則考慮，對原告要亮栓要求支付違約金的請求，本院支持18600元（從2013年7月1日至2014年10月10日，按15.5個月計算，1200元×15.5個月=18600元）；因雙方簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》約定的違約金過高，被告在庭審過程中要求依法調整的辯稱理由成立，本院予以采納。對要亮栓的其他訴訟請求，本院不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司在判決生效后立即支付原告要亮栓違約金18600元。
二、駁回原告要亮栓的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1764元，原告要亮栓承擔749元，被告內蒙古聞都置業(yè)有限責任公司承擔133元，本院退還原告要亮栓882元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于呼和浩特市中級人民法院。
審判人員
審判員楊有仁
裁判日期
二〇一五年五月二十六日
書記員
書記員張猛
