案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀02民終4632號(hào)
上訴人郭俊岐、王立榮因與被上訴人唐山市興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱興盛公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省唐山市路北區(qū)人民法院（2019）冀0203民初5964號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月3日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人郭俊岐、王立榮委托訴訟代理人楊寧，被上訴人興盛公司委托訴訟代理人馬洪斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
郭俊岐、王立榮上訴請(qǐng)求：一、要求依法改判或撤銷該判決發(fā)回重審；二、一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院審理認(rèn)定事實(shí)不清。2014年4月20日，上訴人郭俊岐、王立榮與被上訴人簽訂了兩份商品房買賣合同（編號(hào)：唐興盛鳳凰【2014】銷字第1-商D3-3號(hào)、唐興盛鳳凰【2014】銷字第1-商D5-1號(hào)），購買了被上訴人開發(fā)兩套房產(chǎn)，按合同約定向被上訴人支付了全部房款共計(jì)人民幣25,470,654元，依照該合同約定，被上訴人應(yīng)在2014年12月31日前將上述兩套房產(chǎn)交付上訴人使用，并在交付后60日內(nèi)為上訴人辦理“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”。但是在簽訂合同時(shí)，被上訴人只是提供了已經(jīng)打印好的格式合同，指示上訴人簽字，被上訴人未按《中華人民共和國合同法》第39條規(guī)定，告知上訴人注意該合同第15條內(nèi)容，而是自行單方選擇了該條第1項(xiàng)違約條款。所以被上訴人即未采取合理的方式提請(qǐng)上訴方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，也未與上訴人協(xié)商確定違約條款，只是讓上訴人簽字，顯然是排除了上訴人的主要權(quán)利。且上述情況在一審時(shí)上訴人已申請(qǐng)證人出庭作證可以證明。但在一審判決中未提及該證人證言，以及其效力。這也是該判決中的漏洞。上述簽合同的情節(jié)從情理上分析也符合事實(shí)情況，對(duì)上訴人來說，花巨資購買兩套商業(yè)房，主要是為了投資使用，而不是為了退房，所以不可能選擇合同第15條第1項(xiàng)的違約責(zé)任，之所以被上訴人會(huì)單獨(dú)自行選擇第15條第1項(xiàng)的違約責(zé)任，而不采取合理的方式提請(qǐng)上訴人注意也是因?yàn)樘粕浇鼛啄攴績r(jià)是節(jié)節(jié)攀升的，而退房是按當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格退款，而不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格退款，日違約金相對(duì)于購房款來說顯然是極其不合理的，所以被上訴人自行選擇第15條第1項(xiàng)的違約責(zé)任是具有惡意性的。因此通過情理分析，上述簽訂合同時(shí)的情況是真實(shí)可信的，被上訴人違反合同法第39、40條規(guī)定與上訴人簽訂了合同，排除了上訴人的主要權(quán)利，故該合同第15條第1項(xiàng)應(yīng)為無效，是有充足的事實(shí)和法律依據(jù)的。一審法院在判決中對(duì)上述事實(shí)情況也沒有體現(xiàn)，也沒有對(duì)該事實(shí)情況是否認(rèn)定進(jìn)行表述，顯然是極其不負(fù)責(zé)任的。在事實(shí)不清楚的情況下，所做出的判決是錯(cuò)誤的。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。由于一審法院認(rèn)定事實(shí)不清楚，又基于上述真實(shí)的事實(shí)情況，本案應(yīng)依法適用《中華人民共和國合同法》第39、40條規(guī)定，認(rèn)定該合同第15條第1項(xiàng)為無效條款，采取第15條第2項(xiàng)違約條款。又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。所以上訴人要求被上訴人支付違約金是有法律依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)依法支持。三、在一審判決書中表述被上訴人有三點(diǎn)答辯意見，但在實(shí)際庭審中被上訴人當(dāng)庭未提到第一點(diǎn)答辯意見，以及第三點(diǎn)答辯意見中關(guān)于提供契約稅票的問題，但在判決書中確有體現(xiàn)，這顯然是不正常的。綜上所述，被上訴人違約在先，其在庭審中也承認(rèn)違約，一審法院也認(rèn)定被上訴人違約。但一審法院卻駁回了上訴人的訴訟請(qǐng)求。一審法院所做判決不僅違背了合同法的誠實(shí)信用原則和相關(guān)法律規(guī)定，而且也不符合構(gòu)建誠實(shí)守信和諧社會(huì)的國家基本政策，要求一審法院依法撤銷該判決，發(fā)回重審或依法改判。
興盛公司答辯稱，郭俊岐、王立榮的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
郭俊岐、王立榮向一審法院起訴請(qǐng)求：1．依法判令興盛公司違約承擔(dān)違約責(zé)任，支付郭俊岐、王立榮違約金6,838,870.62元；2．興盛公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月20日，郭俊岐、王立榮與興盛公司簽訂了兩份商品房買賣合同，購買了興盛公司開發(fā)的唐山市路北區(qū)鳳凰世嘉D區(qū)商業(yè)步行街D3樓商業(yè)D3-3號(hào)，D5樓商業(yè)D5-1號(hào)房產(chǎn)兩套，并按合同約定向興盛公司支付了全部房款共計(jì)25,470,654元。合同約定，興盛公司應(yīng)在2014年12月31日前將上述商業(yè)用房交付郭俊岐、王立榮使用。合同中第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。產(chǎn)權(quán)登記由買受人委托興盛房地產(chǎn)到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)證。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按第1項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.001%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款Ｘ%向買受人支付違約金。”興盛公司向郭俊岐、王立榮交付涉案房屋后，未在約定時(shí)間內(nèi)辦理房屋權(quán)屬登記。郭俊岐、王立榮找興盛公司協(xié)商未果，故訴至法院，經(jīng)一審法院多次調(diào)解雙方未達(dá)成一致意見。
一審法院認(rèn)為，郭俊岐、王立榮、興盛公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。興盛公司辯稱，涉案房屋未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證是郭俊岐、王立榮的違章搭建導(dǎo)致，但其未提交相應(yīng)證據(jù)，其抗辯意見，不予采納。興盛公司未按合同約定期限辦理涉案房屋權(quán)屬登記，存在違約情形，郭俊岐、王立榮有權(quán)按合同約定向興盛公司主張違約責(zé)任。郭俊岐、王立榮提出，《商品房買賣合同》中第十五條第2項(xiàng)“買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的X%向買受人支付違約金”的約定，排除了郭俊岐、王立榮的選擇權(quán)，應(yīng)屬無效條款，興盛公司應(yīng)按法律規(guī)定支付郭俊岐、王立榮違約金。經(jīng)查，根據(jù)郭俊岐、王立榮、興盛公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按第1項(xiàng)處理，即買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.001%賠償買受人損失。綜上，郭俊岐、王立榮已在合同中選擇了以退房的方式處理出賣人的違約責(zé)任，故其主張《商品房買賣合同》中第十五條第2項(xiàng)屬無效條款，并要求興盛公司支付違約金6,838,870.62元的訴訟請(qǐng)求，理據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條的規(guī)定，判決如下：駁回郭俊岐、王立榮的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)59,672元，減半收取29,836元，由郭俊岐、王立榮負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審法院查明事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。興盛公司作為房屋銷售者在銷售房屋時(shí)雖采用預(yù)先擬定并可重復(fù)使用的格式合同，但在該合同中關(guān)于付款方式、違約方式處理、產(chǎn)權(quán)登記的約定等約定均采取供雙方當(dāng)事人選擇方式確定雙方有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人在購買房屋簽訂合同時(shí)對(duì)其行為享有自主決定權(quán)利，其合同約定符合法律規(guī)定。郭俊岐、王立榮作為完全行為能力人在與興盛公司簽訂合同時(shí)已對(duì)自身權(quán)利作出了明確處分，即：在該合同中雙方對(duì)開發(fā)商違反該義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任選擇的是在業(yè)主退房情形下開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，并未選擇不退房情形下開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而該條款的約定不屬于免除了出賣人責(zé)任，加重購房人責(zé)任的情形，僅是雙方達(dá)成的對(duì)于開發(fā)商違反該義務(wù)后雙方認(rèn)可的處理方式，故本案不存在雙方對(duì)不退房情形下沒有約定的事實(shí)。郭俊岐、王立榮在不退房的情形下，要求興盛公司按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定支付逾期辦證違約金，無事實(shí)和法律依據(jù)。綜上所述，郭俊岐、王立榮的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)59,672.0元由上訴人郭俊岐、王立榮負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 李木子
審判員 孫乾輝
審判員 王 健
二〇二〇年九月二十三日
書記員 劉雪姣
