青海省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）青民終23號
上訴人西寧世紀佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）因與被上訴人青海省演藝集團有限責任公司（以下簡稱演藝公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2018）青01民初472號民事判決，向本院提起上訴。演藝公司雖于上訴期內(nèi)向青海省西寧市中級人民法院遞交上訴狀，但其未在規(guī)定時間內(nèi)交納上訴費，且在一審法院向本院移送案卷材料前，其向一審法院遞交了撤回上訴申請，故應視為其未提起上訴。本院于2020年1月8日立案后，依法組成合議庭，于2020年3月19日公開開庭進行了審理。上訴人佳和公司委托訴訟代理人余萍、被上訴人演藝公司委托訴訟代理人王國堂、張進到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
佳和公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項、第二項中關于賠償房產(chǎn)損失2443.67萬元的判項，依法改判；2.一、二審訴訟費用由演藝公司承擔。
事實與理由：案涉《房屋拆遷補償安置協(xié)議》和《拆遷安置補充協(xié)議》不應解除。在簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》后，佳和公司已經(jīng)履行了協(xié)議約定的部分內(nèi)容，其他部分因客觀原因沒有履行，并非佳和公司不履行。佳和公司雖然存在違約，但未達到法律規(guī)定的合同目的無法實現(xiàn)的情形，佳和公司仍可按合同約定地點進行安置并愿意承擔違約責任。雙方合同約定安置地點為海湖新區(qū)，一審法院認定按原地安置賠償損失錯誤。從演藝公司提出第三方評估開始，佳和公司就提出異議，認為合同可繼續(xù)履行，無需評估。即使解除合同，需要進行評估，在本案評估鑒定中，也存在諸多錯誤，評估初稿形成后召開聽證會及最后評估報告質(zhì)證中，佳和公司多次提出異議并提交了重新鑒定申請，包括評估地點錯誤、對象錯誤、評估房產(chǎn)的性質(zhì)錯誤、評估時點錯誤等，但一審法院置之不理，最后依然以此評估報告作為依據(jù)進行認定和裁決，明顯錯誤。
演藝公司辯稱，《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的建還期滿后，佳和公司不斷承諾建還，但實情為其承建的工程項目已經(jīng)被西寧市人民政府監(jiān)管。通過“天眼查”APP查詢，佳和公司被多家人民法院列為失信人、被限制高消費，涉及的訴訟有100件，佳和公司根本無力履行合同。佳和公司將繼續(xù)履行合同義務與賠償損失責任相混淆，賠償損失是對已存財產(chǎn)滅失后給予的賠償。佳和公司在海湖新區(qū)沒有開發(fā)土地，房屋仍是“空中樓閣”的情況下，佳和公司以計劃中的資產(chǎn)計算損失沒有根據(jù)。佳和公司參與了整個鑒定過程，鑒定過程中佳和公司充分行使質(zhì)證權和異議權。評估鑒定意見（初稿）制作完成后，人民法院通知雙方當事人和鑒定人對評估鑒定意見（初稿）進行了質(zhì)證。法官、鑒定人充分聽取了雙方當事人的意見后，才出具評估鑒定意見書的正稿，鑒定程序符合法律規(guī)定。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持一審判決。
演藝公司向一審法院起訴請求：1.解除雙方之間簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》及《拆遷安置補充協(xié)議》；2.判令佳和公司支付被其拆遷的1901.16㎡房產(chǎn)損失2443.67萬元，以鑒定結(jié)論為準；3.支付2013年12月1日至2018年8月31日計57個月過渡費88.825萬元，及2018年9月1日至房屋拆遷損失款付清之日過渡費；4.支付違約損失費10萬元，賠償2013年12月1日至2018年8月31日61間房屋租金損失1024.8萬元及2018年9月1日至房屋拆遷損失款付清之日61間房屋租金損失；5.一審訴訟費由佳和公司負擔。
一審法院認定事實如下：2010年3月19日，原青海省民族歌舞劇院（以下簡稱歌舞劇院）與周生海簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將歌舞劇院具有產(chǎn)權的西寧市城中區(qū)人民街56號院址內(nèi)綜合樓的二至八層，建筑面積1840㎡，八樓平臺220㎡，一樓門面一間26.7㎡等租賃給周生海，租期自2010年4月20日至2013年4月10日止。租金2010年4月19日至2012年4月20日每年16萬元，2012年4月20日至2013年4月19日租金為18.4萬元。2010年11月2日，歌舞劇院與佳和公司簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，約定歌舞劇院同意將其擁有合法產(chǎn)權并用于出租給私人經(jīng)營賓館的位于西寧市城中區(qū)人民街56號總面積為1901.16㎡（含32.62㎡的商業(yè)用房）的辦公用房交由佳和公司拆除開發(fā)。由佳和公司對被拆遷安置房進行拆遷補償安置，具體方式和標準為：佳和公司按年支付歌舞劇院過渡費17萬元，同時付給10萬元補償金。由佳和公司在開發(fā)的西寧市城中區(qū)人民街聾啞學校地塊建還等面積的寫字樓1901.16㎡，產(chǎn)權歸歌舞劇院所有。歌舞劇院在本協(xié)議簽訂后7日內(nèi)交付房屋給佳和公司拆除，該公司在2010年11月2日先支付給歌舞劇院1年的過渡費17萬元，同時支付補償金10萬元，合計27萬元，以后過渡費按年標準17萬元每年11月2日前支付。雙方約定交房時間為2013年11月30日，如過渡期超過3年，則年過渡費在原17萬元的基礎上增加10%。雙方還約定如因一方違約，除應采取補救措施繼續(xù)履行協(xié)議外，違約方應向?qū)Ψ匠袚蜻`約給對方造成的損失，并賠償損失費10萬元。
2012年2月24日，西寧市不動產(chǎn)登記服務中心出具《房屋滅失證明》，原產(chǎn)權人歌舞劇院，產(chǎn)權坐落于城中區(qū)人民街56號院，面積1872.79㎡，其中1840.17㎡為辦公用房，32.62㎡為商業(yè)用房。
青海省委辦公廳（2012）29號關于印發(fā)《省直國有文藝院團改革實施方案》，實施方案為將歌舞劇院等進行資源整合，組建演藝公司，并注銷原劇院名稱。
2013年10月23日，佳和公司與演藝公司簽訂《拆遷安置補充協(xié)議》，約定雙方同意將前期簽訂的歌舞劇院原《房屋拆遷安置補償協(xié)議》中第二條第二款：由佳和公司在開發(fā)的西寧市城中區(qū)人民街聾啞學校地塊建還等面積的寫字樓，即1901.16㎡，變更為全部在海湖新區(qū)按1:1.1安置，即2091.276㎡。
2010年佳和公司支付演藝公司房屋裝修補償費328229.94元、過渡費17萬元、補償費10萬元，2011年11月6日支付過渡費17萬元、2012年12月28日支付過渡費17萬元，總計支付演藝公司938229.94元。
至今，佳和公司未給演藝公司建還等面積的寫字樓。
2018年11月4日，演藝公司申請對西寧市城中區(qū)人民街56號商業(yè)房產(chǎn)面積32.62㎡、寫字樓1868.54㎡房產(chǎn)的現(xiàn)市場價格進行司法鑒定。一審法院委托青海思創(chuàng)房地產(chǎn)評估有限公司對房屋進行價值評估，該公司出具青思創(chuàng)司鑒（2019）鑒字第13號評估鑒定意見書，評估意見為：西寧市城中區(qū)人民街56號商業(yè)用房和辦公用房，總建筑面積為1872.79㎡在評估時點（2019年2月27日）的總價值為2443.67萬元。
一審法院認為，雙方當事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》及《拆遷安置補充協(xié)議》系當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》中約定建還等面積寫字樓的交房時間是2013年11月30日，但至今佳和公司未交安置房，該公司未履行合同義務的行為構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定“當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”。佳和公司在2013年10月23日與演藝公司簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》至今，并未在西寧市海湖新區(qū)開發(fā)建設寫字樓或購置寫字樓，就安置的問題雙方之間雖協(xié)商過多次，但佳和公司并未采取有效措施來解決問題，在本案審理期間亦無履行建還寫字樓的合同義務的可能。從雙方約定的交房日2013年至今已經(jīng)時隔6年，佳和公司的違約行為已經(jīng)致使雙方不能實現(xiàn)合同訂立目的，造成根本性違約，演藝公司享有法定解除權，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》及《拆遷安置補充協(xié)議》應予解除。合同的解除并非在解除條件滿足時就當然發(fā)生合同解除的效果，需要解除權人向違約人發(fā)出解除合同意思表示的通知。演藝公司通過訴訟的方式向佳和公司發(fā)出了解除通知，故雙方簽訂的協(xié)議自起訴狀送達佳和公司時即2018年10月11日解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條的規(guī)定“合同的權利義務終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力”之規(guī)定，既然合同因解除而終止，不影響《房屋拆遷安置補償協(xié)議》中關于過渡費及違約金的效力，演藝公司有權依據(jù)合同約定要求佳和公司承擔違約金10萬元，佳和公司按約定應支付演藝公司主張的2013年12月1日至2018年8月31日的過渡費88.825萬元（18.7萬元/12個月×57個月）。雙方的協(xié)議已于2018年10月11日解除，此后不應再計算過渡費，對演藝公司就該部分過渡費的主張不予支持，予以駁回。雙方在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》中約定的安置補償方式是佳和公司按年支付歌舞劇院過渡費17萬元，同時付給10萬元補償金，所以演藝公司主張的2013年12月1日至房屋拆遷損失款賠清之日61間房屋租金損失的主張超出雙方約定，對此項請求，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，佳和公司因拆除了演藝公司房產(chǎn)卻又不能建還同等面積的寫字樓，給演藝公司造成了財產(chǎn)損失，所以佳和公司應按鑒定結(jié)果賠償演藝公司財產(chǎn)損失2443.67萬元。佳和公司以鑒定時被拆遷房滅失、評估時點錯誤等理由要求按照海湖新區(qū)2013年10月份房產(chǎn)情況重新鑒定。雙方在《拆遷安置補充協(xié)議》中約定同意將前期簽訂的由佳和公司在開發(fā)的西寧市城中區(qū)人民街聾啞學校地塊建還等面積的寫字樓變更為全部在海湖新區(qū)。雙方對在海湖新區(qū)何地段建還寫字樓沒有明確約定，如重新鑒定寫字樓地段無法確定。考慮到拆遷安置建還和被拆遷房產(chǎn)價值應相當?shù)纫蛩?，所以對佳和公司重新鑒定的申請不予準許?！对V訟費用交納辦法》第十二條規(guī)定“訴訟過程中因鑒定、公告、勘驗、翻譯、評估、拍賣、變賣、倉儲、保管、運輸、船舶監(jiān)管等發(fā)生的依法應當由當事人負擔的費用，人民法院根據(jù)誰主張、誰負擔的原則，決定由當事人直接支付給有關機構(gòu)或者單位，人民法院不得代收代付?！彼澡b定費是誰主張、誰負擔，鑒定費69800元由演藝公司自擔。綜上所述，《房屋拆遷安置補償協(xié)議》及《拆遷安置補充協(xié)議》自2018年10月11日解除。佳和公司應支付演藝公司過渡費88.825萬元及違約金10萬元，并賠償演藝公司財產(chǎn)損失2443.67萬元，總計2542.495萬元，予以支持。演藝公司其他訴訟請求，不予支持，應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條第一款、第一百四十二條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、佳和公司與演藝公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》及《拆遷安置補充協(xié)議》于2018年10月11日解除；二、佳和公司于判決生效三十日內(nèi)支付演藝公司財產(chǎn)損失費、過渡費、違約金共計2542.495萬元；三、駁回演藝公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費220164.75元，由佳和公司負擔156317元，由演藝公司負擔63848元。
二審庭審中，演藝公司向本院提交以下證據(jù)：
天眼查《專業(yè)版企業(yè)信用報告-佳和公司》，證明佳和公司已不具備履約能力。
佳和公司質(zhì)證認為，因是演藝公司單方通過APP查詢，是否真實無法確定，對上述證據(jù)的真實性、證明方向均不認可，與本案亦不具有關聯(lián)性。
本院對上述證據(jù)認證如下：本院僅對上述證據(jù)系演藝公司從天眼查APP查詢所得的真實性予以認定。
二審查明事實與原審判決查明的事實一致，本院予以確認。
根據(jù)上訴人的上訴請求、理由及被上訴人的答辯意見，本院從以下兩個方面對本案爭議焦點進行綜合分析認定：
一、案涉《房屋拆遷安置補償協(xié)議》《拆遷安置補充協(xié)議》應否解除的問題
本院認為，2009年修正的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定?！?001年11月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》第六條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?010年4月16日，原西寧市房產(chǎn)管理局向佳和公司頒發(fā)拆許字（2010）第23號《房屋拆遷許可證》。2010年9月13日西寧市人民政府辦公廳《政府工作專題會議紀要（第104次）》記載：由佳和公司對歌舞劇院、青海省文化廳招待所進行拆遷安置，開發(fā)建設單位佳和公司已繳清水井巷商務區(qū)綜合改造一期工程70余畝建設用地的土地出讓金?？梢姡押凸緦Ω栉鑴≡哼M行拆遷安置已進行行政審批，佳和公司與歌舞劇院簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》、佳和公司與演藝公司簽訂的《拆遷安置補充協(xié)議》，并無《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的法定情形，且上述協(xié)議系當事人真實意思表示，合同有效。
上述合同簽訂后，雙方應按照合同約定積極履行合同義務。2011年9月8日，歌舞劇院與佳和公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》后，案涉房屋已交由佳和公司拆除，歌舞劇院的合同義務已經(jīng)履行完畢，而自2011年簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》至今，佳和公司無證據(jù)證明其對約定的建還房屋已進行建設或有向演藝公司按約定建還房產(chǎn)的可能，故本院認為，佳和公司至今近十年仍未履行建還義務，其已構(gòu)成違約，佳和公司的違約行為致使歌舞劇院簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》、演藝公司簽訂的《拆遷安置補充協(xié)議》的合同目的至今無法實現(xiàn)。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！惫恃菟嚬窘獬贤闹鲝?，符合上述規(guī)定第四項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的法定解除合同的情形，演藝公司主張解除《房屋拆遷補償安置協(xié)議》《拆遷安置補充協(xié)議》符合法律規(guī)定，佳和公司主張案涉合同不應解除的上訴理由不能成立，本院予以駁回。
二、佳和公司應否賠償損失、一審判決對損失數(shù)額認定是否正確的問題
本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！币罁?jù)上述規(guī)定，案涉合同解除后，演藝公司可以要求佳和公司賠償損失。
佳和公司認為，原房屋已經(jīng)滅失，現(xiàn)原址上房屋系佳和公司重建，《房屋拆遷補償安置協(xié)議》《拆遷安置補充協(xié)議》約定在海湖新區(qū)按1:1.1建還，且雙方約定建還商鋪面積僅為529.13㎡，評估報告以演藝公司被拆除房屋原有商業(yè)面積、辦公面積評估單價，又以現(xiàn)房屋評估現(xiàn)價值，不符合雙方《房屋拆遷補償安置協(xié)議》《拆遷安置補充協(xié)議》的約定。本院認為，案涉《房屋拆遷補償安置協(xié)議》《拆遷安置補充協(xié)議》已經(jīng)解除，而案涉房屋已由佳和公司拆除重建，本案已不具備返還原物的可能，本案實際涉及的是演藝公司的損失如何計算的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，佳和公司主張應按雙方原合同約定的建還地點、商業(yè)面積、辦公面積評估損失的上訴理由不能成立。因案涉房屋已被拆除，雙方在簽訂合同時并未約定演藝公司同意佳和公司拆遷的條件是以拆遷時的價值進行補償，而是約定佳和公司需向演藝公司建還房屋，佳和公司主張以2010年的房屋單價賠償演藝公司損失的上訴理由不能成立。因演藝公司建還房屋的合同目的至今未能實現(xiàn)，而隨著房地產(chǎn)價格的上漲，被拆遷人演藝公司未被建還安置的損失，應以目前同類型同位置的房地產(chǎn)的價格計算。青思創(chuàng)司鑒（2019）鑒字第13號評估鑒定意見書載明：“評估對象周邊不存在可比實例且評估對象系收益性房產(chǎn)，故舍棄市場比較法，采用收益法進行價值評估?！痹撛u估鑒定意見對原址上現(xiàn)有房屋以收益法進行價值評估符合評估規(guī)范，亦符合本案實際。一審法院支持演藝公司關于以原址作為損失評估地點、以原址上房屋的現(xiàn)值評估其損失的訴訟請求并無不當。綜上，佳和公司此項上訴理由不能成立，本院予以駁回。
關于佳和公司二審主張一審法院在開庭前即已委托鑒定系程序違法的問題。本院認為，《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》并未規(guī)定人民法院委托鑒定必須在開庭審理后才能進行委托，佳和公司的此項上訴理由不能成立，本院予以駁回。
關于佳和公司主張一審法院準許演藝公司當庭變更訴訟請求系程序違法的問題。本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百三十二條規(guī)定：“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關的訴訟請求，可以合并審理的，人民法院應當合并審理。”可見，原告可以在法庭辯論終結(jié)前增加訴訟請求，而本案演藝公司一審庭審中僅是對訴求數(shù)額的變更，一審法院予以準許并無不當。佳和公司此項上訴理由不能成立，本院予以駁回。
綜上，佳和公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費153983.5元（西寧世紀佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預交220164.75元），由西寧世紀佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 王 倫
審 判 員 李 云
審 判 員 王依沙
二〇二〇年三月二十五日
法官助理 范中瑄
書 記 員 張艷芳
