審理法院：徐州市中級人民法院
案號：（2005）徐民一終字第802號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
審理經過
上訴人呂傳英因房屋拆遷安置過渡費糾紛一案,不服徐州市泉山區(qū)人民法院（2004）泉民一初字第2079號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人呂傳英及其委托代理人董繼守、王國平，被上訴人徐州鑫盛房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫盛公司）的委托代理人仲叢樂到庭參加訴訟，被上訴人徐州市市政公用事業(yè)管理局（以下簡稱公用事業(yè)局）經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院經審理查明：呂傳英有座落于本市合群巷5號的私房一間，建筑面積12.25平方米。2001年12月7日，徐州市人民政府下發(fā)徐政發(fā)[2001]159號《市政府關于市區(qū)棚戶區(qū)和危舊房改造的實施意見》的文件，實施棚戶區(qū)改造，呂傳英所有的房屋即屬于泉山區(qū)事業(yè)巷棚戶區(qū)“的士大廈”改造項目范圍之內。該項目由公用事業(yè)局進行開發(fā)，后經徐州市發(fā)展計劃委員會批準，于2002年11月14日增加鑫盛公司作為聯合開發(fā)商。2001年12月24日，徐州市人民政府下發(fā)徐政發(fā)[2001]161號《市政府關于市區(qū)棚戶區(qū)和危舊房改造拆遷安置試行意見》的文件，規(guī)定拆除住宅房屋安置補償辦法為按照拆除合法使用面積拆一還一、有償安置的原則實行安置卡安置，不按人口，不按戶口。2002年3月6日，徐州市建設局就“的士大廈”項目向公用事業(yè)局頒發(fā)了房屋拆遷許可證。
2002年12月4日，呂傳英(乙方)與鑫盛公司(甲方)簽訂《拆遷協(xié)議書》一份。主要內容：因國家建設需要，于2000年經徐州市計委396號文批準，在西安北路合群巷明理街處新建“的士大廈”，須拆除乙方使用的座落在合群巷5＃私房一間，建筑面積12.25平方米，使用面積10.4平方米。經雙方協(xié)商簽訂本協(xié)議，共同遵守如下條款：一、拆遷安置：1、拆遷安置在“的士大廈”4#樓一層，建筑面積16.38平方米，詳見4#樓平面圖所示。2、上房后甲方負責提供該房辦理營業(yè)用房手續(xù)，房證乙方負責辦理，費用乙方自理。3、過渡方式：自行過渡。4、本協(xié)議簽訂之日起二年內乙方如不能按約上房，甲方則按約定超約期內過渡費按一倍補償給乙方直至上房。5、本協(xié)議簽訂之日起乙方應在一日內搬遷完畢。二、本協(xié)議簽訂之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。三、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報拆遷辦存檔一份。該協(xié)議下方另用手寫體備注一欄：“以拆遷貨幣安置款抵此營業(yè)房”。
2002年12月4日，公用事業(yè)局（甲方）與呂傳英（乙方）又簽訂《徐州市房屋拆遷安置補償協(xié)議》一份。主要內容：一、被拆遷人和房屋情況：（略）。二、補償項目、補償費：搬家費100元；誤工費100元；過渡費187.20元；過渡方式：自行；過渡期間3個月。以上合計13957.40元。三、結算安置面積計算費用：(略)四、乙方房屋安置結算卡總額為：39800元。
2002年12月4日，呂傳英作為被拆遷人（領款人）簽署《徐州市城市房屋拆遷貨幣安置補償款變現支付審批表》一份，結算金額為39800元。在申請付現原因欄內由呂傳英簽名并注明：同意購置的士大廈營業(yè)用房。該補償款變現后由鑫盛公司保管。
一審法院認為
上述協(xié)議簽訂后，呂傳英的房屋被拆除，但該“的士大廈”項目遲遲沒有開工建設。呂傳英遂訴至一審法院，請求鑫盛公司支付2002年12月4日至2004年12月3日的過渡費40800元。呂傳英認為《拆遷協(xié)議書》第一條第4款違反了法律的強制性規(guī)定，應為無效。呂傳英計算過渡費的方法為：按營業(yè)用房，從業(yè)人員是4人，每人每月工資400元，營業(yè)房過渡費每月100元，共24個月，合計40800元。一審期間，一審法院根據原告呂傳英的申請追加公用事業(yè)局為被告。
一審庭審中，當事人雙方的爭議焦點之一為：鑫盛公司對呂傳英的拆遷補償方式是產權調換還是貨幣補償。
呂傳英主張其拆遷補償方式為產權調換，過渡方式為自行過渡，并提供雙方于2002年12月4日簽訂的《拆遷協(xié)議書》予以說明。呂傳英認為拆遷協(xié)議書第一項第1條明確約定“拆遷安置在‘的士大廈’小區(qū)4#樓一層……”，第2條約定“上房后甲方負責提供該房辦理營業(yè)用房手續(xù)……”，第3條約定“過渡方式：自行過渡”，以上幾條內容說明鑫盛公司對呂傳英的拆遷補償方式為產權調換。
本院查明
鑫盛公司則主張對呂傳英的拆遷補償方式為貨幣補償。按徐州市相關規(guī)定，貨幣安置只需一次性支付3個月的過渡費，鑫盛公司已將3個月過渡費共187.20元支付給了呂傳英。鑫盛公司認為該拆遷協(xié)議實質為呂傳英以貨幣安置款購買鑫盛公司營業(yè)房的購房協(xié)議，只是因為雙方之間的房屋買賣發(fā)生在拆遷過程中，造成拆遷主體與買賣主體的重合，鑫盛公司既是拆遷人又是賣房人，呂傳英既是被拆遷人又是買房人。為證明自己的主張，鑫盛公司向法庭提交徐州市人民政府的徐政發(fā)[2001]161號文件，并申請法院到銅山縣房屋動遷拆除承包公司調取呂傳英的有關拆遷安置材料。一審法院依法調取了呂傳英與鑫盛公司簽訂的《拆遷協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》、《徐州市城市房屋拆遷貨幣安置補償款變現支付審批表》等共計14頁拆遷安置材料。經質證，呂傳英對上述材料的真實性無異議。
一審法院認為，呂傳英被拆除房屋屬徐州市市區(qū)棚戶區(qū)改造項目，應適用徐州市人民政府徐政發(fā)[2001]159號及徐政發(fā)[2001]161號文件予以拆遷補償。根據以上文件及雙方簽訂的《拆遷協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》以及《徐州市城市房屋拆遷貨幣安置補償款變現支付審批表》可以確定鑫盛公司對呂傳英的拆遷補償方式為貨幣補償。
一審庭審中，當事人雙方的爭議焦點之二：雙方簽訂的《拆遷協(xié)議書》第一項第4條“本協(xié)議簽訂之日起二年內乙方如不能按約上房，甲方按約定超約期內過渡費按一倍補償給乙方直至上房”是否有效。
呂傳英主張該條約定違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》關于過渡期間不超過18個月及《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》第37條第3款“由于拆遷人的責任延長過渡期限，對自行安排住房過渡的，從逾期之日起應當加一倍臨時安置補助費，六個月后仍不能交付使用的，自第七個月開始應當加二倍支付臨時安置補助費，直至交付使用”的規(guī)定，應屬無效。
鑫盛公司則主張該條約定系雙方就呂傳英購買鑫盛公司的營業(yè)房，鑫盛公司作為賣房人不能如期交房時對違約責任的約定，該條約定實際應表示為“本協(xié)議簽訂之日起二年內乙方如不能按約上房，甲方則按約定，超約期內，過渡費按一倍補償給乙方，直至上房”，該約定并未違反相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。
一審法院認為，該條約定并未違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦無合同條款無效之其他情形，應屬有效。
綜上，一審法院認為：因呂傳英、鑫盛公司約定的拆遷補償方式為貨幣補償，根據雙方簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議，過渡費已按三個月計算支付給了呂傳英，故呂傳英要求鑫盛公司支付2002年12月4日至2004年12月3日的過渡費無法律依據，不予支持?！恫疬w協(xié)議書》第一條第4款未違反有關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，亦無其他合同條款無效之情形，故對呂傳英要求確認該條約定無效的訴訟請求，不予支持。該條款實際是雙方訂立房屋買賣合同時對違約責任的約定，呂傳英可依據該條款另行向鑫盛公司主張違約責任。一審法院判決：駁回原告呂傳英的訴訟請求。
上訴人呂傳英不服上述民事判決，向本院提起上訴。請求：依法改判或發(fā)回重審。主要事實和理由：2002年12月4日，鑫盛公司強行與呂傳英簽訂拆遷協(xié)議，并拆除了呂傳英的房屋，至今未予開工建設，也未予安置。呂傳英原本依靠被拆除的房屋進行個體經營，維持生活，無奈之下，于2004年10月向泉山區(qū)法院起訴，要求判令支付2002年12月4日至2004年12月3日的拆遷過渡費40800元，確認其于鑫盛公司簽訂的拆遷協(xié)議書第一項第4條的內容無效。但一審法院錯誤認定事實，作出錯誤判決，特提出上訴。
上訴人呂傳英的委托代理人王國平在庭審時陳述如下代理意見：一、安置性質是產權交換，并非房屋買賣。1、鑫盛公司拆遷上訴人呂傳英營業(yè)房，安置性質屬產權交換。雙方雖然簽訂了拆遷協(xié)議，但沒有任何條款表明是房屋買賣。2、過渡方式是自行過渡。雙方明確約定了安置地點。3、鑫盛公司拆遷的呂傳英的房屋是營業(yè)用房。呂傳英具有營業(yè)房的一切手續(xù)，拆除前一直從事個體工商經營。根據《搬家費、過渡費、誤工費補償標準》營業(yè)用房每月補償100元。4、呂傳英營業(yè)用房有4人從業(yè)。根據《徐州市拆遷管理辦法》第26條規(guī)定：“拆除個體戶營業(yè)用房造成停產損失的，按照工商部門批準的從業(yè)人數，以當地上年度職工月工資百分之五十給予補助”。本案中每人每月應補助400元。5、鑫盛公司應支付呂傳英的過渡費為40800元。二、《拆遷協(xié)議書》第一條第4款：“本協(xié)議簽訂之日起二年內乙方如不能按約上房，甲方按約定超約期內過渡費按一倍補償給乙方直至上房”的內容不僅違法、顯失公平且表述不清楚。呂傳英主張該條約定違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》關于過渡期間不超過18個月及《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》第37條第3款“由于拆遷人的責任延長過渡期限，對自行安排住房過渡的，從逾期之日起應當加一倍臨時安置補助費，六個月后仍不能交付使用的，自第七個月開始應當加二倍支付臨時安置補助費，直至交付使用”的規(guī)定，應屬無效。
被上訴人鑫盛公司答辯稱：《拆遷協(xié)議書》是雙方真實意思表示，是自愿簽訂的。該協(xié)議實質內容應該是房屋買賣，拆遷安置方式為貨幣補償是明確的，鑫盛公司對呂傳英可以給予一定的照顧，這種照顧并不是貨幣安置方式之外的其他方式，鑫盛公司對呂傳英的照顧體現在協(xié)議內，同意以貨幣安置款就地購置新建的商品房。所有的文件均能反映出鑫盛公司對呂傳英的拆遷過程中適用的是貨幣安置政策，變現審批表是僅僅適用于貨幣安置的形式，如果是產權調換就不需要填寫變現審批表。本案中有一個特殊情況，即拆遷人是本案的售房人，被拆遷人是本案的買房人。這樣的購房協(xié)議僅僅同呂傳英一家簽訂，當時開發(fā)商的房屋預售價格沒有經過相關部門的批準，房屋售房價格沒有明確，但可以根據合同法第61條解決，而不能否定整個協(xié)議的性質，協(xié)議第一條第4款僅僅是對違約責任約定，呂傳英可以根據該約定向鑫盛公司主張違約責任，可以另行提起訴訟，該條款本身并不違反法律規(guī)定，是有效的條款。綜上所述，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
本院認為
二審審理期間，呂傳英提供一份圖紙，以證明其與鑫盛公司簽訂協(xié)議時雙方所約定的安置位置是4號樓1層的房屋。鑫盛公司認為該證據不屬于新證據，不予質證。本院認為，該圖紙不屬于二審的新證據。
二審法院查明事實與原審法院查明事實相同。
本院認為：雖然雙方約定的《拆遷協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》、《徐州市城市房屋拆遷貨幣安置補償款變現支付審批表》等相互之間有一些矛盾之處，但因雙方簽訂的是格式合同，故應作對格式合同提供方即鑫盛公司不利的解釋?！恫疬w協(xié)議書》中明確約定了“拆遷安置在‘的士大廈’小區(qū)4#樓一層、面積16.38M2……”，第2條約定“上房后甲方負責提供該房辦理營業(yè)用房手續(xù)……”，第3條約定“過渡方式：自行過渡”，且《徐州市城市房屋拆遷貨幣安置補償款變現支付審批表》中變現的貨幣安置補償款一直由鑫盛公司保管。綜合以上理由可以認為鑫盛公司對呂傳英的拆遷補償方式為產權調換。
《拆遷協(xié)議書》第一條第4款即“本協(xié)議簽訂之日起二年內乙方如不能按約上房，甲方按約定超約期內過渡費按一倍補償給乙方直至上房”的含義不明，即使按照有利于被拆遷人來解釋第一條第4款，按照雙方在《徐州市房屋拆遷安置補償協(xié)議》中約定的過渡費每月62.40元的標準及上述第一條第4款之規(guī)定計算的二年過渡費共1000余元，仍然不能彌補呂傳英因拆遷導致的經營等損失，若鑫盛公司長時間拖延不開工建設，對依靠門面房作生意的呂傳英將造成較大損失。所以，拆遷協(xié)議第一條第4款之規(guī)定，因不足以保護被拆遷人的利益而顯失公平，應為可變更可撤銷合同條款。另外，呂傳英起訴時主張的費用40800元，實際上包括過渡費和營業(yè)損失兩部分。拆遷協(xié)議第一條第4款之規(guī)定被撤銷后，應按照相關法律法規(guī)之規(guī)定來考慮計算呂傳英的相關營業(yè)損失及過渡費。本案中因呂傳英提交了原有房屋的營業(yè)執(zhí)照，按照有利于被拆遷人的原則，本院認為應按非住宅房的標準來計算過渡費及營業(yè)損失。
關于過渡費的計算。根據《市政府關于城市房屋拆遷有關問題的批復》（徐政復【2003】12號）規(guī)定：對于市政府78號令（2002年6月1日起施行）施行前已經批準拆建的棚戶區(qū)和舊危房改造項目，補償安置適用徐政法【2001】161號文件即《市政府關于市區(qū)棚戶區(qū)和舊危房改造拆遷安置試行意見》?！?001】161號文件規(guī)定過渡費適用《搬家費、過渡費、誤工費補償標準》，其中的過渡費標準為6元/平方米/月。因“的士大廈”項目的房屋拆遷許可證批準日期為2002年3月6日（即78號令實施前），根據上述《搬家費、過渡費、誤工費補償標準》計算的兩年的過渡費為1543.50元。
關于停業(yè)損失的計算。由于本案“的士大廈”項目房屋拆遷許可證頒發(fā)于2002年3月6日（當時適用市政府71號令），結合本案的具體情況，按有利于被拆遷人原則，本院認為，停業(yè)損失之計算應適用市政府71號令。市政府71號令第26條規(guī)定：拆除個體戶營業(yè)用房造成停業(yè)損失的，按照工商部門批準的從業(yè)人數，以當地上年度職工月平均工資的百分之五十為標準給予補助，直到安置房交付使用為止。呂傳英提交的營業(yè)執(zhí)照上注明的從業(yè)人員為3人，參照江蘇省上年度職工平均收入，對呂傳英主張的上年度職工月平均工資的百分之五十為400元的主張可以支持，故判決給付呂傳英兩年的停業(yè)損失為28800元。以上停業(yè)損失和過渡費兩項相加合計為30343.50元。因該“的士大廈”項目是由鑫盛公司與公用事業(yè)局共同開發(fā)的，故應由鑫盛公司與公用事業(yè)局對上述費用承擔連帶責任。
綜上所述，本院認為，原審法院對相關事實及相關責任的認定不妥，應予改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《中華人民共和國合同法》第五十四條之規(guī)定，經本院審判委員會討論決定，判決如下：
二審裁判結果
一、撤銷徐州市泉山區(qū)人民法院（2004）泉民一初字第2079號民事判決；
二、徐州鑫盛房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后10內日
支付呂傳英2002年12月4日至2004年12月3日的過渡費及營業(yè)損失30343.50元；
三、徐州市市政公用事業(yè)管理局對本判決第二項承擔連帶責任。
一審案件受理費1650元、其他訴訟費500元，合計2150元，由呂傳英負擔550元，由徐州鑫盛房地產開發(fā)有限公司負擔1600元；二審案件受理費1650元，由呂傳英負擔420元，由徐州鑫盛房地產開發(fā)有限公司負擔1230元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長劉康
代理審判員宋柏
代理審判員蘇團
裁判日期
二00五年七月十二日
書記員
書記員李娟
