審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）蘇05民終XXX號(hào)
案件類型：民事
審判日期：2020年10月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
張家港市中梁軒置業(yè)有限公司的上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決并改判駁回朱纓、柳健的訴訟請(qǐng)求，一、二審訴訟費(fèi)由朱纓、柳健承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.在涉案樓盤開發(fā)建設(shè)過程中，政府相關(guān)部門基于惡劣天氣、大氣污染防治、高考管制等原因，要求我方停工，據(jù)統(tǒng)計(jì)共有136天。一審中我方持法院調(diào)查令向上述政府部門調(diào)取核實(shí)停工天數(shù)約50天。上述情況屬于補(bǔ)充協(xié)議第十條第1款第（1）、（6）項(xiàng)約定的“自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖期或逾期交房”、“政府行為……導(dǎo)致工程拖期或者逾期交房”的情形，按約應(yīng)當(dāng)免除相應(yīng)責(zé)任。我方逾期交房天數(shù)為110天，停工天數(shù)136天，故我方無需承擔(dān)違約責(zé)任。2.雖我方無需承擔(dān)責(zé)任，但為了盡快友好解決爭(zhēng)議，我方實(shí)際上也按照補(bǔ)充協(xié)議約定的萬分之一/日標(biāo)準(zhǔn)向小業(yè)主支付了違約金。即便我方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金需按萬分之二/日計(jì)算，但我方能夠證實(shí)的停工天數(shù)約50天，約占逾期交付天數(shù)的一半，如此計(jì)算，我方亦已足額支付了逾期交房違約金。3.我方在2019年6月30日前已經(jīng)完成了房屋交付的大部分工作，房屋實(shí)質(zhì)上已經(jīng)達(dá)到了交付條件，但小區(qū)二期眾多業(yè)主通過向政府部門投訴等不合理手段向我方施壓，我方不得不對(duì)小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行完善，因此基于提升小區(qū)房屋品質(zhì)所需的工期應(yīng)當(dāng)從逾期交付天數(shù)中扣除。4.補(bǔ)充協(xié)議第十條第3款對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整作出約定，我方已經(jīng)在補(bǔ)充協(xié)議首部對(duì)“特別提示”字樣進(jìn)行加粗標(biāo)注，應(yīng)視為我方盡到了提示義務(wù)，該條款也不存在免除我方義務(wù)、加重對(duì)方責(zé)任的情形，故不屬于格式條款。
被上訴人辯稱
朱纓、柳健二審中未作答辯。
一審原告訴稱
朱纓、柳健向一審法院起訴請(qǐng)求：判令原審被告支付逾期交房違約金32336.2元及利息(自起訴之日按銀行同期貸款利率計(jì)算至實(shí)際支付之日)。本案訴訟費(fèi)用由原審被告承擔(dān)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：2017年4月26日，朱纓、柳健（乙方、買受人）與中梁軒置業(yè)公司（甲方、出賣人）簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定由朱纓、柳健購(gòu)買中梁軒置業(yè)公司開發(fā)的鼎尚花園15幢2108室，房屋建筑面積136.97㎡，商品房總價(jià)款為1471191元。合同第九條交付期限約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年6月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1、2種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房符合《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》規(guī)定要求，并取得《張家港市商品住宅交付使用通知書》；2.第四條所列權(quán)利瑕疵已消失等。合同第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間分別處理：（1）逾期不超過60日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除通知送達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金。補(bǔ)充協(xié)議第十條關(guān)于房屋交接、質(zhì)量異議等處理的約定第三項(xiàng)又約定，經(jīng)出賣人與買受人協(xié)商一致，雙方對(duì)《商品房買賣合同》有關(guān)出賣人逾期交房的違約責(zé)任內(nèi)容進(jìn)行如下變更：無論出賣人逾期交付超過多少日，買受人均選擇繼續(xù)履行合同，自本合同約定的最后交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。雙方在合同及補(bǔ)充協(xié)議中同時(shí)還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
上述合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，朱纓、柳健依約向中梁軒置業(yè)公司支付了案涉商品房的全部購(gòu)房款。2019年6月29日，中梁軒置業(yè)公司向朱纓、柳健發(fā)出《交房日期變更通知書》，載明：……?，F(xiàn)抱歉地通知您，《商品房買賣合同》原定于2019年6月30日交付的張家港鼎尚花園商品房，因提升品質(zhì)增加工程量，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)而不得不逾期交付，具體交付時(shí)間我司將另行提前通知。根據(jù)與您簽訂的《商品房買賣合同》第十條的約定，逾期交房不超過60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司將按日向您支付已付房?jī)r(jià)款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。2019年10月15日，中梁軒置業(yè)公司又向朱纓、柳健發(fā)出《交付通知書》，載明：……，您所購(gòu)買的位于張家港市暨陽湖大道南側(cè)鼎尚花園項(xiàng)目15幢2108室房屋將于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的檢閱。我們榮幸地通知您，請(qǐng)您在2019年10月18日上午9時(shí)至下午16時(shí)30分至鼎尚花園二期物業(yè)辦公室東側(cè)辦理該房屋的交房入戶手續(xù)等。后雙方辦理了案涉商品房的的收房手續(xù)。
審理中，雙方一致確認(rèn)中梁軒公司已按照房屋總價(jià)每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向朱纓、柳健支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付違約金16168.1元。朱纓、柳健明確中梁軒公司在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)未提示其注意補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)的內(nèi)容，中梁軒置業(yè)公司亦明確其在案涉商品房的銷售過程中，除在補(bǔ)充協(xié)議開頭概括性地提示買受人注意外，沒有單獨(dú)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)的內(nèi)容進(jìn)行過提示，在業(yè)主未特別要求的情況下，也不對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的條款作主動(dòng)說明。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人提交的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、交房日期變更通知書、交付通知書以及原審法院庭審筆錄等予以證實(shí)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》是其真實(shí)意思的表示，合法有效，補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)系原審被告為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與原審原告協(xié)商的格式條款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；第四十一條規(guī)定，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本案中，在《商品房買賣合同》第十條已對(duì)逾期交房違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)作出了明確約定的情形下，即“自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金”，原審被告卻通過補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)即“出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金”對(duì)《商品房買賣合同》第十條的約定進(jìn)行了變更，減輕了自己的責(zé)任，原審被告就該變更條款也沒有明確向原審原告提示和說明，致使雙方對(duì)適用何一條款發(fā)生爭(zhēng)議，根據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)原審被告作出不利解釋，故原審被告應(yīng)按照《商品房買賣合同》第十條的約定向原審原告支付逾期交房違約金。雙方均明確原審被告已按照房屋總價(jià)每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向原審原告支付了兩商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房違約金16168.1元，故原審被告還應(yīng)再向原審原告支付上述期間的逾期交房違約金16168.1元。原審原告主張?jiān)瓕彵桓嬷Ц独?，無事實(shí)與法律依據(jù)，原審法院不予支持。原審被告辯稱其已與原審原告就逾期交房事宜協(xié)商解決完畢，與事實(shí)不符，原審法院對(duì)此不予采信。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十一條的規(guī)定，判決：
一、張家港市中梁軒置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付朱纓、柳健逾期交房違約金16168.1元。
二、駁回朱纓、柳健的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取305元，由朱纓、柳健負(fù)擔(dān)152元，由張家港市中梁軒置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)153元。原審被告應(yīng)負(fù)擔(dān)部分限其于本判決生效之日起十日內(nèi)直接繳納至原審法院訴訟費(fèi)賬戶（戶名：張家港市人民法院，開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行張家港分行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào)：10×××61）。
本院查明
二審經(jīng)審理查明，涉案《商品房買賣合同》第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任約定如下：(1)逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金。
涉案補(bǔ)充協(xié)議第二條關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任約定如下：(1)逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至買受人實(shí)際付款日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，本合同及本補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)履行；(2)逾期付款超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日按照總房款的20%向出賣人支付違約金，且出賣人有權(quán)自解除合同通知送達(dá)之日起將房屋轉(zhuǎn)售他人。出賣人愿意繼續(xù)履行合同的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日其至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金。該事實(shí)由當(dāng)事人提供的《商品房買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議予以證實(shí)。
二審查明其他事實(shí)與一審查明事實(shí)相一致。
二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為,朱纓、柳健與中梁軒置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)。根據(jù)雙方當(dāng)事人在訴訟中的舉證及陳述可以認(rèn)定，中梁軒置業(yè)公司未能按照《商品房買賣合同》的約定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式將涉案房屋交付朱纓、柳健，中梁軒置業(yè)公司因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于涉案補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)是否屬于無效格式條款的問題。首先，涉案《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系中梁軒置業(yè)公司單方提供的格式合同；其次，在關(guān)于付款與交房這兩項(xiàng)合同雙方最主要的合同義務(wù)的相關(guān)違約責(zé)任的約定方面，《商品房買賣合同》中對(duì)雙方的違約責(zé)任的約定基本對(duì)等，而在補(bǔ)充協(xié)議中，一方面增加了買受人的違約責(zé)任（逾期超過60日后，出賣人解除合同的，買受人向出賣人支付違約金從按累計(jì)應(yīng)付款的10%增加到20%），另一方面卻減輕了出賣人的違約責(zé)任（逾期超過60日后，出賣人向買受人支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)由每日萬分之二調(diào)整為每日萬分之一，同時(shí)還排除了該情形下買受人的合同解除權(quán)，免除了出賣人原來在合同解除后應(yīng)承擔(dān)賠償違約金的義務(wù)），且根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，在《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的簽訂過程中，作為該格式合同的提供方，中梁軒置業(yè)公司并未就此特別提請(qǐng)朱纓、柳健予以必要的關(guān)注。因此，一審法院認(rèn)定對(duì)本案所涉補(bǔ)充協(xié)議第十條第三項(xiàng)約定應(yīng)作對(duì)中梁軒置業(yè)公司不利解釋，中梁軒置業(yè)公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》第十條的約定即按房屋總價(jià)每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向朱纓、柳健支付違約金，符合相關(guān)法律的規(guī)定。中梁軒置業(yè)公司之前已支付的逾期交房違約金，可在總數(shù)中予以扣除。
關(guān)于中梁軒置業(yè)公司上訴所稱其因天氣惡劣、大氣污染防治、高考管制等原因停工，相應(yīng)停工期限是否應(yīng)在逾期交房天數(shù)中扣除的問題。本院就此認(rèn)為，首先，中梁軒置業(yè)公司作為房產(chǎn)開發(fā)公司，其作為格式合同提供方，在制定合同文本相關(guān)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)施工過程中天氣、環(huán)境變化、每年度大概率發(fā)生的高考管制等情況能夠預(yù)見，并就上述情況對(duì)于工期的影響應(yīng)作充分考慮，上述情形不屬于合同約定的不可抗力或政策因素；其次，中梁軒置業(yè)公司稱2019年6月30日其房屋已經(jīng)達(dá)到交付條件，其逾期交房的主要原因是二期業(yè)主要求提高物業(yè)品質(zhì)，其不得不另行完善配套設(shè)施，依照其該陳述，實(shí)際施工工期并未受到天氣、環(huán)境原因或政策因素的影響；再次，中梁軒置業(yè)公司與相關(guān)業(yè)主結(jié)算逾期交房違約金時(shí)，是按照實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算的，并未扣除其所稱的停工天數(shù)，僅是對(duì)于計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是按照已付款的萬分之一/日還是萬分之二/日有爭(zhēng)議，應(yīng)視為其對(duì)逾期交房天數(shù)的認(rèn)可。綜上，本院對(duì)于中梁軒置業(yè)公司該項(xiàng)上訴理由不予采納。
綜上，中梁軒置業(yè)公司上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)610元，由上訴人張家港市中梁軒置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
