審理法院：上海市閘北區(qū)人民法院
案號：（2014）閘民（行）初字第118號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-11-14
審理經(jīng)過
原告周翠潤訴被告上海銀邦置業(yè)有限公司、朱惠毅房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序于2014年10月23日公開開庭進行了審理。原告周翠潤的委托代理人朱慧麟、朱惠芬，被告上海銀邦置業(yè)有限公司（下簡稱銀邦公司）的委托代理人米玲玲，被告朱惠毅均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告周翠潤訴稱，其系上海市閘北區(qū)……前樓房屋（下簡稱被拆房屋）的租賃人，2003年該房進行拆遷。2013年9月23日，原告出具委托書，將拆遷事宜全權(quán)委托朱惠芬，由朱惠芬將委托書交付拆遷公司。2014年6月20日，原告自己又將上述委托書交拆遷工作人員。同年6月27日，由朱惠芬將公證委托書交給拆遷公司。拆遷公司明知朱惠毅未得到合法授權(quán)的情況下，與朱惠毅惡意串通簽訂拆遷協(xié)議，損害了原告的合法權(quán)益，故要求確認銀邦公司與朱惠毅簽訂的《上海市城市房屋拆遷補償協(xié)議》（下簡稱《拆遷補償協(xié)議》）無效；案件受理費由兩被告承擔。
被告辯稱
被告銀邦公司辯稱，在房屋拆遷過程中，依據(jù)原告有效的委托，銀邦公司與朱惠毅簽訂了拆遷安置協(xié)議，協(xié)議簽訂之后，朱惠芬才將委托書交給基地的經(jīng)辦人，但原告未撤銷委托朱惠毅的有效委托書，原告的陳述不符合事實情況，綜上，被告簽訂的協(xié)議合法有效，不同意原告的訴請。
被告朱惠毅辯稱，自己接受了原告的委托，與動遷公司簽訂了拆遷協(xié)議。在簽訂協(xié)議時，其充分考慮到了早簽約、早得益的因素。協(xié)議中，安置人員每人33萬元的托底價，并根據(jù)獲得的補償款選購自己喜歡的配套商品房，因此，拆遷協(xié)議合法有效。
本院查明
經(jīng)審理查明，原告周翠潤是被告朱惠毅之母。被拆房屋系公房，房屋租賃人是原告，居住面積17.6平方米。被拆房屋在冊戶籍一戶五人，戶主朱惠毅、朱元豐、周翠潤、曹勇妹、朱惠芬。
2003年9月10日，銀邦公司取得拆許字（2003）第12號房屋拆遷許可證，對被拆房屋所在地塊實施房屋拆遷。2003年10月22日，原告加蓋印鑒出具了委托書，委托朱惠毅處理簽署拆遷安置協(xié)議在內(nèi)的所有房屋拆遷事宜。2014年6月27日，北站街道舊區(qū)改造動拆遷分指揮部住房困難戶聯(lián)合認定小組認定，原告居住困難對象認定為8人，在冊戶籍5人，計入3人。2014年6月27日，朱惠毅與銀邦公司簽訂了《拆遷補償協(xié)議》。因朱惠毅提出調(diào)整安置房源，雙方于同年9月29日修正了協(xié)議中房源的內(nèi)容。協(xié)議約定：被拆房屋換算成建筑面積27.1040平方米；被拆房屋以2014年5月18日為評估時點，確定其房地產(chǎn)市場評估單價每平方米28740元；根據(jù)相關(guān)規(guī)定及本地塊產(chǎn)權(quán)補償方案，居住房屋拆遷價格補貼系數(shù)為0.3，套型面積補貼每證建筑面積15平方米，本地塊折算單價為每平方米建筑面積12000元；被拆遷居住房屋評估均價每平方米27750元；被拆房屋價值補償款1265065.97元；經(jīng)認定，符合居住困難條件8人，居住困難增加貨幣補貼費846934.03元；被拆房屋裝飾裝修補償款8131.2元；原告選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以原告戶款項2112000元產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋3套，3套房屋總價值2034749.45元，房屋調(diào)換差價為77250.55元，由銀邦公司支付原告戶；其他各類補貼、獎勵費用合計403500元。另外，拆遷雙方還對簽約率獎、搬遷獎、特別獎進行了約定。同年9月4日，朱惠毅簽署了三份安置房預(yù)約單，將三套安置房屋分別登記在自己及兒子名下。現(xiàn)被拆房屋已被拆除，協(xié)議條款尚未履行完畢。
本案審理中，原告提出，其于2013年9月23日出具的委托書交被告，但被告未接受。2014年6月20日，其再次出具委托書并交被告，該兩份委托書均明確表明委托朱惠芬辦理被拆房屋的動遷事宜，同年6月27日其又將經(jīng)過公證的委托書交被告，但被告仍然與朱惠毅簽訂協(xié)議。被告銀邦公司則稱，其未收到2013年9月23日的委托書，對2014年6月20日的委托書，原告確實提交給銀邦公司工作人員，但工作人員提出需要核實。之后，在兩被告簽定協(xié)議當日，原告又向銀邦公司提交了公證委托書，銀邦公司認為，原告未撤銷2003年授權(quán)委托書的前提下，再出具委托書對拆遷人不產(chǎn)生任何效力，且公證委托的內(nèi)容也沒有撤銷朱惠毅的委托代理權(quán)，原告委托朱惠毅仍然合法有效。
以上事實由原告提供的2份委托書、公證書、被告銀邦公司提供的公房租賃憑證、居住房屋拆遷估價分戶報告單及送達回執(zhí)、戶口簿，居住困難對象認定報告、《拆遷補償協(xié)議》、3份安置房預(yù)約單、退房單、空房交接單及原、被告的陳述等證據(jù)予以佐證。
本院認為
本院認為，按照《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議，房屋承租人也可以委托代理人參加拆遷事宜。被拆房屋租賃人為原告，屬于拆遷協(xié)議的簽約主體資格。雖然原告于2003年出具了委托書，委托朱惠毅辦理拆遷事宜，但原告于2014年重新出具委托書，變更了受托人，委托朱惠芬負責辦理拆遷事宜，并將委托書提交給銀邦公司，銀邦公司在明知原告變更受托人的情況下，對變更委托的真實性不進行核實，并以原告未撤銷前委托為由，仍然與朱惠毅簽訂安置協(xié)議，違背了原告的意愿，且在簽訂協(xié)議的過程中，朱惠毅沒有從保護老年人利益的角度考慮原告及同住人的居住條件，將三套房屋均登記在自己及兒子名下，損害了原告的合法利益，故對原告要求確認協(xié)議無效，本院應(yīng)予以準許。協(xié)議無效后，原依據(jù)協(xié)議約定而形成的三份安置房預(yù)約單亦不產(chǎn)生法律效力。由于被拆房屋已列入核準的拆遷范圍且已拆除，再恢復(fù)原狀已無必要，銀邦公司應(yīng)按照規(guī)定，與原告另行協(xié)商拆遷補償事宜。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告上海銀邦置業(yè)有限公司與被告朱惠毅于2014年6月27日簽訂的《上海市城市房屋拆遷補償協(xié)議》無效。
案件受理費80元，減半收取40元，由被告上海銀邦置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判人員
審判員杜敏仙
裁判日期
二〇一四年十一月十四日
書記員
書記員陳穎
