案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀06民再21號(hào)
再審上訴人陳紅霞因與再審上訴人涿州市瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞和公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服本院（2017）冀06民終2924號(hào)民事判決，向河北省保定市人民檢察院申請(qǐng)檢察監(jiān)督。河北省人民檢察院于2019年1月18日作出冀檢民（行）監(jiān)[2018]13000000337號(hào)民事抗訴書，向河北省高級(jí)人民法院提出抗訴。河北省高級(jí)人民法院于2019年3月12日作出（2019）冀民抗15號(hào)民事裁定，指令本院再審本案。本院于2019年8月26日作出（2019）冀06民再59號(hào)民事裁定，撤銷本院（2017）冀06民終2924號(hào)民事判決及河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初4534號(hào)民事判決，發(fā)回河北省涿州市人民法院重審。河北省涿州市人民法院于2019年12月20日作出（2019）冀0681民再9號(hào)民事判決，陳紅霞、瑞和公司均不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審上訴人陳紅霞及其委托訴訟代理人王殿明、劉陽，再審上訴人瑞和公司的委托訴訟代理人郭愛周到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審上訴人陳紅霞上訴請(qǐng)求：1.依法維持河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民再9號(hào)民事判決第一、二、三項(xiàng)判決內(nèi)容；2.撤銷(2019)冀0681民再9號(hào)民事判決第四項(xiàng)，改判瑞和公司按照涉案房屋市場價(jià)值賠償陳紅霞因房屋增值產(chǎn)生的購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失（以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)）；3.依法撤銷(2019)冀0681民再9號(hào)民事判決第五項(xiàng)；4.上訴費(fèi)用由瑞和公司承擔(dān)。事實(shí)與理由:一、一審法院對(duì)瑞和公司因惡意違約給陳紅霞造成的房屋增值損失數(shù)額認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)依法改判。1.陳紅霞請(qǐng)求瑞和公司按照房屋市場價(jià)值賠償因房屋增值產(chǎn)生購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失于法有據(jù)。根據(jù)本案已查明的事實(shí)，在涉案房屋價(jià)值上漲后，瑞和公司惡意違約將涉案房屋出售給案外人，致使陳紅霞購買涉案房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，無法取得涉案房屋。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十二條第一款以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，因瑞和公司將房屋出賣給案外人，導(dǎo)致陳紅霞無法取得房屋的情況下，陳紅霞有權(quán)要求瑞和公司按照房屋市場價(jià)值賠償因房屋增值產(chǎn)生購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失。2.因瑞和公司違約，陳紅霞因房屋增值購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，瑞和公司應(yīng)予賠償。對(duì)該項(xiàng)損失，在河北省人民檢察院作出的冀檢民(行)監(jiān)[2018]13000000337號(hào)民事抗訴書和河北省保定市中級(jí)人民法院作出的(2019)冀06民再59號(hào)民事裁定書，均認(rèn)定陳紅霞要求瑞和公司按照涉案房屋市場價(jià)值賠償因房屋增值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失于法有據(jù)。3.瑞和公司與案外人簽訂《商品房買賣協(xié)議》中的房價(jià)僅是作為向房管部門進(jìn)行備案的價(jià)格，遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)格。瑞和公司在陳紅霞不知情的情況下將涉案房屋出售給案外人的房款差額，屬于瑞和公司違約獲益。一審法院將該差額認(rèn)定為瑞和公司違約給陳紅霞造成房屋增值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，明顯與事實(shí)不符，違背公平原則，且遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)陳紅霞因房屋增值購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失，屬于明顯的認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、瑞和公司作為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)房地產(chǎn)市場應(yīng)有合理的判斷，其完全能夠預(yù)見到違反合同給陳紅霞造成因房屋增值購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于違約造成的損失，損失包括違約方能夠預(yù)見到違反合同可能造成的損失。根據(jù)該規(guī)定，只要違約方認(rèn)識(shí)到違約可能造成的損失，就應(yīng)賠償因違約造成的損失，并不要求違約方充分、準(zhǔn)確預(yù)見到可能造成損失的具體金額。河北省涿州市人民法院以瑞和公司“不可能充分、準(zhǔn)確預(yù)見到……發(fā)展趨勢(shì)”，無視瑞和公司違約給陳紅霞造成因房屋增值購買同等房屋的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，僅以出售給案外人房價(jià)差額認(rèn)定房屋增值的損失，屬于明顯的適用法律錯(cuò)誤。
瑞和公司辯稱：一、陳紅霞未按購房協(xié)議約定履行支付房價(jià)款義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。瑞和公司與陳紅霞雙方于2013年12月18日簽訂《購房協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議約定陳紅霞選擇了按揭付款的方式?！顿彿繀f(xié)議》第九條第三款約定“辦理銀行按揭貸款的乙方須在甲方通知之日起七日內(nèi)提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)。逾期30日，甲方有權(quán)解除合同，按照第九條第二款第2項(xiàng)處理?！备鶕?jù)上述約定陳紅霞應(yīng)于2013年12月25日前向瑞和公司提交銀行按揭貸款資料，經(jīng)瑞和公司多次催告，但截至2014年9月陳紅霞仍未履行上述義務(wù)，已嚴(yán)重違反協(xié)議約定。二、在陳紅霞根本違約前提下，瑞和公司根據(jù)《購房協(xié)議書》約定向陳紅霞發(fā)送解約函，且陳紅霞已收到，瑞和公司與陳紅霞雙方購房協(xié)議已解除?！顿彿繀f(xié)議書》第九條第二款約定“乙方逾期30日后，甲方有權(quán)解除合同，將該房屋另行出售。同時(shí)甲方有權(quán)要求乙方按合同總價(jià)款百分之十支付違約金，違約金直接從乙方繳納的款項(xiàng)中扣除?！奔追揭砸曳皆诤贤袠?biāo)注的聯(lián)系地址發(fā)出解除合同通知書即視為履行了通知義務(wù)。2014年9月22日，在陳紅霞根本違約的情況下，瑞和公司依據(jù)上述協(xié)議約定向陳紅霞發(fā)送解約函，且陳紅霞收到解約函，瑞和公司發(fā)出的解約函自陳紅霞簽收之日視為已生效，瑞和公司與陳紅霞雙方簽訂的《購房協(xié)議書》已解除。三、陳紅霞要求瑞和公司賠償租房費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、工資損失、房屋增值經(jīng)濟(jì)損失等無法律依據(jù)。1、瑞和公司與陳紅霞雙方系商品房買賣合同糾紛，陳紅霞租房費(fèi)、交通、電話、復(fù)印費(fèi)、工資損失等與瑞和公司、陳紅霞雙方的房屋買賣合同糾紛無關(guān)。2、關(guān)于房屋增值損失是由陳紅霞自身原因造成的，瑞和公司2014年9月22日發(fā)出解約函，陳紅霞9月24日簽收，陳紅霞應(yīng)積極履行退款手續(xù)另行購買房屋，或向瑞和公司提供按揭貸款材料并辦理按揭手續(xù)，而不是協(xié)商優(yōu)惠事宜，因?yàn)槿鸷凸?015年8月31日才將涉案房屋出售。即使陳紅霞不辦理退房手續(xù)，也不向法院確認(rèn)解約函的效力，以陳紅霞的購買能力足可以另行購買房屋，陳紅霞賬戶余額可以證實(shí)，因此，陳紅霞向瑞和公司主張房屋增值損失，無法律依據(jù)。陳紅霞訴稱的工資、租房、房產(chǎn)增值等其他經(jīng)濟(jì)損失均是由于陳紅霞造成的，與雙方的商品房買賣合同糾紛無因果關(guān)系，陳紅霞要求瑞和公司賠償損失無法律依據(jù)。
再審上訴人瑞和公司上訴請(qǐng)求，1、撤銷河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民再9號(hào)民事判決，依法改判或發(fā)還重審。2、訴訟費(fèi)用由陳紅霞負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤。一、一審法院認(rèn)定瑞和公司違約，陳紅霞不構(gòu)成違約錯(cuò)誤。瑞和公司與陳紅霞于2013年12月18日簽訂了《商品房買賣協(xié)議書》，約定陳紅霞認(rèn)購瑞和公司開發(fā)的香邑溪谷項(xiàng)目A15-1-2602室，單價(jià)4943.5元，建筑面積89.97平方米，總價(jià)款444767元。同時(shí)購房協(xié)議約定陳紅霞選擇按揭付款方式，并交納首付款40%，即184767元，剩余60%元即26萬元以貸款方式支付。另外，購房協(xié)議約定，陳紅霞在瑞和公司通知后7日內(nèi)向瑞和公司提供按揭貸款資料，按此規(guī)定，陳紅霞應(yīng)于2013年12月25日前向瑞和公司提交銀行按揭貸款資料，陳紅霞未按約定提供，反而要求瑞和公司改變付款方式，這一點(diǎn)在陳紅霞提供的證據(jù)可以證實(shí)。瑞和公司于2014年9月1日向陳紅霞電話通知，要求提供按揭貸款資料，但陳紅霞仍未提供，瑞和公司于2014年9月22日向陳紅霞發(fā)出解約通知函，陳紅霞于2014年9月22日簽收。陳紅霞收到解約函后依然找瑞和公司要求改變付款方式，由按揭貸款改為一次性付款，并給予一定優(yōu)惠，瑞和公司未同意，陳紅霞提供的微信截屏可以證明。陳紅霞未按約定提供按揭貸款資料，已構(gòu)成違約，一審法院認(rèn)定瑞和公司違約錯(cuò)誤。二、一審法院判令瑞和公司支付陳紅霞居間服務(wù)費(fèi)、租房費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、工資損失錯(cuò)誤。1、居間費(fèi)2500元是陳紅霞支付給北京瑞和嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的服務(wù)費(fèi)，根據(jù)合同相對(duì)性，陳紅霞應(yīng)向北京瑞和嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行主張，與瑞和公司無關(guān)。2、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)1800元，是否為陳紅霞實(shí)際支出費(fèi)用一審法院未核實(shí)，而且要求瑞和公司承擔(dān)無法律依據(jù)。再次，一審法院判決瑞和公司賠償陳紅霞租房費(fèi)用9000元錯(cuò)誤，陳紅霞經(jīng)常居住地為北京，而管轄法院為涿州市，距離30公里左右，而且開庭時(shí)間也不會(huì)超過半天，陳紅霞沒有必要在當(dāng)?shù)刈夥?，陳紅霞既向瑞和公司主張交通費(fèi)，又向瑞和公司主張租房費(fèi)不合理。3、一審法院判決瑞和公司承擔(dān)工資損失21000元錯(cuò)誤，該案件每次開庭時(shí)間不會(huì)超過半天，并且陳紅霞聘有律師代為處理案件，陳紅霞沒有必要辭職專門處理該案件，瑞和公司承擔(dān)7個(gè)月的工資損失不合理，陳紅霞是否真的離職，法院應(yīng)該進(jìn)行核實(shí)。三、法院判決瑞和公司承擔(dān)增值損失，沒有法律依據(jù)。
陳紅霞辯稱：一、瑞和公司上訴請(qǐng)求違反法律規(guī)定，應(yīng)依法駁回。本案依法不得再次發(fā)回重審，應(yīng)依法駁回其上訴請(qǐng)求。二、陳紅霞不存在違約，一審判決認(rèn)定瑞和公司違約正確。涉案《商品房買賣協(xié)議書》解除，是瑞和公司惡意違約將涉案房屋出售給案外人，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而解除，瑞和公司為違約方。三、一審判決判令瑞和公司賠償陳紅霞居間服務(wù)費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、租房費(fèi)、工資損失有事實(shí)和法律依據(jù)。瑞和公司違背契約精神和誠實(shí)信用原則，給陳紅霞造成了居間服務(wù)費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、租房費(fèi)、工資損失，陳紅霞就此提交了相應(yīng)的證據(jù)。一審判決在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，判令瑞和公司賠償陳紅霞居間服務(wù)費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、租房費(fèi)、工資損失有事實(shí)和法律依據(jù)。四、一審判決瑞和公司賠償陳紅霞的房屋增值損失正確，但房屋增值的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額應(yīng)按照房屋市場價(jià)值賠償。對(duì)于涉案房屋相同地段相同格局的房屋，瑞和公司在原審中認(rèn)可2015年及2016年時(shí)的房屋價(jià)格為每平方米1.2萬元至1.4萬元，瑞和公司應(yīng)按照房屋市場價(jià)值賠償陳紅霞因房屋增值產(chǎn)生的購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失。綜上所述，瑞和公司上訴請(qǐng)求違反法律規(guī)定，一審判決判令其賠償陳紅霞居間服務(wù)費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、租房費(fèi)、工資損失有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回瑞和公司全部上訴請(qǐng)求。
陳紅霞向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判令解除陳紅霞與瑞和公司訂立的香邑溪谷A15樓1單元2602室《商品房買賣協(xié)議書》；2、判令瑞和公司返還陳紅霞已付購房款184767元及其利息（以184767元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款利率，自2013年12月18日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；3、判令瑞和公司賠償陳紅霞因購買涉案房屋支付的居間費(fèi)用損失2500元；4、判令瑞和公司賠償陳紅霞為維護(hù)權(quán)益支付的租房費(fèi)用9000元及交通費(fèi)、電話費(fèi)、復(fù)印費(fèi)1800元；5、判令瑞和公司惡意違約造成陳紅霞被迫放棄工作7個(gè)月的工資損失21000元及后續(xù)誤工費(fèi)用（以實(shí)際誤工時(shí)間為準(zhǔn)）；6、判令瑞和公司按照房屋市場價(jià)值賠償陳紅霞因房屋增值產(chǎn)生的購買同等房屋的經(jīng)濟(jì)損失（以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)），總計(jì)219067.00元；7、本案訴訟費(fèi)用由瑞和公司承擔(dān)。
一審法院再審認(rèn)定，陳紅霞于2013年7月25日在房產(chǎn)電商平臺(tái)購買購房E金券一張，預(yù)存2500元優(yōu)惠10000元，同日陳紅霞與北京瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂居間合同，北京瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為陳紅霞出具結(jié)算確認(rèn)書一份，載明：“結(jié)算確認(rèn)書本人已確定購買涿州市香邑溪谷項(xiàng)目，并擬與發(fā)展商涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署商品房銷售（預(yù)售/現(xiàn)售）合同，現(xiàn)確認(rèn)已領(lǐng)用電子憑單及編號(hào)為20130725163725193822的E金券，用以享受上述購房優(yōu)惠。本人同意：組織方指示第三方支付平臺(tái)將本人在該平臺(tái)賬戶中的2500元預(yù)存款轉(zhuǎn)入北京瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司指定的賬戶，作為向該公司支付的服務(wù)費(fèi)。本確認(rèn)書一式兩份，中介機(jī)構(gòu)與購房者各執(zhí)一份，具有同等法律效力。中介機(jī)構(gòu)（蓋章/簽字）：北京瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司購房者（簽字）：陳紅霞簽署日期：2013年7月25日”。2013年12月18日陳紅霞與瑞和公司簽訂商品房買賣協(xié)議書，約定：“甲方：涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：陳紅霞第一條：房屋坐落本商品房位于A15樓1單元2602室。第二條：商品房售價(jià)及房屋面積該商品房建筑面積為89.97平方米，單價(jià)為4943.5元/平方米，金額444767，大寫肆拾肆萬肆仟柒佰陸拾柒元整……第三條：付款方式……2、按揭付款：乙方于2013年12月18日付清首期壹拾捌萬肆仟柒佰陸拾柒元整（￥184767）。貸款貳拾陸萬零仟元整（￥260000）……第九條：違約責(zé)任……2、乙方逾期付款的，按下列方式處理：……（2）乙方逾期30日后，甲方有權(quán)解除合同，將該房屋另行出售。同時(shí)甲方有權(quán)要求乙方按合同總價(jià)款的百分之十支付違約金，違約金直接從乙方已繳納的款項(xiàng)中扣除。甲方以乙方在合同中注明的聯(lián)系地址發(fā)出解除合同通知書即視為履行了通知義務(wù)。3、辦理銀行按揭貸款的，乙方需在甲方通知之日起七日內(nèi)提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)……逾期30日，甲方有權(quán)解除合同，按照合同第九條第二款第2項(xiàng)處理……”。合同簽訂后，陳紅霞于2013年12月18日向瑞和公司繳納房款184767元，瑞和公司為陳紅霞出具收據(jù)一張。后雙方一直未辦理房屋按揭貸款手續(xù)。瑞和公司于2014年9月22日向陳紅霞發(fā)出解約函：“致陳紅霞女士：您于2013年12月18日與我公司簽訂了《商品房買賣協(xié)議書》，合同約定，您應(yīng)于2013年12月25日前向我公司提交符合銀行規(guī)定的按揭貸款資料。我公司工作人員已經(jīng)于2014年9月1日通過電話通知您提供符合銀行規(guī)定的全部按揭貸款資料；并于2014年9月1日給您發(fā)函通知。然而您至今仍未按約履行該義務(wù)?；谀倪`約行為，我公司特此函告您：1、解除上述商品房買賣協(xié)議；2、您需向我公司支付違約金合同總價(jià)款的10%，我公司將從您支付的房款中扣除；3、請(qǐng)您在9月29日前來我公司香邑溪谷售樓處辦理余款結(jié)算手續(xù)，逾期不辦理的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)由您自行承擔(dān)……”。陳紅霞于2014年9月22日收到該解約函。之后陳紅霞多次與香邑溪谷工作人員聯(lián)系、溝通，欲要求瑞和公司按照置業(yè)投資計(jì)劃為其優(yōu)惠后全額支付剩余全部房款，瑞和公司不同意變更合同主要條款，雙方協(xié)商未果。2015年8月31日瑞和公司將香邑溪谷A15樓1單元2602室房屋出售給案外人張禮、史廣萍。陳紅霞訴至一審法院。
另查明，瑞和公司同意陳紅霞第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求即解除雙方簽訂的《商品房買賣協(xié)議》；瑞和公司于2015年8月31日將香邑溪谷A15樓1單元2602室房屋出售給案外人張禮、史廣萍，單價(jià)每平方米6525.20元，房屋總價(jià)587072元，陳紅霞在河北省涿州市人民法院（2017）冀0681民初4534號(hào)民事案件庭審過程中對(duì)該買賣合同的真實(shí)性認(rèn)可。原河北省保定市中級(jí)人民法院（2017）冀06民終2924號(hào)民事判決送達(dá)后，瑞和公司已按河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初4534號(hào)民事判決向陳紅霞履行了判決內(nèi)容返還購房款184767元及利息（2013年12月18日至2017年7月17日）、居間費(fèi)2500元、賠償經(jīng)濟(jì)損失100000元、案件受理費(fèi)4586元，共計(jì)325832.92元，陳紅霞已經(jīng)收到該款項(xiàng)。
一審法院再審認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定，全面履行合同義務(wù)。陳紅霞起訴要求解除與瑞和公司簽訂的商品房買賣協(xié)議，涉案房屋已由瑞和公司于2015年8月31日出售他人，瑞和公司同意解除該商品房買賣協(xié)議，該《商品房買賣協(xié)議》已無法履行，應(yīng)予解除，對(duì)此本院不持異議。一、關(guān)于陳紅霞是否違約的問題，陳紅霞與瑞和公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》第九條第3款約定：“辦理銀行按揭貸款的，乙方（陳紅霞）需在甲方（瑞和公司）通知之日起7日內(nèi)提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)，逾期30日，甲方有權(quán)解除合同，按照合同第九條第二款第2項(xiàng)處理。”根據(jù)上述合同條款的約定，陳紅霞應(yīng)于瑞和公司通知之日起7日內(nèi)提交相關(guān)資料，瑞和公司主張2014年9月1日已電話通知陳紅霞提供相關(guān)資料，但瑞和公司除了在其制發(fā)的解約函中自述外，沒有提交其他證據(jù)予以證明，對(duì)該事實(shí)陳紅霞亦不予認(rèn)可，因此不能認(rèn)定陳紅霞存在瑞和公司主張的違約行為。二、關(guān)于陳紅霞主張的經(jīng)濟(jì)損失問題。瑞和公司在與陳紅霞簽訂《商品房買賣協(xié)議書》后，未按該協(xié)議的相關(guān)約定通知陳紅霞，致陳紅霞未能按約定提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)，即向陳紅霞發(fā)出《解約函》，違背契約精神和誠實(shí)信用原則，屬違約行為，除應(yīng)返還陳紅霞已支付的購房款并支付利息外，還應(yīng)賠償陳紅霞相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。陳紅霞已支付的居間費(fèi)用2500元；交通、電話、復(fù)印費(fèi)用1800元，租房費(fèi)用9000元，工資損失21,000元，屬因瑞和公司違約給陳紅霞造成的損失，瑞和公司應(yīng)當(dāng)予以賠償?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。眾所周知，近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，國家有關(guān)部委及地方各級(jí)人民政府，連續(xù)多年密集發(fā)布關(guān)于確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及商品房銷售的限購政策；瑞和公司未按雙方簽訂的商品房買賣協(xié)議約定通知陳紅霞提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)，即向陳紅霞發(fā)出解約函，但該公司在與陳紅霞簽訂《商品房買賣協(xié)議書》的2013年12月18日以及向陳紅霞發(fā)送解約函的2014年9月22日，并不可能充分、準(zhǔn)確預(yù)見到國家有關(guān)部委及地方各級(jí)人民政府關(guān)于商品房銷售的政策、規(guī)定實(shí)施后的調(diào)控效果、商品房價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)；陳紅霞主張要求瑞和公司賠償《商品房買賣協(xié)議書》合同履行后可獲得的利益，該部分?jǐn)?shù)額應(yīng)當(dāng)以瑞和公司于2015年8月31日將該商品房銷售給案外人的實(shí)際價(jià)款總額與陳紅霞、瑞和公司原所簽《商品房買賣協(xié)議書》房價(jià)總額的差額（587072元-444767元）為準(zhǔn)；陳紅霞要求對(duì)該房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估并根據(jù)評(píng)估后的差額由瑞和公司進(jìn)行賠償，有悖公平原則，故陳紅霞的評(píng)估申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條、《中華人民共和國合同法》第九十四條、九十七條、第一百一十三條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條的規(guī)定，判決：“一、解除原審原告陳紅霞與原審被告涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年12月18日簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》；二、原審被告涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)向原審原告陳紅霞返還購房款184767元并支付利息（以184767元為基數(shù)，自2013年12月18日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算，至實(shí)際給付完畢之日止）；三、原審被告涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原審原告陳紅霞居間服務(wù)費(fèi)用2500元，交通、電話、復(fù)印費(fèi)用1800元，租房費(fèi)用9000元，工資損失21,000元，共計(jì)34,300元；四、原審被告涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原審原告陳紅霞因房屋增值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失142305元。五、駁回原審原告陳紅霞的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6721元，由原審被告涿州瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如未按本判決指定的期間對(duì)已經(jīng)給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息?！?/p>
本院再審中，雙方當(dāng)事人未提交新證據(jù)。再審二審查明的事實(shí)與再審一審查明事實(shí)一致。
本院再審認(rèn)為，一、雙方簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》第九條第三款約定，“辦理銀行按揭貸款的，乙方需在甲方通知之日起七日內(nèi)提交合格的申請(qǐng)按揭貸款資料并履行銀行貸款手續(xù)……逾期30日，甲方有權(quán)解除合同，按照合同第九條第二款第2項(xiàng)處理”。瑞和公司主張陳紅霞違約的主要理由是該公司于2014年9月1日已電話通知陳紅霞提供辦理貸款相關(guān)資料，陳紅霞未按約定時(shí)間提交。但陳紅霞對(duì)瑞和公司上述主張并不認(rèn)可，瑞和公司除其在解約函中自述外，也未提交其他證據(jù)證明2014年9月1日電話告知陳紅霞提供貸款資料這一事實(shí)的存在，故一審法院對(duì)其主張不予認(rèn)可并無不當(dāng)。瑞和公司在沒有證據(jù)證明其已通知陳紅霞提交貸款資料的情況下即于2014年9月22日向其發(fā)送解約函，瑞和公司的行為違背了雙方簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》的約定，屬于違約行為。二、陳紅霞主張因瑞和公司違約造成了居間服務(wù)費(fèi)用，交通、電話、復(fù)印費(fèi)用，租房費(fèi)用，工資損失共計(jì)34300元，并提交了證據(jù)證實(shí)，一審法院對(duì)該部分損失予以確認(rèn)并判令瑞和公司應(yīng)予賠償陳紅霞的上述損失有事實(shí)和法律依據(jù)。三、關(guān)于陳紅霞主張要求瑞和公司按照涉案房屋市場價(jià)值賠償房屋增值部分，一審法院認(rèn)為該部分?jǐn)?shù)額應(yīng)當(dāng)以瑞和公司于2015年8月31日將該商品房銷售給案外人的實(shí)際價(jià)款總額與陳紅霞、瑞和公司原所簽《商品房買賣協(xié)議書》房價(jià)總額的差額（587072元-444767元）為準(zhǔn)，因瑞和公司違約時(shí)并不可能充分、準(zhǔn)確預(yù)見到國家有關(guān)部委及地方各級(jí)人民政府關(guān)于商品房銷售的政策、規(guī)定實(shí)施后的調(diào)控效果、商品房價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)，該觀點(diǎn)較符合本案當(dāng)時(shí)的客觀情況。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，因違約造成損失所包括的合同履行后可以獲得的利益不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。在近年房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的背景下，瑞和公司作為房地產(chǎn)開發(fā)部門，即便能夠意識(shí)到其所開發(fā)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，也不可能準(zhǔn)確把握房價(jià)上漲的幅度和時(shí)間。一審法院將二合同差價(jià)認(rèn)定為因瑞和公司違約給陳紅霞造成的可得利益損失，判由瑞和公司賠付給陳紅霞，使得該公司在將涉案房產(chǎn)出售給案外人時(shí)并未獲得差價(jià)利益，該項(xiàng)判決符合法律規(guī)定及公平原則。陳紅霞主張?jiān)搩r(jià)格僅是備案價(jià)格，低于當(dāng)時(shí)實(shí)際市場價(jià)格，未提供證據(jù)證明，對(duì)該項(xiàng)上述主張不予支持。
綜上所述，再審上訴人陳紅霞、瑞和公司的上訴理由均不能成立，再審一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持再審一審判決。
再審二審案件受理費(fèi)6721元，由再審上訴人陳紅霞負(fù)擔(dān)2889元，再審上訴人涿州市瑞和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3832元。
本判決為終審判決。
審判長 韓 皓
審判員 劉華鋒
審判員 段 超
二〇二〇年十月八日
書記員 孟瑞超
