案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終4593號
上訴人保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司因與被上訴人韓兆商品房預售合同糾紛一案，不服河北省保定市競秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初1274號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司上訴請求：1.請求依法撤銷保定市競秀區(qū)人民法院作出的（2020）冀0602民初1274號民事判決書并依法改判；2.二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：第一、上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預定協議》系雙方真實意思表示，應當認定為有效。2017年5月28日，上訴人與被上訴人簽訂《玉蘭化園住宅預定協議》（以下簡稱該協議），約定由被上訴人預定上訴人開發(fā)建設的案涉房產。協議簽訂時，正值保定市房地產市場繁榮期，被上訴人在明知涉案房產尚處于開工建設環(huán)節(jié)，相關許可證正在辦理中的情形下，仍自愿與上訴人簽訂該協議。上訴人認為，簽訂該協議系雙方真實意思表示，雙方并無欺詐、脅迫情形，其內容亦不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不符合《合同法》第52條所規(guī)定無效合同之情形，因此，應當認定其為有效。第二、被上訴人從事民事活動，應當遵循誠信原則秉持誠實，信守承諾依照《中華人民共和國民法總則》第七條之規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。被上訴人應信守承諾，不擅自毀約，嚴格按照雙方約定履行義務，兼顧各方利益。被上訴人與上訴人簽訂購房協議時，保定市商品房價格較高，現價格回落。被上訴人據此訴請協議無效，利用司法資源損害上訴人權益，有違誠信原則。第三、上訴人積極履行合同義務，促進合同目的實現。上訴人在開發(fā)“玉蘭花園”項目過程中積極履行合同義務，該項目已具備交房條件，達到預售要求，即將取得預售許可。被上訴人因購買時價格較高，單方面主張協議無效。有違市場經濟規(guī)則。中央經濟工作會議多次強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”?，F合同目的即將實現，被上訴人利用司法資源規(guī)避炒房風險，主張協議無效。損害上訴人權益。商品房作為經濟產品之一，應嚴格遵循市場經濟規(guī)則，商品房價格波動屬于正常經濟現象，司法資源不應成為炒房人的避風港。第四、一審法院在審理個案時未考慮整體公平。法院在審理案件過程中應以公平的理念合理確定民事主體的民事權利和民事義務。被上訴人以上訴人未取得預售許可為由主張協議無效，實為購房時價格較高，利用司法資源規(guī)避炒房風險。如僅以是否取得預售許可判斷協議是否有效，不考慮雙方真實意思表示，將破壞交易的穩(wěn)定性。綜上所述。上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預定協議》應當認定為有效。因此，上訴人依法請求貴院撤銷一審判決并依法改判駁回被上訴人訴訟請求。
韓兆答辯稱，上訴人與被上訴人簽訂的商品房預售合同依法應認定為無效合同，我國合同法明文規(guī)定，合同無效購房款應依法予以返還并承擔利息，一審法院判決認定事實清楚，證明確實充分，應依法維持原判。
韓兆向一審法院起訴請求：1.確認2017年5月28日原、被告簽訂《住宅預定協議》無效；2.判令被告向原告返還購房款及服務費523167元，并按照年利率9%標準向原告支付所欠款項自2016年5月28日始至付清之日止的利息（暫計算至2020年1月28日計32個月125560.08元），合計648727.08元；3.本案訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實：2017年5月28日，原告與被告簽訂《住宅預定協議》，約定原告預定玉蘭花園B區(qū)3號樓1單元3層304號房屋，總價款為人民幣1663167元，預付款503167元，剩余1160000元，辦理按揭貸款，預計交付裝修鑰匙時間為2019年6月30日。原告韓兆于2017年3月14日向被告交納房款335445元，于2017年5月28日向被告交納房款167722元，于2017年3月11日向保定卓運房地產經紀有限公司通過銀聯POS機交易20000元策劃服務費。至原告起訴，被告未取得案涉房屋的商品房預售許可證。一審法院認為，原告與被告簽訂《住宅預定協議》具備《商品房銷售管辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，被告已經按約收受了原告的購房款，該協議應認定為商品房買賣合同。被告未取得商品房預售許可證明，其與原告簽訂的《住宅預定協議》應認定無效，被告依據該協議收取原告的購房款應當予以返還。原告向保定卓運房地產經紀有限公司支付的20000元服務費不屬于原、被告之間《住宅預定協議》約定的購房款，不應由被告返還。資金占用期間的利息按中國人民銀行同期貸款利率從實際支付之日計算至房款清償之日止較為合理。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決：一、確認2017年5月28日原告韓兆與被告保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司簽訂《住宅預定協議》無效；二、被告保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告韓兆購房款503167元及利息（以335445元為基數，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年3月14日計算至房款付清之日止；以167722元為基數，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年5月28日計算至房款付清之日止）；三、駁回原告韓兆其他訴訟請求。案件受理費10288元，減半收取5144元，由被告保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院審理查明的事實予以確認。
本院認為，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。本案中，上訴人保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司一、二審均認可尚未取得涉案房屋的商品房預售許可證明，故上訴人與被上訴人簽訂的《住宅預定協議》依法應屬于無效合同。無效合同自始無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。上訴人保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司應當返還收取被上訴人的購房款。上訴人作為房地產開發(fā)企業(yè)，在取得商品房預售許可證明的問題上相對于購房人居于主導地位，更應嚴格遵守相關規(guī)定，合同被確認無效后，其長時間占用購房者資金是客觀事實，一審法院判令上訴人保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司按中國人民銀行同期貸款利率給付被上訴人韓兆資金占用期間的利息符合公平原則。
綜上所述，保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10288元，由上訴人保定大榕樹房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 李 莉
審 判 員 鄭 東
審 判 員 陳 萌
二〇二〇年十月十四日
法官助理 陳 思
書 記 員 孟瑞超
