案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終3896號(hào)
上訴人趙輝因與被上訴人廊坊景豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廊坊景豐公司）、原審第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司廊坊朝陽(yáng)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初403號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙輝上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初403號(hào)民事判決，依法改判支持上訴人的訴訟請(qǐng)求；2、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是格式條款，完全免除了被上訴人的責(zé)任，協(xié)議內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。商品房是頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，但被上訴人交付的商品房躍層沒(méi)有封頂，不符合交房標(biāo)準(zhǔn)。2、一審已經(jīng)認(rèn)定上訴人與被上訴人存在頂層帶上躍層的口頭約定，卻以雙方之間沒(méi)有簽訂補(bǔ)充協(xié)議，否認(rèn)之前已經(jīng)認(rèn)定的事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。3、廊坊景豐公司的銷(xiāo)售人員在給上訴人愛(ài)人的微信聊天記錄里發(fā)送了頂層和躍層的詳細(xì)戶(hù)型圖，對(duì)其所述房屋功能和裝修效果作出了詳細(xì)說(shuō)明，并對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行了詳細(xì)標(biāo)注。這不是口頭約定，而是類(lèi)似于書(shū)面約定的電子約定，且約定具體明確。因?yàn)轫攲雍蛙S層的戶(hù)型圖有詳細(xì)的尺寸、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)等，頂層和躍層都有上下樓梯的圖示，樓梯位置相互對(duì)應(yīng)，明顯看得出是屬于同一套住宅。上訴人購(gòu)買(mǎi)的湯林玉苑小區(qū)一區(qū)中，頂層帶躍層的房子大約有15套，比普通頂層價(jià)格高出至少6000元/平米。被上訴人的宣傳足以讓購(gòu)房人信任，并對(duì)雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，宣傳的內(nèi)容即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也視為合同要約，即合同內(nèi)容，而非要約邀請(qǐng)，故上訴人享有合同解除權(quán)。4、躍層是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通，不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)力小樓梯連接。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（2003年版）第4.1.6條，頂層為兩層一套的躍層住宅時(shí)，躍層部分不計(jì)層數(shù)。因此躍層只能與頂層住宅連體出售，而不能單獨(dú)成戶(hù)出售，除非增設(shè)電梯，否則違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范要求?？梢钥闯鲕S層的定義是正常使用的住宅房屋，是封頂?shù)?。一審法院也承認(rèn)涉案房屋確實(shí)存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前越層的結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶(hù)、隔斷墻，但是沒(méi)有封頂。說(shuō)明交付的頂層帶躍層的房屋沒(méi)有完成，達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)，明顯違約。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，躍層屬于合同內(nèi)容，被上訴人要交付上訴人的房屋，因?yàn)檐S層沒(méi)有封頂，不符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，屬于明顯違約，上訴人享有解除權(quán)。5、被上訴人收取房款在先，簽署合同和補(bǔ)充協(xié)議在后，明顯處于強(qiáng)勢(shì)的地位。商品房必須封頂才能辦理預(yù)售證，而被上訴人銷(xiāo)售房屋時(shí)，樓盤(pán)只是在打地基，就已經(jīng)辦理預(yù)售證。躍層不寫(xiě)進(jìn)格式合同，只會(huì)對(duì)處于極度弱勢(shì)的購(gòu)房人產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)。被上訴人作為開(kāi)發(fā)商知曉建房的過(guò)程，購(gòu)房人距離樓盤(pán)相距100公里，不能進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)法有主觀動(dòng)機(jī)去規(guī)避商品房銷(xiāo)售管理的相關(guān)規(guī)定。6、湯林玉苑小區(qū)一區(qū)頂層帶躍層的價(jià)格比普通頂層的價(jià)格高出至少6000元/平米，所有的客戶(hù)都簽署了同樣一份《補(bǔ)充協(xié)議》。二區(qū)、三區(qū)頂層帶躍層的房屋大約有100套以上，也簽署了同樣的一份且只有一份的《補(bǔ)充協(xié)議》。有證人提到，2017年簽訂合同之前，他意識(shí)到躍層不寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議有巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此要求被上訴人簽署有效的補(bǔ)充協(xié)議，被上訴人在極不情愿的情況下，僅出具了一個(gè)“注明此頂層帶有50平上躍”的一個(gè)簽約審批單，落款是當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售經(jīng)理的簽字，但拒不加蓋公章。這些充分說(shuō)明被上訴人的補(bǔ)充協(xié)議是格式合同。7、根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)買(mǎi)受人有權(quán)退房，不退房的，絕對(duì)值超出3%的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。躍層約定即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為合同內(nèi)容，上訴人享有合同解除權(quán)。上訴人所購(gòu)房屋面積為128平米，由于躍層無(wú)法正常交付，面積誤差達(dá)到了38%，上訴人有權(quán)要求退房。
廊坊景豐公司辯稱(chēng)，1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》屬于要式合同，依法必須采用書(shū)面形式。被上訴人與上訴人作為商品房的出賣(mài)人與買(mǎi)受人，雙方以書(shū)面形式訂立了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述合同確定權(quán)利義務(wù)，一審判決認(rèn)定雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，確實(shí)對(duì)頂層帶上躍有過(guò)口頭約定是錯(cuò)誤的。2、上訴人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的主張不能成立。只有存在根本違約的情形才能構(gòu)成法定解除合同的事由。雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所簽訂的所有書(shū)面協(xié)議，均沒(méi)有關(guān)于所謂躍層的約定，被上訴人不存在根本違約的情形。雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議的目的在于出售、購(gòu)買(mǎi)符合合同約定的商品房。訴爭(zhēng)商品房已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，被上訴人已經(jīng)向上訴人郵寄了入住通知書(shū)，通知其辦理收房的手續(xù)，顯然上訴人主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)不是事實(shí)。3、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十七條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。被上訴人與上訴人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定了商品房定價(jià)方式為雙方協(xié)議價(jià)。商品房?jī)r(jià)款屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，受多種因素的影響，其中買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)欲、購(gòu)房時(shí)間等，均會(huì)對(duì)商品房的成交價(jià)格有重大影響，上訴人不能以房?jī)r(jià)高于其他房屋的價(jià)格為由主張存在所謂的躍層，且該合同在永清縣住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合法律規(guī)定。4、訴爭(zhēng)房屋自始至終不存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的情形，被上訴人以規(guī)劃設(shè)計(jì)變更為由主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。5、依據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，躍層住宅是指套內(nèi)空間跨越兩個(gè)樓層，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅，但雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件戶(hù)型圖中并沒(méi)有顯示跨越兩個(gè)樓層，說(shuō)明雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)于該商品房不存在躍層是明知的。6、我方不認(rèn)可上訴人處于弱勢(shì)地位，雙方是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，處于平等地位。2017年年初，環(huán)京樓市火爆，房?jī)r(jià)一路看漲，上訴人不是永清本地人，其買(mǎi)房的目的不言而喻。上訴人稱(chēng)補(bǔ)充協(xié)議系格式條款的問(wèn)題，堅(jiān)持一審意見(jiàn)。
工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行未陳述意見(jiàn)。
趙輝向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)原告與被告簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月5日解除，并要求被告協(xié)助原告辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案手續(xù)；2、判令解除原告與被告、第三人簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；3、判令被告向原告返還房屋首付款338830元，賠償利息損失（以338830元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；4、判令被告返還原告至判決生效日止已付的貸款本息（截止2020年5月，已支付貸款本息為255435.95元）；5、判令被告向原告返還車(chē)位費(fèi)100000元，賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；6、判令由被告向第三人償還《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余的貸款本息：7、判令被告向原告返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)35000元，賠償利息損失（以35000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；8、判令被告向原告支付違約金329766元（以1648830元*20%計(jì)算）；9、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月28日，原告與被告簽訂了合同編號(hào)為20170328365的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及附件一《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》約定“原告購(gòu)買(mǎi)被告廊坊景豐公司建設(shè)的暫定名為湯林玉苑一區(qū)第0005座1單元18層0002（1-1802）號(hào)商品房一套。商品房建筑面積79.19平方米，單價(jià)每平方米20821.19元，總價(jià)款1648830元。付款方式為首付款338830元，向工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行貸款支付1310000元”?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定“買(mǎi)賣(mài)合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買(mǎi)賣(mài)合同及本協(xié)議簽署前，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)口頭、書(shū)面（包括預(yù)定單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議、選房確認(rèn)單等）、實(shí)物及其他形式（包括但不限于銷(xiāo)售說(shuō)辭、廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、模型、動(dòng)畫(huà)、效果圖等）所表達(dá)和提供的信息以及任一方私自錄音的資料等不作為買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同訂立以及商品房?jī)r(jià)格有重大影響的因素，出賣(mài)人已向買(mǎi)受人充分提示，買(mǎi)受人已知曉”；出賣(mài)人的職員或雇員、部門(mén)或銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)等對(duì)買(mǎi)受人作出的承諾，必須加蓋出賣(mài)人的公章方為有效，未經(jīng)出賣(mài)人書(shū)面授權(quán)，前述人員、部門(mén)和代理機(jī)構(gòu)等均無(wú)權(quán)對(duì)買(mǎi)受人擅自作出任何承諾，亦無(wú)權(quán)擅自向買(mǎi)受人收取錢(qián)款?！缎^(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》約定“廊坊景豐公司為原告提供使用車(chē)位一個(gè)，使用費(fèi)10萬(wàn)元”。原告在簽訂上述協(xié)議之前，于2017年7月20日向北京道合晟宇傳媒廣告有限公司交款35000元，向被告廊坊景豐公司支付涉案房屋首付款338830元，車(chē)位使用費(fèi)100000元。2017年6月15日，原告（借款人）、被告廊坊景豐公司（保證人）與第三人工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行（貸款人）簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，原告向工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行借款1310000元用于購(gòu)買(mǎi)涉案商品房。第三人工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行依借款合同約定將貸款支付給被告廊坊景豐公司，原告依約定向第三人工商銀行廊坊朝陽(yáng)支行償還貸款本息至今。2019年8月23日，涉案工程驗(yàn)收合格，2019年8月26日取得“河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)”，達(dá)到交付條件，被告廊坊景豐公司通知原告收房。2019年9月5日，原告以被告擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋使用功能為由向廊坊景豐公司郵寄了《退房通知書(shū)》。另查明，依據(jù)原告的訴請(qǐng)及當(dāng)庭提供的證據(jù)，經(jīng)一審法院勘察核實(shí)涉案房屋確實(shí)存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前躍層的房屋結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶(hù)、隔斷墻，但是沒(méi)有封頂。
一審法院認(rèn)為，原告趙輝與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車(chē)位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容合法有效，對(duì)當(dāng)事人均具有法律約束力。被告廊坊景豐公司向原告交付的商品房，符合雙方合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。原告主張與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除。一審法院認(rèn)為，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。經(jīng)查明，原告在《退房通知書(shū)》中以“滿(mǎn)足商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的情形，原告當(dāng)庭也未提供充分有效的證據(jù)證實(shí)涉案房屋存在合同約定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，因此原告并不享有該條約定的解除權(quán)。原告以被告未按照口頭承諾提供頂層帶上躍層，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，依據(jù)本案查明的事實(shí)，可以認(rèn)定雙方在簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，確實(shí)對(duì)頂層帶上躍層有過(guò)口頭約定，且被告廊坊景豐公司交付的商品房之上確實(shí)建有躍層。但是原告以其在2019年8、9月份與銷(xiāo)售人員問(wèn)答的現(xiàn)場(chǎng)和電話錄音，證實(shí)沒(méi)有將躍層寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同的原因系商品房買(mǎi)賣(mài)合同為制式合同的意見(jiàn)，一審法院不予采信。首先，雙方口頭約定躍層是在2017年，而該證據(jù)系在2019年取得，原告提問(wèn)的角度及接待人員理解能力、語(yǔ)言表達(dá)能力高低，影響對(duì)事實(shí)的準(zhǔn)確判斷，雙方在協(xié)商解決糾紛中所做的認(rèn)可和讓步，更多的是為了解決糾紛，故不能作為認(rèn)定2017年雙方口頭約定內(nèi)容依據(jù)；其次，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同是制式合同而沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同的理由不能成立，因?yàn)樵谥剖胶贤饪梢院炗喲a(bǔ)充協(xié)議，事實(shí)上原被告也簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，并且補(bǔ)充協(xié)議可以簽訂若干個(gè)。而本案原告訴稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有頂層帶躍層的布局結(jié)構(gòu)，對(duì)于這么重要的合同條款，在原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中均沒(méi)有進(jìn)行重點(diǎn)表述，對(duì)于作為完全民事行為能力人的原告對(duì)此應(yīng)該是明知和認(rèn)可的。因此，一審法院認(rèn)為，不將躍層寫(xiě)進(jìn)書(shū)面協(xié)議是當(dāng)時(shí)雙方協(xié)商的結(jié)果，是雙方達(dá)成的共識(shí)。如果雙方對(duì)于大額房款的支出不能達(dá)成一致意見(jiàn)，是不會(huì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，這一點(diǎn)也符合市場(chǎng)交易的一般習(xí)慣。雙方訴爭(zhēng)焦點(diǎn)系對(duì)被告廊坊景豐公司建造的躍層是否符合當(dāng)初的約定，雖然原告主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的相關(guān)規(guī)定，涉案躍層的約定未載入合同，但該躍層對(duì)于涉案房屋價(jià)格有重大影響，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。但由于雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面協(xié)議，對(duì)于躍層的具體布局結(jié)構(gòu)要求約定不明，原告也未能提供相關(guān)有效證據(jù)證實(shí)原被告對(duì)躍層的布局結(jié)構(gòu)做出過(guò)明確具體的約定，因此不能認(rèn)定被告廊坊景豐公司違反了雙方的口頭約定。原告主張被告廊坊景豐公司在銷(xiāo)售商品房時(shí)做出虛假承諾，交房時(shí)通知業(yè)主自建躍層，與一審法院查明事實(shí)不符，該口頭約定是雙方合意的結(jié)果，并非單方承諾，躍層也并非業(yè)主自建，只是躍層上部因驗(yàn)收需要而未封頂。故對(duì)于原告以書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定范圍之外的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實(shí)現(xiàn)的意見(jiàn)，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院不予支持。依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，因?yàn)檐S層不在批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃范圍之內(nèi)，雙方不將該事項(xiàng)寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，規(guī)避了商品房銷(xiāo)售管理的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于不簽訂書(shū)面合同存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)雙方是明知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上，原告與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》不存在約定和法定解除事由，原告也未提供充分有效的證據(jù)證實(shí)被告廊坊景豐公司存在根本違約的行為。因此原告請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除的訴訟請(qǐng)求一審法院不予支持。雙方就口頭約定躍層的相關(guān)問(wèn)題，可以另行協(xié)商解決。綜上所述，原告不享有約定和法定的解除權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院不予支持。原告基于解除上述合同提出的相關(guān)其他訴訟請(qǐng)求一并予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回原告趙輝的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取計(jì)6936元，由原告趙輝負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各當(dāng)事人均沒(méi)有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人趙輝與被上訴人廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車(chē)位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照合同約定全面履行。上訴人提出《補(bǔ)充協(xié)議》是格式條款，完全免除了被上訴人的責(zé)任，內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的上訴主張，上訴人對(duì)于該協(xié)議的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認(rèn)可，《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)于重點(diǎn)內(nèi)容均進(jìn)行了加黑、加粗標(biāo)識(shí)，協(xié)議尾部用加黑加粗字體載明“買(mǎi)受人或買(mǎi)受人代理人作為具有完全民事行為能力的自然人，已詳細(xì)閱讀本協(xié)議全部條款，并已全面正確理解本協(xié)議全部條款的含義，不存在重大誤解或顯失公平的情形，本協(xié)議內(nèi)容系雙方真實(shí)意思的表示。”上訴人在下面買(mǎi)受人處簽字、按手印，故應(yīng)認(rèn)定被上訴人對(duì)協(xié)議內(nèi)容對(duì)上訴人進(jìn)行了提示、說(shuō)明，協(xié)議的內(nèi)容未違反相關(guān)法律的規(guī)定，本院對(duì)該上訴主張不予支持。對(duì)于上訴人提出要求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月5日解除問(wèn)題，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。上訴人未提供充分證據(jù)證實(shí)涉案房屋存在與合同約定不符的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，其依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定，提出解除合同，不能成立。作為雙方履行依據(jù)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》中沒(méi)有關(guān)于案涉房屋帶有躍層的約定。但根據(jù)一審現(xiàn)場(chǎng)勘察情況及上訴人提交的證據(jù)，可以認(rèn)定雙方對(duì)于“躍層”存在口頭約定，但口頭約定的內(nèi)容不明確，雙方陳述不一致，在上訴人未能提供有效證據(jù)證實(shí)雙方對(duì)“躍層”的布局結(jié)構(gòu)做出過(guò)明確具體約定的情況下，其以不明確的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實(shí)現(xiàn)，要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)于雙方約定不明的“躍層”問(wèn)題，應(yīng)協(xié)商解決。
綜上所述，趙輝的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)13872元，由趙輝負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十一月十六日
書(shū)記員 周 雪
