案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀04民終4418號(hào)
上訴人邯鄲市招商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱招商房地產(chǎn)公司）因與被上訴人劉曉英商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2019）冀0403民初4010號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月23日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人招商房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人汪斌、肖萌萌，被上訴人劉曉英的委托訴訟代理人王志彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
招商房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決并改判。（1）解除上訴人與被上訴人于2014年9月22日簽訂的《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》；（2）被上訴人于協(xié)議解除后十日內(nèi)返還安居?xùn)|城項(xiàng)目集中商業(yè)棟10層02號(hào)房屋；（3）被上訴人支付自2016年5月19日起至實(shí)際返還房屋之日止，以房屋總價(jià)款559,607元為基數(shù)，按照同期貸款利率計(jì)算的房屋占用費(fèi)；（4）被上訴人支付違約金55,960.7元。2．本案訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、上訴人依法有權(quán)解除案涉合同。首先，被上訴人丈夫王志彬于2016年5月19日向上訴人承諾剩余房款529,607元于2016年6月30日前一次性付清，上訴人接受該承諾。至此，雙方就案涉合同的履行方式及履行期限進(jìn)行了變更。履行期限屆滿后被上訴人并未付款。雖經(jīng)上訴人多次催要，其仍拒絕履行。其支付房款不到10%的違約行為已構(gòu)成遲延履行主要債務(wù)，屬于嚴(yán)重違約。根據(jù)合同第六條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，上訴人請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)成立，上訴人有權(quán)解除合同。其次，即使按照原審判決的認(rèn)定，“該約定不發(fā)生效力”，被上訴人均應(yīng)當(dāng)向上訴人支付購(gòu)房款，即使無(wú)法辦理按揭貸款，其也應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他方式支付購(gòu)房款，而非不再負(fù)有支付義務(wù)，原審法院認(rèn)定《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》第3.3條屬于約定不明確，不發(fā)生法律效力。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間”的規(guī)定，招商公司有權(quán)隨時(shí)要求被上訴人支付購(gòu)房款。招商公司于2018年9月26日向劉曉英郵寄送達(dá)了《律師函》，要求其自收到《律師函》三日內(nèi)將剩余房款及違約金付清，被上訴人于2018年9月27日本人簽收后，至今仍未履行付款義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行?！钡囊?guī)定，上訴人享有法定解除權(quán)，有權(quán)解除《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》。最后，上訴人從未向被上訴人交付涉案房屋，且是否交付房屋均不影響上訴人的合同解除權(quán)。上訴人使用房屋就應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司（非上訴人）收取物業(yè)費(fèi)不能視為上訴人認(rèn)可交付房屋，二者不具有關(guān)聯(lián)性。二、依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條的規(guī)定，案涉合同確認(rèn)解除的，被上訴人應(yīng)當(dāng)將案涉房屋返還給上訴人。三、被上訴人未按合同約定支付購(gòu)房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向上訴人承擔(dān)違約金55,960.7元?！都猩虡I(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》第四條約定“延期超兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，同時(shí)將該乙方認(rèn)購(gòu)房屋另行出售，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)總房款（取消優(yōu)惠后房款）10%的違約金以賠償甲方損失”，合同解除后，甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)總房款10%的違約金以賠償甲方損失，故被上訴人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定支付上訴人違約金即55,960.7元。四、被上訴人未經(jīng)上訴人交付房屋擅自使用，嚴(yán)重侵害了上訴公司的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)。上訴人在尚欠購(gòu)房款509,607元、未經(jīng)上訴人交付房屋的情況下，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并居住，實(shí)際享有了違約的經(jīng)濟(jì)收益。被上訴人違約反而獲得收益，顯然不符合法律規(guī)定，其違法占用期間的資金占用費(fèi)，實(shí)際就是上訴人在此期間的損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條的規(guī)定，被上訴人應(yīng)該賠償上訴人因其違約造成的損失。即自2016年5月19日起至實(shí)際返還房屋之日止，以房屋總價(jià)款559,607元為基數(shù)，按照同期貸款利率計(jì)算的房屋占用費(fèi)。
劉曉英辯稱，剩下尾款不交的原因是：被上訴人是在2012年底交的首付款30萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)上訴人沒(méi)說(shuō)是抵押在建房屋。后被上訴人要了300多平方，1002號(hào)房屋和1003號(hào)房屋是被上訴人的，催尾款時(shí)一共交了110多萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)上訴人的領(lǐng)導(dǎo)為了簽合同，被上訴人問(wèn)能貸款嗎，他說(shuō)可以，把被上訴人的錢全部挪到1003號(hào)房屋，這套全部交清。被上訴人準(zhǔn)備申請(qǐng)1002號(hào)房屋貸款的時(shí)候，銷售公司說(shuō)不能貸款，說(shuō)需要和銀行溝通好，因?yàn)樯w有抵押在建的章。從2013年11月開(kāi)始抵押，至2016年9月5日才解押。被上訴人之后才知道這件事，所以才拖著尾款沒(méi)交。他項(xiàng)權(quán)證號(hào)0103079345顯示將S6地塊抵押給河北銀行，到目前為止，被上訴人交清尾款的1003還沒(méi)有簽合同，說(shuō)是還沒(méi)有解除抵押，需要蓋抵押在建的章。當(dāng)時(shí)招商房地產(chǎn)是招商房地產(chǎn)與安居房地產(chǎn)合資，與現(xiàn)在的銷售公司不一樣。當(dāng)時(shí)說(shuō)知道抵押出去了，不讓被上訴人跟別人說(shuō)。上訴人說(shuō)當(dāng)時(shí)讓被上訴人裝修，且被上訴人裝修時(shí)保安、物業(yè)經(jīng)理都知道，沒(méi)有給被上訴人停水、停電。如果不默認(rèn)被上訴人裝修，那么大的動(dòng)靜，他們肯定會(huì)阻止我。被上訴人裝修了一個(gè)多月，沒(méi)人阻止過(guò)。被上訴人的水電費(fèi)都照交，所以被上訴人不是違約。被上訴人1003房屋交清錢了，不給被上訴人簽合同，所以產(chǎn)生了50多萬(wàn)元不交的原因。不知道上訴人能不能交付房屋，所以尾款就不敢交。房子是在不好賣的情況下買的，現(xiàn)在漲價(jià)了才跟被上訴人解除合同。如果降價(jià)了肯定不會(huì)和被上訴人解除合同。被上訴人不交錢是有原因的，不是無(wú)故不交。請(qǐng)求：駁回上訴、維持原判。
招商房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．解除原、被告雙方于2014年9月22日簽訂的集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)；2．判令被告于協(xié)議解除后十日內(nèi)，返還安居?xùn)|城項(xiàng)目集中商業(yè)項(xiàng)目1棟10層02號(hào)房屋；3．判令被告以房屋總價(jià)款559,607元，按同期貸款利率支付房屋占用費(fèi)；4．判令被告支付違約金55,960.70元；5．訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年9月22日，原、被告雙方簽訂了一份集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)。約定，劉曉英購(gòu)買招商房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于安居?xùn)|城集中商業(yè)項(xiàng)目1棟10層02號(hào)房屋；建筑面積約為100.27㎡；單價(jià)5,581元/㎡（含熱力集資費(fèi)）；總價(jià)款559,607元；首付款399,607元，乙方保證在2013年3月31日前辦結(jié)商業(yè)按揭貸款并付清剩余房款160,000元；如乙方未能按照本協(xié)議選定的方式支付購(gòu)買權(quán)標(biāo)的款，則應(yīng)按照總標(biāo)的款（取消優(yōu)惠后房款）日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)，向甲方支付延期付款違約金；延期超過(guò)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，同時(shí)將該乙方認(rèn)購(gòu)房屋另行出售，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)總房款（取消優(yōu)惠后房款）10%的違約金以賠償甲方損失。
集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)簽訂后，劉曉英于2016年5月19日通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬方式向招商房地產(chǎn)公司交納了購(gòu)房款定金50,000元。招商房地產(chǎn)公司為劉曉英開(kāi)具了50,000元定金的收款收據(jù)。
安居?xùn)|城集中商業(yè)項(xiàng)目1棟10層02號(hào)房屋建成后，劉曉英在尚欠購(gòu)房款509,607元、未經(jīng)招商房地產(chǎn)公司交付房屋的情況下，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并居住。劉曉英居住該房屋后，招商房地產(chǎn)公司于2019年12月3日向劉曉英收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)10,000元。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于招商房地產(chǎn)公司主張解除購(gòu)買權(quán)協(xié)議、返還房屋、房屋占用費(fèi)、違約金問(wèn)題，從招商房地產(chǎn)公司舉證的原、被告雙方于2014年9月22日簽訂的集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)、交納定金收款收據(jù)、物業(yè)費(fèi)收款收據(jù)分析，該購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)沿用了舊的格式協(xié)議，即約定：“乙方保證在2013年3月31日前辦結(jié)商業(yè)按揭貸款并付清剩余房款，如乙方未能支付購(gòu)買權(quán)標(biāo)的款，延期付款超過(guò)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同?！痹摋l款確定按揭貸款履行日期在訂立購(gòu)買權(quán)協(xié)議之前一年半之久，應(yīng)認(rèn)定約定不明確，不產(chǎn)生合同效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行?！眲杂⒌男袨椴环稀吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定的情形。而且，招商房地產(chǎn)公司在訂立購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)之后近八個(gè)月之久，于2016年5月19日收取定金50,000元后，劉曉英對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并居住，招商房地產(chǎn)公司又于2019年12月3日向劉曉英收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)等，應(yīng)認(rèn)定招商房地產(chǎn)公司認(rèn)可交付房屋。故招商房地產(chǎn)公司主張解除購(gòu)買權(quán)協(xié)議、返還安居?xùn)|城項(xiàng)目集中商業(yè)項(xiàng)目1棟10層02號(hào)房屋、房屋占用費(fèi)、違約金之訴訟請(qǐng)求不能成立，予以駁回。招商房地產(chǎn)公司應(yīng)向劉曉英主張交納購(gòu)房款及賠償損失的訴訟請(qǐng)求。判決：駁回邯鄲市招商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1,200元，由邯鄲市招商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了2014年9月22日付款憑證2份及收款收據(jù)2份、2016年3月11日付款憑證2份及收款收據(jù)1份、1003號(hào)商品房《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》1份、1002號(hào)商品房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、劉曉英和王志彬的婚姻登記信息等新的證據(jù)，用以證明合同應(yīng)當(dāng)解除；劉曉英提交了從河北銀行拍攝的一般在建工程抵押登記照片打印件，用以證明劉曉英買房的時(shí)候是抵押在建房，沒(méi)有告知?jiǎng)杂ⅲ瑒杂⒃诓恢榈那闆r下購(gòu)買。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2014年9月22日，招商房地產(chǎn)公司與劉曉英簽訂《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》一份，甲方為招商房地產(chǎn)公司，乙方為劉曉英，聯(lián)系電話為139××××5000，通訊地址部分為空白。約定：乙方購(gòu)買甲方安居·東城項(xiàng)目集中商業(yè)項(xiàng)目1棟10層02號(hào)，單價(jià)5581元／平方米（含熱力集資費(fèi)），總價(jià)款為人民幣559607元，簽訂購(gòu)買權(quán)協(xié)議時(shí)付清70％首付款即399607元，乙方并保證在2013年3月31日前辦結(jié)商業(yè)按揭款并付清剩余房款即160000元……第四條關(guān)于付款的特別約定2．如乙方未能按照本協(xié)議選定的方式支付購(gòu)買權(quán)標(biāo)的款，則應(yīng)按照總標(biāo)的款日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)，向甲方支付延期付款違約金。延期超過(guò)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，同時(shí)將該乙方認(rèn)購(gòu)房屋另行出售，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)總房款10％的違約金以賠償甲方損失。第五條其他約定1．乙方需按甲方通知時(shí)間，攜本協(xié)議書(shū)、身份資料到安居·東城營(yíng)銷中心行使購(gòu)買權(quán)－簽訂《商品房買賣合同》（含附件）及其他簽約文本，并向甲方交回本協(xié)議書(shū)，已繳納款項(xiàng)轉(zhuǎn)為合同房款。2．《商品房買賣合同》（含附件）及其他相關(guān)文本必須由乙方本人親自簽署；如乙方需委托他人代為簽署《商品房買賣合同》（含附件）及其他相關(guān)文本，則受托人必須出具經(jīng)公證的且經(jīng)甲方認(rèn)可的授權(quán)委托書(shū)。3．甲乙雙方的通信聯(lián)絡(luò)以本協(xié)議書(shū)所載明的電話、地址等為準(zhǔn)。乙方聯(lián)系方式如有變更，應(yīng)在變更后三天內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方，否則，因此引起的后果由乙方負(fù)責(zé)。若甲方按上述電話、地址等聯(lián)系不到乙方，則相關(guān)責(zé)任乙方自行承擔(dān)。乙方同意甲方可以采取報(bào)紙公告的形式以體現(xiàn)或不體現(xiàn)乙方名義的方式送達(dá)有關(guān)通知。第六條合同解除遇有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同，解除合同的通知至送達(dá)乙方生效。1．乙方未在本協(xié)議約定的期限內(nèi)交納協(xié)議款項(xiàng)，并符合本協(xié)議第四條第2款情形的。2．乙方未能按照甲方通知要求的時(shí)間內(nèi)行使本協(xié)議項(xiàng)下的購(gòu)買權(quán)，與甲方訂立《商品房買賣合同》的。招商房地產(chǎn)公司為劉曉英出具了收到劉曉英399,607元的收款收據(jù)，收費(fèi)項(xiàng)目顯示為“S6－1號(hào)樓－1002#訂金”。同時(shí)，招商房地產(chǎn)公司為劉曉英還出具了收到劉曉英200,393元的收款收據(jù)，收費(fèi)項(xiàng)目顯示為“S6－1號(hào)樓－1003#訂金”。
2015年8月4日，邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局為招商房地產(chǎn)公司頒發(fā)了《商品房銷售許可證》，樓號(hào)為1#，用途為辦公，棟數(shù)為1，層數(shù)為6－26，單元數(shù)為1。2015年12月3日，大業(yè)信托有限責(zé)任公司向邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局出具承諾書(shū)，內(nèi)容為“招商房地產(chǎn)公司以位于邯鄲縣東柳大街以西、友誼路以北在建工程抵押、土地使用權(quán)抵押在我單位貸款，并于2013年11月4日在邯鄲縣國(guó)土資源局辦理了土地使用權(quán)抵押登記，于2013年11月20日在貴局辦理在建工程抵押登記。為保證貸款按時(shí)償還，我單位做以下承諾：1．同意該公司對(duì)外出售安居?xùn)|城商務(wù)大廈1、2、3、號(hào)樓商品房。2．同意該公司與購(gòu)房人簽訂安居?xùn)|城商務(wù)大廈1、2、3號(hào)樓商品房買賣網(wǎng)簽合同并備案。由此產(chǎn)生的抵押權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的后果，其責(zé)任由我單位自行承諾”。
2016年3月11日，劉曉英在2014年9月22日399,607元的收款收據(jù)書(shū)寫(xiě)了“本人同意將此房款全部轉(zhuǎn)入1003#房款劉曉英（捺?。钡膬?nèi)容，并刷卡分別支付208,208元（系劉曉英之夫王志彬簽名）、200,000元，共計(jì)408,208元。招商房地產(chǎn)公司為劉曉英出具了收到劉曉英807,815元的收款收據(jù)，收費(fèi)項(xiàng)目顯示為“S6－1號(hào)樓－1003訂金”。2016年5月19日，劉曉英丈夫王志彬刷卡支付50,000元。招商房地產(chǎn)公司為劉曉英出具了收到劉曉英50,000元的收款收據(jù)，收費(fèi)項(xiàng)目顯示為“商務(wù)大廈1#樓1002#訂金”。同時(shí)，劉曉英之夫王志彬出具了承諾書(shū)一份，內(nèi)容為“東城A座1002剩余房款陸月叁拾號(hào)前交清，否則房屋收回，已交房款扣做違約金”。2016年5月20日，劉曉英在補(bǔ)足1003號(hào)房款之后，與招商房地產(chǎn)公司簽訂《集中商業(yè)購(gòu)買權(quán)協(xié)議書(shū)》。
2018年9月26日，肖萌萌律師向劉曉英發(fā)出律師函，內(nèi)容為“1．請(qǐng)于收到本律師函后三日內(nèi)，到委托人營(yíng)銷中心支付剩余房款509607元及延期付款違約金；2．立即停止使用安居?xùn)|城項(xiàng)目集中商業(yè)1棟10層02號(hào)房屋，并將該房屋恢復(fù)原狀。如您未按上述通知期限付款，委托人將依法解除合同，收回房屋，并追究您的違約責(zé)任；如您不立即停止使用該房屋，委托人將采取相關(guān)措施暫停您對(duì)該房屋的占有、使用，由此造成的一切后果由您自行承擔(dān)”。收件人為劉曉英，電話為139××××5000，地址為河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)安居商務(wù)大廈Ａ座10層1003號(hào)，快遞詳單顯示9月27日“本人收”。劉曉英本人稱未收到該律師函。
2019年6月24日，招商房地產(chǎn)公司取得了1002號(hào)房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。
另查明，2019年1月17日，招商房地產(chǎn)公司投資設(shè)立了邯鄲市招商物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱招商物業(yè)）。2019年12月3日，劉曉英向招商物業(yè)繳納了2016年3月12日至2020年3月12日期間的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、生活垃圾處置費(fèi)及電費(fèi)。招商物業(yè)成立之前，該棟樓由邯鄲市安居物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。
本院認(rèn)為，關(guān)于王志彬所出具承諾書(shū)的效力問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。按照本條規(guī)定，對(duì)受托人以自己的名義和第三人訂立合同，第三人知道代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人與第三人。理解這一情況，需要掌握兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是受托人在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立合同，也就是沒(méi)有超出“委托人的授權(quán)范圍”；二是第三人“知道”，且知道的時(shí)間是“在訂立合同時(shí)”，還“知道”受托人是委托人的代理人，即第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系，如果是訂立合同的當(dāng)時(shí)不知道，而是事后知道，則不適用本條的規(guī)定。本案中，劉曉英丈夫王志彬出具承諾書(shū)時(shí)并未向招商房地產(chǎn)公司出具劉曉英的書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，僅憑王志彬和劉曉英是夫妻關(guān)系，和王志彬?yàn)榘干娣课萁患{50,000元訂金及之前為1003號(hào)房屋交納208,208元房款刷卡支付的事實(shí)不能認(rèn)定王志彬出具承諾書(shū)時(shí)有代理權(quán)。因此該承諾書(shū)對(duì)劉曉英不具有約束力。
關(guān)于招商房地產(chǎn)公司主張解除合同、返還房屋、支付違約金的請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題。本案協(xié)議書(shū)第六條規(guī)定，“合同解除遇有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同，解除合同的通知至送達(dá)乙方生效。1．乙方未在本協(xié)議約定的期限內(nèi)交納協(xié)議款項(xiàng)，并符合本協(xié)議第四條第2款情形的。2．乙方未能按照甲方通知要求的時(shí)間內(nèi)行使本協(xié)議項(xiàng)下的購(gòu)買權(quán)，與甲方訂立《商品房買賣合同》的”。第四條關(guān)于付款的特別約定第2款規(guī)定，“如乙方未能按照本協(xié)議選定的方式支付購(gòu)買權(quán)標(biāo)的款，則應(yīng)按照總標(biāo)的款日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)，向甲方支付延期付款違約金。延期超過(guò)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，同時(shí)將該乙方認(rèn)購(gòu)房屋另行出售，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)總房款10％的違約金以賠償甲方損失”。首先，因本案約定的按揭貸款履行日期早于訂立本案協(xié)議書(shū)的時(shí)間，且該格式合同系招商房地產(chǎn)公司提供，應(yīng)認(rèn)定雙方對(duì)付款期限約定不明。故本案不符合協(xié)議書(shū)第六條第1項(xiàng)規(guī)定的解除條件。其次，2016年3月11日劉曉英同意將1002號(hào)房款全部轉(zhuǎn)入1003號(hào)房款，應(yīng)視為對(duì)原1002號(hào)房屋協(xié)議書(shū)付款方式的變更，但未能明確之后的付款方式。王志彬于2016年5月19日代為支付50,000元訂金，招商房地產(chǎn)公司為劉曉英出具了收款收據(jù)予以確認(rèn)，但剩余房款未約定付款期限。因此也不符合協(xié)議書(shū)第六條第2項(xiàng)規(guī)定的解除條件。綜上，招商房地產(chǎn)公司簽訂合同的目的是將1002號(hào)房屋出售并收取房款，從目前看并不影響其合同目的的實(shí)現(xiàn)，且劉曉英的特別授權(quán)代理人當(dāng)庭表示愿意支付所欠房款，故對(duì)招商房地產(chǎn)公司要求解除合同、返還房屋、支付房屋占用費(fèi)及因解除合同按照總房款10％的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的上訴請(qǐng)求，應(yīng)不予支持。
關(guān)于劉曉英應(yīng)否支付房屋占用費(fèi)的問(wèn)題。從招商物業(yè)出具的收款收據(jù)看，劉曉英自2016年3月12日起開(kāi)始交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，該時(shí)間早于2016年5月19日交納50,000元訂金的時(shí)間，因此能夠確定1002房屋的交付時(shí)間為2016年3月12日。因?yàn)檎猩谭康禺a(chǎn)公司當(dāng)時(shí)并未對(duì)劉曉英占有、使用該房屋提出異議，且還于之后的2016年5月19日收取50,000元訂金，所以招商房地產(chǎn)公司上訴稱劉曉英在未經(jīng)其交付房屋的情況下擅自使用，證據(jù)不足。故本院對(duì)招商房地產(chǎn)公司要求劉曉英支付房屋占用費(fèi)的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，招商房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1,200元，由上訴人邯鄲市招商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 申 強(qiáng)
審判員 達(dá)建華
審判員 鄭佳佳
二〇二〇年十一月二十七日
書(shū)記員 李子杰
