案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終3896號
上訴人趙輝因與被上訴人廊坊景豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廊坊景豐公司）、原審第三人中國工商銀行股份有限公司廊坊朝陽支行（以下簡稱工商銀行廊坊朝陽支行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初403號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙輝上訴請求：1、撤銷河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初403號民事判決，依法改判支持上訴人的訴訟請求；2、一、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、雙方簽訂的《補充協(xié)議》是格式條款，完全免除了被上訴人的責(zé)任，協(xié)議內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)認定為無效。商品房是頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，但被上訴人交付的商品房躍層沒有封頂，不符合交房標準。2、一審已經(jīng)認定上訴人與被上訴人存在頂層帶上躍層的口頭約定，卻以雙方之間沒有簽訂補充協(xié)議，否認之前已經(jīng)認定的事實，屬于認定事實錯誤。3、廊坊景豐公司的銷售人員在給上訴人愛人的微信聊天記錄里發(fā)送了頂層和躍層的詳細戶型圖，對其所述房屋功能和裝修效果作出了詳細說明，并對贈送面積進行了詳細標注。這不是口頭約定，而是類似于書面約定的電子約定，且約定具體明確。因為頂層和躍層的戶型圖有詳細的尺寸、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)等，頂層和躍層都有上下樓梯的圖示，樓梯位置相互對應(yīng)，明顯看得出是屬于同一套住宅。上訴人購買的湯林玉苑小區(qū)一區(qū)中，頂層帶躍層的房子大約有15套，比普通頂層價格高出至少6000元/平米。被上訴人的宣傳足以讓購房人信任，并對雙方訂立房屋買賣合同以及房屋價格的確定產(chǎn)生重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，宣傳的內(nèi)容即使未載入商品房買賣合同，也視為合同要約，即合同內(nèi)容，而非要約邀請，故上訴人享有合同解除權(quán)。4、躍層是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通，不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨力小樓梯連接。按照《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）（2003年版）第4.1.6條，頂層為兩層一套的躍層住宅時，躍層部分不計層數(shù)。因此躍層只能與頂層住宅連體出售，而不能單獨成戶出售，除非增設(shè)電梯，否則違反了國家強制性規(guī)范要求?？梢钥闯鲕S層的定義是正常使用的住宅房屋，是封頂?shù)?。一審法院也承認涉案房屋確實存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前越層的結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶、隔斷墻，但是沒有封頂。說明交付的頂層帶躍層的房屋沒有完成，達不到交房標準，明顯違約。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，躍層屬于合同內(nèi)容，被上訴人要交付上訴人的房屋，因為躍層沒有封頂，不符合《住宅設(shè)計規(guī)范》，屬于明顯違約，上訴人享有解除權(quán)。5、被上訴人收取房款在先，簽署合同和補充協(xié)議在后，明顯處于強勢的地位。商品房必須封頂才能辦理預(yù)售證，而被上訴人銷售房屋時，樓盤只是在打地基，就已經(jīng)辦理預(yù)售證。躍層不寫進格式合同，只會對處于極度弱勢的購房人產(chǎn)生巨大風(fēng)險。被上訴人作為開發(fā)商知曉建房的過程，購房人距離樓盤相距100公里，不能進入施工現(xiàn)場，無法有主觀動機去規(guī)避商品房銷售管理的相關(guān)規(guī)定。6、湯林玉苑小區(qū)一區(qū)頂層帶躍層的價格比普通頂層的價格高出至少6000元/平米，所有的客戶都簽署了同樣一份《補充協(xié)議》。二區(qū)、三區(qū)頂層帶躍層的房屋大約有100套以上，也簽署了同樣的一份且只有一份的《補充協(xié)議》。有證人提到，2017年簽訂合同之前，他意識到躍層不寫進購房合同和補充協(xié)議有巨大風(fēng)險，因此要求被上訴人簽署有效的補充協(xié)議，被上訴人在極不情愿的情況下，僅出具了一個“注明此頂層帶有50平上躍”的一個簽約審批單，落款是當(dāng)時的銷售經(jīng)理的簽字，但拒不加蓋公章。這些充分說明被上訴人的補充協(xié)議是格式合同。7、根據(jù)《商品房買賣合同》第五條，面積誤差比絕對值超出3%時買受人有權(quán)退房，不退房的，絕對值超出3%的房價款由出賣人雙倍返還買受人。躍層約定即使未載入商品房買賣合同，應(yīng)視為合同內(nèi)容，上訴人享有合同解除權(quán)。上訴人所購房屋面積為128平米，由于躍層無法正常交付，面積誤差達到了38%，上訴人有權(quán)要求退房。
廊坊景豐公司辯稱，1、《商品房買賣合同》屬于要式合同，依法必須采用書面形式。被上訴人與上訴人作為商品房的出賣人與買受人，雙方以書面形式訂立了《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述合同確定權(quán)利義務(wù)，一審判決認定雙方在簽訂房屋買賣合同時，確實對頂層帶上躍有過口頭約定是錯誤的。2、上訴人以合同目的不能實現(xiàn)為由解除《商品房買賣合同》的主張不能成立。只有存在根本違約的情形才能構(gòu)成法定解除合同的事由。雙方在商品房買賣過程中所簽訂的所有書面協(xié)議，均沒有關(guān)于所謂躍層的約定，被上訴人不存在根本違約的情形。雙方訂立《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的目的在于出售、購買符合合同約定的商品房。訴爭商品房已經(jīng)取得竣工驗收備案證明書，被上訴人已經(jīng)向上訴人郵寄了入住通知書，通知其辦理收房的手續(xù)，顯然上訴人主張合同目的無法實現(xiàn)不是事實。3、《商品房銷售管理辦法》第十七條規(guī)定，商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。被上訴人與上訴人在《商品房買賣合同》中明確約定了商品房定價方式為雙方協(xié)議價。商品房價款屬于市場調(diào)節(jié)價，受多種因素的影響，其中買受人的購買欲、購房時間等，均會對商品房的成交價格有重大影響，上訴人不能以房價高于其他房屋的價格為由主張存在所謂的躍層，且該合同在永清縣住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合法律規(guī)定。4、訴爭房屋自始至終不存在規(guī)劃設(shè)計變更的情形，被上訴人以規(guī)劃設(shè)計變更為由主張解除《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》沒有事實和法律依據(jù)。5、依據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范，躍層住宅是指套內(nèi)空間跨越兩個樓層，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅，但雙方簽訂的商品房買賣合同的附件戶型圖中并沒有顯示跨越兩個樓層，說明雙方在簽訂合同時對于該商品房不存在躍層是明知的。6、我方不認可上訴人處于弱勢地位，雙方是商品房買賣合同關(guān)系，處于平等地位。2017年年初，環(huán)京樓市火爆，房價一路看漲，上訴人不是永清本地人，其買房的目的不言而喻。上訴人稱補充協(xié)議系格式條款的問題，堅持一審意見。
工商銀行廊坊朝陽支行未陳述意見。
趙輝向一審法院起訴請求：1、判令確認原告與被告簽署的《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月5日解除，并要求被告協(xié)助原告辦理撤銷網(wǎng)簽備案手續(xù)；2、判令解除原告與被告、第三人簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》；3、判令被告向原告返還房屋首付款338830元，賠償利息損失（以338830元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計算至實際支付日）；4、判令被告返還原告至判決生效日止已付的貸款本息（截止2020年5月，已支付貸款本息為255435.95元）；5、判令被告向原告返還車位費100000元，賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計算至實際支付日）；6、判令由被告向第三人償還《個人購房借款/擔(dān)保合同》項下剩余的貸款本息：7、判令被告向原告返還團購費35000元，賠償利息損失（以35000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月20日起計算至實際支付日）；8、判令被告向原告支付違約金329766元（以1648830元*20%計算）；9、判令被告承擔(dān)本案訴訟費、律師費。
一審法院認定事實：2017年3月28日，原告與被告簽訂了合同編號為20170328365的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及附件一《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》?！渡唐贩抠I賣合同》約定“原告購買被告廊坊景豐公司建設(shè)的暫定名為湯林玉苑一區(qū)第0005座1單元18層0002（1-1802）號商品房一套。商品房建筑面積79.19平方米，單價每平方米20821.19元，總價款1648830元。付款方式為首付款338830元，向工商銀行廊坊朝陽支行貸款支付1310000元”。《補充協(xié)議》約定“買賣合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買賣合同及本協(xié)議簽署前，買賣雙方通過口頭、書面（包括預(yù)定單或認購協(xié)議、選房確認單等）、實物及其他形式（包括但不限于銷售說辭、廣告、樓書、沙盤、模型、動畫、效果圖等）所表達和提供的信息以及任一方私自錄音的資料等不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)。對買賣合同訂立以及商品房價格有重大影響的因素，出賣人已向買受人充分提示，買受人已知曉”；出賣人的職員或雇員、部門或銷售代理機構(gòu)等對買受人作出的承諾，必須加蓋出賣人的公章方為有效，未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，前述人員、部門和代理機構(gòu)等均無權(quán)對買受人擅自作出任何承諾，亦無權(quán)擅自向買受人收取錢款?！缎^(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》約定“廊坊景豐公司為原告提供使用車位一個，使用費10萬元”。原告在簽訂上述協(xié)議之前，于2017年7月20日向北京道合晟宇傳媒廣告有限公司交款35000元，向被告廊坊景豐公司支付涉案房屋首付款338830元，車位使用費100000元。2017年6月15日，原告（借款人）、被告廊坊景豐公司（保證人）與第三人工商銀行廊坊朝陽支行（貸款人）簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，原告向工商銀行廊坊朝陽支行借款1310000元用于購買涉案商品房。第三人工商銀行廊坊朝陽支行依借款合同約定將貸款支付給被告廊坊景豐公司，原告依約定向第三人工商銀行廊坊朝陽支行償還貸款本息至今。2019年8月23日，涉案工程驗收合格，2019年8月26日取得“河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書”，達到交付條件，被告廊坊景豐公司通知原告收房。2019年9月5日，原告以被告擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，嚴重影響房屋使用功能為由向廊坊景豐公司郵寄了《退房通知書》。另查明，依據(jù)原告的訴請及當(dāng)庭提供的證據(jù)，經(jīng)一審法院勘察核實涉案房屋確實存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前躍層的房屋結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶、隔斷墻，但是沒有封頂。
一審法院認為，原告趙輝與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《地下車位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容合法有效，對當(dāng)事人均具有法律約束力。被告廊坊景豐公司向原告交付的商品房，符合雙方合同約定的交房標準。原告主張與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除。一審法院認為，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。經(jīng)查明，原告在《退房通知書》中以“滿足商品房買賣合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在經(jīng)規(guī)劃部門批準規(guī)劃、設(shè)計變更的情形，原告當(dāng)庭也未提供充分有效的證據(jù)證實涉案房屋存在合同約定的規(guī)劃、設(shè)計變更，因此原告并不享有該條約定的解除權(quán)。原告以被告未按照口頭承諾提供頂層帶上躍層，致使合同目的不能實現(xiàn)為由解除合同，依據(jù)本案查明的事實，可以認定雙方在簽訂涉案房屋買賣合同時，確實對頂層帶上躍層有過口頭約定，且被告廊坊景豐公司交付的商品房之上確實建有躍層。但是原告以其在2019年8、9月份與銷售人員問答的現(xiàn)場和電話錄音，證實沒有將躍層寫進書面合同的原因系商品房買賣合同為制式合同的意見，一審法院不予采信。首先，雙方口頭約定躍層是在2017年，而該證據(jù)系在2019年取得，原告提問的角度及接待人員理解能力、語言表達能力高低，影響對事實的準確判斷，雙方在協(xié)商解決糾紛中所做的認可和讓步，更多的是為了解決糾紛，故不能作為認定2017年雙方口頭約定內(nèi)容依據(jù)；其次，因商品房買賣合同是制式合同而沒有寫進合同的理由不能成立，因為在制式合同之外可以簽訂補充協(xié)議，事實上原被告也簽訂了《補充協(xié)議》，并且補充協(xié)議可以簽訂若干個。而本案原告訴稱其購買涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有頂層帶躍層的布局結(jié)構(gòu)，對于這么重要的合同條款，在原被告簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》中均沒有進行重點表述，對于作為完全民事行為能力人的原告對此應(yīng)該是明知和認可的。因此，一審法院認為，不將躍層寫進書面協(xié)議是當(dāng)時雙方協(xié)商的結(jié)果，是雙方達成的共識。如果雙方對于大額房款的支出不能達成一致意見，是不會簽訂商品房買賣合同的，這一點也符合市場交易的一般習(xí)慣。雙方訴爭焦點系對被告廊坊景豐公司建造的躍層是否符合當(dāng)初的約定，雖然原告主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的相關(guān)規(guī)定，涉案躍層的約定未載入合同，但該躍層對于涉案房屋價格有重大影響，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。但由于雙方?jīng)]有簽訂書面協(xié)議，對于躍層的具體布局結(jié)構(gòu)要求約定不明，原告也未能提供相關(guān)有效證據(jù)證實原被告對躍層的布局結(jié)構(gòu)做出過明確具體的約定，因此不能認定被告廊坊景豐公司違反了雙方的口頭約定。原告主張被告廊坊景豐公司在銷售商品房時做出虛假承諾，交房時通知業(yè)主自建躍層，與一審法院查明事實不符，該口頭約定是雙方合意的結(jié)果，并非單方承諾，躍層也并非業(yè)主自建，只是躍層上部因驗收需要而未封頂。故對于原告以書面商品房買賣合同約定范圍之外的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實現(xiàn)的意見，缺乏事實與法律依據(jù)，一審法院不予支持。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同”，因為躍層不在批準的建設(shè)規(guī)劃范圍之內(nèi)，雙方不將該事項寫進書面合同，規(guī)避了商品房銷售管理的相關(guān)規(guī)定。對于不簽訂書面合同存在的巨大風(fēng)險雙方是明知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上，原告與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》不存在約定和法定解除事由，原告也未提供充分有效的證據(jù)證實被告廊坊景豐公司存在根本違約的行為。因此原告請求確認《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除的訴訟請求一審法院不予支持。雙方就口頭約定躍層的相關(guān)問題，可以另行協(xié)商解決。綜上所述，原告不享有約定和法定的解除權(quán)，其請求確認與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月5日解除的訴訟請求，缺乏事實與法律依據(jù)，一審法院不予支持。原告基于解除上述合同提出的相關(guān)其他訴訟請求一并予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回原告趙輝的全部訴訟請求。案件受理費減半收取計6936元，由原告趙輝負擔(dān)。
本院二審期間，各當(dāng)事人均沒有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實與一審查明的事實一致。
本院認為，上訴人趙輝與被上訴人廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《地下車位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照合同約定全面履行。上訴人提出《補充協(xié)議》是格式條款，完全免除了被上訴人的責(zé)任，內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)認定為無效的上訴主張，上訴人對于該協(xié)議的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認可，《補充協(xié)議》中對于重點內(nèi)容均進行了加黑、加粗標識，協(xié)議尾部用加黑加粗字體載明“買受人或買受人代理人作為具有完全民事行為能力的自然人，已詳細閱讀本協(xié)議全部條款，并已全面正確理解本協(xié)議全部條款的含義，不存在重大誤解或顯失公平的情形，本協(xié)議內(nèi)容系雙方真實意思的表示?！鄙显V人在下面買受人處簽字、按手印，故應(yīng)認定被上訴人對協(xié)議內(nèi)容對上訴人進行了提示、說明，協(xié)議的內(nèi)容未違反相關(guān)法律的規(guī)定，本院對該上訴主張不予支持。對于上訴人提出要求確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月5日解除問題，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。上訴人未提供充分證據(jù)證實涉案房屋存在與合同約定不符的規(guī)劃、設(shè)計變更，其依據(jù)《商品房買賣合同》第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定，提出解除合同，不能成立。作為雙方履行依據(jù)的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》中沒有關(guān)于案涉房屋帶有躍層的約定。但根據(jù)一審現(xiàn)場勘察情況及上訴人提交的證據(jù)，可以認定雙方對于“躍層”存在口頭約定，但口頭約定的內(nèi)容不明確，雙方陳述不一致，在上訴人未能提供有效證據(jù)證實雙方對“躍層”的布局結(jié)構(gòu)做出過明確具體約定的情況下，其以不明確的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實現(xiàn)，要求解除《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》，缺乏事實和法律依據(jù)。對于雙方約定不明的“躍層”問題，應(yīng)協(xié)商解決。
綜上所述，趙輝的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13872元，由趙輝負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十一月十六日
書記員 周 雪
