案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終3572號
上訴人焦玉榮因與被上訴人河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱浩正方信房地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省保定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）冀0691民初159號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
焦玉榮上訴請求：1、請求撤銷一審判決，依法改判；2、判令支持上訴人一審中所有訴訟請求，返還房款、車位款及應(yīng)支付的違約金利息，共計(jì)591331元；3、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1、被上訴人未按協(xié)議約定時間（2018年12月31日）交付房屋，履行最基本的交房義務(wù)，上訴人要求解除合同的條件已經(jīng)成就，依據(jù)《合同法》第93條規(guī)定，上訴人有權(quán)行使解除權(quán)。但是一審判決認(rèn)為本案房屋現(xiàn)已具備交房條件并認(rèn)為被上訴人已按照合同全面履行了義務(wù)，駁回上訴人的訴訟請求，前后矛盾，認(rèn)定事實(shí)錯誤；2、一審判決認(rèn)定雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》合法有效，被上訴人未按約定時間（2019年12月31日前交付車位）履行交付車位義務(wù)，現(xiàn)已不具備當(dāng)時簽訂合同的目的，依據(jù)《合同法》第94條第4項(xiàng)規(guī)定應(yīng)予解除。但是一審判決認(rèn)協(xié)議中未約定解除條件，上訴人請求解除該協(xié)議沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，駁回上訴人的請求，判決錯誤；3、雖然雙方簽訂的兩份協(xié)議中未約定被上訴人違約責(zé)任，但是被上訴人的違約行為侵犯了上訴人的合法權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的切身利益，依據(jù)《合同法》規(guī)定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金利息。
浩正方信房地產(chǎn)公司辯稱，雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議及車位出售協(xié)議均是雙方的真實(shí)意思表示，并且案涉房屋已經(jīng)取得五證，具備交房條件，被上訴人延期交房系因不可抗力，被上訴人未構(gòu)成根本違約，不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，同時依據(jù)2019年《最高院民商事會議紀(jì)要》第47條規(guī)定，違約方的程度顯著輕微不影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
焦玉榮向一審法院起訴請求：依法判令解除焦玉榮與浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》，浩正方信房地產(chǎn)公司返還焦玉榮購房款及車位款共計(jì)513632元及利息77699元（按照中國人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣同期同類基準(zhǔn)利率自款項(xiàng)支付之日起至2020年3月18日止）并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年4月8日，浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）與焦玉榮（乙方）簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，載明：“第一條房產(chǎn)整套售價及房屋面積乙方自愿購買渼林灣11號樓1A單元3103室房屋、建筑面積124.88平方米、單價11400元、總價1423632元……第二條付款方式二、按揭貨款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款433632元，其余房款99萬元辦理銀行按揭……第三條交房日期甲方應(yīng)在2018年12月31日將符合合同約定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調(diào)整、地方及相關(guān)政府部門等原因，浩正方信房地產(chǎn)公司可據(jù)實(shí)予以延期，并及時通知乙方。如住宅樓提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四條違約責(zé)任及負(fù)責(zé)事由二、除本合同第三條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按合同規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，按下列方式處理：自本合同第三條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款萬分之一的違約金，合同糾紛履行。房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權(quán)退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”。協(xié)議中還約定了房屋設(shè)施安裝標(biāo)準(zhǔn)、房屋交接、物業(yè)管理約定等，尾部甲方處加蓋浩正方信房地產(chǎn)公司公章、乙方處由焦玉榮簽字并按有指印。上述協(xié)議簽訂當(dāng)日，焦玉榮將款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬給浩正方信房地產(chǎn)公司，浩正方信房地產(chǎn)公司為焦玉榮開具收據(jù)一張，載明收到焦玉榮渼林灣11-1A-3103首付款433632元。
2019年3月13日，浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）與焦玉榮（乙方）簽訂《渼林灣車位出售協(xié)議》，載明：“一、乙方購買的車位使用權(quán)，其位置（以下簡稱“該車位使用權(quán)”）位于保定朝陽項(xiàng)目，編號：Ｆ37。二、有下列情況之一甲方免責(zé)：1、非甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷Ｊ褂谩?、因法律、法規(guī)、政府規(guī)定導(dǎo)致本合同不能履行。……三、車位售價：車位總價為8萬元／個。四、車位的交付：2、甲方預(yù)計(jì)在2019年12月31日前交付（實(shí)際交付以甲方通知為準(zhǔn)），如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調(diào)整、地方及相關(guān)政府部門等原因，甲方可據(jù)實(shí)予以延期，甲乙雙方互不追究責(zé)任。3、車位出售的是長期使用權(quán)，使用年限與渼林灣住房產(chǎn)權(quán)年限相同。該車位使用權(quán)不退不換……”上述協(xié)議中甲方處加蓋浩正方信房地產(chǎn)公司公章、乙方處簽有焦玉榮簽字并按有指印。協(xié)議簽訂當(dāng)日，焦玉榮將款項(xiàng)交付給浩正方信房地產(chǎn)公司，浩正方信房地產(chǎn)公司于協(xié)議簽訂當(dāng)日為焦玉榮開具收款收據(jù)一張，載明收到焦玉榮渼林灣車位款11-1Ａ-3103（Ｆ37）8萬元。本案涉及房產(chǎn)于2019年7月8日取得了不動產(chǎn)權(quán)證書、于2019年8月19日取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、于2019年11月28日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、于2019年12月13日取得了建筑工程施工許可證、于2020年1月15日取得了商品房預(yù)售許可證。庭審中，浩正方信房地產(chǎn)公司陳述涉案房屋已具備交房條件。
一審法院認(rèn)為，首先，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，本案涉及的《商品房認(rèn)購協(xié)議》具備買商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
其次，焦玉榮與浩正方信房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，浩正方信房地產(chǎn)公司在審理中提交了其開發(fā)的本案涉及的渼林灣項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，本案中的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》不存在違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形，合法有效。
第三，依照《中華人民共和國合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，本案中，雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》并未約定合同解除的條件，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》第四條第三項(xiàng)雖約定“房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權(quán)退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，浩正方信房地產(chǎn)公司不同意解除本案涉及合同。浩正方信房地產(chǎn)公司已按照合同全面履行了基本的義務(wù)，其逾期交房不構(gòu)成根本性違約。房地產(chǎn)作為投資較大的商品，房地產(chǎn)公司在履行房地產(chǎn)買賣合同已將房屋建設(shè)至具備交房條件時，如將房地產(chǎn)買賣合同解除，不利于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序，有悖誠實(shí)信用原則，亦顯失公平。綜合以上事實(shí)，焦玉榮要求解除雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，要求解除雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》不應(yīng)得到支持。焦玉榮的訴訟請求應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回焦玉榮的訴訟請求。案件受理費(fèi)4593元，由焦玉榮負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，上訴人崔玉榮提交其向被上訴人主張退房的視頻一份，證明訴前已經(jīng)向被上訴人申請退房。被上訴人的質(zhì)證意見：不能證明雙方具備解除條件，只是上訴人焦玉榮單方面申請退房。
本院認(rèn)定證據(jù)和事實(shí)如下：上訴人提交的視頻證實(shí)其向被上訴人申請退房。二審查明的其他事實(shí)與一審查明認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人焦玉榮與被上訴人浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》，上述兩份協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且不存在違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形；在一審審理中，被上訴人提交了渼林灣項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，一審判決據(jù)此認(rèn)定涉訴的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》合法有效，并無不當(dāng)，予以維持。
因雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》并未約定合同解除的條件；雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》約定逾期三個月后不能交付的，有權(quán)退房，但是本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，被上訴人逾期交房不構(gòu)成根本性違約，結(jié)合案涉房產(chǎn)施工實(shí)際，從有利于交易的穩(wěn)定性出發(fā)，一審判決雙方的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》不予解除，并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人焦玉榮的上訴請求，不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9186元，由上訴人焦玉榮負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 鄧彥威
審判員 錢 娜
審判員 鄭 東
二〇二〇年九月二十七日
書記員 林冠臣
