案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終4593號
上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人韓兆商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省保定市競秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初1274號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：1.請求依法撤銷保定市競秀區(qū)人民法院作出的（2020）冀0602民初1274號民事判決書并依法改判；2.二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：第一、上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》系雙方真實意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。2017年5月28日，上訴人與被上訴人簽訂《玉蘭化園住宅預(yù)定協(xié)議》（以下簡稱該協(xié)議），約定由被上訴人預(yù)定上訴人開發(fā)建設(shè)的案涉房產(chǎn)。協(xié)議簽訂時，正值保定市房地產(chǎn)市場繁榮期，被上訴人在明知涉案房產(chǎn)尚處于開工建設(shè)環(huán)節(jié)，相關(guān)許可證正在辦理中的情形下，仍自愿與上訴人簽訂該協(xié)議。上訴人認(rèn)為，簽訂該協(xié)議系雙方真實意思表示，雙方并無欺詐、脅迫情形，其內(nèi)容亦不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不符合《合同法》第52條所規(guī)定無效合同之情形，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為有效。第二、被上訴人從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則秉持誠實，信守承諾依照《中華人民共和國民法總則》第七條之規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。被上訴人應(yīng)信守承諾，不擅自毀約，嚴(yán)格按照雙方約定履行義務(wù)，兼顧各方利益。被上訴人與上訴人簽訂購房協(xié)議時，保定市商品房價格較高，現(xiàn)價格回落。被上訴人據(jù)此訴請協(xié)議無效，利用司法資源損害上訴人權(quán)益，有違誠信原則。第三、上訴人積極履行合同義務(wù)，促進(jìn)合同目的實現(xiàn)。上訴人在開發(fā)“玉蘭花園”項目過程中積極履行合同義務(wù)，該項目已具備交房條件，達(dá)到預(yù)售要求，即將取得預(yù)售許可。被上訴人因購買時價格較高，單方面主張協(xié)議無效。有違市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則。中央經(jīng)濟(jì)工作會議多次強調(diào)“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”。現(xiàn)合同目的即將實現(xiàn)，被上訴人利用司法資源規(guī)避炒房風(fēng)險，主張協(xié)議無效。損害上訴人權(quán)益。商品房作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品之一，應(yīng)嚴(yán)格遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，商品房價格波動屬于正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，司法資源不應(yīng)成為炒房人的避風(fēng)港。第四、一審法院在審理個案時未考慮整體公平。法院在審理案件過程中應(yīng)以公平的理念合理確定民事主體的民事權(quán)利和民事義務(wù)。被上訴人以上訴人未取得預(yù)售許可為由主張協(xié)議無效，實為購房時價格較高，利用司法資源規(guī)避炒房風(fēng)險。如僅以是否取得預(yù)售許可判斷協(xié)議是否有效，不考慮雙方真實意思表示，將破壞交易的穩(wěn)定性。綜上所述。上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。因此，上訴人依法請求貴院撤銷一審判決并依法改判駁回被上訴人訴訟請求。
韓兆答辯稱，上訴人與被上訴人簽訂的商品房預(yù)售合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效合同，我國合同法明文規(guī)定，合同無效購房款應(yīng)依法予以返還并承擔(dān)利息，一審法院判決認(rèn)定事實清楚，證明確實充分，應(yīng)依法維持原判。
韓兆向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)2017年5月28日原、被告簽訂《住宅預(yù)定協(xié)議》無效；2.判令被告向原告返還購房款及服務(wù)費523167元，并按照年利率9%標(biāo)準(zhǔn)向原告支付所欠款項自2016年5月28日始至付清之日止的利息（暫計算至2020年1月28日計32個月125560.08元），合計648727.08元；3.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2017年5月28日，原告與被告簽訂《住宅預(yù)定協(xié)議》，約定原告預(yù)定玉蘭花園B區(qū)3號樓1單元3層304號房屋，總價款為人民幣1663167元，預(yù)付款503167元，剩余1160000元，辦理按揭貸款，預(yù)計交付裝修鑰匙時間為2019年6月30日。原告韓兆于2017年3月14日向被告交納房款335445元，于2017年5月28日向被告交納房款167722元，于2017年3月11日向保定卓運房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過銀聯(lián)POS機交易20000元策劃服務(wù)費。至原告起訴，被告未取得案涉房屋的商品房預(yù)售許可證。一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂《住宅預(yù)定協(xié)議》具備《商品房銷售管辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，被告已經(jīng)按約收受了原告的購房款，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被告未取得商品房預(yù)售許可證明，其與原告簽訂的《住宅預(yù)定協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無效，被告依據(jù)該協(xié)議收取原告的購房款應(yīng)當(dāng)予以返還。原告向保定卓運房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付的20000元服務(wù)費不屬于原、被告之間《住宅預(yù)定協(xié)議》約定的購房款，不應(yīng)由被告返還。資金占用期間的利息按中國人民銀行同期貸款利率從實際支付之日計算至房款清償之日止較為合理。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)2017年5月28日原告韓兆與被告保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《住宅預(yù)定協(xié)議》無效；二、被告保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告韓兆購房款503167元及利息（以335445元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年3月14日計算至房款付清之日止；以167722元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年5月28日計算至房款付清之日止）；三、駁回原告韓兆其他訴訟請求。案件受理費10288元，減半收取5144元，由被告保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院審理查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、二審均認(rèn)可尚未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，故上訴人與被上訴人簽訂的《住宅預(yù)定協(xié)議》依法應(yīng)屬于無效合同。無效合同自始無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)返還收取被上訴人的購房款。上訴人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得商品房預(yù)售許可證明的問題上相對于購房人居于主導(dǎo)地位，更應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，其長時間占用購房者資金是客觀事實，一審法院判令上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按中國人民銀行同期貸款利率給付被上訴人韓兆資金占用期間的利息符合公平原則。
綜上所述，保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10288元，由上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 李 莉
審 判 員 鄭 東
審 判 員 陳 萌
二〇二〇年十月十四日
法官助理 陳 思
書 記 員 孟瑞超
