案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀04民終4417號(hào)
上訴人邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒庭房地產(chǎn)公司）因與被上訴人吳成雙、郝振嶺商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月23日立案后，依法組成合議庭，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
恒庭房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)（2020）冀0403民初1846號(hào)民事判決第三項(xiàng)中邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的內(nèi)容。事實(shí)和理由：1.一審法院認(rèn)定案由為商品房預(yù)售合同糾紛錯(cuò)誤。本案中吳成雙為二手房交易的買(mǎi)受人，要求確認(rèn)吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并基于二手房交易的合同要求郝振嶺履行提供發(fā)票、房屋所有權(quán)證過(guò)戶(hù)等訴求，基礎(chǔ)法律關(guān)系為二手房交易中的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售合同無(wú)關(guān)；2.恒庭房地產(chǎn)公司沒(méi)有協(xié)助吳成雙進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。一審判決嚴(yán)重突破合同相對(duì)性，破壞房屋交易市場(chǎng)穩(wěn)定性，涉嫌規(guī)避二手房交易稅費(fèi)。吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只對(duì)其二人產(chǎn)生約束，郝振嶺與恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）中郝振嶺對(duì)恒庭公司的權(quán)利和義務(wù)并未經(jīng)該公司同意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚徟袥Q恒庭房地產(chǎn)公司對(duì)吳成雙履行協(xié)助義務(wù)屬適用法律錯(cuò)誤；3.一審法院認(rèn)定案涉房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的法定條件，與事實(shí)不符。本案房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，并不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的條件。一審法院依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條確認(rèn)房屋具備過(guò)戶(hù)條件，適用法律錯(cuò)誤，該管理辦法第十二條規(guī)定的目的是約束房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，與房屋權(quán)屬登記的條件無(wú)關(guān)，只有在房屋取得初始產(chǎn)權(quán)登記即房屋首次登記至開(kāi)發(fā)商名下后才能進(jìn)行變更登記。一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
吳成雙辯稱(chēng)，1.一審判決恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)有事實(shí)及法律依據(jù)。郝振嶺與恒庭房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）中約定的雙方權(quán)利義務(wù)并未履行完畢，郝振嶺又針對(duì)同一標(biāo)的物與吳成雙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給吳成雙，吳成雙取得了該房屋的所有權(quán)。恒庭房地產(chǎn)公司基于該房屋未履行的義務(wù)不因房屋轉(zhuǎn)讓而消失，房屋所有權(quán)人吳成雙替代郝振嶺取得了對(duì)案涉房屋所享有的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)，不存在突破合同相對(duì)性的問(wèn)題。恒庭房地產(chǎn)公司向吳成雙履行房屋出賣(mài)人未盡義務(wù)有事實(shí)依據(jù)；2.導(dǎo)致案涉房屋不具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)條件的原因在恒庭房地產(chǎn)公司，其已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。恒庭房地產(chǎn)公司稱(chēng)案涉房屋目前不具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的條件，但究其原因不難發(fā)現(xiàn)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是由于恒庭房地產(chǎn)公司違反合同約定和法律規(guī)定，沒(méi)有取得相應(yīng)的證件所致。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，恒庭房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
郝振嶺未進(jìn)行答辯陳述。
吳成雙向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.判令被告交付商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）及發(fā)票原件，被告以及第三人配合原告辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）更名至原告名下并在邯鄲市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋預(yù)售登記備案；3.判令被告及第三人配合原告辦理房屋所有權(quán)證書(shū)過(guò)戶(hù)；4.訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)等費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2019年12月22日，原、被告經(jīng)邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，被告將恒大翡翠華庭3號(hào)樓1單元22層2204號(hào)房屋以132.2萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告。簽訂合同后，原告依約于2020年1月1日付給被告房款95萬(wàn)元，被告將其與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）原件、預(yù)收款發(fā)票等商品房手續(xù)依約交予原告，并將房屋鑰匙交付原告，原告進(jìn)行裝修和購(gòu)置家具后入住。2020年5月1日，被告稱(chēng)因辦理公積金提取手續(xù)，從原告處將商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）原件、預(yù)收款發(fā)票原件借走，并承諾于2020年5月9日前返還。到期后經(jīng)反復(fù)催要被告,被告未將商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）和預(yù)收款發(fā)票原件交還,并知悉因被告外欠債務(wù)被他人扣留商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）和預(yù)收款發(fā)票。根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同第六條C項(xiàng)未按合同約定時(shí)間交齊相關(guān)資料視為違約的規(guī)定，被告的行為已構(gòu)成違約且嚴(yán)重侵犯了原告合法權(quán)益。被告拒不歸還所借合同、發(fā)票的行為是以自己的行為表明不履行合同主要義務(wù)，致使原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的根本目的即更名過(guò)戶(hù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，合法享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)《合同法》第九十四條、一百零八條的法定情形，被告行為亦構(gòu)成違約。同時(shí)，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）的規(guī)定，第三人承諾的銷(xiāo)售房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)期限已經(jīng)屆滿(mǎn)，應(yīng)當(dāng)配合辦理。綜上，為維護(hù)原告權(quán)利，依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中糾紛管轄的約定，特訴至貴院。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年1月22日，郝振嶺與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）（合同編號(hào)：0020170122324），郝振嶺購(gòu)買(mǎi)恒大·翡翠華庭3號(hào)樓1單元22層2204號(hào)房屋，房屋建筑面積117.51平方米，總價(jià)款為986.183元，貸款方式為商業(yè)貸款，被告郝振嶺應(yīng)于2017年1月22日前付首期房款296.183元，占全部房款30.03%，余款690.000元向中國(guó)光大銀行股份有限公司邯鄲滏河大街支行申請(qǐng)貸款支付。第三人恒庭房地產(chǎn)公司應(yīng)于2019年10月30日前向郝振嶺交付房屋。2019年12月22日，吳成雙與郝振嶺及邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，郝振嶺將上述房屋以132.2萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳成雙，吳成雙在2020年1月1日付給郝振嶺房款95萬(wàn)元，郝振嶺出具了收到款項(xiàng)的收條。根據(jù)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，郝振嶺將商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）原件、預(yù)收款發(fā)票、房屋鑰匙、門(mén)禁卡等物品交給吳成雙。2020年5月1日，郝振嶺從吳成雙手里將商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）、發(fā)票原件拿走，稱(chēng)需辦理公積金提取手續(xù)，承諾在2020年5月9日前返還所有手續(xù)，但至今未返還合同及發(fā)票原件。
一審法院認(rèn)為，吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思一致的表示，且該合同不違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約定履行。根據(jù)郝振嶺與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）第十一條約定“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2019年10月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房”，但并未約定辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的期限。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）對(duì)辦理房屋所有權(quán)證書(shū)無(wú)約定則應(yīng)按照法律規(guī)定進(jìn)行辦理，即房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理，2019年10月30日前恒庭房地產(chǎn)公司已經(jīng)向郝振嶺交付房屋，現(xiàn)案涉房產(chǎn)應(yīng)該達(dá)到辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的法定條件。另外，恒庭房地產(chǎn)公司所稱(chēng)的合同相對(duì)性原則應(yīng)同時(shí)結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則、合同權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓等其他民法原則合理適用。本案中對(duì)于吳成雙主張由郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助吳成雙辦理案涉房屋所有權(quán)證書(shū)過(guò)戶(hù)，恒庭房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)是否具備辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶(hù)條件未予說(shuō)明和舉證。恒庭房地產(chǎn)公司與郝振嶺、郝振嶺與吳成雙之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系針對(duì)的為同一標(biāo)的物，房屋所有權(quán)證書(shū)與案涉房屋具有高度從屬性，且交易彼此連續(xù)，郝振嶺對(duì)恒庭房地產(chǎn)公司享有的權(quán)利義務(wù)由吳成雙繼受，故恒庭房地產(chǎn)公司應(yīng)配合吳成雙辦理房屋所有權(quán)證書(shū)過(guò)戶(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行。本案中，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物為位于恒大·翡翠華庭3號(hào)樓1單元22層的2204號(hào)房屋，吳成雙與被告郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法成立，吳成雙已按照合同約定支付了大部分價(jià)款，剩余價(jià)款因郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司原因而未到給付條件，案涉房屋也已交付吳成雙占有使用，案涉房產(chǎn)辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的法定期限也已屆滿(mǎn)，故吳成雙請(qǐng)求郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助其辦理案涉房屋所有權(quán)證書(shū)過(guò)戶(hù)，于法有據(jù)，依法予以支持。郝振嶺于2020年5月1日出具承諾書(shū)，即在2020年5月9日前返還從吳成雙手里拿走的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）、發(fā)票原件。商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）、發(fā)票原件為案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)證以及辦理過(guò)戶(hù)的重要資料，根據(jù)雙方約定及公平原則，郝振嶺應(yīng)交付吳成雙。本案中吳成雙請(qǐng)求郝振嶺及恒庭房地產(chǎn)公司配合吳成雙辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）更名至吳成雙名下并在邯鄲市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋預(yù)售登記備案，該請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。一審法院判決：一、吳成雙與郝振嶺2019年12月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效。二、郝振嶺在本判決生效之日起十日內(nèi)向吳成雙交付郝振嶺與邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2017年1月22日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）合同編號(hào)：0020170122324》及購(gòu)房付款發(fā)票原件。三、郝振嶺、邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)16,698元，減半收取計(jì)8,349元、訴訟保全費(fèi)5,000元，共計(jì)13,349元，由郝振嶺承擔(dān)。
二審期間，各方當(dāng)事人均沒(méi)有提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)除與一審一致外，另查明，2019年12月22日，郝振嶺作為甲方與乙方吳成雙及邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同第三條約定：為保證甲、乙雙方的合法權(quán)益，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致具體付款約定如下：甲方配合辦理第一個(gè)房產(chǎn)證，辦理第一個(gè)房產(chǎn)證前所有費(fèi)用由甲方郝振嶺全部承擔(dān)，出房產(chǎn)證后過(guò)戶(hù)所需費(fèi)用由乙方全部承擔(dān)……。
本院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的合同。本案中，商品房預(yù)售合同的主體系恒庭房地產(chǎn)公司與郝振嶺，吳成雙并非該合同一方主體。且郝振嶺已于2019年12月22日將案涉房屋出售給吳成雙，吳成雙原審訴求也是要求確認(rèn)其與郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并基于合同約定要求郝振嶺履行提供合同及發(fā)票原件、辦理房屋所有權(quán)證過(guò)戶(hù)等。因此，本案案由應(yīng)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，一審確定案由為商品房預(yù)售合同糾紛不妥，應(yīng)予糾正。
關(guān)于恒庭房地產(chǎn)公司應(yīng)否協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，雖然案涉房屋為兩份合同所確定的同一標(biāo)的物，但是基于兩份合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系和合同主體均不相同，且吳成雙與恒庭房地產(chǎn)公司之間并未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其與郝振嶺簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)恒庭房地產(chǎn)公司也不具有約束力，故吳成雙要求恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助其辦理房產(chǎn)登記手續(xù)沒(méi)有合同依據(jù)及法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
依據(jù)郝振嶺與吳成雙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同第三條約定，郝振嶺在辦理第一個(gè)房產(chǎn)證后為吳成雙辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，因?yàn)閰浅呻p并未提交證據(jù)證實(shí)郝振嶺已辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，所以其要求郝振嶺配合辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)登記的條件尚未成就，其可在案涉房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件之后，另行向郝振嶺主張權(quán)利。
綜上所述，恒庭房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。原審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即：郝振嶺、邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
三、駁回吳成雙的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)16,698元，減半收取8,349元、訴訟保全費(fèi)5,000元，共計(jì)13,349元，由郝振嶺負(fù)擔(dān)13,000元，吳成雙負(fù)擔(dān)349元；二審案件受理費(fèi)80元，由吳成雙負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 申 強(qiáng)
審 判 員 鄭佳佳
審 判 員 張海霞
二〇二〇年十月二十七日
法官助理 耿 超
書(shū) 記 員 宋婧瑄
附相關(guān)法律條文：
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷(xiāo)或者變更；
（三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷(xiāo)原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；
（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷(xiāo)原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
