案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終3151號
上訴人呂昆因與被上訴人保定市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華瑞公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初789號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月2日立案后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
呂昆上訴請求：1、撤銷涿州市人民法院（2020）冀0681民初789號民事判決書，依法改判；2、請求判令支持上訴人一審訴求；3、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、一審法院對部分事實(shí)認(rèn)定不清。一審法院未對符合交房條件的時間、標(biāo)準(zhǔn)作出認(rèn)定，合法的交房時間應(yīng)當(dāng)依據(jù)涿州住建部門的驗(yàn)收備案，而不是依據(jù)勘察、設(shè)計、施工、建設(shè)等企業(yè)的自行驗(yàn)收，勘察、設(shè)計、施工等企業(yè)都是被上訴人的合作企業(yè)不是政府部門。時至一審開庭時被上訴人也沒有提交涿州住建部門出具的竣工驗(yàn)收備案材料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。事實(shí)上涉案樓棟的地下室等設(shè)備設(shè)施還未施工完畢，還無法使用。我方提交的2018年12月18日涿州市人民防空辦公室對李凌茹、呂昆、張桂芳的回復(fù)，證明涉案房屋所在的項(xiàng)目還未辦理人防工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不符合交房條件；2018年12月19日涿州市住建局對尚豐葉、田賀慧、彭志營的答復(fù)通知書，證明涉案房屋所在的項(xiàng)目備案申請表、驗(yàn)收申請等材料還在辦理中，還未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不符合交房條件；2019年6月27日涿州市消防大隊(duì)關(guān)于李凌茹、呂昆申請的華瑞卓悅城15#、16#樓的信息公開申請的答復(fù)，證明涉案房屋所在的項(xiàng)目還未辦理消防工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不符合交房條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用。該條例第四十九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。被上訴人并沒有取得消防、人防、住建部門的驗(yàn)收備案。2、一審法院對政府文件屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀原因認(rèn)定錯誤。部分文件是在合同簽訂前下發(fā)的，根本不影響合同的被上訴人在簽訂合同的時候是可以預(yù)見的，并且可以避免和克服的。并且合同簽訂之后下發(fā)的文件也沒有對合同的履行產(chǎn)生影響，十八份文件都是政府規(guī)范性文件，都是保證空氣質(zhì)量的措施，及對揚(yáng)塵建筑、道路施工等污染源操作的規(guī)定。不是針對被告的具體行政行為，沒有要求被告停止施工的規(guī)定，只是要求施工企業(yè)在施工過程中應(yīng)采取防塵防污染的相關(guān)措施。如果被告符合防塵、空氣治理的措施，是可以施工的，所以不是不能克服、不能避免的。被上訴人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且自2014年就陸續(xù)收到政府的相關(guān)文件，應(yīng)當(dāng)能預(yù)見自己的工期和交房時間。3、一審法院未對因政府原因影響施工的具體期限進(jìn)行查明。退一萬步講，即使因政府的原因造成停工，那影響了多長時間呢？一審中上訴人提出了因政府文件影響工程施工的具體天數(shù)、計算方法、計算依據(jù)的問題，但被上訴人沒有提交，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，一審法院也未進(jìn)行查明。如果不查明政府文件造成的停工天數(shù)，那就意味著被上訴人可以無限期的拖延下去，很顯然這是不公平的。并且各地政府都有保護(hù)環(huán)境的相關(guān)文件，難道這就意味著所有的逾期交房都不用承擔(dān)違約責(zé)任了嗎？4、雙方簽訂的商品房買賣合同第8條明確約定了交房期限，并約定了該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格方能交付使用；第9條約定了逾期交房的違約責(zé)任；延期交房不超過90工作日的按已付房款日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；超過90個工作日的如繼續(xù)履行合同的也按已付房款的日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約責(zé)任。違約條款是雙方真實(shí)的意思表示，約定的違約金也是在合理的范圍之內(nèi)，甚至該違約金已經(jīng)低于房屋的租金，不足以彌補(bǔ)逾期交房給上訴人造成的需要租房住無法使用房屋的損失。而且合同只約定了不可抗力條款，并沒有約定政府行為免責(zé)條款。以上的政府文件也不屬于不可抗力。逾期交房是被上訴人自身原因造成的，屬于被上訴人的經(jīng)營問題。5、一審法院使用法律錯誤，沒有對本案涉及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收的法律法規(guī)進(jìn)行適用和說明。貴院審理案例：河北省保定市中級人民法院（2016）冀06民終5064號民事判決書，本院認(rèn)為部分認(rèn)定的相關(guān)法律法規(guī)：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第十七條等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。綜上，上訴人認(rèn)為一審判決事實(shí)認(rèn)定不清、適用法律錯誤，請二審法院查明事實(shí)，支持上訴人的上訴請求!
保定市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。1、我公司在2018年8月28日已經(jīng)取得了保定市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告，符合雙方簽訂的商品房買賣合同中關(guān)于交房條件的約定；2、我公司受政策、天氣以及大氣污染治理等因素的影響不得不執(zhí)行政府關(guān)于責(zé)令停工的指示，所造成的延期交付房屋是符合合同約定的延期交房情形。我公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
呂昆向一審法院起訴請求：1.判令被告向原告支付自2017年9月1日至實(shí)際交付房屋時的逾期交房違約金，暫計36298元（暫算至2019年8月31日）；2.判令被告按照中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2017年9月1日至符合交房條件之日497233元房款利息；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月15日，原告呂昆與被告保定市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》（合同編號ZZS2016-6967），原告購買被告開發(fā)建設(shè)的華瑞?卓悅城項(xiàng)目16#樓2單元1302號房屋一套，房屋建筑面積89.35平方米，單價為5565元/平方米，總金額497233元。該《商品房買賣合同》第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的?！绷聿?，被告華瑞公司提供2014年10月至2018年3月政府部門發(fā)布的要求被告停止施工的文件，證明被告應(yīng)政府要求停止施工，屬不可抗力，非被告原因?qū)е卵悠诮桓斗课?。被告?018年8月28日取得華瑞?卓悅城《保定市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》，于2018年9月22日通知原告收取房屋。上述事實(shí)，有原告提交的《商品房買賣合同》、購房票據(jù)；被告提交的《商品房買賣合同》、《保定市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》、房屋面積測繪報告、掛號信回執(zhí)、18份政府相關(guān)文件及庭審筆錄在案佐證。
一審法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)誠實(shí)守信、全面履行。在合同履行過程中，因揚(yáng)塵治理等原因，政府向被告下發(fā)停工通知，造成被告工程不能按期完工。原被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，“除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以就非出賣人原因造成的工期延誤據(jù)實(shí)予以延期”。被告未按合同約定交付房屋，系被告不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀原因造成，被告不承擔(dān)民事責(zé)任。被告已于2018年8月28日取得《保定市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》，并于2018年9月22日通知原告收取房屋，因此原告要求被告承擔(dān)延期交房違約金及房款利息的訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十九條、第一百八十條以及《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定，判決：駁回原告呂昆的訴訟請求。案件受理費(fèi)354元，由原告負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交了三組證據(jù)：1、2020年7月5日涿州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于對彭志營申請信息公開的答復(fù)意見書，擬證明，未驗(yàn)收是因?yàn)楸簧显V人資料室失火，驗(yàn)收資料被燒毀，已在公安機(jī)關(guān)備案，無法提供驗(yàn)收合格材料及附件；2、2020年6月23日涿州市住建局信息公開回復(fù)通知書4份（對彭志營、尚豐葉、李凌茹、呂昆），擬證明，關(guān)于消防和竣工驗(yàn)收資料，目前建設(shè)單位未到住建局辦理此兩項(xiàng)驗(yàn)收；3、2020年6月23日涿州市自然資源和規(guī)劃局政府信息公開函復(fù)4份（呂昆華瑞·卓悅城16號樓、李凌茹15號樓、尚豐葉11號樓、劉付平14號樓），擬證明，企業(yè)資料室失火，竣工驗(yàn)收資料燒毀導(dǎo)致無法規(guī)劃驗(yàn)收，無法提供相關(guān)資料。被上訴人發(fā)表質(zhì)證意見稱，1、三份證據(jù)并不屬于二審新證據(jù)；2、三份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，并非本案當(dāng)事人；3、上訴人和被上訴人所簽訂的商品房買賣合同明確約定了其房屋交付的條件，并不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此上訴人所提交的證據(jù)所涉及的房屋驗(yàn)收條件并非本案房屋交付的必備要素，并不影響被上訴人通知上訴人已經(jīng)交付房屋的事實(shí)。二審查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，能夠證明自2016年8月15日至2018年3月15日因大氣污染治理、揚(yáng)塵治理、環(huán)境保護(hù)需要，涿州市政府多次下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)停止施工作業(yè)，被上訴人作為房屋建設(shè)單位執(zhí)行政府文件停止施工，該延期交房系被上訴人不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀原因所造成，且雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有“出賣人可以就遭遇不可抗力造成的工期延誤據(jù)實(shí)予以延期”的約定，一審法院據(jù)此認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)民事責(zé)任有事實(shí)及法律依據(jù)，并無不當(dāng)。被上訴人已于2018年8月28日取得《保定市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》并已通知上訴人收取房屋，上訴人對此雖不予認(rèn)可，但其提供的證據(jù)并不足以推翻上述事實(shí)，上訴人主張涉案房屋不具備交付條件理據(jù)不足，本院難以支持。
綜上所述，呂昆的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)708元，由上訴人呂昆負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 劉克偉
審判員 楊玉龍
審判員 萬丙申
二〇二〇年九月十五日
書記員 何 軍
