案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀02民終7184號
上訴人玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人韓曉慶商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省玉田縣人民法院（2020）冀0229民初2568號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理，上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人李文明、被上訴人韓曉慶委托訴訟代理人安紹先、安天到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：1、請求二審法院依法判令撤銷河北省玉田縣人民法院（2020）冀0229民初2568號民事判決書，并改判駁回被上訴人的訴訟請求。2、被上訴人承擔一、二審訴訟費。事實與理由：一、一審判決認定事實不清，證據(jù)不足。一審判決認定：韓曉慶與玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了認購書后，韓曉慶履行了給付首期房款及定金的義務(wù)，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)按認購書的約定與韓曉慶簽訂天津市商品房買賣合同，逾期不簽訂合同的行為屬于違約。事實上，被上訴人在支付定金及首付房款后，根據(jù)認購書約定，被上訴人應(yīng)于2020年8月4日前支付應(yīng)付房款371088元，但被上訴人未按認購書約定期限按時支付應(yīng)付房款，存在逾期付款的嚴重違約行為。根據(jù)雙方簽訂的《天津恒大御景半島商品房認購書》第二條第三項規(guī)定：“如乙方未按約定日期支付上述房款，則每天按未付款房款萬分之一向甲方（上訴人）支付違約金”故被上訴人已違反認購書的上述約定，存在嚴重逾期支付房款行為，對此應(yīng)承擔逾期付款違約責(zé)任。對此一審判決有意回避被上訴人存在的逾期付款違約事實，錯誤認定被上訴人不承擔任何違約責(zé)任，判令上訴人退還全部房款及定金，無任何事實及合同依據(jù)，故一審判決認定事實不清，證據(jù)不足。二、一審判決適用法律錯誤。一審判決依據(jù)《中華人民共和國合同法》第8條規(guī)定判令解除雙方于2019年5月5日簽訂的《唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認購書》適用法律錯誤。事實上被上訴人以上訴人訴前未與其簽訂《商品房買賣合同》存在違約行為而要求解除認購書，是無任何法律及合同依據(jù)的，對此一審判決所引用的《合同法》第8條中，未規(guī)定被上訴人可行使合同解除權(quán)的內(nèi)容，相反，《合同法》第8條還規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定履行自己義務(wù)，不得擅自變更或解除合同”。由此看出，一審判決依據(jù)《中華人民共和國合同法》第8條規(guī)定判令被上訴人有權(quán)解除合同是錯誤的，故一審判決適用法律錯誤。綜上，對上述一審判決存在的認定事實不清及適用法律條款的錯誤，二審法院應(yīng)予糾正，故請求二審法院撤銷一審判決，認真核查事實，準確適用法律，做出合理公正的裁決。
韓曉慶答辯稱，玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求缺乏事實與法律依據(jù)，原審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。
韓曉慶向一審法院起訴請求：1、請求判令玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款共計309240元；2、由玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開有限公司承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等，營業(yè)期限自2017年10月24日至2047年10月23日，2019年4月18日取得商品房預(yù)售許可證，項目名稱：玉田恒大桃花源小鎮(zhèn)首開區(qū)一期項目（9地塊），房屋用途性質(zhì)：住宅，房屋坐落地點：玉田縣唐自頭鎮(zhèn)楊家團城村。玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用上述在建建筑物做抵押貸款，時間為2018年12月20日至2021年12月19日。2019年5月5日，韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認購書，約定韓曉慶向玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認購唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)樓盤4幢3-1單元，該商品房的規(guī)劃用途為住宅,該商品房建筑面積共115.44平方米，總價款1236964元。韓曉慶支付20000元作為定金（定金在簽訂商品房買賣合同時轉(zhuǎn)入房款），分期付款：韓曉慶須于2019年5月5日前支付首期房款41848元（不含定金），并簽署《商品房買賣合同》，于2019年8月4日前付清123696元，于2019年11月4日前付清123696元，........于2021年5月4日前付清剩余款項......。該認購書中韓曉慶的姓名由他人代簽。2019年5月5日，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到韓曉慶交來前期款（含定金）61848元。2019年8月5日韓曉慶交納房款123696元、2019年11月4日韓曉慶交納房款123696元匯入了玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通銀行賬戶內(nèi)。
一審法院認為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛，唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認購書上原告的簽字雖為玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員代簽，但韓曉慶已按該認購書約定給付了首期房款，交納了部分房款，并且持有認購書的原件，因此，可以認定韓曉慶認可玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員代為簽訂認購書的代理行為。韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認購書》，為韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同。訴訟過程中，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意與韓曉慶解除合同，一審法院予以支持。韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂認購書后，韓曉慶履行了給付首期款及部分房款的義務(wù)，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)按合同約定，及時與韓曉慶簽訂商品房買賣合同。玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒大桃花源小鎮(zhèn)在建房屋在向韓曉慶出售時已抵押給他人，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張未做抵押，證據(jù)不足。因此，對玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主張，一審法院不予采信。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七條“民事主體從事民事活動。應(yīng)當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！?，韓曉慶要求返還房款的訴訟請求，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還韓曉慶購房款309240元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
本院二審期間，雙方當事人沒有提交新證據(jù)，二審查明事實與一審查明事實一致。
本院認為，上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張被上訴人未按認購書約定期限按時支付應(yīng)付房款，存在逾期付款的違約行為，但對此被上訴人予以否認，并舉證證實上訴人在出售涉案房產(chǎn)時將房產(chǎn)抵押的情形，故本院認為上訴人將在建建筑物抵押事實存在，鑒于此被上訴人未支付后期購房款，不應(yīng)視為違約行為，一審法院判決上訴人返還韓曉慶購房款并無不妥。綜上所述，玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5938元，由上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 劉 巖
審判員 徐志輝
審判員 楊鵬章
二〇二〇年十二月十一日
書記員 劉莎娜
